Indexatie garage huur, recent contract met oud indexcijfer van 1991

[siwyd]

Begin februari 2018 hebben wij een huurcontract voor een garage afgesloten. Nu krijgen we op 1 januari een indexering van de huurprijs x 149.01/133.70 voorgeschoteld. Bij het afsluiten van het contract hebben we niet gelet op die indexatie, weinig ervaring mee ook. Maar dat is wel een plotse stevige indexering dus mijn vraag was of dit volledig volgens de letter van de wet is? Men refereert voor de basisindex naar het gezondheidsindexcijfer van 1991 van de vorige overeenkomst met de vorige huurder, waar wij uiteraard weinig mee te maken hebben.

Kan iemand kort uitleggen hoe ik aan de 149.01/133.70 cijfers kom? 149.01 is afkomstig van december 2018 op basis van 1996 volgens https://statbel.fgov.be/en/themes/consu ... alth-index, klopt dat? Maar 133.70, van waar komt dat?

In het huurcontract staat het volgende:

De huurprijs wordt bepaald op xx.xx € + 21% BTW = xx.xx € per maand betaalbaar elke eerste van de maand op voorhand door storting op rekeningnummer xxxxxxxxxxx van de eigenaar. De huurprijs wordt gebonden aan de index der consumptieprijzen en zal per 1 januari van elk jaar automatisch en van rechtswege toegepast worden op de huurprijs in verhouding tot de stijging van de index. Als basisindex nemen partijen het gezondheidsindexcijfer zoals bepaald in de vorige overeenkomst, t.t.z. november 1991. Elke verzaking van de eigenaar betreffende deze aanpassing zal alleen door een door hem aangetekende verklaring kunnen bewezen worden.

Bedankt voor enige uitleg hieromtrent!

[bosprocureur]

Betreft het hier een contract van november 1991, dat u overgenomen hebt van de/een vorige huurder?

of nog iets anders ?

[bosprocureur]

Stel die verhuurder gewoon voor te werken zoals voor een huurcontract voor woning, de berekening kan dan simpel gebeuren zoals deze link voorstelt : https://ng3.economie.fgov.be/NI/indicat ... ent_nl.asp

[siwyd]

@bosprocureur, wij hebben de huur van de garage overgenomen van een vorige huurder, de eigenaar van de garage heeft een nieuw contract opgesteld voor ons. Dit is het volledige contract:

ARTIKEL 1:
De eigenaar geeft in huur aan de huurder dewelke aanvaardt een autostaanplaats nummer xx, gelegen te xxxx.
Deze plaats heeft tot doel het bergen van een personenwagen.

ARTIKEL 2:
Deze verhuring geschiedt voor een onbepaalde termijn, en werd overgenomen vanaf 01/03/2018. Elke partij heeft recht een einde aan de
huur te stellen, mits de andere partij er per aangetekend schrijven van te verwittigen, minstens 3 maanden op voorhand. Echter, indien een
huurachterstal wordt vastgesteld van meer dan 2 maanden, dan heeft de verhuurder het recht om zonder vooropzeg de huurder te verplichten
de staanplaats te ontruimen.

ARTIKEL 3:
De huurprijs wordt bepaald op xx.xx € + 21% BTW = xx.xx € per maand betaalbaar elke eerste van de maand op voorhand door storting op
rekeningnummer xxxxxxxxxxxx van de eigenaar. De huurprijs wordt gebonden aan de index der consumptieprijzen en zal per 1 januari
van elk jaar automatisch en van rechtswege toegepast worden op de huurprijs in verhouding tot de stijging van de index. Als basisindex
nemen partijen het gezondheidsindexcijfer zoals bepaald in de vorige overeenkomst, t.t.z. november 1991. Elke verzaking van de eigenaar
betreffende deze aanpassing zal alleen door een door hem aangetekende verklaring kunnen bewezen worden.

ARTIKEL 4:
De huurder zal geen onnodig gebruik mogen maken van geluidmakende verwittigingsystemen, noch de motor zonder reden laten draaien.
Hij zal geen olie mogen verversen, zijn benzinereservoir niet mogen ledigen of benzine uit het reservoir overtappen, noch zijn voertuig
herstellen of reinigen in het gehuurde.

ARTIKEL 5:
De eigenaar zal nooit verantwoordelijk kunnen gesteld worden voor ongeval, diefstal of schade berokkend door derden aan het voertuig en/of
zaken van de huurder. De huurder ziet af van alle verhaal hoegenaamd ter zake – hij zal er eveneens toe gehouden zijn zich tegen brandrisico
te verzekeren. De huurder is verantwoordelijk voor alle schade welke hij veroorzaakt hetzij aan het gebouw, hetzij aan de voertuigen
behorend aan derden. De huurder zal geen enkele klacht kunnen indienen tegenover de eigenaar ingeval hij niet zou overeenkomen met
derden of zelfs last zou hebben door feiten en/of gebaren van deze laatste.

ARTIKEL 6:
Het is de huurder verboden in het gehuurde handel te drijven, er welkdanige stiel of nijverheid uit te oefenen – zijn huur aan anderen af te
staan en het gehuurde geheel of gedeeltelijk voort of onder te verhuren. De huurder zal zich niet kunnen beroepen op een stilzwijgende
toestemming van de eigenaar; anderzijds zal de huurder ingeval van schriftelijke toestemming van de eigenaar medeverantwoordelijk blijven
voor de naleving van alle huurverplichtingen.

ARTIKEL 7:
Het is de huurder niet toegelaten in het gehuurde een voorraad benzine en/of olie op te slaan of een andere bestemming te geven aan het
gehuurde. De huurder zal zich niet kunnen beroepen op een stilzwijgende toestemming van de eigenaar.

ARTIKEL 8:
De huurder verklaart het gehuurde ontvangen te hebben in zuivere toestand, het aldus te zullen onderhouden en in gelijke staat terug af te
leveren bij zijn vertrek. Hij zal er bijzonder op waken dat de vloer niet wordt bevuild door afdruiping van oliën of vetten allerhande.

ARTIKEL 9:
Ten einde de uitvoering van al zijn verplichtingen spruitende uit de tegenwoordige verbintenis te verzekeren, zal de huurder in handen van de
eigenaar een som van xxx € storten, dewelke nooit door de huurder mag aangewend worden voor delging van de
huurgelden. Deze som zal tevens geen jaarlijkse intrest opbrengen.

ARTIKEL 10:
Voor al wat in onderhavig huurcontract niet zou voorzien zijn, verklaren partijen zich te schikken naar de wetten en gebruiken ter plaatse.

ARTIKEL 11:
Bijzondere bepalingen:
- Huurder verklaart uitdrukkelijk dat de sleutel werd overgedrage door xxxxxxxxxxx (vorige huurder)
Aldus opgemaakt te xxxxxxx op x februari 2018

[Blaatpraat]

Aangezien u een contract ondertekend heeft, lijkt mij dit te gaan om een nieuw contract met overname van de vorige voorwaarden.
Hij had, mijns inziens, een addendum aan het vorige contract moeten koppelen (met een nieuw artikel in, betreffende de overname).

In dit geval is die indexatie illegaal...
Kan ten vroegste in maart gebeuren, met het cijfer van zowel februari 2019 (die nog niet gekend is) als januari 2018.

[bosprocureur]

Mag ik het hierover met u oneens zijn?

Het contract stipuleert duidelijk overname van de oude voorwaarden, onder andere de indexatie; dit betekent m.i. dat de basishuur de oude huur + intussen verlopen indexen omvat. Alleen wordt voorlopig alleen de betaling van de oude huur verwacht.

Des te meer zo omdat het geen woninghuur betreft, en er dus quasi vrijheid is omtrent de voorwaarden.

[Blaatpraat]

Mag ik het hierover met u oneens zijn?

Het contract stipuleert duidelijk overname van de oude voorwaarden, onder andere de indexatie; dit betekent m.i. dat de basishuur de oude huur + intussen verlopen indexen omvat. Alleen wordt voorlopig alleen de betaling van de oude huur verwacht.

Des te meer zo omdat het geen woninghuur betreft, en er dus quasi vrijheid is omtrent de voorwaarden.

U mag dit gerust van mij.
Als het hier om een overname gaat, heeft de verhuurder immers gelijk.
Ik blijf het, met de huidige gegevens die we gekregen hebben van de TS, echter geen overname vinden maar een nieuw contract.
Specifiek omdat TS zelf spreekt van een nieuw contract, niet dat deze het oude contract gekregen heeft waarbij een addendum gevoegd is, en dat dit "nieuw" contract terug begint vanaf "artikel 1".
Als TS nu ook het overgenomen contract in bezit zou hebben, inclusief alle datums zodat hij kan zien welke indexcijfers er van toepassing zouden zijn, dan zou dit mogelijks iets anders kunnen betekenen.

[siwyd]

Bedankt voor jullie inzichten alvast. Ik heb het contract van de vorige huurder niet in bezit. De geplaatste artikels zijn het enige wat ik heb. Deze garage werd gehuurd door de vorige eigenaars van ons huis. Bij de aankoop van de woning hebben wij het huurcontract van deze garage in de buurt overgenomen van hen.

De vorige huurders hebben contact opgenomen met de eigenaar van de garage en zij hebben mij dit nieuwe contract bezorgd. Dit contract is dan door mij via mail bezorgd aan de eigenaar van de garage.

[Freshprince]

Lijkt me duidelijk een nieuw contract op basis info TS. Of is er (voorafgaandelijk) een akkoord getekend tot 'overdracht' van de huurovereenkomst?

De wet is klaar en duidelijk en bovendien van dwingend recht zodat een contractuele afwijking (relatief) nietig is.

Zie artikel 1728bis en hoofdzakelijk de tweede paragraaf

§1 voorwaarden (zie: http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... 1804032134)

§2. Contractuele bepalingen welker uitvoering verder gaat dan de aanpassing waarin dit artikel voorziet, kunnen tot die aanpassing ingekort worden

De contractuele bepalingen gaan duidelijk verder nu:
1/ op één januari, dat is sneller dan op de verjaardag
2/ basis index uit '91, gaat veel verder dan wat de wet voorziet: "Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten", of in casus januari 2018

Kortom:
- de indexatie is ten vroegste mogelijk op de verjaardag
- de geïndexeerde van huurprijs mag niet verder gaan (hoger zijn) dan de huurprijs verkregen door de toepassing van de wettelijke formule (zie §1 artikel 1728bis)

[siwyd]

@Freshprince, er is niets getekend voorafgaand aan dat contract. Dat contract is bekomen na een mailuitwisseling tussen de oude huurders en de eigenaar van de box:

Mail van vorige huurder:

Beste,

Wij hebben onze woning verkocht en de nieuwe kopers wensen de huur van de garagebox over te nemen. Welke stappen dienen wij te ondernemen om de huurovereenkomst op hun naam te zetten?

Alvast bedankt voor uw antwoord!

Reply van eigenaar:

Beste,

Wij kunnen inderdaad akkoord gaan met de overdracht.

Bezorgt u mij alle gegevens van de nieuwe huurders, en vanaf wanneer de overdracht zal gebeuren?

Met vriendelijke groeten

Daaropvolgend is er uitwisseling geweest van contactgegevens en is dit de reply van de eigenaar van de box met een te tekenen contract:

Beste,

Kan u bijgaande contract laten tekenen door de nieuwe eigenaars, en mij getekend terugbezorgen (mag via mail). Ik zal dan einde februari de factuur aan hen opmaken en ineens de waarborg factureren.

Als ik dan zowel contract als betaling van de eerste factuur (+ waarborg) ontvangen heb, dan kan ik uw waarborg terugstorten.
Deel mij daartegen nog even het rekeningnummer mee waarop ik deze mag storten?

Alvast bedankt.

Met vriendelijke groeten

[KJ86]

Er staat toch expliciet in het contract dat het overgenomen is en niet aangegaan. Aanvangsdatum van het initieel contract lijkt mij dus van toepassing.

Eigenlijk moet je de vraag stellen of dat je de garagebox wilt huren voor de geïndexeerde prijs.
Als je de prijs niet aanvaardt, denk ik dat de verhuurder wel zal opzeggen (misschien zelfs gewoon principieel). Er zijn immers ook soepele opzegmodaliteiten bedongen in het contract.

[siwyd]

Maar dat zou dan wel willen zeggen dat ik recht heb op een kopie van het contract van de vorige eigenaars? Anders kan je eender wat gaan zeggen als verhuurder, lijkt mij? De vorige eigenaars wonen daar ook niet sinds 1991 alleszins, dus betekent dit dat er een ketting van contracten vereist is vanaf 1991?

[bosprocureur]

Eigenlijk wel, zeker het eerste contract waarnaar verwezen wordt. Waarom vraagt u geen kopie aan de verhuurder?

Ikzelf gebruik meestal een bijvoegsel voor dergelijke zaken, met verwijzing naar het origineel contract, waarvan kopie per mail. Huurder erkent telkens zijn akkoord met de inhoud daarvan. Het gaat hierbij wel vooral om contracten van samenhuizen, met tot 6 medehuurders, dus woninghuur..

Als in zo'n contracten twee of drie keer per jaar een medehuurder wisselt, zou je na bijvoorbeeld tien jaar al een pak namen en persoonsgegevens moeten overmaken, en kom je waarschijnlijk in conflict met de wetgeving op de privacy.