JuridischForum.be

Gisteren hebben m'n partner en ik een huurcontract ondertekend van 1 jaar. Het begint op 01/07/2017 en eindigt op 30/06/2018. Getekend is uiteraard getekend. Kunnen we überhaupt echter vroegtijdig opzeggen of hangen we er in elk geval aan vast tot bovengenoemde einddatum?

Huurcontract zegt:
Indien de duur van de huurovereenkomst drie jaar of minder bedraagt, eindigt zij, indien zij door één van beide partijen minstens drie maanden voor het verstrijken van overeengekomen periode wordt opgezegd.

Zij kan slechts, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Bij ontstentenis van een tijdig betekende opzeg of indien de huurder in het goed blijft wonen zonder verzet van de verhuurder, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die bepaald waren in de aanvankelijke overeenkomst van korte duur.

Indien de huurder de huurovereenkomst vóór einde van het huurcontract beëindigt, dient hij de verhuurder 1 maand huur als verbrekingsvergoeding te betalen.

Als die vetgedrukte zin er effectief in staat, en niet onder een gedeelte die staat voor "in het geval dat het contract er 1 van lange duur wordt", dan kun je inderdaad de overeenkomst verbreken met 1 maand extra huur te betalen.
Als je nu dus zou opzeggen, zou je in totaal 3 maanden huur moeten betalen (opzeg begint dan op 01/06 tot en met 31/08: 2 maanden huur, 1 maand verbrekingsvergoeding).

Als die vetgedrukte zin er effectief in staat, en niet onder een gedeelte die staat voor "in het geval dat het contract er 1 van lange duur wordt", dan kun je inderdaad de overeenkomst verbreken met 1 maand extra huur te betalen.
Als je nu dus zou opzeggen, zou je in totaal 3 maanden huur moeten betalen (opzeg begint dan op 01/06 tot en met 31/08: 2 maanden huur, 1 maand verbrekingsvergoeding).

Bedankt voor de reactie. Het gedeelte uit het huurcontract (incl. vetgedrukte zin) is rechtstreeks overgenomen uit het huurcontract. Dus als ik maandag, dinsdag of woensdag opzeg, ben ik er eind augustus effectief van af (ook al begint de eigenlijke huur op 01/07)? Wat als ik maandag de brief aangetekend opstuur, maar de verhuurders de brief pas begin juni lezen (ze werken overdag en raken misschien niet tijdig op de post)... hoe zit het dan met opzeg? Geldt de datum waarop je de brief aangetekend opstuurt of de datum dat de verhuurders de brief lezen/ontvangen?

Opletten je bent al aan de late kant, u opzeg moet bij de verhuurder aangeboden worden voor eind van de maand.
Verstuur deze eveneens met gewone post en verwijs naar beiden.

Nu lees ik wel meer en meer op het internet dat zowel de verhuurder als de huurder een dergelijk contract van korte duur niet op kan zeggen.... Zou dat ene vet- en cursiefgedrukte zinnetje (wat ook in het huurcontract vetgedrukt en cursief staat) dat opheffen?

Indien de huurder de huurovereenkomst vóór einde van het huurcontract beëindigt, dient hij de verhuurder 1 maand huur als verbrekingsvergoeding te betalen.

Kan het niet evengoed duiden op 12 maanden + 1 maand verbrekingsvergoeding?
Hartelijk dank voor jullie hulp en advies hierbij.

Je kan voortijdig opzeggen met dit zinnetje.

Als de zin zou ontbreken, moet ik het contract uitdoen?
Door deze zin wordt de mogelijkheid geopend als een soort clausule dat verbreken vóór einde van het huurcontract kan?

Even wat meer verduidelijken (al was mijn eerste reactie voldoende in feite):
Een contract van minder dan 3 jaar kun je inderdaad niet voortijdig beëindigen.
2 uitzonderingen:
1. Via de rechtbank (als je een hele goede reden zou hebben)
2. Minnelijke overeenkomst

Bij een minnelijke overeenkomst wilt dit zeggen dat huurder en verhuurder onderling iets overeenkomen.
In dit geval heeft de verhuurder dus gesteld dat deze ten alle tijde een opzeg toelaat, mits het betalen van 1 extra maand.
Dit is inderdaad een minnelijke schikking, en veel minnelijker dan er vaak wordt toegelaten.
Dit is enkel van toepassing als je het contract verbreekt voordat het er 1 van 9 jaar geworden is; dus zowel in de huidige fase, als in de fase dat het verlengd wordt met maximaal 2 jaar (dit dient ook overeen gekomen te worden met de verhuurder; indien geen handmatige verlenging wordt het er automatisch 1 van 9 jaar, en is deze regel dus niet meer van toepassing, dan telt de huurwet, al kunnen we hier ook over discussiëren om het feit of de wederverhuringsvergoeding dan ook niet slechts 1 maand bedraagt ipv 2 maanden tijdens het 2e jaar, maar niet van toepassing hier).

Als je de volle 12 maanden zou doen, en je laat tijdig weten (minstens 3 maanden op voorhand) dat het contract geen verlenging hoeft, hoef je natuurlijk geen extra maand te betalen, het contract wordt dan immers niet verbroken.

Dus, conclusie:
Als je nu opzegt, betaal je in totaal 3 maanden huur (juli, augustus en 1 maand extra), maar dan moet de aangetekende brief ten laatste woensdag bij de verhuurder zijn.
Als je deze maandag verzendt, heb je 1 dag speling in geval van problemen met bpost, dit zou ik dus ook ten allerlaatste doen.
Het is niet het moment van afhalen dat trouwens telt, het is de eerste werkdag na verzending die telt (al wordt er vaker gekeken naar de eerste afleverpoging in de praktijk), deze moet voor de eerste van de maand zijn.
Als je dus te laat bent, zul je september ook nog moeten betalen als maand.

Wat Sloeberken zegt, kunt u doen, maar is in feite onzinnig in een "banale" situatie zoals een opzegging.
Versturen via de gewone post zou ik niet doen, dit is pas nodig als er problemen zouden zijn met de verhuurder, niet voor iets waarvoor de procedure voldoende beschreven staat in de wet.

Waarom moet een opzegtermijn van drie maanden nageleefd worden?

Waarom moet een opzegtermijn van drie maanden nageleefd worden?

Is dat geen standaard gegeven?

Waarom moet een opzegtermijn van drie maanden nageleefd worden?

Is dat geen standaard gegeven?

Dat is een moeilijke.

Zelfs de rechtsgeldigheid van de mogelijkheid van vervroegde beëindiging van de overeenkomst - ook al is ze expliciet voorzien - kan je op zijn minst in vraag stellen.
Art. 3, §6, tweede lid Huurwet 1991 (m.b.t. de huurovereenkomst voor een duur tot 3 jaar) stelt immers:

Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.

En §5 handelt over de mogelijkheid voor de huurder om op te zeggen.

Art. 12 van diezelfde huurwet stelt:

Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.

Dwingend recht betekent dat enkel de beschermde partij ervan kan afwijken, nadat ze het recht verworven heeft. Een en ander zou betekenen:
(1) Dat in dit geval - waar er geen vervroegde opzegging voorzien is in § 6 - zowel verhuurder als huurder als beschermde partijen kunnen beschouwd worden.
(2) Dat dus geen van beide partijen vooraf kunnen afzien van het niet-voorziene opzegrecht tijdens de duur van de overeenkomst. En dat contractuele bepalingen in die zin nietig zijn. Maw dat de zin met de sanctie bij vroegtijdige beëindiging door de huurder nietig is.

Er is echter heel wat controverse over deze interpretatie (met drie soorten rechtspraak en rechtsleer: zie bv. Vred. Westerlo 16 augustus 2010, nr. 09A0908, T.Vred. 2012, 176, noot A. Aydogan.)

Eenzelfde redenering kan opgebouwd worden rond de (al dan niet) opzegtermijn van 3 maanden.
Deze is - in geval van de opzeg door de huurder - zeker ter bescherming van de verhuurder. De beschermde partij voor het dwingend recht is hier aldus de verhuurder.
ALS maw toch zou gesteld worden dat een vervroegde opzeg contractueel mogelijk is, en er wordt niet gesteld wat dan de opzegtermijn bedraagt, dan houdt het m.i. steek dat de verhuurder dan niet benadeeld wordt - aangezien er niets specifieks rond gezegd wordt. Hoewel § 5 van art. 3 dus niet van toepassing is. Bovendien voorziet de overeenkomst ook in de wettelijke regeling van opzeg 3 maanden voor het einde van het contract. Als je al 3 maanden moet opzeggen voor een voorzienbaar einde van het contract, waarom zou je je dan niet moeten houden aan diezelfde drie maanden bij beëindiging voor de einddatum? Zeker gezien het contract zelf hierover het stilzwijgen behoudt (en § 5 van art. 2 Huurwet is uitgeschakeld door het tweede lid van §6).

Ik besef dat dit geen eenvoudige onderbouw is.

Mijn visie (en advies) is - als je dit contract wil beëindigen:
- opzeg van 3 maanden respecteren. Deze zou ingaan op 01/06/2017 en lopen tot 31/08/2017. Gedurende die periode mag je het goed dus als huurder ook betrekken.
- bijkomende vergoeding van 1 maand betalen conform de contractuele bepaling.

Maar houd in het achterhoofd dat - als de verhuurder niet akkoord zou gaan en naar de rechtbank zou trekken, het alle kanten opkan. Het is dus mogelijk dat de vrederechter beslist dat de bepaling in de overeenkomst in strijd was met het dwingend recht en dus nietig was. En je dus de hele periode moet uitzitten (betalen). Natuurlijk is in dat geval de extra maand evenmin van toepassing.
Van de andere kant is het niet zeker dat de verhuurder op de hoogte is van deze controverse in rechtspraak en rechtsleer over het consensueel afwijken van de niet-mogelijkheid tot vervroegd opzeggen van de huurovereenkomst van korte duur.

PS: de minnelijke overeenkomst waarover Blaatpraat spreekt, is in den beginne in strijd met het dwingend recht (art. 12 Huurwet). De beschermde partij kan echter afstand doen via zulke minnelijke overeenkomst, nadat het recht verworven is. Maw NIET vooraf (in de overeenkomst zelf) maar slechts nadien (nadat de opzeg gegeven is).

Inderdaad niet simpel. Het kan dus eigenlijk alle kanten uit en als het tegenzit helemaal de verkeerde kant...

Wat de geldigheid betreft van een bepaling die de huurder toelaat de huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig te beëindigen. Zie Cass., 18/12/2015
Artikel 3, § 6, van de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, die vervat zijn in artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, bepaalt in het eerste lid dat, in afwijking van paragraaf 1, de huurovereenkomst schriftelijk kan worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar en, in het tweede lid, dat die huurovereenkomst niet is onderworpen aan de bepalingen van de paragrafen 2 tot 5.
Noch uit de tekst van die wetsbepaling noch uit het dwingend karakter ervan volgt dat elk beding dat de huurder toestaat een huurovereenkomst met betrekking tot zijn hoofdverblijfplaats, die gesloten werd voor een duur die korter is dan of gelijk is aan drie jaar, vervroegd te beëindigen, verboden is.

Blijft de vraag: waarom moet een opzeggingstermijn van drie maanden in acht genomen worden als de bepaling van de huurovereenkomst de huurder toelaat de huur te beëindigen mits betaling van een vergoeding gelijk aan één maand huur, en verder geen opzeggingstermijn voorziet.? Voor de huurovereenkomst van korte duur is er m.i. geen enkele wetsbepaling die dit voorziet, als de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder voortijdig een einde mag maken aan de huurovereenkomst.

Wat de geldigheid betreft van een bepaling die de huurder toelaat de huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig te beëindigen. Zie Cass., 18/12/2015
...
Noch uit de tekst van die wetsbepaling noch uit het dwingend karakter ervan volgt dat elk beding dat de huurder toestaat een huurovereenkomst met betrekking tot zijn hoofdverblijfplaats, die gesloten werd voor een duur die korter is dan of gelijk is aan drie jaar, vervroegd te beëindigen, verboden is.

Mag ik hieruit verstaan dat een dergelijke mogelijkheid om vervroegd op te zeggen, zoals in m'n huurcontract, is toegestaan en dus niet bij wet verboden is?

Ik denk dat het arrest van het Hof van Cassatie van 18/12/2015 een einde gemaakt heeft aan de controverse waarover Bart Vissers het had, althans voor de clausule die de huurder toelaat vroegtijdig een einde te maken aan een huurovereenkomst voor bepaalde duur. Dergelijke clausule is in beginsel geldig.
Het verbaast me echter dat de huurovereenkomst enkel zou bepalen dat u een vergoeding van één maand huur verschuldigd bent. Ik ben dit nog nooit tegengekomen. Meestal bepaalt de huurovereenkomst dat de huurder kan opzeggen mits een opzegtermijn van (meestal drie maanden) én betaling van een schadevergoeding. Lees je huurcontract toch nog eens goed na.