onvergunde woning huren (met problemen tot gevolg)

Maarten_Creemers · #1 , 25 okt 2017 12:01

Hallo allemaal,

Ik ben nieuw op dit forum en wend me tot hier omdat de hele 'officiele' molen zo erbarmelijk traag gaat dat ik het gevoel heb dat alles me in snelheid aan het inhalen is. (alvast mijn excuses, het gaat een redelijk lang verhaal worden)

de situatie is als volgt: Sinds 1 augustus 2017 huur ik en mijn vriendin een woning. Toen we zijn gaan kijken, zijn we eerst in het bovenste appartement gaan kijken. Maar omdat het onderste ook te huur stond, zijn we daar ook maar even gaan kijken. Het onderste stond ons uiteindelijk veel meer aan en dit huren we ondertussen ook.

Toen we voor het onderste appartement gingen kijken hebben we een aantal dingen gevraagd:
- waar moeten we onze auto's zetten?
- mogen wij konijnen houden als huisdier?
- wat is precies van ons?

de antwoorden waren als volgt:
- De auto's zouden in principe achter op de koer moeten staan. We hebben toen echter aangegeven dat dit ons niet praktisch lijkt. De verhuurders hebben ons toen letterlijk gezegd dat enkel zij langs de poort moeten om af en toe hun vogels (ze hebben achteraan nog een voliere) eten te geven. Dus het is geen probleem als we de auto's op de oprit zetten zo lang ze maar te voet door kunnen
- Konijnen als huisdier vinden ze niet erg. Zo lang het maar geen honden zijn want die blaffen of katten want die kruipen in de gordijnen.
- Wij mogen gebruiken: de onderste verdieping (appartement), heel de koer en een hondenhok dat we als opslagruimte mogen gebruiken.

Sinds week 1 loopt echter alles in de soep
- de kinderen van de buurvrouw spelen op de koer (waar dus ook in principe onze auto's moeten staan en waar uitdrukkelijk gezegd is dat niemand er iets te zoeken heeft behalve af en toe de verhuurders)
- De auto's blokkeren opeens de ingang en men drijgt ermee ze weg te slepen (tussen haakjes: ik kon mijn auto niet eens binnen rijden om wille van een aanslagpin die te hoog is en waar mijn auto niet over geraakt. Dit is ondertussen afgezaagd en nu kan ik toch binnen rijden. Dit doe ik dan ook maar om verdere problemen te vermijden.)
- De verhuurder heeft ons naar het vredegerecht gedaagd om onze konijnen te laten verwijderen want deze zouden overlast veroorzaken

(tussen haakjes: het frappante is dat punt 1 en 2 al opgelost waren tegen dat ze ons naar het vredegerecht lieten komen. deze dingen halen ze echter wel nog steeds aan. Het gaat hen dus eigenlijk enkel om punt 3: de konijnen...)

Lang verhaal kort: op amper 3 maanden is de hele situatie daar zo verziekt dat wij er gewoon weg willen.

Mijn vraag voor jullie is dus: wat is er nu nog allemaal mogelijk???

Wat hebben wij wat volgens mij van belang is?
- een document van de stad dat het pand onvergund verbouwd is. Men heeft wel een aanvraag gedaan om het pand (dit was vroeger een winkel) aan te passen tot kangoerou woning, maar hier hebben ze een negatief advies over gekregen wegens zorgen voor de ruimtelijke ordening en ze hebben de aanvraag ingetrokken
- goodwill: we hebben hen verschillende voorstellen gedaan om de situatie leefbaar te maken... maar het enige wat ze willen is ons voor het gerecht dagen en ze houden op alle vlakken het been stijf en zijn simpelweg niet aanspreekbaar
concreet: we zetten onze auto's niet meer op de oprit (hoewel dit voor ons een heel belangrijk punt was voor we het contract zouden tekenen), we hebben heel veel naar het containerpark gebracht. Zaken die we eigenlijk wilden stockeren in het hondenhok, we hebben voorgesteld om plastic onder de konijnen hun plaats te leggen (hun grootste zorg is dat ze op de vloer plassen. Dit is echter volkomen onterrecht want die dieren zijn heel zindelijk),...
- bewijs dat er een stukje van de aanslagpin van de poort is afgezaagd.
- een hoop foto's van dingen die niet OK zijn (onder andere: een kruiwagen die van hun is waar nog uitwerpselen van hun vogels in zit, foto's van hen terwijl ze aan het werk zijn en de ingang blokkeren, een filmpje waarin duidelijk te zien is dat de poort kei hard toewaait als hij open staat,...)

En nog een aantal aanvullende dingen
- we zijn al 1x naar het vredegerecht gegaan. de verhuurder heeft ons opgeroepen tot verzoening. We dachten dat dit een kans was om ergens overeen te komen, maar niets was minder waar. We zijn er zonder advocaat naar toe gegaan. De verhuurder had wel een advocaat ingehuurd. wij stonden er eigenlijk voor piet snot bij en de rechter koos eigenlijk meteen hun kant (iets wat ik al heel raar vond, want hier was helemaal niets verzoenend aan...). Is dit de normale gang van zaken???
- wij hebben het gevoel dat het de verhuurders enkel te doen is om er munt uit te slaan: in het contract staat een clausule dat indien het contract vroegtijdig verbroken wordt er een vergoeding van 6 maanden moet betaalt worden. Is dit nota bene wel geldig???
- Er zit een scheur in de muur boven een schuifdeur. Is dit misschien een gevolg van dat onvergund bouwen? en kunnen we hier iets mee?
- de plaatsbeschrijving is een zelf geschreven blad waar eigenlijk niet veel opstaat. (Frigo: OK, Ingebouwde kast, gordijnen: ok... zo van die dingen. niet eens een heel A4 blad)
- het contract is enkel op het einde getekend (moet normaal niet elk blad op zijn minst geparafeerd zijn?)
- wat met het feit dat je als huurder 'goed beschermt' bent? want hier merk ik tot nu toe niets van (zie verhaaltje van het vredegerecht hier boven. We zijn niet gehoord en hebben eigenlijk de deur tegen onze neus gekregen)
- in het contract staat inderdaad een regeltje dat huisdieren niet toegelaten zijn. Echter staat dit in 99% van alle contracten en is eigenlijk (naar ik gehoord heb) vooral een clausule om te voorkomen dat iemand 5 luidruchtige honden in een blok neemt... maar zo lang er geen duidelijke overlast is overruled het europese recht dat stelt dat je iemand niet kan verbieden huisdieren te hebben deze clausule. Wat hiermee? waarom legt een vrederechter dit simpelweg naast haar neer?

We moeten binnenkort terug naar het vredegerecht en ik wil zo goed mogelijk voorbereid zijn. We nemen ook een advocaat, maar ik vind het zielig dat ik hier kosten moet maken om een situatie die gewoon compleet geen stijl heeft. Ik lust die verhuurders ondertussen rauw en ze hebben niet eens het fatsoen om zelf op te komen dagen op het vredegerecht... Vandaar dat ik even mijn oor hier te luisteren kom leggen om te kijken wat ik kan doen om deze situatie te ontkrachten.

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Freshprince · #2 , 25 okt 2017 13:34

Wat hebben wij wat volgens mij van belang is?
- een document van de stad dat het pand onvergund verbouwd is. Men heeft wel een aanvraag gedaan om het pand (dit was vroeger een winkel) aan te passen tot kangoerou woning, maar hier hebben ze een negatief advies over gekregen wegens zorgen voor de ruimtelijke ordening en ze hebben de aanvraag ingetrokken.

Ik pik er even één element uit, omdat je hier m.i. een sterk argument hebt...

"Een verhuur van een woning die strijdig is met een reglementaire bepaling, een stedebouwkundig voorschrift of een bestemming die niet overeenkomt met de stedenbouwkundige regels is nietig." (zie Vredegerecht Etterbeek, 26.09.2011, Tijdschrift van de Vrederechters 2013, 5-6, pagina 262 en Vredegerecht Sint-Jans-Molenbeek, 12.04.2011, Tijdschrift van de Vrederechters, 2013, 5-6, 283.)

Die nietigheid is relatief, en zal je dus zelf moeten inroepen. Ik lees dat je een advocaat zou nemen, bespreek dit uiteraard eerst me je raadsman.

Nietigheid komt er op neer dat alle betalingen overschuldigd zijn: huur, waarborg, ...
Tegenpartij kan wel een bezettingsvergoeding vragen.

Freshprince · #3 , 25 okt 2017 14:05

En nog een aantal aanvullende dingen

- we zijn al 1x naar het vredegerecht gegaan. de verhuurder heeft ons opgeroepen tot verzoening. We dachten dat dit een kans was om ergens overeen te komen, maar niets was minder waar. We zijn er zonder advocaat naar toe gegaan. De verhuurder had wel een advocaat ingehuurd. wij stonden er eigenlijk voor piet snot bij en de rechter koos eigenlijk meteen hun kant (iets wat ik al heel raar vond, want hier was helemaal niets verzoenend aan...). Is dit de normale gang van zaken???

Zo lang je niets tekent heeft die verzoening geen enkel rechtsgevolg. De situatie op zich zal inderdaad frustrerend zijn.

- wij hebben het gevoel dat het de verhuurders enkel te doen is om er munt uit te slaan: in het contract staat een clausule dat indien het contract vroegtijdig verbroken wordt er een vergoeding van 6 maanden moet betaalt worden. Is dit nota bene wel geldig???

In beginsel ben je akkoord gegaan met die forfaitaire schadevergoeding door ondertekening ho. Maar, overeenkomstig het algemeen verbintenissenrecht, heeft de vrederechter de bevoegdheid om een overdreven schadebeding te matigen. Normaliter worden zulke bedingen gematigd tot drie maanden huishuur. Het argument opwerpen, als het zover zou komen, is de boodschap.

- Er zit een scheur in de muur boven een schuifdeur. Is dit misschien een gevolg van dat onvergund bouwen? en kunnen we hier iets mee?

Zie mijn eerste post. Een pand vergund als winkel mag niet tegen haar stedenbouwkundige vergunning in verhuurd worden als woning met bestemming huisvesting. Je kan de nietigheid inroepen.

- de plaatsbeschrijving is een zelf geschreven blad waar eigenlijk niet veel opstaat. (Frigo: OK, Ingebouwde kast, gordijnen: ok... zo van die dingen. niet eens een heel A4 blad)

Een plaatsbeschrijving omstandig, op tegenspraak en gedetailleerd zijn. Heb je getekend? Een plaatsbeschrijving van nog geen a4 lang zal daar bezwaarlijk aan beantwoorden. Aan de vrederechter uiteindelijk om dit stuk naar waarde te schatten (geen/wel plaatsbeschrijving, begin van bewijs of niet, ...)

- het contract is enkel op het einde getekend (moet normaal niet elk blad op zijn minst geparafeerd zijn?)

Handtekening op het einde is voldoende. Belangrijker is of al dan niet vermeld is hoeveel originelen (exemplaren) opgemaakt zijn. Zulks is immers een vormvereisten van een schriftelijke overeenkomst (art. 1325 BW)

- wat met het feit dat je als huurder 'goed beschermt' bent? want hier merk ik tot nu toe niets van (zie verhaaltje van het vredegerecht hier boven. We zijn niet gehoord en hebben eigenlijk de deur tegen onze neus gekregen)

Er is nog geen toepassing gemaakt van de wetten die jou moeten beschermen. Dat is pas zo indien er een rechtszaak van zou komen.

- in het contract staat inderdaad een regeltje dat huisdieren niet toegelaten zijn. Echter staat dit in 99% van alle contracten en is eigenlijk (naar ik gehoord heb) vooral een clausule om te voorkomen dat iemand 5 luidruchtige honden in een blok neemt... maar zo lang er geen duidelijke overlast is overruled het europese recht dat stelt dat je iemand niet kan verbieden huisdieren te hebben deze clausule. Wat hiermee? waarom legt een vrederechter dit simpelweg naast haar neer?

De rechtspraak is verdeeld. Het is een meerderheidsstandpunt dat een absoluut verbod niet zonder meer kan afgedwongen worden. Het is casuïstiek. Heb je een pitbull op een studio en veel omwonende kinderen OF heb je een labrador, al vijf jaar, geen schade, geen klachten van omwonenden, een grote tuin, ...

Zie: http://www.elfri.be/verbod-tot-het-houd ... huurwoning

Reclame

Maarten_Creemers · #4 , 25 okt 2017 19:03

Hey allemaal,

alvast bedankt voor de snelle reacties!

Als brave burger weet je gewoon niet wat je overkomt en ik ben er van overtuigd dat ze een sterk staaltje blufpoker aan het spelen zijn... ik bedoel... ik heb nog NOOIT gehoord dat mensen aangeklaagd zijn om 2 konijnen als huisdier te hebben...

mijn eerste reactie was (en is dit nog steeds): WTF is hier aan de hand? Tikken die mensen wel 100%? Dit kunnen ze toch nooit hard maken, zeker niet omdat we bewijs hebben dat ze tegen het advies van de gemeente in toch verbouwd hebben...

Enfin, ik hou jullie sowieso nog op de hoogte... en alle tips zijn welkom!

Franciscus · #5 , 25 okt 2017 19:55

Dit is de regelgeving misschien toch eens lezen:
http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf

Maarten_Creemers · #6 , 27 okt 2017 17:07

Even een ander vraagje: aan welke kostprijs kunnen we ons verwachten als we een advocaat moeten nemen en naar het gerecht moeten gaan?

sloeberken · #7 , 27 okt 2017 21:35

De kostprijs van advocaat is niet in te schatten.

Maarten_Creemers · #8 , 28 okt 2017 16:07

niet motiverend

laat me het anders stellen: als we naar de rechtbank eerste aanleg gaan (want daar dagen ze ons naar uit) en er is een uitspraak in ons voordeel. Kunnen ze dit dan zomaar aan blijven vechten?

ik ben bang dat ze de zaak gewoon zo lang gaan rekken tot wij zeggen dat het ons genoeg gekost heeft en uit miserie stoppen.

er moeten toch wat mechanismen bestaan om ons hiervoor te beschermen?

en ook niet onbelangrijk: hoe vaak moet je naar de rechtbank gaan voor er een uitspraak is? wordt dit in 1 zitting afgehandeld... gaan hier 5 zittingen over heen?
(wetende dat het hier eigenlijk gaat over het feit dat we 2 konijnen als huisdier hebben en dat dit de verhuurder niet zint...)
Ik kan me moeilijk voorstellen dat hier pakweg 10 zittingen overheen moeten gaan...

Blaatpraat · #9 , 28 okt 2017 17:33

en ook niet onbelangrijk: hoe vaak moet je naar de rechtbank gaan voor er een uitspraak is? wordt dit in 1 zitting afgehandeld... gaan hier 5 zittingen over heen?
(wetende dat het hier eigenlijk gaat over het feit dat we 2 konijnen als huisdier hebben en dat dit de verhuurder niet zint...)
Ik kan me moeilijk voorstellen dat hier pakweg 10 zittingen overheen moeten gaan...

Hangt ervan af.
Als alles goed gaat, is er 1 zitting nodig, en krijg je nadien een vonnis.
Als de tegenpartij het smerig speelt, zal dit meerdere keren zijn (maar dan zal de rechter hier wellicht rekening mee houden in het vonnis, en niet zo vredelievend zijn voor hun).
Je kunt immers altijd uitstel vragen, om gelijk welke reden dan ook.
Ik ken namelijk een rechtszaak die zo een jaar of 10 geduurd heeft, doordat de tegenpartij continu uitstel vroeg (of afwezig was, en dan verzet aantekende tegen het verstekvonnis etc).

Freshprince · #10 , 30 okt 2017 11:49

Eerste aanleg lijkt me sterk. Heb je in die zin effectief een oproepingsbrief /dagvaarding?
Alles mbt huur komt immers toe aan de vrederechter.
Als je de zaak wint, kan je een rechtsplegingsvergoeding krijgen. Zie: https://www.advocaat.be/DipladWebsite/m ... oeding.pdf

Maarten_Creemers · #11 , 30 okt 2017 20:30

neen we hebben nog geen oproepingsbrief gehad. we zijn wel naar het vredegerecht geweest zonder succes... en nu dreigen ze ermee een rechtzaak te starten als wij niet voldoen aan hun eisen.

ik interpreteer dit toch goed dat ze hiermee bedoelen rechtbank eerste aanleg hé?

enfin ik snap er niets meer van...

Blaatpraat · #12 , 30 okt 2017 22:03

Dit zal het vredegerecht zijn dan.
Deze zaak is immers nog niet voor de rechter geweest ter beoordeling, enkel ter bemiddeling in een verzoening.

Eerste aanleg is pas als er beroep wordt aangetekend tegen het vonnis van de vrederechter, in dit geval.
Maar er is nog geen vonnis.

Maarten_Creemers · #13 , 30 okt 2017 22:11

ah zo.. Vreemd dan dat ze dreigen met gerechtelijke stappen terwijl we reeds naar de vrederechter aan het gaan zijn...

krijg je altijd dezelfde vrederechter of kan dit iemand anders zijn dit keer?

sloeberken · #14 , 31 okt 2017 09:16

Enkel als de vrederechter in verlof is, zetelt er een vervangende vrederechter.

Maarten_Creemers · #15 , 20 nov 2017 10:39

Even een ander vraagje ivm dit onderwerp:

Kunnen wij, zo lang we er wonen, een bouwovertreding laten vaststellen? stel dat er effectief een bouwovertreding is, wat heeft dit dan als gevolgen? Hoe gaat dit in zijn werk (moeten we hiervoor bijvoorbeeld weer naar het vredegerecht etc...?)

ben de situatie kotsbeu... ik ben helemaal geen wraakzuchtig persoon maar wie wind zaait zal storm oogsten...