JuridischForum.be

2 weken geleden een aankoopbelofte getekend voor een huis, met doel er zelf in te gaan wonen. Dit huis had wel huurders, maar er werd me verteld dat ik de opzeg hier kon doen met een opzeg van 6 maand. Dit is lang, maar leek acceptabel. Nu blijkt er geen huurcontract aanwezig te zijn! Dit werd verhuurd als 'een gunst'. (Aan een heel goedkope prijs trouwens.) Wat zijn mijn opties hier? Wat is de opzeg voor een huur zonder contract? Wat met de eventuele waarborg? Is dit iets dat in de compromis kan/moet komen? Of is dit misschien zelfs een legaal voldoende reden om onder de aankoopbelofte uit te komen? Ik begin wat te vrezen dat ze me een kat in een zak aan het verkopen zijn...

Als je een huid aankoopt en er zitten nog huurders is, is toch het eerste wat je vraagt de huurcontracten.
Als er geen zijn heb je al zeker geen geregistreerde contracten. Dat is al een voordeel.
Hoelang zitten die mensen er al in? Wat is de huidige huur? Hoeveel HWB hebben ze betaald? De verkoper moet u toch enige info geven.
Ik denk niet dat het een wettelijke reden is om compromis te verbreken. De wetgever kan nl niet voorzien dat jij een kat in een zak zal kopen.

Als er geen geregistreerd huurcontract is dan is het huis, wat derden betreft, niet verhuurd. TS is een derde, dus hij koopt een niet verhuurd huis.

Als de Woninghuurwet van toepassing is:
Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom.

Er is een mondelinge huurovereenkomst en als de huurder al zes maanden in de woning woont, blijft deze mondelinge huurovereenkomst na verkoop doorlopen met de nieuwe eigenaar, die wel de huur kan opzeggen.

Dus: eenmaal je het huis gekocht hebt (lees als: akte getekend bij notaris) stuur je 2 brieven aangetekend naar je nieuwe woonst.
In de eerste vermeld je dat je de nieuwe eigenaar bent, en dat ze de huur vanaf heden op jouw rekening mogen storten.
In de tweede geef je hun een opzeg van 3 maanden, vermeld hierbij dat 3 maanden voldoende is wegens geen geregistreerd schriftelijk huurcontract.
Aan hun om het tegendeel te bewijzen dan.

Het kan zijn dat er geen waarborg is, bij eventuele schade (die jij kan bewijzen, wellicht zal dit ook niet mogelijk zijn) moeten ze het dan direct betalen, in plaats van een verrekening.

Als er geen geregistreerd huurcontract is dan is het huis, wat derden betreft, niet verhuurd. TS is een derde, dus hij koopt een niet verhuurd huis.

.Wel een origineel standpunt.

Om tegenstelbaar te zijn tegenover derden moeten contracten normaliter geregistreerd zijn. Anders hebben ze doorgaans geen vaste datum, enz...
Maar dat sluit niet uit dat een huis "bezet" kan zijn..
Dat is een feitelijke situatie waarvoor andere regels van toepassing zijn, denk maar aan de krakersverhalen.

Dus: eenmaal je het huis gekocht hebt (lees als: akte getekend bij notaris) stuur je 2 brieven aangetekend naar je nieuwe woonst.
In de eerste vermeld je dat je de nieuwe eigenaar bent, en dat ze de huur vanaf heden op jouw rekening mogen storten.
In de tweede geef je hun een opzeg van 3 maanden, vermeld hierbij dat 3 maanden voldoende is wegens geen geregistreerd schriftelijk huurcontract.
Aan hun om het tegendeel te bewijzen dan.

Het kan zijn dat er geen waarborg is, bij eventuele schade (die jij kan bewijzen, wellicht zal dit ook niet mogelijk zijn) moeten ze het dan direct betalen, in plaats van een verrekening.

Dus dit staat dan gelijk met een niet-geregistreerd 9-jaarscontract? Wat als ze er nu bvb nog maar 2 jaar in zitten en ze beweren dat dit mondeling overeengekomen was als een 3-jaren contract (wat dus niet opzegbaar is tot het einde)? Hebben ze een poot om op te staan?

Omdat niet-geregistreerde contracten eigenlijk onbestaande zijn voor derden moet je maar drie maanden opzeggen, eender wat er mondeling en dus onbewijsbaar is overeengekomen.
Na drie maanden kan je dus de woning zelf betrekken of met renovatiewerken beginnen.

De door mij geciteerde tekst van de Woninghuurwet is toch duidelijk. Als de huurder al zes maanden in de woning woont, treedt de koper in de rechten en verplichtingen van de verkoper. Hij wordt dus verhuurder en de mondelinge huurovereenkomst blijft bestaan en gevolgen hebben.

NYCKEES, J., Art. 9 Woninghuurwet schrijft:
Terwijl in het gemene huurrecht een huurovereenkomst zonder vaste dagtekening in
principe niet kan worden tegengeworpen aan de verkrijger van de verhuurde zaak,
voert artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet een vrij uitgebreide bescherming in
van de huurder die de gehuurde woning reeds minstens zes maanden betrekt. In principe
geniet deze dezelfde bescherming als de huurder, die beschikt over een huurovereenkomst
met een vaste dagtekening, maar deze bescherming wordt voor de verkrijger
verzacht door een uitzonderlijk tijdelijke en beperkte opzeggingsmogelijkheid.

Kijk op de dag voor de akte na of er een geregistreerd contract is bij de dienst registratie. U hebt de compromis dus men zal u de gegevens wel geven.
Best geen slapende honden wakker maken.