Stopzetting huurovereenkomst (3 jaar) bij verkoop huurhuis

[HLS]

De huurwoning waarin wij woonachtig zijn, zou deze maand nog verkocht worden. We hebben een geregistreerd huurcontract van bepaalde duur, met de einddatum in 2018 ( na 3 jaar). Volgens de huidige eigenaar zou het contract langs beide kanten opzegbaar zijn mits vooropzeg van 3 maanden. Dit lijkt mij onwaarschijnlijk.

In het contract staat hetvolgende onder 'Duur van de overeenkomst':

De huurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van 3 jaar met aanvangsdatum xx.xx.2016 en einddatum op xx.xx.2018. De huurder en de verhuurder komen overeen het contract slechts te stoppen mits inachtname van 3 maanden vooropzeg. Zonder stopzetting vanwege 1 van de partijen blijft het contract lopen. De verhuurder laat deze overeenkomst registreren binnen de wettelijke termijn van 2 maanden.

Volgens mij slaat in dit geval de 3 maanden vooropzeg op het stopzetten van het contract 3 maanden voor de einddatum, en niet op eender welk moment. Als ik mij niet vergis kunnen de nieuwe eigenaars het contract ook niet vroegtijdig stopzetten om er zelf in te wonen. Zelfs niet mits opzeg van 6 maanden. Klopt dit?

Indien er toch geschillen zouden zijn, welke stappen moeten wij als huurder ondernemen?

[denlowie]

Inderdaat dit is een contract van 3 jaar en kan enkel na de drie stop gezet zijn mits inachtneming van drie maanden opzeg.

Als er geschillen zijn is dit voor het vrede gerecht en is bijna kosteloos.

[Bart Vissers]

(1) verhuurder kan niet voortijdig opzeggen, zelfs als dit in de overeenkomst staat. Wetgeving is van dwingend recht en beschermt hier de huurder. Kan enkel mits wederzijds akkoord.
(2) Verwervers van de woning nemen alle aanhorige rechten over en moeten in dit geval (geregistreerde woninghuur) inderdaad de bestaande overeenkomst respecteren.

[HLS]

Bedankt voor de reacties.
@denlowie, moeten we een advocaat nemen als er geschillen zijn en dit voor de vrederechter moet komen? Of is het handig om lid te worden van een huurdersvereniging?

Tot gisteren dacht ik dat er een opzegtermijn was van 6 maanden voor de nieuwe verhuurders vanaf het tekenen van de verkoopsovereenkomst. Gisteren boden zij ons geld aan indien we een akkoord sloten om er in januari uit te gaan. De verkoop is nu bezig en de akte van verkoop zal vermoedelijk juli-augustus klaar zijn. Plus 6 maanden, dan zitten we zowiso januari-februari. Klonk nogal verdacht. Daarom heb ik mij hierin verdiept. Waarschijnlijk voelde ze zelf al wat nattigheid.

[Xenophon]

De overeenkomst is niet volledig duidelijk opgesteld. In mijn lezing slaat de referentie naar drie maand op de opzegging n.a.v. het niet meer voortzetten van de overeenkomst (Art. 3, §6, huurwet: Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.).

Het is wel niet zo dat een voortijdige opzegging van een kortlopende huur absoluut onmogelijk is. De wet zegt hier enkel dat de opzegmodaliteiten zoals vermeld in §§2 tot 5 van Art. 3 dan niet van toepassing zijn maar dat is iets anders dan stellen dat het contractueel niet zou kunnen, op voorwaarde dat het beding evenwichtig is en bv. niet unilateraal door de verhuurder kan worden gebruikt.

De rechtspraak accepteert dat het mogelijk is om contractueel te voorzien in de mogelijkheid tot vervroegde opzeg. Persoonlijk denk ik niet dat de verhuurder een poot heeft om op te staan, zelfs indien hij mocht argumenteren dat de drie maand slaan op de vervroegde opzeg is de clausule op zijn best zeer onduidelijk en die onduidelijkheid zal in principe in uw voordeel spelen.

Persoonlijk zou ik kijken of een onderhandelde oplossing mogelijk zou zijn (vervroegd stopzetten, mits betaling van een vergoeding).

Komt er een rechtszaak van dan kan u zelf naar de vrederechter gaan, u bent niet verplicht een advocaat te nemen maar indien de tegenpartij er één heeft is het meestal wel aangewezen.

[Bart Vissers]

Het is wel niet zo dat een voortijdige opzegging van een kortlopende huur absoluut onmogelijk is. De wet zegt hier enkel dat de opzegmodaliteiten zoals vermeld in §§2 tot 5 van Art. 3 dan niet van toepassing zijn maar dat is iets anders dan stellen dat het contractueel niet zou kunnen, op voorwaarde dat het beding evenwichtig is en bv. niet unilateraal door de verhuurder kan worden gebruikt.

De rechtspraak accepteert dat het mogelijk is om contractueel te voorzien in de mogelijkheid tot vervroegde opzeg.

Ik las de cassatieuitspraak van 18/12/2015 m.b.t. art. 3, §6 WHW toch enigszins genuanceerder, daar Cassatie hier specifiek verwijst naar de huurder, zodat deze de te beschermen partij lijkt te zijn (en dus tegen de verhuurder moet beschermd worden bij een contractueel beding dat in tegenspraak is met dwingend recht).
Je zou natuurlijk kunnen stellen dat Cassatie zich niet heeft moeten uitspreken over de verhuurder. Maar in dat geval zouden beide partijen beschermd worden door het dwingend recht waardoor contractuele afspraken vooraf toch nietig zijn (en pas kunnen overeengekomen worden nadat het recht verworven is).

[Xenophon]

Ik las de cassatieuitspraak van 18/12/2015 m.b.t. art. 3, §6 WHW toch enigszins genuanceerder, daar Cassatie hier specifiek verwijst naar de huurder, zodat deze de te beschermen partij lijkt te zijn (en dus tegen de verhuurder moet beschermd worden bij een contractueel beding dat in tegenspraak is met dwingend recht).
Je zou natuurlijk kunnen stellen dat Cassatie zich niet heeft moeten uitspreken over de verhuurder. Maar in dat geval zouden beide partijen beschermd worden door het dwingend recht waardoor contractuele afspraken vooraf toch nietig zijn (en pas kunnen overeengekomen worden nadat het recht verworven is).

- Ik zou inderdaad stellen dat Cassatie zich niet heeft moeten -en mogen- uitspreken over de verhuurder en dat uit de afwezigheid van een stellingname niet kan worden afgeleid dat de mogelijkheid in het kader van een evenwichtig beding niet zou openstaan voor de verhuurder. Uw lezing van het arrest en hetgeen u eruit afleidt zijn onderscheiden van wat de tekst zegt;
- Leg uw redenering ivm het dwingend recht dat op deze bepaalde situatie van toepassing zou zijn eens verder uit, want daar ligt m.i. het probleem in uw stelling

[Bart Vissers]

Ik las de cassatieuitspraak van 18/12/2015 m.b.t. art. 3, §6 WHW toch enigszins genuanceerder, daar Cassatie hier specifiek verwijst naar de huurder, zodat deze de te beschermen partij lijkt te zijn (en dus tegen de verhuurder moet beschermd worden bij een contractueel beding dat in tegenspraak is met dwingend recht).
Je zou natuurlijk kunnen stellen dat Cassatie zich niet heeft moeten uitspreken over de verhuurder. Maar in dat geval zouden beide partijen beschermd worden door het dwingend recht waardoor contractuele afspraken vooraf toch nietig zijn (en pas kunnen overeengekomen worden nadat het recht verworven is).

- Ik zou inderdaad stellen dat Cassatie zich niet heeft moeten -en mogen- uitspreken over de verhuurder en dat uit de afwezigheid van een stellingname niet kan worden afgeleid dat de mogelijkheid in het kader van een evenwichtig beding niet zou openstaan voor de verhuurder. Uw lezing van het arrest en hetgeen u eruit afleidt zijn onderscheiden van wat de tekst zegt;
- Leg uw redenering ivm het dwingend recht dat op deze bepaalde situatie van toepassing zou zijn eens verder uit, want daar ligt m.i. het probleem in uw stelling

Ik refereer aan A. VAN OEVELEN, Bijzondere overeenkomsten, Universitas, Antwerpen, 2017, 377, dat een soortgelijke situatie behandelt waarin zowel huurder als verhuurder als te beschermen partij moeten worden gezien:

Krachtens artikel 12 van de Woninghuurwet is de regeling van artikel 7, §1, eerste en tweede lid, van dezelfde wet, wegens het ontbreken van een andersluidende bepaling, van dwingend recht. Aangezien de wetgever de mogelijkheid om de herziening van de huurprijs te vragen in het voordeel van beide partijen heeft ingevoerd, kan geen van beide partijen vooraf afzien van het recht deze herziening te vragen. Afstand van dit recht is pas mogelijk als het recht waarvan zal worden afgezien, is ontstaan, d.w.z. van zodra de termijn is ingegaan waarbinnen de herziening tussen partijen moet worden overeengekomen of aan de rechter moet gevraagd worden.

(eigen benadrukking).

Het concrete wetsartikel is verschillend, maar het rechtsprincipe is gelijkaardig: wanneer (eventueel) zowel huurder als verhuurder beschermd worden door het dwingend recht, ontneemt dit volgens deze redenering beiden het recht om vooraf afstand te doen van hun recht. En dus evenzeer om contractueel bindend vooraf anders overeen te komen.

[Xenophon]

Dank voor de uitleg maar ik vrees dat we akkoord zullen moeten gaan over het feit dat we niet akkoord zijn.

Artikel 7,§1 is immers verschillend van aard in de zin dat het, zoals door u aangehaald, expressis verbis een op zowel verhuurder als huurder van toepassing zijnde regeling bepaalt, die via Art. 12 inderdaad van dwingend recht is.

De situatie in Art. 3, §6 is verschillend aangezien de enige positieve bepaling van dwingend recht slaat op de niet-toepasbaarheid van de bepalingen van §2-5. Indien de wetgever niet wilde dat contractuele vervroegde beëindiging die steunt op het principe van de wilsautonomie van partijen vervat in Art. 1134 BW mogelijk was, had hij dit uitdrukkelijk dienen uit te sluiten. (excuses voor het gebrek aan referenties, ik zit op een luchthaven dus eea opsnorren is niet zo evident).

[j.demoor]

“Art.3...§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5. Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent. Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7...(20 FEBRUARI 1991. - BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III _ TITEL VIII _ HOOFDSTUK II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder).

“Art.12.Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.”(Woninghuurwet).
Dit houdt in dat er niet kan van afgeweken worden. Indien uw verhuurder u hiervoor voor de vrederechter daagt hebt u dus geen advocaat nodig.

[Bart Vissers]

Dank voor de uitleg maar ik vrees dat we akkoord zullen moeten gaan over het feit dat we niet akkoord zijn.

Artikel 7,§1 is immers verschillend van aard in de zin dat het, zoals door u aangehaald, expressis verbis een op zowel verhuurder als huurder van toepassing zijnde regeling bepaalt, die via Art. 12 inderdaad van dwingend recht is.

De situatie in Art. 3, §6 is verschillend aangezien de enige positieve bepaling van dwingend recht slaat op de niet-toepasbaarheid van de bepalingen van §2-5. Indien de wetgever niet wilde dat contractuele vervroegde beëindiging die steunt op het principe van de wilsautonomie van partijen vervat in Art. 1134 BW mogelijk was, had hij dit uitdrukkelijk dienen uit te sluiten. (excuses voor het gebrek aan referenties, ik zit op een luchthaven dus eea opsnorren is niet zo evident).

Vreemd.
Art. 12 WHW stelt dat de bepalingen van "deze afdeling" (= WHW) van dwingend recht zijn, behalve als zij er anders over beschikken.
Dat anders over beschikken is bv. voorzien in art. 7, §1, laatste lid WHW.
Maar ik vind dit niet terug in art. 3. §6.
Van Oevelen stelt m.b.t. het dwingend karakter van de Woninghuurwet (o.c., p. 357):

Enkel in de gevallen waarin de Woninghuurwet dit duidelijk bepaalt, kan van de bepalingen van die wet worden afgeweken. Dit is het geval voor artikel 3, §3, laatste lid, en §4, laatste lid, en voor artikel 6.

Dat is een erg beperkende opsomming.

Voor art. 3, §6 zie ik dan twee mogelijkheden:
- Ofwel is enkel de huurder de te beschermen partij (eenzijdig dwingend recht): en dan kan enkel de andere partij vooraf afzien van bescherming (want andere partij wordt niet beschermd).
- Ofwel zijn zowel huurder als verhuurder de te beschermen partij (meerzijdig dwingend recht) van hetzelfde recht: en dan zouden geen van beide partijen vooraf kunnen afzien van hun bescherming. Wat in dit geval in tegenspraak zou zijn met het vermelde Cassatie-arrest.

We zitten dus inderdaad nog niet op dezelfde lijn. Ik kijk dus uit naar de rechtsgronden waarover je beschikt.
Alvast een goede vlucht gewenst !

[HLS]

Kan ik concluderen dat de (nieuwe) verhuurder toch verplicht is om het contract uit te zitten? Gezien beide partijen beschermd worden door het dwingend recht, kan er enkel opzeg gedaan worden mits er een overeenkomst gesloten kan worden?

- Kan de verhuurder die oorspronkelijk het contract opgesteld heeft, verklaren dat de formulering omtrent de 3 maanden vooropzeg slaat op een opzeg op eender welk willekeurig moment ipv het einde van het huurcontract?
Aangezien de formulering voor interpretatie vatbaar is lijkt het mij logisch dat de 3 maanden opzeg in mijn specifiek huurcontract slaan op de 3 maanden opzeg zoals de huurwetgeving dit omschrijft bij een standaard huurovereenkomst van korte duur.

- Indien we (als compromis naar de nieuwe verhuurders toe) een jaar eerder dan de huurovereenkomst zouden beëindigen, wat is dan een redelijke vergoeding? Ik las ergens dat de verhuurder tot 18 maanden huur moet uitbetalen aan de huurder. Mijn idee was om eventueel het bedrag van de de resterende maanden huur als vergoeding te eisen.

[sloeberken]

Max 3 maand huur.

[Xenophon]

@ Bart Vissers:

Terug op een luchthaven en onderweg naar huis.

Mijn invalshoek in de discussie is dat de bepaling in Art. 3, §6 dat [...] Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de § 2 tot 5[...] die inderdaad van dwingend recht is, enkel van toepassing is op de opzeggingsmodaliteiten die gelden voor de negenjarige overeenkomsten en die in die paragrafen vermeld zijn. De meesten ervan zijn trouwens ontoepasbaar op een overeenkomst van korte duur. Maar deze formulering sluit m.i. niet uit dat andere modaliteiten kunnen worden overeengekomen.

Natuurlijk, ik snap wel de redenering i.v.m. de ratio legis van de bepalingen in Art. 3 ter bescherming van de huurder maar dat gezegd zijnde: bij het lezen van de parlementaire werkzaamheden uit 1996 (toen de wijziging in kwestie werd besproken) blijkt dat de nadruk exclusief lag op het vermijden van opeenvolgende overeenkomsten van korte duur, nergens wordt gerept over vervroegde opzeg of de reden voor de expliciete uitsluiting van de mogelijkheden vervat in § 2-5. Zie: http://www.dekamer.be/FLWB/pdf/49/0717/49K0717001.pdf

Op zijn zachtst gezegd vind ik de formulering in de wet nogal slordig en denk ik niet dat het arrest van Cassatie alle twijfels zal wegnemen.

Dat gezegd zijnde lijkt (na snel te hebben gekeken) de jurisprudentie wel in het algemeen uw standpunt te volgen, enkele oudere uitspraken niet te na gesproken.

Ik heb echter nog geen geval gevonden van na het arrest waarbij een vervroegde opzeg door de verhuurder op basis van contractuele bepalingen in het geding was.

(full disclosure: ik ben verhuurder. Als geen vervroegde opzegmogelijkheid voor de huurder voorzien wordt in dergelijke overeenkomst en deze wil er van onder trekken terwijl de verhuurder uitvoering van de overeenkomst of een schadevergoeding gelijk aan de resterende looptijd eist, dan ligt rechtsmisbruik om de hoek te loeren ingeval er nog langere tijd te gaan is).