niet naleven mondelinge opzeg huurder

[charlottem]

Beste Forumleden,

Ik zit met een bizarre situatie.

Ik heb mijn appartement verhuurd voor 1 jaar beginnend op 01/01/2016. De huurovereenkomst is stilzwijgend verlengd aangezien de huurder het niet heeft opgezegd.

De huur wordt aangegaan voor een periode van 1 jaar beginnend op 01/01/2016 (dag, maand, jaar).
De huurovereenkomst kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
De overeenkomst kan worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van 3 maanden te betekenen voor het verstrijken van de overeengekomen termijn. Indien de opzegging niet of niet tijdig werd betekend dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde
voorwaarden maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar.

Eind april 2017 heeft de huurder me telefonisch meegedeeld dat hij de huurovereenkomst wou opzeggen. Hij wou op korte termijn het appartement verlaten. Hierbij heb ik hem meegedeeld dat hij de opzegtermijn van 3 maanden moest respecteren en het pand kon verlaten mits betaling van de huur van drie maanden en bovendien tot die periode (31/07 /17) het recht had om eventueel in het appartement te verblijven. Het appartement moet dus vrij zijn op 1 augustus 2017.
Echter heb ik geen schriftelijk opzeg van de huurder in mijn bezit (enkel telefonisch/mondeling).

Het appartement is op 3 mei 2017 online te huur gesteld. Ik heb toestemming gevraagd aan de huurder voor de rondleiding en heb de geïnteresseerden rondgeleid in het bijzijn van de huurder, soms zijn echtgenote. Persoon X was geïnteresseerd en wou het appartement huren. De huurovereenkomst tussen persoon X (de nieuwe huurder) en verhuurder was al reeds ondertekend en beginnend op 1 augustus 2017.

Het probleem is dat de huurder het pand niet heeft verlaten, en ook niet wilt verlaten. Omdat hij waarschijnlijk geen andere verblijfplaats heeft gevonden. De huurder deelt telkens mee dat hij het pand direct kan verlaten, door bij de vrienden/familie in te trekken. Maar dit is nog steeds niet gebeurd. Daardoor zit nu mijn nieuwe huurder zonder woonst.
Hierbij wil ik benadrukken dat ik geen schriftelijk bewijs heb ontvangen van de opzegging, wat dus wel moest volgens de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is ook niet geregistreerd geweest (door de verhuurder).

Hoe zou ik deze situatie, al dan niet financieel, het best kunnen oplossen?

Alvast bedankt!

Met vriendelijke groeten,
Charlotte

[Xenophon]

U hebt zichzelf zéér stevig in nesten gewerkt door uw slordigheid. Maar dat weet u ondertussen ook al. Ik zou u adviseren naar een advocaat te trekken.

M.i. dient u te kiezen:

a) Met alle middelen trachten te bewijzen dat de huurder die nog in het pand zit effectief een opzeg had gegeven die afliep op 31 Juli.

De vraag is: hoe? De huurwet legt niet op dat een opzeg schriftelijk dient te gebeuren ('betekenen' impliceert niet een geschrift maar 'ter kennis brengen') maar u merkt dat zich een probleem van bewijslast stelt bij afwezigheid van een geschrift. Ik veronderstel dat de huidige bezetter niet zo netjes zal zijn gewoon te erkennen?

Getuigenbewijs van de opzeg (gesteld dat dit materieel mogelijk is) door de bezoekende huurder in spe is op zijn zachtst gezegd problematisch, er is immers Art. 1341 BW, dat echter niet van openbare orde noch dwingend recht is. Wat u kan proberen is een geluidsopname maken van een gesprek waarbij u en de bezetter aanwezig zijn en deze expliciet erkent dat hij/zij wel degelijk een opzeg had gegeven die afliep op 31 Juli. Daarna gezwind naar de vrederechter, aanvoeren dat het gaat om een buitengerechtelijke bekentenis die niet buitenspel kan gezet worden door Art. 1355 BW aangezien het niet een zuiver mondelinge bekentenis is (u beschikt immers over een opname). Let wel, het is de rechter die zal oordelen over de bewijswaarde van dat opgenomen gesprek. Indien dit lukt kan u alle kosten ten laste leggen van de bezetter. Rest te zien óf het gaat lukken. U merkt het: enige assistentie van een advocaat zal geen luxe zijn.

b) Tot een akkoord komen met de bezetter (én met de nieuwe huurder)

En ditmaal alles op schrift stellen. Zal u geld kosten en u bent afhankelijk van hun goodwill.

c) Een streep trekken door die nieuwe huurovereenkomst in akkoord met de nieuwe huurder, die compenseren voor diens schade en onmiddellijk de oorspronkelijke overeenkomst alsnog laten registreren én staan op schriftelijke opzeg.

Dat zal in praktijk betekenen dat u dient te betalen wat de nieuwe huurder vraagt. Het alternatief is nl. naar de vrederechter trekken en daar uitleggen waarom het goed niet beschikbaar is, zonder over een bewijs van opzeg van de huidige bewoner te beschikken. Lijkt me geen goed idee en de basis voor een stevige schadevergoeding.

Wat doet de 'nieuwe' huurder?

[Meeboo]

waarom hebt u de huurovereenkomst niet laten registreren? brengt u als verhuurder in een zwakke positie. Door het niet laten registreren kan de huurder het pand onmiddellijk verlaten zonder 3 maanden opzegvergoeding te moeten betalen

het is inderdaad aan u om te bewijzen dat uw huidige huurder de overeenkomst heeft opgezegd. wat me zeer moeilijk lijkt of u moet opnames hebben van uw telefonisch gesprek.

[KJ86]

Geen paniekvoetbal spelen, de huurder doet nog altijd alsof hij onmiddellijk kan verhuizen. Je maakt een minnelijk huurontbinding (document met de afspraken die mondeling gemaakt zijn), Compensatie, huurpand vanaf 1 augustus verlaten, enz,...

Document laten tekenen door alle contractuele partijen en klaar is kees. De schade die de nieuwe huurder oploopt, kan verhaald worden bij de oude huurder.

[Lanox]

Geen paniekvoetbal spelen, de huurder doet nog altijd alsof hij onmiddellijk kan verhuizen. Je maakt een minnelijk huurontbinding (document met de afspraken die mondeling gemaakt zijn), Compensatie, huurpand vanaf 1 augustus verlaten, enz,...

Document laten tekenen door alle contractuele partijen en klaar is kees. De schade die de nieuwe huurder oploopt, kan verhaald worden bij de oude huurder.

Waarom zou de oude huurder dergelijk document tekenen?

[Xenophon]

Geen paniekvoetbal spelen, de huurder doet nog altijd alsof hij onmiddellijk kan verhuizen. Je maakt een minnelijk huurontbinding (document met de afspraken die mondeling gemaakt zijn), Compensatie, huurpand vanaf 1 augustus verlaten, enz,...

Document laten tekenen door alle contractuele partijen en klaar is kees. De schade die de nieuwe huurder oploopt, kan verhaald worden bij de oude huurder.

Euhhh...KJ: mijn computer zegt dat we vandaag 3 Augustus zijn.....slaapt de nieuwe huurder in zijn verhuiscontainer ondertussen en gaat die lijdzaam toezien hoe zijn overeenkomst met de voeten getreden wordt?

Waarom zou de huurder die er nu nog zit zoiets ondertekenen? Hij heeft immers geen problemen: kan weg wanneer hij wil en hij wist zeer goed dat hij er uiterlijk de 31e uit moest zijn.

[Meeboo]

Ts zegt dat huurder pand voorlopig niet wil verlaten. Indien huidige huurder de minnelijke huurontbinding niet wil tekenen (wat zijn goed recht is aangezien er geen officiële opzeg gebeurde), heeft TS een probleem. De nieuwe huurder heeft immers een ondertekend contract vanaf 01/08 en kan eventuele schade verhalen op TS en niet op de huidige huurder aangezien er geen opzeg lopende is momenteel.

het hangt hier allemaal af van de goodwill van de huidige huurder

[charlottem]

U hebt zichzelf zéér stevig in nesten gewerkt door uw slordigheid. Maar dat weet u ondertussen ook al. Ik zou u adviseren naar een advocaat te trekken.

M.i. dient u te kiezen:

a) Met alle middelen trachten te bewijzen dat de huurder die nog in het pand zit effectief een opzeg had gegeven die afliep op 31 Juli.

De vraag is: hoe? De huurwet legt niet op dat een opzeg schriftelijk dient te gebeuren ('betekenen' impliceert niet een geschrift maar 'ter kennis brengen') maar u merkt dat zich een probleem van bewijslast stelt bij afwezigheid van een geschrift. Ik veronderstel dat de huidige bezetter niet zo netjes zal zijn gewoon te erkennen?

Getuigenbewijs van de opzeg (gesteld dat dit materieel mogelijk is) door de bezoekende huurder in spe is op zijn zachtst gezegd problematisch, er is immers Art. 1341 BW, dat echter niet van openbare orde noch dwingend recht is. Wat u kan proberen is een geluidsopname maken van een gesprek waarbij u en de bezetter aanwezig zijn en deze expliciet erkent dat hij/zij wel degelijk een opzeg had gegeven die afliep op 31 Juli. Daarna gezwind naar de vrederechter, aanvoeren dat het gaat om een buitengerechtelijke bekentenis die niet buitenspel kan gezet worden door Art. 1355 BW aangezien het niet een zuiver mondelinge bekentenis is (u beschikt immers over een opname). Let wel, het is de rechter die zal oordelen over de bewijswaarde van dat opgenomen gesprek. Indien dit lukt kan u alle kosten ten laste leggen van de bezetter. Rest te zien óf het gaat lukken. U merkt het: enige assistentie van een advocaat zal geen luxe zijn.

b) Tot een akkoord komen met de bezetter (én met de nieuwe huurder)

En ditmaal alles op schrift stellen. Zal u geld kosten en u bent afhankelijk van hun goodwill.

c) Een streep trekken door die nieuwe huurovereenkomst in akkoord met de nieuwe huurder, die compenseren voor diens schade en onmiddellijk de oorspronkelijke overeenkomst alsnog laten registreren én staan op schriftelijke opzeg.

Dat zal in praktijk betekenen dat u dient te betalen wat de nieuwe huurder vraagt. Het alternatief is nl. naar de vrederechter trekken en daar uitleggen waarom het goed niet beschikbaar is, zonder over een bewijs van opzeg van de huidige bewoner te beschikken. Lijkt me geen goed idee en de basis voor een stevige schadevergoeding.

Wat doet de 'nieuwe' huurder?

De huidige huurder (bezetter) heeft mondeling toe dat hij het heeft opgezegd, maar wou dit schriftelijk niet bevestigen zonder overleg met zijn advocaat. Helaas heb ik geen geluidsopname van ons gesprek. De bezetter heeft mij wel meegedeeld dat hij onmiddellijk kan verhuizen indien hij direct in een nieuwe pand kan intrekken De nieuwe huurder heeft ook kennis over dit voorval en wil graag in mijn appartement intrekken. Maar hij beseft wel dat het moeilijk is en hij is in staat om een tijdelijke woning te zoeken. Maar dit alles is wel natuurlijk niet zo evident.

[charlottem]

waarom hebt u de huurovereenkomst niet laten registreren? brengt u als verhuurder in een zwakke positie. Door het niet laten registreren kan de huurder het pand onmiddellijk verlaten zonder 3 maanden opzegvergoeding te moeten betalen

het is inderdaad aan u om te bewijzen dat uw huidige huurder de overeenkomst heeft opgezegd. wat me zeer moeilijk lijkt of u moet opnames hebben van uw telefonisch gesprek.

Door mijn laksheid zit ik zeer diep in de problemen. De huidige huurder beweert dat hij het heeft opgezegd, maar dit telkens mondeling. Ik heb niets van geluidsopname in mijn bezit. Bovendien wilt hij niets ondertekenen zonder overleg met zijn advocaat.

[charlottem]

Geen paniekvoetbal spelen, de huurder doet nog altijd alsof hij onmiddellijk kan verhuizen. Je maakt een minnelijk huurontbinding (document met de afspraken die mondeling gemaakt zijn), Compensatie, huurpand vanaf 1 augustus verlaten, enz,...

Document laten tekenen door alle contractuele partijen en klaar is kees. De schade die de nieuwe huurder oploopt, kan verhaald worden bij de oude huurder.

Waarom zou de oude huurder dergelijk document tekenen?

Dat is juist het probleem. Alle partijen weten wat er aan de hand is, maar de bezetter wilt niets ondertekenen. Hij wou alleszins de opzegbrief niet ondertekenen. Waarom zou hij plots wel een minnelijke huurontbinding ondertekenen?

[Meeboo]

niet vergeten dat hij in principe zelf op eender welk moment kan vertrekken. En hij is u geen schadevergoeding schuldig doordat u de overeenkomst niet hebt laten registreren.

[charlottem]

niet vergeten dat hij in principe zelf op eender welk moment kan vertrekken. En hij is u geen schadevergoeding schuldig doordat u de overeenkomst niet hebt laten registreren.

Ook niet als ik de huurovereenkomst laattijdig( nu) registreer?

[Xenophon]

Het lijkt me dat die verbrekingsvergoeding niet het probleem is, wel het feit dat u een overeenkomst hebt met een nieuwe huurder die niet in het pand kan (u hebt geluk dat het niet met ondergetekende is maar blijkbaar met een zeer bedaard persoon).

In elk geval moet u kiezen: indien u tracht een opname te maken van een gesprek waarin de 'bezetter' erkent dat werd opgezegd tegen de 31e dan helpt het u geen sikkepit indien u nu registreert (na de datum van de opzeg). Bewijzen dat de opzeg gebeurde = afzien van uw verbrekingsvergoeding (die m.i. overigens maar 2 maand is dacht ik snel te hebben gezien, maar passons).

Nu registreren=verbrekingsvergoeding kunnen eisen wanneer er uiteindelijk wél een schriftelijke opzeg komt, maar ondertussen kan uw nieuwe huurder u indien die dat wenst het leven zéér zuur maken.

[Meeboo]

Indien het huurcontract buiten de termijn van 2 maanden werd geregis­treerd, maar wel vóór de opzeg door de huurder, blijft de schadevergoeding verschuldigd.

[sloeberken]

Indien het huurcontract buiten de termijn van 2 maanden werd geregis­treerd, maar wel vóór de opzeg door de huurder, blijft de schadevergoeding verschuldigd.

Denk dat er al te veel bewijzen zijn om het nog te laten registreren, contract met nieuwe huurder etc.