JuridischForum.be

Berteft:
- type van het huurcontract ( 3-6-9)
- ingangsdatum contract 15/07/2012
- werd het contract geregistreerd: ja
- heeft er reeds uitvoerige communicatie plaatsgevonden met de tegenpartij: nee

We hebben in 2012 een huurovereenkomst (3-6-9) afgesloten voor een woning te Gent. In de woning logeren 4 studenten, waarbij niemand in de woning is gedomicilieerd.
De huur werd per aangetekend schrijven opgezegd op 15/06/2017 en eindigt op 14/09.

In de huurovereenkomst staat het volgende vermeld:

Artikel 7. Belastingen en taksen
Alle belastingen en taksen van gemeentelijke, provinciale, gewestelijke of federale overheden of andere openbare besturen, met uitzondering van de onroerende voorheffing, die nu of later het verhuurde goed
bezwaren, vallen ten laste van de huurder in verhouding tot de gehuurde oppervlakte en de duur van zijn bewoning. Ook eventuele in de toekomst verschuldigd zijnde BTW komt volledig ten laste van de huurder.
Gelet op de bewoning door studenten zal de huurder geen domicilie kiezen in het gehuurde goed. Indien er een taks zou verschuldigd zijn wegens tweede verblijf, zal de verhuurder-eigenaar het recht hebben het bedrag van de taks te verhalen op de huurder.

Tot op heden heeft de verhuurder de betaling van de belasting op tweede verblijf van de stad Gent (€1.000 per aanslagjaar) nooit gevraagd.
Pas nu – bij het opzeggen van de huurovereenkomst – wordt de betaling (aanslagjaar 2016 – betaald door verhuurder dd. 14/12/2016) binnen de 14 dagen geëist. De verhuurder werkt met een immobiliënkantoor. Dit laatste heeft gemeld dat het bedrag van €1.000 een eerste betaling betreft. Waarschijnlijk is de verhuurder van plan de vorige betalingen aan de stad door te rekenen.

Vraag: kan de verhuurder dit zomaar? Zijn er geen termijnen voorzien waarbinnen de betaling moet worden gevraagd? De huurovereenkomst voorziet geen specifieke termijn waarbij de extra kosten moeten worden aangeboden aan de huurder, alleen een welbepaalde termijn waarbinnen de indexering van de huurprijs moet worden gevrtaagd (wat trouwens ook nooit is gebeurd).
Aanvullend: mdat 3 van de 4 studenten geen familieleden zijn, rekenen we een huurbedrag aan. Dit dekt juist de huurprijs en de huurlasten. Onze overeenkomst met de studenten voorziet het volgende:
In de prijs is niet begrepen:
Eventuele kosten die ten laste zijn van de huurder, maar niet zijn vervat zijn onder de hiervoor opgesomde huurprijs en kosten (vb. herstellingskosten) en die door de eigenares zouden worden aangerekend. Deze kosten worden pro rata van het aantal gebruikers (vier) verdeeld.

Vermits we taks op tweede verblijven ons nooit werd aangerekend door de verhuurder, hebben we deze ook niet aan de studenten doorgerekend. Het lijkt mij trouwens ook niet fair om dit nu nog door te rekenen.

Contract is contract (pacta sunt servanda).
Doorrekenen van kosten en taksen van vorig jaar is niet verjaard.

Ok met stellingname, maar de verhuurder is blijkbaar ook van plan om de taks voor de jaren 2012, 2013, 2014 en 2015 aan te rekenen. Wij zijn ondertussen 5 jaar verder! Verjaren deze dan niet?

Niet op deze korte termijn.Ik denk dat het 5 jaar is, dus vanaf 2012.

Ok met stellingname, maar de verhuurder is blijkbaar ook van plan om de taks voor de jaren 2012, 2013, 2014 en 2015 aan te rekenen. Wij zijn ondertussen 5 jaar verder! Verjaren deze dan niet?

Anderzijds is er wel een kans dat de eigenaar voor één of meerdere jaren (nog) geen aanslag gekregen heeft.

2012 heb je niet volledig gehuurd, dus dit kan je m.i. ook al vergeten.


Voor de rest, inderdaad, pacta sunt servanda

Berteft:
- type van het huurcontract ( 3-6-9)
- ingangsdatum contract 15/07/2012
- werd het contract geregistreerd: ja
- heeft er reeds uitvoerige communicatie plaatsgevonden met de tegenpartij: nee

Dat is een contract voor hoofdbewoning en geen studentenverhuur, dan is de huurwetgeving van toepassing.
Ben jij de onderverhuurder, dan ben je zwaar in de fout gegaan door te verhuren aan studenten.

Die "fout" zal wel meevallen.

Zeker als de verhuurder in een afzonderlijke zin gewoon bevestigt (of zo goed als ...)dat het de bedoeling is aan studenten te verhuren.
(Gelet op de bewoning door studenten zal de huurder geen domicilie kiezen in het gehuurde goed. Indien er een taks zou verschuldigd zijn wegens tweede verblijf, zal de verhuurder-eigenaar het recht hebben het bedrag van de taks te verhalen op de huurder.)

En wat als de gemeente leegstand taxe zou aanrekent.

viewtopic.php?t=17850

Er bestaat een specifieke wet die de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats regelt (20/02/1991).
Sinds 20 februari 1991 bestaat er een wet betreffende de huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats van de huurder. De wet werd al meermaals gewijzigd (1997, 2006, 2007 en 2009).
Dat de huurder inderdaad de gehuurde woning als hoofdverblijfplaats betrekt is een feitelijke kwestie, los van het respecteren van de administratieve formaliteiten (domiciliëring van de huurder op het adres van het gebouw, inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister).
Deze wet dient ook rekening te worden gehouden met bepaalde algemene richtlijnen, die van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten (artikel 1708 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek).

Bedoelt u #4, het antwoord van Vandebos in de link die u doorgeeft ?

Niet vergeten dat de verhuurder wel eens leegstand zou aangesmeerd kunnen krijgen als er niemand op het pand staat ingeschreven. De eerste boete is € 500 of € 1000 dacht ik (afhankelijk van grootte pand); tenzij je graag je verhuurder met het schuim op zijn lippen aan je deur ziet staan zou ik me toch maar braafjes inschrijven.

Uiteindelijk zal dat ook een voorwaarde zijn geweest in je contract en niet eerbiedigen van de contractuele en wettelijke voorwaarden is niet echt een goede start van je huurder/verhuurders relatie...

Verhuurder heeft in dit geval uitdrukkelijk vermeld in het contract dat de huurder er niet, NIET dus, zijn domicilie zal kiezen, en dat, indien er een tweedeverblijftaks aangerekend wordt, deze ten laste zal komen van de huurder. Leuk detail, er is geen sprake van leegstandsheffing.....

Voor mij is dit toch duidelijk om de huurwetgeving voor hoofdbewoning te omzeilen, om een duidelijke uitspraak hierover te geven, zouden we de ganse inhoud van het huurcontract moeten kennen.