Huurder verbreekt mondeling huurcontract voor aanvang

[Effi2]

Huurder stemde mondeling in om ons appartement als hoofdverblijfplaats te huren aan 600 euro. Haar broer bevestigde haar intentie per mail. We beloofde haar mondeling om kosten te maken voor extra verlichting van de trap in de donkere hal. Al de ander kandidaten belden we intussen af. Na 1,5 week kon ze pas terug afspreken om het contract te tekenen. Nu wil ze het appartement niet meer. Kan ik toch een schadevergoeding bekomen van 3 maande huur of iets anders. Of kan dit zo maar.

[sloeberken]

U huurder heeft enkel mondeling toegezegd, dit kan je niet bewijzen.
De mail van de broer heeft geen waarde.
In de toekomst onmiddellijk huurcontract laten tekenen.

[Blaatpraat]

Je hebt schriftelijk bewijs dat de intentie er was om het huurcontract te tekenen.
Echter is er, zolang er niets getekend is, geen contract.
Jullie kunnen het immers nog altijd onderling niet eens geraken over een bepaalde clausule...

Als we dit echter moduleren naar een verkoop, is het huis verkocht vanaf een koper een bevestiging geeft, en is de akte "maar" een formaliteit.
Ik zou zeggen dat dit ook het geval is voor een verhuur, waarbij je (net zoals bij een verkoop) wel een contract nodig hebt voordat het in orde is.

Deze logica volgend zou ik dus stellen dat er een beginsel van verhuur is, en je dus zeker recht hebt op een schadevergoeding.
In theorie zou je 6 maanden kunnen eisen (opzeggen van de overeenkomst voordat deze is ingegaan: 3 maand + 3 maand wederverhuringsvergoeding), maar dit ga je nooit krijgen.
3 maanden lijkt mij inderdaad het maximaal haalbare.

Ik zou de huurder aangetekend een brief sturen waarin staat dat je nu inkomstenverlies geleden hebt door deze actie, en je al een overeenkomst had met haar. Hierdoor doe je het voorstel om 3 maanden huur als schadevergoeding te eisen, en anders zul je je rechten laten gelden.

[mava105]

Ik persoonlijk laat de huurders steeds een geschreven en door mij opgesteld document tekenen dat ze het huren
Best terplaatse en na hun bezoek. Als ze bedenktijd vragen, krijgen ze die, maar zonder garantie dat het pand nog vrij zal zijn.
Bij de ondertekening moeten ze onmiddellijk de eerste maand huur betalen.

[sloeberken]

Kan ik toch een schadevergoeding bekomen van 3 maande huur of iets anders. Of kan dit zo maar.

Die kans is enorm klein, mede daar de huurder de mail niet stuurde maar de broer.

[Gebruiker21]

Zelfde bedenking als sloeberken: tenzij die broer mede-huurder zou zijn, is zijn mail totaal irrelevant.

Als de mail in de zin is van "Hierbij bevestig ik dat ik samen met mijn zus vanaf datum XX uw woning op plaats YY wil huren tegen de prijs van €600 per maand." maak je misschien een kans.

Als de mail in de zin is van "Hierbij bevestig ik dat mijn zus vanaf datum XX uw woning op plaats YY wil huren tegen de prijs van €600 per maand." is die mail waardeloos...

Update: wat ik vergeten was in mijn redenering: zelfs indien het de eerste situatie is, mogen de broer en de zus gewoon opzeggen zonder opzegvergoeding of opzegtermijn, aangezien het huurcontract niet geregistreerd is...

Dus neen, u kan niets beginnen...

[sloeberken]

Update: wat ik vergeten was in mijn redenering: zelfs indien het de eerste situatie is, mogen de broer en de zus gewoon opzeggen zonder opzegvergoeding of opzegtermijn, aangezien het huurcontract niet geregistreerd is...

Klein foutje Tom, verhuurder heeft 2 maand de tijd om het huurcontract te laten registreren.

[artemis]

Ik sluit mij ook aan bij de mening dat de mail van de broer geen waarde heeft. Hij is geen betrokken partij.

[polk]

Update: wat ik vergeten was in mijn redenering: zelfs indien het de eerste situatie is, mogen de broer en de zus gewoon opzeggen zonder opzegvergoeding of opzegtermijn, aangezien het huurcontract niet geregistreerd is...

Klein foutje Tom, verhuurder heeft 2 maand de tijd om het huurcontract te laten registreren.

En met wat gaat de verhuurder naar het registratiekantoor stappen, met het mailtje van de broer?

[Gebruiker21]

Klein foutje Tom, verhuurder heeft 2 maand de tijd om het huurcontract te laten registreren.

Moeilijk, indien de huurder niet tekent. Dan is er geen huurcontract om te registreren...

[sloeberken]

Klein foutje Tom, verhuurder heeft 2 maand de tijd om het huurcontract te laten registreren.

Moeilijk, indien de huurder niet tekent. Dan is er geen huurcontract om te registreren...

Update: wat ik vergeten was in mijn redenering: zelfs indien het de eerste situatie is, mogen de broer en de zus gewoon opzeggen zonder opzegvergoeding of opzegtermijn, aangezien het huurcontract niet geregistreerd is...

Was een reactie op dit Tom.

[Bart Vissers]

De precontractuele fout (culpa in contrahendo) op basis van art. 1382 BW levert een mogelijkheid. Maar dan moet je de fout en de schade (en het oorzakelijk verband tussen beide) kunnen aantonen.
Anderzijds, omdat deze rechtsfiguur gebaseerd is op de buitencontractuele situatie, ben je niet gebonden door het primaat van het schriftelijk bewijs maar kan je met alle middelen van recht proberen bewijzen - inclusief getuigen en vermoedens.
Je moet dan wel langs de rechtbank passeren. En de rechter kunnen overtuigen.
Dit neemt niet weg dat je dit ook al via een onderhandeling om toch een gedeeltelijke vergoeding te bekomen, kan vermelden.

(PS: als je NIET via de precontractuele fout zou kunnen werken, dan zou dat net het bewijs zijn dat er wel degelijk een contract is. Dus voor de rechtbank kan je subsidiair de precontractuele fout aanhalen).

NB: dit is géén pleidooi om naar de rechtbank te stappen. Bewijs van je situatie is - zoals door anderen al gesteld - niet zo eenduidig te leveren.

[sloeberken]

Spijts u zeer goede uitleg hierboven Bart, maar huur voor hoofdbewoning, is nog iets heel anders dan wat u hierboven bedoeld.

[Bart Vissers]

Spijts u zeer goede uitleg hierboven Bart, maar huur voor hoofdbewoning, is nog iets heel anders dan wat u hierboven bedoeld.

Waarom zou dan 1382 niet gelden?
Als er geen contract is, kan er ook geen samenloop of co-existentie zijn.

[asperger]

Zonder rechtsfiguren te etaleren luidt het antwoord:

1. Er is geen enkel bewijs van een verbintenis en zelfs niet van belofte tot verbintenis.
De mail van de broer heeft geen waarde en staat los van ieder contract of verbintenis; iedereen kan beweren dat een derde een contract zal afsluiten. Contract afsluiten voor een derde gaat alleszins niet zonder geldige volmacht. Daarom is er geen contract.

2. Langs de andere kant zou de handeling van de broer (het sturen van de e-mail) beschouwd kunnen worden als minstens onzorgvuldigheid (of erger) met schade als gevolg (extra-contractueel). TS zou theoretisch schadevergoeding kunnen eisen van de broer, maar ik steek mijn hand niet in het vuur voor de kansen op succes.....Tegenover de "kandidaat-huurder" kan evenwel geen enkele fout worden ingeroepen (bij gebrek aan bewijs).