Overlast , boeteclausule huurcontract

[banter23]

Beste forumleden,

Ik woon een tijdje in een appartement hier in België, sinds juni vorig jaar.
Het is op de begane grond met een flinke tuin erbij, die ik en mijn vriendin momenteel mooi aan het aankleden zijn.
De beukenhaag die door de VVE / eigenaresse is geplant, is echter foeilelijk en heeft overal gaten. Ik lees overal online al dat deze minimaal 7 maanden per jaar dor/bruin is. Het wemelt er van in dit dorp, en als je mij vraagt is de voornaamste reden geweest om deze te planten de lage kostprijs.
Ze groeien in de lengte ook voor geen meter. Daardoor is elke vorm van privacy op het tuinterras verdwenen.
Maar ook de geluidsoverlast is dus meer dan nodig, aangezien er geen fatsoenlijke haag is om dit tegen te houden.

De makelaar had destijds in de advertentie gezet : '....gelegen aan een doodlopende straat dus rust verzekerd'
Het gemeentebedrijf bleek ook in deze straat te zitten en veel grote wagens denderen vaak doordeweeks al om 6.30u door de straat. Het asfalt is van een dermate lage kwaliteit dat het ook geen geluid absorbeert. Dus die wagens lijken je huis binnen te rijden.
Op zich zijn we niet zo moeilijke mensen en ook mag er best wel wat lawaai gemaakt worden.

Het gaat mij er echter om dat ik zelf geen andere haag mag plaatsen en dat de Immo rust had verzekerd in de advertentie. Dat noem ik glashard liegen om het sneller te verhuren.
Kan ik iets tegen de boete clausule doen van verhuizen binnen 3 jaar, ook al hebben we geen verhuisplannen nu?
Ik had daarom gevraagd, omdat ik dat redelijk vond, maar kreeg een ongelooflijk botte reactie van de makelaar. Alsof het schandalig was dat ik durf te klagen...

Ik hoor graag een goede tip of er juridisch iets mogelijk is wat betreft die 'wettelijke' clausule.
Als je een auto advertentie zet voor een raceauto met daarbij de tekst dat hij tot 400km/u kan en hij blijkt later maar 250km/u te kunnen dan is de verkoper toch ook aansprakelijk op een of andere manier?

mvg

[mava105]

1- Je was er toch zelf bij tijdens de bezichtiging.
2- Een groot bedrijf (loodsen) zie je toch staan in de straat
3- Fluisterasfalt is voor snelwegen en niet voor doodlopende staatjes en kost ook veel duurder in aanleg en is vlugger aan vervanging toe.
4-Geluidsoverlast is geen wettelijke reden om die boete te ontlopen.
5- immo wil verhuren, en dat is haar prioriteit. Ze hebben niet gelogen, enkel iets verzwegen. Dat er zwaar verkeer door de straat komt had je toch zelf kunnen vaststellen door de staat van het asfalt.

[banter23]

Mava105 laat me raden je bent zelf een makelaar?
1 - ja dus? ik ben daar geen uren...
2 - nee dat zit verstopt verderop
3 - het is duurder, niet het kost duurder
4 - dat heb ik ook niet geïmpliceerd
5 - je snapt het niet, ze hebben in de advertentie gezet dat 'rust verzekerd' is, dat heet liegen en niet verzwijgen. ze stuurden me na plaatsen van van dit bericht een 'geciteerde' tekst uit hun zelf teruggevonden advertentie (de eerste mails betwistten ze het niet) waarin nergens staat dat 'rust verzekerd' zou zijn, gelukkig heb ik zelf een screenshot waarin het wel staat.

Het kan best dat er wettelijk niks tegen kan doen maar ik was daar niet zeker van, vandaar de vraag.
Dus ik zit niet te wachten op betweterige antwoorden van malloten als hierboven.

[mava105]

Mava105 laat me raden je bent zelf een makelaar?
.

Neen dus. Ben al 12 jaar gepensioneerd en heb gedurende meer dan 30 jaar het beheer gedaan van ongeveer 1500 gebouwen, ook het eigenaarsonderhoud en de verhuring. Ben dus ervaringsdeskundige zoals ze dat noemen en kan boeken vol schrijven met de kemels die huurders (kandidaats huurders) som doen. Ze zien soms niet verder dan hun neus lang is, en denken ook niet verder na.
Waarom niet even een paar voorbijgangers of bewoners (buren) in de straat aangesproken? Ook even terugkomen kijken op een ander uur (spitsuur; avonduur) Een kleine tip, die niets kost. Heb ooit geweten dat iemand de pastoor een proces aandeed omdat die ieder uur de klok liet luiden, terwijl de kerktoren op geen 100 meter van het huis stond en zeer duidelijk voor het hele dorp zichtbaar was. Heeft dat natuurlijk glasrijk verloren. Die was, zoals jij, ziende blind.

[Bart Vissers]

Valt volgens mijn lezing onder de Misleidende handelspraktijken.

Art. VI.97-99 WER.

Als misleidend wordt beschouwd een handelspraktijk die gepaard gaat met onjuiste informatie en derhalve op onwaarheden berust of, zelfs als de informatie feitelijk correct is, de gemiddelde consument op enigerlei wijze, inclusief door de algemene presentatie, bedriegt of kan bedriegen ten aanzien van een of meer van de volgende elementen, en de gemiddelde consument er zowel in het ene als in het andere geval toe brengt of kan brengen een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen :
[...]
2° de voornaamste kenmerken van het product, zoals beschikbaarheid, voordelen, risico's, uitvoering, samenstelling, accessoires, klantenservice en klachtenbehandeling, procédé en datum van fabricage of verrichting, levering, geschiktheid voor het gebruik, gebruiksmogelijkheden, hoeveelheid, specificatie, geografische of commerciële oorsprong, van het gebruik te verwachten resultaten, of de resultaten en wezenlijke kenmerken van op het product verrichte tests of controles;
[...]

Ook misleidende omissie (weglating) geldt als misleidende handelspraktijk (Art. VI.99 WER).

Een vordering tot staking kan ingeleid worden bij de voorzitter van de handelsrechtbank tot 1 jaar na beëindiging van de misleidende praktijken.
Als je de overtreding kan laten vaststellen, dan kan je ook schadevergoeding vorderen. Ik weet niet of je een contract had met de makelaar - ik vermoed dat dit in deze situatie buitencontractuele aansprakelijkheid is. Dan gelden art. 1382 BW als rechtsgrond voor de schade-eis.

Zonder rechtbank gaat een vastgoedmakelaar nooit in die mate toegeven.
Afweging die je moet maken: wat is een procedure (die per definitie onzeker is en sowieso advocatenkosten genereert) je waard ten opzichte van de geleden schade?
Een rechtsplegingsvergoeding (in geval je de zaak wint) dekt maar ten dele de verwachte advocaatkosten.
Alvast: voor je eraan begint: best advocaat raadplegen. Want overtreding laten vaststellen en schade vergoed krijgen is nog een ander paar mouwen. En het oorzakelijk verband tussen dode straat en "rust verzekerd" kan door de makelaar voor een rechtbank op zijn minst "gebruikt" worden.
En huur had je elders ook moeten betalen (dus de betaalde huur kan je niet zondermeer inbrengen).

Ik zie ook niet hoe de makelaar een minnelijke oplossing kan geven nu (als ze hun fout zouden erkennen).

Wat ik alvast wil meegeven (als NIET-specialist): mij lijk je rechtsgronden te hebben om schade te verhalen. Reclame maken is - zeker voor ondernemingen - niet vrijblijvend.

Mogelijk heeft je familiale verzekering ook een rechtsbijstand (te weinig mensen hebben die) en kan je daarop terugvallen?

PS: ik kan bevestigen dat mava105 geen malloot is. Komt soms wel wat moraliserend uit de hoek (wat wel eens meer gebeurt in dit forum en soms gepast is (als een betweter persisteert of krom "recht" wil praten), maar vaak ook niet pertinent is).

[banter23]

Beste Bart,

Bedankt voor het uitgebreide antwoord, hier kan ik denk ik wel iets mee. Het is nog binnen het jaar. Ze beschuldigen nu mij van liegen vanwege dat 'rust verzekerd' er niet in zou hebben gestaan. Dat screenshot dat ik heb is van de advertentie van het appartement van de buren, kan die van mij zelf helaas niet meer terughalen.

En bedankt voor het uitleggen van de 'persoon Mava105', dan begrijp ik hem beter. Een kerktoren zie je meestal wel van ver al als je verdwaald bent.

mvg Mike

[KJ86]

Een doodlopende straat nodigt niet uit om snel te rijden met vrachtverkeer. Rust gegarandeerd is dus een feitenkwestie die tot in het oneindige kan bediscussieerd worden.
Advocaat raadplegen heeft weinig zin, als je hiermee wilt doorgaan , denk ik meer aan een ombudsdienst dan het gerecht.

http://www.consumentenombudsdienst.be/nl

[Franciscus]

En stond daar geen wegwijzer naar het gemeentelijk magazijn.
Hier en ook in de gemeente buitenverblijf staan er meerdere naar containerparken - gemeentelijk werkhuis enz enz.
Inderdaad eventjes rondlopen had geholpen.

Ander verhaal - dochter en schoonzoon zijn verhuisd van plaats waar de ring rond A te horen is + enkele redelijk drukke straten (met busverkeer) in de onmiddellijke omgeving + ziekenhuis naar een iets landelijkere omgeving. Wel daar worden ze wakker van het 'drukke' verkeer zal toch zo'n 15 wagens per dag zijn.
Of de immo verantwoordelijk zal zijn .... ???? hebben misschien ook afgegaan wat eigenaar hen heeft verteld en effectief wat ze zelf hebben gezien.
Kan relatief zijn maar kan ook gemeten worden .... zeker voor of na bepaalde uren.

[Bart Vissers]

Als het woord "gegarandeerd" gebruikt is, dan volgen er ook consequenties als die garanties niet vervuld worden.
Dan is het op zijn minst misleidende reclame.
Gegarandeerd wijst op een resultaatsverbintenis (tenzij een inspanning zou worden gegarandeerd, maar dat is hier niet het geval).

[banter23]

Bedankt weer voor alle reacties.

Ik heb inderdaad wel wat rond gelopen, in de directe omgeving. Het leek alsof er alleen woningen stonden verder tegen het einde van de straat, maar blijkbaar was 1 open plek een kleine ingang tot een grote plaats van het gemeentebedrijf, heb dat toen helaas niet gezien. Het viel gewoon niet op.

Omdat veel mensen weten dat je na of voor die ingang een hele ruime bocht kunnen pakken, geven ze toch flink gas, en die gemeentewagens, brandweerwagens e.d. net zo goed.
@kj86 Het lijkt me niet dat ik hier zelf iets wijzer van wordt via de ombudsman, dat is meestal toch een verzameling klachten over hetzelfde van burgers? Dat de immo pas bij de 4e mail mijn advertentietekst bezwaar (waar ik me op beriep) in twijfel trok, betekent toch wel dat hij niet zo zeker van zijn zaak is...

Bovenaanzicht, van google earth, de melkerijstraat loopt dood : https://www.google.be/maps/place/Melker ... d4.4755881

Overigens schijnt het huurcontract niet geregistreerd te zijn, dus dat betekent volgens mij wettelijk dat ik morgen weg mag en geen boete krijg? (Dan zal ik wel gezeik krijgen met de waarborg maar heb er wel recht op). Niet dat ik verhuisplannen heb overigens. Het bevalt hier wel, behalve dan die leugen over de rust.

[Bart Vissers]

Overigens schijnt het huurcontract niet geregistreerd te zijn, dus dat betekent volgens mij wettelijk dat ik morgen weg mag en geen boete krijg? (Dan zal ik wel gezeik krijgen met de waarborg maar heb er wel recht op). Niet dat ik verhuisplannen heb overigens. Het bevalt hier wel, behalve dan die leugen over de rust.

Als je niet weg wil, dan is het ook moeilijk om te bewijzen dat je schade hebt.
Dus heb je niets te winnen. Je hebt eigenlijk geen belang.

[sloeberken]

Overigens schijnt het huurcontract niet geregistreerd te zijn, dus dat betekent volgens mij wettelijk dat ik morgen weg mag en geen boete krijg? (Dan zal ik wel gezeik krijgen met de waarborg maar heb er wel recht op). Niet dat ik verhuisplannen heb overigens. Het bevalt hier wel, behalve dan die leugen over de rust

Dit is enkel als u een 9 jarig huurcontract hebt.

[KJ86]

Ik zie op google dat het een doodlopende straat is met veel kleine percelen en een groot appartementsgebouw.
Vraag aan de gemeente of dat ze van uw straat een woonerf maken, artikel 22 bis van het verkeersreglement. Snelheid wordt dan beperkt tot 2O km/u.
Iemand van uw kaliber kan dat zeker goed motiveren en uw energie wordt voor een positief resultaat aangewend. De buurt en de makelaar zullen u dankbaar zijn.

[banter23]

Goede tip KJ86, besteed de energie inderdaad liever positief. Dank.