JuridischForum.be

Hallo,

Wij huren sinds 11/2005 een appartement. In ons huurcontract staat vermeld dat er een 3 maandelijkse afrekening zal zijn voor de gemeenschappelijke kosten (syndic).

De eerste afrekening kwam in januari van 2006, en daarvan hebben wij het deel betaald voor november en december 2005 (zoals overeengekomen met de huisbaas).

In maart 2006 kregen wij per brief de melding dat de regeling veranderd was naar het systeem met maandelijkse voorschotten van 50€/maand, met een jaarlijkse afrekening.

Het is nu april 2008 en wij hebben nog steeds geen afrekening gehad voor 2006, laat staan voor 2007.

Contact opnemen met de syndicus verloopt moeilijk en als je ze dan toch aan de lijn krijgt komt er geen duidelijk antwoord ("wij hebben wat problemen met ons systeem/ we zijn er mee bezig.....")

We hebben ook met de huisbaas reeds meerdere malen contact opgenomen en daar is het hetzelfde liedje...

Wij betalen ieder jaar 600€ aan voorschotten aan de syndicus om zijn taak uit te voeren... (zoals de bewoners van de andere 11 appartementen in ons gebouw) Het zou handig zijn moest hij dat dan ook doen.

Onze vragen:
Is er een wettelijke termijn die de syndicus moet naleven voor het opmaken/versturen van de afrekening?

Is er iets wat wij kunnen ondernemen om de afrekening te eisen?

Alvast bedankt voor de reacties.

Ik zit met hetzelfde probleem, ik verlaat eind mei mijn appartement dat ik 4 jaar huurde. Ik betaal €30/maand aan gemeenschappelijke kosten en heb in die 4 jaar nooit geen afrekening gehad. Als ik ze vraag aan de huisbaas verwijst hij naar de sybdicus, en omgekeerd. Ik weet dat er al die jaren geen eigenaarsvergadering geweest is en dat de eigenaar mijn voorschotten daarom ook niet meer doorstort naar de syndic. Kan ik mijn geld terugvorderen?

Hallo,

Wij huren sinds 11/2005 een appartement. In ons huurcontract staat vermeld dat er een 3 maandelijkse afrekening zal zijn voor de gemeenschappelijke kosten (syndic).
De eerste afrekening kwam in januari van 2006, en daarvan hebben wij het deel betaald voor november en december 2005 (zoals overeengekomen met de huisbaas).
In maart 2006 kregen wij per brief de melding dat de regeling veranderd was naar het systeem met maandelijkse voorschotten van 50€/maand, met een jaarlijkse afrekening.
Het is nu april 2008 en wij hebben nog steeds geen afrekening gehad voor 2006, laat staan voor 2007.
Contact opnemen met de syndicus verloopt moeilijk en als je ze dan toch aan de lijn krijgt komt er geen duidelijk antwoord ("wij hebben wat problemen met ons systeem/ we zijn er mee bezig.....")
We hebben ook met de huisbaas reeds meerdere malen contact opgenomen en daar is het hetzelfde liedje...
Wij betalen ieder jaar 600€ aan voorschotten aan de syndicus om zijn taak uit te voeren... (zoals de bewoners van de andere 11 appartementen in ons gebouw) Het zou handig zijn moest hij dat dan ook doen.

Onze vragen:
Is er een wettelijke termijn die de syndicus moet naleven voor het opmaken/versturen van de afrekening?

Is er iets wat wij kunnen ondernemen om de afrekening te eisen?

Alvast bedankt voor de reacties.

Kijk. dat systeem met de maandelijkse voorschotten daar is niets mis mee. Je moet wel een jaarlijkse afrekening krijgen om de doodsimpele en eenvoudige reden dat het saldo zowel in je voordeel als in je nadeel kan uitvallen. Je hebt hier niet vermeld welke soort kosten jaarlijks afgerekend worden maar ik neem aan dat als je zuinig bent (de meeste voorschotten zijn min of meer op een reeel verbruik gebaseerd) je geld terug krijgt van die voorschotten. Het is dus niet meer dan normaal in die omstandigheden dat jij recht hebt op een jaarlijkse afrekening.

Vergeet tussen haakjes niet dat je volgens art 1728 van het BW recht hebt op inzage van originele fakturen en rekeningen van die onkosten. Er zijn verhuurders die hierin knoeien en nooit originele stukken aan hun huurders laten zien.

Wat kun je nu doen: je stuurt een AS naar de verhuurder met de melding dat als je geen afrekening krijgt van de voorbije jaargangen binnen bvb een redelijke periode van 3m., je een gedeelte van het voorschot zal inhouden.
Een bedrag van -25 € lijkt me redelijk. Doe dat dan ook. Komt er dan nog steeds geen reaktie schrijf je nog een AS met de melding dat je nog meer zal afhouden. Je stopt bvb volledig met het betalen van die 50€ voorschotten. Opgelet: niets afhouden van de maandelijkse huur !
Geloof me vrij, ik heb een sterk vermoeden dat je die afrekening(en) nog niet gekregen hebt omdat het saldo in je voordeel is.
Indien je het zaakje niet betrouwt heb je zoals ik hierboven vermelde het recht om originele fakturen in te zien (jouw voorschotbedrag van 50€/ maand is niet forfaitair). Weigert de verhuurder heb je ook al het recht om een gedeelte van de maandelijkse voorschotten in te houden, vermits hij het bewijs van die kosten niet kan leveren. Heel die zaak rond art 1728 BW is hier trouwens reeds een aantal malen behandeld.
Met het recht voorschotten geheel of gedeeltelijk in te houden bedoel ik dat als de zaak voorkomt voor de vrederechter hij moet kunnen inzien dat dit het enigste middel was dat je had. Je mag daar dus niet lichtzinnig mee omspringen maar enkel dit middel toepassen na een AS en een wachtperiode bvb.

Ik zit met hetzelfde probleem, ik verlaat eind mei mijn appartement dat ik 4 jaar huurde. Ik betaal €30/maand aan gemeenschappelijke kosten en heb in die 4 jaar nooit geen afrekening gehad. Als ik ze vraag aan de huisbaas verwijst hij naar de sybdicus, en omgekeerd. Ik weet dat er al die jaren geen eigenaarsvergadering geweest is en dat de eigenaar mijn voorschotten daarom ook niet meer doorstort naar de syndic. Kan ik mijn geld terugvorderen?

Uiteraard binnen een periode van 5 jaar mag je originele fakturen opvragen (art 1728 BW) en dus ook een afrekening, maar doe dit niet voor je je borg teruggekregen hebt, maar vlak erna.. Ik vrees echter wel dat je naar de vrederechter zal moeten stappen om je gelijk te halen. Ik hoop dat die 30€/maand niet in je kontrakt vermeld staan als zijnde forfaitair of vaste kosten, want dan geld het bovenstaande natuurlijk niet.

BW Art. 1728ter § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

BW Art. 2277. Termijnen van altijddurende renten en van lijfrenten; die van uitkeringen tot levensonderhoud; huren van huizen en pachten van landeigendommen; interesten van geleende sommen, en, in het algemeen, al hetgeen betaalbaar is bij het jaar of bij kortere termijnen, verjaren door verloop van vijf jaren.

Allereerst bedank voor het antwoord.

Je hebt hier niet vermeld welke soort kosten jaarlijks afgerekend worden maar ik neem aan dat als je zuinig bent...

Het gaat hier om het onderhoud / herstellingen en verbruik van de verlichting van een ondergrondse garage, de tuin (hoewel wij eigelijk slechts wat struiken staan hebben langs de kant van de oprit) en de brandpolis voor het gebouw.

EGW betalen wij zelf en gaat dus niet via de syndicus. Ook onze inboedel is door ons apart verzekerd tegen brand ed.
Ik veronderstel dus dat het saldo in ons voordeel zou moeten uitvallen...

Ik heb ondertussen nogmaals contact gehad met de huisbaas en die beweerde nu de afrekeningen van beide jaren ontvangen te hebben van de syndicus.
Hij beweerde ook ze zo snel mogelijk op te sturen naar de bewoners.

Ik heb mezelf voorgenomen hem nog 2 weken tijd te geven vooraleer een AS te zenden. Zoniet zal ik jouw raad zeker opvolgen!

To be continued...

Allereerst bedank voor het antwoord.
Het gaat hier om het onderhoud / herstellingen en verbruik van de verlichting van een ondergrondse garage,...

Ik geloof dat onderhoud (werkuren) in dit geval mogen verdeeld worden over de verhuurders die gebruik maken van die garage. Daarentegen de stukken of onderdelen die voor dit onderhoud nodig zijn, zijn ten laste van de verhuurder. Daar is geen twijfel over (originele facturen inzien of opvragen !!! je hoeft niets te betalen dat niet kan bewezen worden)

.....de tuin (hoewel wij eigelijk slechts wat struiken staan hebben langs de kant van de oprit)

Staan die "verwaarloosde" of zijn benaming van tuin niet waardig zijnde hoop struiken in je kontract of plaatsbeschrijving vermeld ? Indien niet hoef je daar niets voor te betalen. Trouwens volgens wat jij hier beschrijft is dit geen tuin en is de beschrijving dus verkeerd, ongeldig, en dat gedeelte van het huurkontract, moest het al beschreven zijn; waardeloos.

....en de brandpolis voor het gebouw.

Dit begrijp ik niet. Normaal hebben huurder en verhuurder een afzonderljke brandpolis. Ik hoop dat je niet je eigen brandpolis betaald (de huurder is verplicht een brandpolis te onderschrijven voor het goed dat hij huurt) en die van de verhuurder ? Totaal onwettig....