Waarom moet een opzegtermijn van drie maanden nageleefd worden?
Is dat geen standaard gegeven?
Dat is een moeilijke.
Zelfs de rechtsgeldigheid van de mogelijkheid van vervroegde beëindiging van de overeenkomst - ook al is ze expliciet voorzien - kan je op zijn minst in vraag stellen.
Art. 3, §6, tweede lid Huurwet 1991 (m.b.t. de huurovereenkomst voor een duur tot 3 jaar) stelt immers:
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
En §5 handelt over de mogelijkheid voor de huurder om op te zeggen.
Art. 12 van diezelfde huurwet stelt:
Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.
Dwingend recht betekent dat enkel de beschermde partij ervan kan afwijken, nadat ze het recht verworven heeft. Een en ander zou betekenen:
(1) Dat in dit geval - waar er geen vervroegde opzegging voorzien is in § 6 - zowel verhuurder als huurder als beschermde partijen kunnen beschouwd worden.
(2) Dat dus geen van beide partijen vooraf kunnen afzien van het niet-voorziene opzegrecht tijdens de duur van de overeenkomst. En dat contractuele bepalingen in die zin nietig zijn. Maw dat de zin met de sanctie bij vroegtijdige beëindiging door de huurder nietig is.
Er is echter heel wat controverse over deze interpretatie (met drie soorten rechtspraak en rechtsleer: zie bv. Vred. Westerlo 16 augustus 2010, nr. 09A0908,
T.Vred. 2012, 176, noot A. Aydogan.)
Eenzelfde redenering kan opgebouwd worden rond de (al dan niet) opzegtermijn van 3 maanden.
Deze is - in geval van de opzeg door de huurder - zeker ter bescherming van de verhuurder. De beschermde partij voor het dwingend recht is hier aldus de verhuurder.
ALS maw toch zou gesteld worden dat een vervroegde opzeg contractueel mogelijk is, en er wordt niet gesteld wat dan de opzegtermijn bedraagt, dan houdt het m.i. steek dat de verhuurder dan niet benadeeld wordt - aangezien er niets specifieks rond gezegd wordt. Hoewel § 5 van art. 3 dus niet van toepassing is. Bovendien voorziet de overeenkomst ook in de wettelijke regeling van opzeg 3 maanden voor het einde van het contract. Als je al 3 maanden moet opzeggen voor een voorzienbaar einde van het contract, waarom zou je je dan niet moeten houden aan diezelfde drie maanden bij beëindiging voor de einddatum? Zeker gezien het contract zelf hierover het stilzwijgen behoudt (en § 5 van art. 2 Huurwet is uitgeschakeld door het tweede lid van §6).
Ik besef dat dit geen eenvoudige onderbouw is.
Mijn visie (en advies) is - als je dit contract wil beëindigen:
- opzeg van 3 maanden respecteren. Deze zou ingaan op 01/06/2017 en lopen tot 31/08/2017. Gedurende die periode mag je het goed dus als huurder ook betrekken.
- bijkomende vergoeding van 1 maand betalen conform de contractuele bepaling.
Maar houd in het achterhoofd dat - als de verhuurder niet akkoord zou gaan en naar de rechtbank zou trekken, het alle kanten opkan. Het
is dus mogelijk dat de vrederechter beslist dat de bepaling in de overeenkomst in strijd was met het dwingend recht en dus nietig was. En je dus de hele periode moet
uitzitten (betalen). Natuurlijk is in dat geval de extra maand evenmin van toepassing.
Van de andere kant is het niet zeker dat de
verhuurder op de hoogte is van deze controverse in rechtspraak en rechtsleer over het consensueel afwijken van de niet-mogelijkheid tot vervroegd opzeggen van de huurovereenkomst van korte duur.
PS: de
minnelijke overeenkomst waarover Blaatpraat spreekt, is in den beginne in strijd met het dwingend recht (art. 12 Huurwet). De beschermde partij kan echter afstand doen via zulke minnelijke overeenkomst,
nadat het recht verworven is. Maw NIET vooraf (in de overeenkomst zelf) maar slechts nadien (nadat de opzeg gegeven is).