Verhuurder heeft ondertussen advocaat onder de arm genomen

[Diepvries]

Beste

Hieronder een kort relaas van de feiten. Ik heb zeker ook fouten gemaakt (waar u me gerust op mag wijzen) maar ben hier nu toch vooral voor praktische hulp en/of doorverwijzing Ik hoop voldoende uitleg te verschaffen zonder langdradig te zijn, maar wil zeker aanvullen waar nodig.

Midden 2015 jaar heb ik een appartement betrokken. Voordat ik er ging wonen sprak de eigenaar/verhuurder van gevelwerken om bijkomend de buitenmuur te isoleren. Er was reeds schimmel in, waarvan ik gelukkig een deel heb gefotografeerd. Deze was echter verborgen achter meubels van de vorige huurder.
Na het intrekken mondeling contact gezocht met de verhuurder (eerste fout van mijn kant), die beloofde het over 3 à 4 maanden aan te pakken. De muur moest eerst uitdrogen etc...

De werken zijn toen (ik weet niet meer om welke reden) uitgesteld. Toen had mijn frank moeten vallen, natuurlijk. Maar ik dacht dat hij te vertrouwen was (2e kostelijke fout). De "planning" van de werken is verschillende keren uitgesteld; toen ik wegging waren de initiële werken "gepland" voor afgelopen zomer. Helaas heb ik hier niets van op papier.

Ik heb toen de verschillende niet-juridische wegen die ik zag uitgeput: wooninspectie vanuit de provincie, die evenwel geen belangrijke vaststellingen opleverde. Hun materiaal was zo slecht als hun service. Geen meting van de isolatie gedaan, niet naar het gat in de spouwmuur willen kijken,... Zelfs vochtmeting in de muren kon er niet van af.

Dat bezoek was dus een hele maat voor niets. Ondertussen ook professionele anti-schimmel/vochtmaatschappijen gecontacteerd die allen weigerden langs te komen aangezien ik niet de eigenaar was. Gezien de ondertussen verslechterde verstandhouding met de verhuurder en het absolute gebrek aan goesting om via de vrederechter langs te gaan heb ik de wettelijke mogelijkheden die het contract mij bood gebruikt.

Aangezien de verhuurder mijn vraag voor een schriftelijk contract verscheidene malen in de wind sloeg, hadden we een mondeling contract dat -uiteraard- niet geregistreerd stond. Na een periode van goed anderhalf jaar heb ik de huisbaas gemaild dat ik niet langer wenste te huren wegens 'de gebreken' aan het pand. Aangezien er geen motivatie nodig was, leek dit mij voor hem voldoende. Geen nood om grof te worden, maar aan duidelijkheid liet het niets te wensen. Eind februari 2017 ben ik er dan uitgegaan.

Volgens wat ik heb kunnen terugvinden, is een niet-geregistreerd huurcontract door de huurder opzegbaar zonder opzegtermijn of -vergoeding.

De sleutels heb ik achtergelaten bij een medebewoner die voor de verhuurder ook de post en aangetekende brieven afhandelt.
Er is kort heen-en-weer gemaild. Ik moest ze volgens de eigenaar zélf overhandigen en zolang dat ik dat niet deed wou hij huur, wist van geen problemen,... Daarna is van zijn kan geen verdere reactie gekomen toen hij op een uitgebreide cruise ging. Na 3 weken mailen is mijn laatste mail dus nog steeds onbeantwoord.

Via de 'postpersoon' vernam ik dat hij na 6 maanden een aan mij gerichte aangetekende brief terugkreeg. De aangetekende was dus verstuurd met mijn voormalige appartementsblok als adres van de afzender-huisbaas, alhoewel we niet weten waar hij woont/verblijft. Ik heb deze brief niet door de post aangeboden gekregen aangezien ik ondertussen weer verhuisd was van mijn tijdelijke tussenwoning. Op deze aangetekende na, heb ik geen weet van het zoeken van contact door de verhuurder.

Ondertussen zijn we goed 9 maanden verder en wil hij huurgelden, schadevergoeding, heraansluiting van nutsvoorzieningen door mij betaald en vast ook nog een opzegvergoeding. Dit liet hij via een brief van zijn advocaat weten. Telefonisch contact met zijn advocaat leerde al dat hij duidelijk geen interesse heeft in mijn kant van het verhaal, noch om als bemiddelaar op te treden. Voor zover ik kan oordelen, wordt er geen 'verbreking' van het contract gevraagd, maar willen ze een soort tussentijdse afrekening maken om over 9 maanden nog eens hetzelfde te doen.

De eigenaar beweert dat hij dat ik hem de sleutels niet aangeboden heb (wat ik zélf niet kon doen om beroepsredenen, maar wat ik door de medebewoner liet doen (hangen hier vormvereisten aan vast??)), dat hij geen toegang tot het appartement heeft en niet kan verhuren (wat flagrant onjuist is aangezien hij altijd sleutels had), dat hij de meters (die in de gemeenschappelijke technische ruimte van de blok staan) niet kan bereiken.
Bovendien eist hij een uitgaande plaatsbeschrijving, ook al was hij niet te strikken voor een ingaande plaatsbeschrijving en is er dus geen vergelijking mogelijk.

De huisbaas heeft steeds de sleutels geweigerd maar de medebewoner heeft hij wel verboden mijn appartement te betreden (daad van beheer?). De sleutels liggen nog steeds bij de voormalige medebewoner. In zijn appartement is de verhuurder sinds mijn vertrek verscheidene malen binnengeweest (met toestemming) alsook in de building.

Wat raden jullie mij aan als voorbereiding op de vrederechter?

Alvast bedankt voor het lezen en beantwoorden
Met vriendelijke groet

Tom

[sloeberken]

Ik denk dat je best een goede advocaat onder de arm neemt, u hebt te veel fouten gemaakt.

Volgens wat ik heb kunnen terugvinden, is een niet-geregistreerd huurcontract door de huurder opzegbaar zonder opzegtermijn of -vergoeding.

Klopt maar je had moeten opzeggen met een AS.

[Franciscus]

Denk het ook.
Ook al is het contract mondeling het is een contract dat met alle middelen van recht ken en mag bewezen worden.
Gezien hij geen sleutels heeft ben u nog altijd huurder ... de rest zal idd voor de rechter zijn.
U had hem beter aangetekend opgezegd en sleutels via AS of deurwaarder aangeboden of zelf.
Een aantal zaken zijn ook voor hem moeilijk te bewijzen ... maar door zo te handelen geeft u hem wel genoeg elementen om u inderdaad voor de rechter de dagen.

[Gebruiker21]

Wat raden jullie mij aan als voorbereiding op de vrederechter?

Ik hoop voor jou dat de medebewoner aan wie je de sleutels gegeven hebt, mee wil gaan naar de vrederechter om daar te getuigen dat je de sleutels aan deze persoon gegeven hebt, en dat hij ook wil getuigen dat hij geprobeerd heeft de sleutels aan de huisbaas te geven.

In principe had je dit zelf moeten doen en een ondertekend bewijsje vragen dat je de sleutels teruggegeven had. Je had ook de sleutel aangetekend kunnen versturen naar de huisbaas. Afin, alles om een BEWIJS te hebben dat je de sleutel terugbezorgd hebt.

Zoals je zelf zei had je inderdaad het recht om kosteloos je huur op te zeggen. Print ook zeker de mail af waarin je meld dat je de huur opzegt. Dit had je beter via een aangetekend schrijven gedaan. Dit had meer bewijskracht gehad dan de mail. Maar bon, mail zal moeten volstaan. Druk ook een antwoord op die mail van uw huisbaas af, dit bewijst meteen dat uw huisbaas de mail effectief gekregen en gelezen heeft. Als je ergens ook een bewijs hebt dat je je huisbaas ingelicht hebt dat je de sleutels aan de medebewoner afgegeven hebt, print dit dan ook zeker af.

In mijn ogen is de huisbaas zelf ook héél erg nalatig geweest door de sleutel niet op te halen. Zomaar zeggen: "zolang ik de sleutel niet krijg, reken ik huur aan" is wel wat kort door de bocht. Hij kan zo maanden aan een stuk de deur niet opendoen als je belt, en ondertussen blijven huur vragen. Een vrederechter zal niet zomaar meegaan in dit "theorie".

Uw "strategie" voor de vrederechter zou kunnen zijn:
1. U hebt gehuurd met mondelinge overeenkomst, dus zonder geregistreerd huurcontract.
2. De woning had mankementen, waardoor u de huur hebt opgezegd. Gezien geen registratie van het contract, was er geen opzeg. Leg ook het bewijs van de opzeg via mail voor.
3. Zeg dat je niet in staat was de sleutel persoonlijk te overhandigen, maar laat de medebewoner getuigen dat je de sleutel overhandigd hebt aan hem bij het einde van de huur + leg een bewijs voor dat je de huisbaas hiervan ingelicht hebt.
4. Vermeld daarna dat je het wel frappant vindt dat de huisbaas daarna alles op zijn beloop laat, en na 9 maanden plots terug geld wil zien.

Laat ons in ieder geval weten hoe dit afloopt voor het vredegerecht...

[Diepvries]

Alvast bedankt voor de reacties.

Ik heb morgen afgesproken met de medehuurder om hem op papier te laten zetten dat hij de sleutel a) heeft ontvangen en b) wou overhandigen. Eventueel onderstrepen dat dat in zijn appartement is gebeurd.

Is er nog steeds een verschil tussen een aangetekende en een mail? Ik heb al gelezen dat de sleutels aangetekend versturen ook risico's inhoudt aangezien​ alleen de verzending en niet de verzonden inhoud geregistreerd wordt...

Het contract valt of staat dus niet met het opzeggen (via mail waar via mail op wordt gereageerd) maar met de overdracht van de sleutels? Hierover heb ik, ook op het forum, geen 'sluitende oplossing' voor gevonden....

[sloeberken]

Het contract valt of staat dus niet met het opzeggen (via mail waar via mail op wordt gereageerd) maar met de overdracht van de sleutels?

Dat is een bewijs van opzegging, blijf toch bij mijn standpunt neem een advocaat, een brief van hem kan soms wonderen doen.

[Gebruiker21]

een brief van hem kan soms wonderen doen.

Mm, ik ging er van uti dat dit sowieso al voor de vrederechter ging komen. Indien dit niet het geval is, zou een brief van een advocaat aan de huisbaas inderdaad wel eens indruk kunnen maken...