Ontbinding & strategie

[Producer]

Hallo forum,

Ik heb een vraag ivm een huurgeschil (B2B);

- 2 rechtspersonen sloten een huurovereenkomst van 9 jaar, met een opzeg van 2 jaar (gemeen recht);
- In het contract was een ontbindende clausule opgenomen, waarvan de verhuurder denkt dat het een opschortende voorwaarde is;
- de voorwaarde wordt niet vervuld en de verhuurder gaat ervan uit dat het contract niet tot stand komt en ontzegt de toegang tot de locatie;

Alhoewel de vrederechter een voor ons negatief vonnis heeft geveld, erkende hij wel dat het hier gaat om een ontbindende clausule.

Aangezien het hier dus gaat over een ontbindende clausule, had de verhuurder het vonnis van de rechter moeten afwachten, alvorens ons de toegang te ontzeggen. De rechten van de huurder zijn m.i. dan ook ernstig geschonden, met erg grote schade tot gevolg (verlies project, winstderving, ...). De verhuurder heeft een toerekenbare fout gemaakt door op eigen initiatief de toegang te ontzeggen.

Klopt mijn redenering?

[KJ86]

Het is gemeen huurrecht en dat betekent dat het hetgeen overeengekomen is in het contract letterlijk moet uitgevoerd worden.

[scorpioen]

Doorgaans wordt in de rechtsleer en rechtspraak aangenomen dat in huurovereenkomsten een uitdrukkelijk ontbindend beding nietig is. Enkel de rechter kan de huurovereenkomst ontbinden wegens wanprestatie.
De verhuurder begaat een ernstige fout door het recht in eigen handen te nemen.
Kan je de tekst van de clausule weergeven?

[Producer]

"De huurder gaat aan de verhuurder een instaprecht betalen van XX EUR. Indien dit bedrag niet voor XX/XX/2017 op de rekening van de verhuurder is overgeschreven, vervalt deze overeenkomst."

Belangrijk om weten is dat er een voorgeschiedenis is van ongeveer een jaar. Het contract was ook in uitvoering. Het is m.a.w. een ontbindende voorwaarde en geen opschortende.

Bovendien is door ons ook het verweer van niet-uitvoering aangevoerd.

[Producer]

Zit ik correct met mijn inschatting? Kunnen we hier correct spreken van een ontbindend beding?

[scorpioen]

Een louter potestatieve voorwaarde is nietig. Het al of niet betalen van het instapgeld is enkel afhankelijk van de wil van de huurder. Dit is geen geldige opschortende voorwaarde.
Dit is een ontbindende voorwaarde. Enkel de rechter kan beoordelen of de niet betaling de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt.

[Producer]

Dank je wel voor de feedback.

Wat met mogelijke gevolgen? Betekent dit de nietigheid van het bewuste artikel of de volledige huurovereenkomst? Kan de huurder schadevergoeding vorderen wegens het eigengereid optreden van de verhuurder (toegang ontzeggen). ik denk dan aan exploitatieverlies, gedane investeringen, ...
Dank voor de reacties.

[scorpioen]

De clausule is niet nietig. De verplichting tot betaling van het instapgeld blijft bestaan, maar enkel de rechter kan beslissen dat de wanprestatie ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden.
De verhuurder kan veroordeeld worden tot betaling van een schadevergoeding. De beslissing van de rechter om de huurovereenkomst al dan niet te ontbinden is hierbij belangrijk.

[Producer]

Toch nog 2 vragen in navolging van het bovenstaande.

Kunnen we stellen dat de verhuurder een toerekenbare fout heeft gemaakt, door de toegang te ontzeggen en niet de beslissing van de rechter af te wachten (wat toch een periode van 6 maanden uitmaakt);

Zou een rechter kunnen oordelen dat we zelf niet alles hebben gedaan om onze rechten te vrijwaren, bijvoorbeeld omdat we geen kort geding hebben gelanceerd?

Bedankt voor de feedback.

[scorpioen]

1. Ja
2. neen

[Producer]

@Scorpioen, zou het zelfs een schending van art. 8 van het EVRM kunnen uitmaken? Dit beschermt immers ook de zetel van rechtspersonen. Het is me echter niet helemaal duidelijk of "enig openbaar gezag" ook kan slaan op een andere rechtspersoon? Of geldt dit enkel voor een niet correcte inmenging door de overheid?