Ik ben eigenaar van een handelspand. De huurder heeft september 2017 de handelshuur vernieuwd voor 9 jaar. Activiteit in handelspand: verzekeringsmakelaar + filiaal spaarbank. Midden november 2018 heeft de huurder per AS laten weten dat hij de huur opzegt.
Een week later was hij al verhuisd naar een ander pand. Hij heeft drie maanden opzeg gegeven (tot en met 28 februari 2019). Motivatie van de opzeg in AS: in het kader van kostenoptimalisatie heeft de bank beslist zijn kantoor te sluiten (fusie met ander bankkantoor) + de huurder acht het niet waarschijnlijk dat hij nog een bouwvergunning zou krijgen om de nodige aanpassingen aan het pand te doen (gebouw voldoet per AS niet meer aan vereiste veiligheidsvoorschriften).
Nog even vermelden dat er een waarborg ten bedrage van drie maanden huur op een huurwaarborgrekening staat.
Ik veronderstel dat die makelaar zich juridisch heeft laten adviseren en met reden februari 2018 aanhaalt als einddatum betaling huur.
Maar:
Drie maanden huuropzeg is de opzeg van een huurcontract voor een particuliere woning, toch? Nalezen op het internet leert me dat de “[...] huurder de huurovereenkomst steeds kan beëindigen bij iedere driejarige periode, op voorwaarde dat hij een opzegtermijn van 6 maanden naleeft.”(*) Daaruit maak ik op dat de huurder nog tot en met september 2020 huur dient te betalen, en niet slechts tot en met februari 2018 zoals hij aangeeft in AS.
Is de beslissing om zijn spaarbankfiliaal te sluiten een voldoende wettelijke reden (overmacht?) om de handelshuur voortijdig op te zeggen? En met slechts 3 maanden huuropzeg? Zijn er andere redenen aan te halen waarbij een voortijdige opzeg als deze wettelijk toelaatbaar is? De verzekeringsactiviteiten zijn altijd de belangrijkste bron van inkomsten geweest.
Ik betwijfel dat de makelaar huur zal willen betalen tot september 2020, temeer hij nu ook de huur van dat andere pand moet betalen. Ik vermoed dat hij enkel bereid is drie maanden huur te betalen (en evt. de huurwaarborg?)
Hij heeft de bestaande BVBA – dat heb ik nagekeken in de KBO – verhuisd naar dat andere adres, waar hij nu enkel zijn makelaarsactiviteiten voortzet. De premie-inning heeft hij sindsdien uitbesteed aan een ander makelaarskantoor. Hij heeft een paar mensen in dienst. De huurder in kwestie heeft nog een andere bvba (ook makelaarsactiviteiten) met maatschappelijke zetel op zijn privé-adres. Hij heeft zijn huur altijd correct betaald.
Ik kan uiteraard niet in een glazen bol kijken maar ik wil me graag voorbereiden op het ergste.
Mijn vrees is dat de makelaar van plan is de verzekeringsportefeuille van de bvba te verkopen zodat er enkel een lege huls overblijft, vervolgens de bvba failliet laat gaan, en me bijgevolg geen huur meer moet.
Is dit een mogelijk (juridisch)/ waarschijnlijk scenario? Of is dit paniekvoetbal mijnentwege?
Waar kan ik me realistisch gezien aan verwachten? Waar moet ik volgens u op bedacht zijn? Welke stappen adviseert u mij te nemen?
Dit AS kwam totaal onverwacht voor mij; een enorme tegenvaller ook, aangezien de inkomsten van dat pand het gros van mijn inkomen uitmaken (enkel aangevuld door een heel bescheiden zelfstandigenpensioen). Je hoort zoveel over de bescherming van de huurder, en terecht natuurlijk, maar hier heb ik zoiets van … en wat dan met de bescherming van de verhuurder?
Dank bij voorbaat voor uw hulp,
Hugo
(*)https://www.turner.immo/nl/advies/opzeg ... andelshuur