Huurder wil niet weg

fluffy82 · #1 , 25 mei 2017 04:43

Mijn appartement werd met een huurcontract van één jaar verhuurd, in afwachting van de verkoop. De huur ging in op 1 juni 2016.
Ik heb intussen een koper gevonden, die als voorwaarde voor de verkoop heeft laten vastleggen dat het pand niet verhuurd mag zijn aangezien hij er zelf zijn intrek wil nemen.

Zoals de wet voorschrijft, heb ik per aangetekende zending in februari een vooropzeg van 3 maanden aangekondigd, samenvallend met het eigenlijke einde van het contract.
In maart vroeg de huurder mij mondeling een tegenopzeg. Ze wilde reeds in maart vertrekken ipv op 31 mei. De wettelijke termijn van een tegenover is één maand, dus heb ik haar toestemming gegeven om te vertrekken indien ze april nog zou betalen.

Intussen werd de compromis getekend en het ondertekenen van de akte gepland in juni. Denkende dat het pand eind april leeg zou zijn.

Eind april liet ze weten dat ze nog geen nieuw appartement heeft en toch zou blijven tot 31 mei. Aangezien het originele contract en mijn vooropzeg tot dan lopen, kon ik niet veel zeggen. Intussen werd de huur van april en mei niet betaald.

Nu zijn we eind mei, en plots krijg ik een aangetekende zending dat ze wil blijven tot september. Ze heeft (zogezegd?) met een advocaat gesproken die haar zou verteld hebben dat ik haar niet kan verplichten te vertrekken omdat ze een kind van minder dan 2 jaar oud heeft.
Intussen komt de verkoop in het gedrang, aangezien de koper een beschikbaar appartement wilde, en waarschijnlijk niet geneigd zal zijn zich flexibel op te stellen om het huurcontract voor enkele maanden over te nemen als hij weet dat er al 2 maanden geen huur betaald is. We hebben volgende week een ontmoeting om het probleem te bespreken.

Wat kan ik doen om:
1) de huurders buiten te krijgen (zo snel mogelijk)
2) de verkoop toch te laten doorgaan
3) de achterstallige huur te recupereren

Het huurcontract is geregistreerd.

Bedankt voor enige tips...

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

mava105 · #2 , 25 mei 2017 09:04

Dringend naar de vrederechter stappen met alle schriftelijke bewijsstukken. Je hebt hiervoor zelfs geen advocaat nodig.

Bart Vissers · #3 , 25 mei 2017 10:03

Probleem bij vrederechter kan (heel voorlopig nog) zijn dat er nog geen foutieve handeling kan vastgesteld worden. Zeggen dat je later gaat vertrekken is nog geen contractuele fout.
Je moet nu aangetekend laten weten dat je hiermee niet akkoord gaat en dat zoals overeengekomen 31/05 het goed ontruimd moet zijn. Dat indien dit niet het geval is, de uitzetting gerechtelijk zal worden gevraagd alsook de schade die je zelf hierdoor leidt doordat de geplande verkoop dan zou kunnen afspringen - die schade zal je verhalen op de huurder.
Kort na 01/06 een procedure voor de vrederechter starten indien het schrijven geen effect heeft gehad. Je kan hier de achterstallige huur ook bekomen, vergoeding voor een bezetting ter bede (voor de langere termijn dan contractueel gedekt) en schadevergoeding (wel moeilijker te bewijzen: je moet kunnen aantonen dat je ook effectief schade hebt geleden DOOR het niet tijdig ontruimen door de huurder, en die schade kunnen berekenen. Dat is niet zo evident:
- als je verkoopt heb je geen woning meer maar wel geld
- als je niet verkoopt heb je een woning en nog geen geld
In se verlies je niets (want je kan misschien de week nadien de woning voor hetzelfde bedrag - of wie weet wel meer - verkopen aan een andere gegadigde.)

PS: de rechter kan op basis van behartenswaardigheid de termijnen wel verlengen. Dat lijkt me hier redelijk straf: het contract was erg tijdelijk, de kleine was er al als de huurovereenkomst inging, er werd tijdig opzeg gegeven. Alleszins kan één partij niet zelf beslissen om langer te blijven huren - die moet ofwel door beide partijen samen, ofwel door de rechter gebeuren. Bovendien moet zulke vraag tot verlenging wegens buitengewone omstandigheden (art. 11 Huurwet)

op straf van nietigheid uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de huurder gevraagd [worden] bij een ter post aangetekende brief.

Hierbij kan er bv. ook een hogere huur voor die extra periode opgelegd worden (op vraag van de verhuurder). En zal bezwaarlijk nog enkele maanden zijn - eerder (lijkt mij) de tijd om alsnog de verhuis te organiseren.

Reclame

sloeberken · #4 , 25 mei 2017 14:42

Als er huurachterstand is, stel je u huurder zo snel mogelijk in gebreke met een AS, verstuur deze ook met gewone post en verwijs naar beiden.

fluffy82 · #5 , 25 mei 2017 21:19

Bedankt iedereen. Ik heb dinsdag een ontmoeting met de huurder en de (hopelijk) nieuwe eigenaar. Ik hou dit alles in het achterhoofd en als het gesprek niets oplevert zet ik op 1 juni de eerste stap richting vrederechter.

Bijkomend probleem is dat de koper ook al een vooropzeg heeft gegeven in zijn huidige appartement. Hij rekende er op (net als ik) een leeg appartement te kopen en die ene maand overlapping te gebruiken om rustig te verhuizen. Dit gaat zeker mee in het eventuele dossier voor de vrederechter.

Bart Vissers · #6 , 25 mei 2017 21:43

Bedankt iedereen. Ik heb dinsdag een ontmoeting met de huurder en de (hopelijk) nieuwe eigenaar. Ik hou dit alles in het achterhoofd en als het gesprek niets oplevert zet ik op 1 juni de eerste stap richting vrederechter.

Bijkomend probleem is dat de koper ook al een vooropzeg heeft gegeven in zijn huidige appartement. Hij rekende er op (net als ik) een leeg appartement te kopen en die ene maand overlapping te gebruiken om rustig te verhuizen. Dit gaat zeker mee in het eventuele dossier voor de vrederechter.

Het voordeel hiervan is dat je koper dan niet zo gemakkelijk gaat afhaken als het niet onmiddellijk opgelost geraakt.

sloeberken · #7 , 25 mei 2017 22:51

Bijkomend probleem is dat de koper ook al een vooropzeg heeft gegeven in zijn huidige appartement. Hij rekende er op (net als ik) een leeg appartement te kopen en die ene maand overlapping te gebruiken om rustig te verhuizen. Dit gaat zeker mee in het eventuele dossier voor de vrederechter.

Als je naar de vrederechter moet, zal je op minstens op 3 maand moeten rekenen voor je tot uithuiszetting kan overgaan.
Als u huurder kan bewijzen dat ze nog geen woning heeft gevonden, zal de vrederechter er rekening mee houden.

De wettelijke termijn van een tegenover is één maand, dus heb ik haar toestemming gegeven om te vertrekken indien ze april nog zou betalen.

Daar heb je toch wat fout geweest, met nog te eisen van te betalen voor april.

DeRedelijkheidZelve · #8 , 28 mei 2017 10:07

Fluffy: indien U met uw probleem blijft (ttz huurder blijft pand gebruiken), enkele woorden advies van iemand die dit scenario in lang en breed meegemaakt heeft.

a) doe niets illegaals naar huurder toe (geen pesten, geen verbale dreigementen), en blijf uw plichten als verhuurder volledig nakomen. Als de huurder bvb klaagt van een lekkend dak (of gelijkwat van die aard), blijf uw contractuele verplichtingen nakomen. Val niet in de verleiding om "druk" uit te oefenen op de huurder om hem buiten te krijgen.

b) alleen een rechter kan een huurder bevelen om te vertrekken, indien de nodige voorwaarden voldaan zijn

c) maak de fout niet om een advocaat aan te stellen, en die blindelings te vertrouwen. Ga direct naar de wetteksten over residentieel verhuren, en doe uw huiswerk (ja, die teksten zijn voor leken niet gemakkelijk, maar ieder uur geïnvesteerd in proberen te verstaan zal vruchten afwerpen!). Versta de wet in detail zodat U perfect weet welke procedures er nodig zijn om huurders buiten te krijgen, zonder dat de huurder U zelf kan beschuldigen van illegaal handelen.

fluffy82 · #9 , 29 mei 2017 17:24

De wettelijke termijn van een tegenover is één maand, dus heb ik haar toestemming gegeven om te vertrekken indien ze april nog zou betalen.
Daar heb je toch wat fout geweest, met nog te eisen van te betalen voor april.

Hoezo fout? Wanneer een huurder 3 of 6 maanden vooropzeg krijgt, heeft die wettelijk het recht om deze in te korten naar één maand. Een vooropzeg start steeds op de eerste van de volgende maand. Ze heeft de aanvraag in maart gedaan, dus is haar één maand wettelijke vooropzeg de maand april. Ze mag blij zijn dat ik akkoord ben gegaan, gezien ik zowel mijn hypotheek moet afbetalen als de huur van mijn huidige appartement is elke maand die zij niet betaalt een financiële aderlating...
Waar ik wel in fout ben gegaan is met haar per telefoon te zeggen dat ik akkoord was haar vroeger dan het eigenlijke einde van het huurcontract te laten gaan, terwijl ze dit eigenlijk per aangetekend schrijven moest aanvragen...

sloeberken · #10 , 29 mei 2017 18:49

Hier kon geen tegen opzeg gegeven worden, daar er geen opzeg was maar geen verlenging.
U gaat akkoord dat ze vroeger mag vertrekken eind maart, toch eis je nog de maand april, als ik het goed begrepen heb.

fluffy82 · #11 , 30 mei 2017 18:25

Ik begrijp je niet echt.
In samenvatting:

- er is een contract tot 1 juni
- ik wil dat het contract niet verlengd wordt
- ik zet het contract stop per aangetekend schrijven, 3 maanden op voorhand (zoals de wet het voorschrijft)
- zij wil deze 3 maanden inkorten
- ze mag hiervoor wettelijk gezien een "tegenopzeg" doen, van één maand ipv drie
- dat deed ze half maart, dus voor het stopzetten van het contract in april (één maand)

Als ze me in februari had verwittigd, was het contract eind maart geëindigd.
Ik probeer gewoon alles volgens de regels te doen, zodat mij niets verweten kan worden...

artemis · #12 , 30 mei 2017 19:15

Ik ben mee met Sloeberken wat de tegenopzeg van een maand betreft, dat wordt niet wettelijk voorzien in dit geval omdat het hier niet om een opzeg door de verhuurder gaat maar om een kennisname van niet-verlenging (contract blijft lopen tot einde mei).
Dat neemt niet weg dat in onderling overleg altijd een andere overeenkomst mogelijk is (zoals toelaten je huurder vroeger te laten vertrekken) maar dan had je dat toen op papier moeten zetten en die overeenkomst door beide partijen laten ondertekenen. Mondelinge overeenkomsten stellen hier niets voor.
Huurder moet dus einde mei de woning verlaten.
Beter had je je vroeger geïnformeerd en de juiste procedure toegepast.

Over de rest ga ik me niet uitspreken.

sloeberken · #13 , 30 mei 2017 21:07

er is een contract tot 1 juni

Klopt niet.
Een huurcontract eindigt op de laatste dag van de maand.

Hier heb je de volledige huurwet: https://justitie.belgium.be/sites/defau ... 013-NL.pdf

artemis · #14 , 30 mei 2017 21:52

Er is een contract tot morgen, 31 mei.

fluffy82 · #15 , 08 jun 2017 17:53

er is een contract tot 1 juni
Klopt niet.
Een huurcontract eindigt op de laatste dag van de maand.

Hier heb je de volledige huurwet: https://justitie.belgium.be/sites/defau ... 013-NL.pdf

Contract tot 1 juni, dus tot en met 31 mei. Op 31 mei mogen ze er nog zijn, op 1 juni moeten ze weg zijn.

In het kort, ze zijn er nog steeds. Ik heb hen nu op 2 juni per aangetekend schrijven in gebreke gesteld, de achterstallige huur binnen de 8 dagen opgeëist en gevraagd om het pand zo spoedig mogelijk te verlaten met een pro rata vergoeding per dag dat ze er blijven na ontbinding van het contract. Indien ze hier geen gehoor aan geven, ligt het dossier klaar om maandag naar de vrederechter te sturen.
Hopelijk hebben zij een spoedprocedure, want de koper heeft intussen ook laten weten dat als ze niet weg zijn voor 1 augustus, hij juridische stappen zal ondernemen om de koop te annuleren en schadevergoeding van míj te eisen (hoewel ik volgens de notaris volledig in mijn recht ben, gelukkig). Ik wil niet 3 maanden wachten op een uitzetting, om intussen het appartement niet verkocht te hebben, schadevergoeding te moeten betalen en dan met een leeg appartement zonder huurders over te blijven gewoon omdat een ander zich niet aan de wet houdt...