JuridischForum.be

Wie weet raad?

Ruim twee jaar geleden huurde onze dochter met haar toenmalige vriend een gelijkvloers appartement in Antwerpen in een gebouw met drie appartementen. Er werd geen plaatsbeschrijving opgemaakt. De huurwaarborg werd op een geblokkeerde rekening geplaatst -beschreven op 'appartement 1' - op naam van de eigenaar en haar vriend.

De relatie liep stuk. De huur alleen betalen bleek zwaar. Op dat moment kwam er op de middelste verdieping een appartement met twee slaapkamers vrij. Zij kwam met de verhuurder overeen om samen met een vriendin dat appartement te huren om de kosten te delen. Het huurcontract werd getekend op haar naam en de oude huurwaarborg werd 'meegenomen'.

Nadat zij het huurcontract (1 jaar) tekende, kwam het bovenste appartement vrij. Omdat dat voor beide partijen beter uitkwam, werd beslist om dat te betrekken in plaats van de middelste verdieping. Het huurcontract werd echter niet aangepast (staat dus op de middelste verdieping), over de huurwaarborg werd niet meer gesproken, en er werd weer geen plaatsbeschrijving opgemaakt.

Op 1 januari 2016 betrokken zij het appartement. De verwarming bleek stuk, en het duurde weken voordat dat probleem door de verhuurder werd aangepakt. Er werden geen officiële attesten van nazicht afgeleverd.
Ongeveer een half jaar later kwam het appartement te koop, en in oktober werd het verkocht.

De nieuwe eigenaar liet eind oktober wel een plaatsbeschrijving maken, maar bezorgde onze dochter geen kopie. Op dat moment kreeg zij ook een aangetekend schrijven met de beëindiging van het huurcontract. Op 31 december verlieten zij het appartement en lieten zij de sleutels achter. Ook toen werd er geen plaatsbeschrijving opgemaakt.

De oude eigenaar vertelde dat de nieuwe eigenaar de huurwaarborg moet vrijgeven met de eigendomspapieren. De nieuwe eigenaar wil 600 euro van de huurwaarborg achterhouden, omdat de verwarmingsketel geen jaarlijks onderhoud kreeg, een sleutel van een fietskot ontbreekt, en omdat de toiletbril die ze zelf aankochten werd meegenomen.

Op de bank zeggen ze echter dat de huurwaarborg nog op de gelijkvloerse verdieping staat beschreven, en dat de nieuwe eigenaar daar niets over te zeggen heeft. Onze notaris bevestigde dat. De oude eigenaar reageert echter niet meer.

Vermits de huurwaarborg nog op de naam van haar ex-vriend staat, kan onze dochter ook geen aangetekend schrijven sturen met de vermelding dat zij dit voor het vredegerecht wil laten komen. Haar ex-vriend is wel bereid om een keer naar de bank te komen om te tekenen, maar wil er voor de rest niet te veel moeite voor doen...

Hoe lossen we dit op? Volgens mij is het huurcontract nooit geldig geregistreerd (vermits dit nog op de andere verdieping staat), en heeft de nieuwe eigenaar dus niets te zeggen. Maar daar ben ik dus niet zeker van...

Alvast bedankt!

Eindelijk de oude eigenaar kunnen spreken
Hij wil de huurwaarborg enkel vrijgeven als we een overeenkomst kunnen vinden met de nieuwe eigenaar.

Nieuwe eigenaar heeft ook nog een mail gestuurd. Volgens haar is de huurwaarborg automatisch mee verhuisd naar de bovenste verdieping, en heeft zij daar de zeggenschap over....

Kan er echt niemand raad geven?

Hoe werd de oude waarborg "meegenomen" toen jullie de eerste keer verhuisden?

Als er daar niets van geschreven is, moet m.i. de huurwaarborg, die notabene voor de verhuring van het gelijkvloers diende, vrijgegeven worden door de toenmalige eigenaar. De nieuwe eigenaar heeft geen zaken met een verhuring van het gelijkvloers toen hij nog geen eigenaar was.

Staat het originele huurcontract op hun beider naam?
En kan uw dochter aantonen dat zij een gedeelte van de waarborg zelf betaald heeft?

De oude huurwaarborg bleef gewoon op de bank staan. Er werd niets gewijzigd. Vermits onze dochter enkel naar een ander appartement verhuisde, is daar toen eigenlijk enkel mondeling over gesproken.
Het eerste originele huurcontract stond op naam van onze dochter en ex-vriend. Het tweede huurcontract stond enkel op haar naam. De huurwaarborg staat op naam van de oude eigenaar en haar ex-vriend (die wel bereid is om mee te komen tekenen en haar het geld te overhandigen).
Ik weet niet of zij in haar bankuittreksels kan nagaan of zij het geld gestort heeft, dat moet ik een navragen.

Jaarlijks onderhoud van de ketel moet beschreven zijn in het huurcontract, indien niet, kan je eventueel voorstellen om een half onderhoud te betalen (onderhoud is immers tweejaarlijks verplicht door de wet).

WC-bril ( heeft uw dochter een wc-bril verwijderd om een nieuwe te plaatsen, indien ja, is het logisch dat ze een bril moet achterlaten (mag uiteraard de oude zijn))

Als uw dochter een sleutel verloren heeft, moet ze die laten bijmaken, dat is uiteraard geen grote kost.

Zeshonderd euro lijkt mij overdreven voor bovenstaande gebreken, een paar honderd euro zal je toch wel kwijt zijn.

Normaal wordt de huurwaarborgrekening met bijhorend nummer door de notaris in de verkoopakte vermeld en krijgt de nieuwe eigenaar daarmee automatisch volmacht voor de vrijgave. De oude eigenaar heeft dan geen uitstaans meer met de huurwaarborg na de verkoop en komt er niet meer bij te pas.

Heeft de nieuwe eigenaar het ganse gebouw gekocht of enkel appartement 3?

Zeker een ingewikkelde en bijzonder slordige situatie en vooral stom van alle betrokken partijen, maar het minst nog van de nieuwe eigenaar die de situatie zo niet zelf gecreëerd heeft.
Nog een geluk dat de ex-vriend van dochter toch positief wil meewerken of het was nog veel ingewikkelder geweest dan het al is.

Het geld van de geblokkeerde rekening krijgen, vormt geen enkel probleem, iedereen wil meewerken.
Het probleem is dat TS de waarborg wil terugvorderen zonder één eurocent huurschade te betalen.

Onderhoud van de ketel kost pakweg 150€

Volgens de bank kan enkel de oude eigenaar de borg van appartement 1 vrijgeven wat imo enkel klopt indien die daar nog steeds eigenaar van is, hoewel diezelfde borg nu slaat op appartement 3 waar er al zeker een nieuwe eigenaar is.
Volgens mij mag enkel de huidige eigenaar de borg van het betrokken appartement vrijgeven (al vraag ik mij af hoe de bank kan weten dat een ex eigenaar niet meer de verhuurder is).

Anderzijds zou men hier ook kunnen stellen dat het eerste huurcontract in app 1 waarop de borg slaat en nog steeds staat ontbonden is en dus te vereffenen is met eigenaar van app 1. Men zou dan kunnen stellen dat er helemaal geen huurwaarborg staat op het laatste app 3.

Dus kort samengevat :

a. eigenaar van app gelijkvloers is de enige die de huurwaarborg kan en moet laten vrijgeven door de bank, op de manier die zijn toenmalige huurders hem aangeven. dat wordt dan de facto de dochter van TS

b. nieuwe eigenaar van bovenste appartement moet maar zien dat hij zijn recht op een vergoeding kan hard maken, desnoods bij de vrederechter, waar hij weinig kans maakt.

Kan dat kloppen?

Het is inderdaad een zeer slordige situatie, en onze dochter had alle problemen aangetekend moeten melden. Dat heeft ze jammer genoeg niet gedaan.

Nieuwe eigenaar is enkel eigenaar van appartement 3, de oude verhuurder is nog eigenaar van appartement 1 en 2. Huurwaarborg staat op naam van ex-vriend die daar al bijna twee jaar niet meer woont en eigenaar van appartement 1.

In een nieuwe mail van de nieuwe eigenaar schrijft deze dat zij juridisch advies heeft ingewonnen en dat zij recht heeft op de huurwaarborg, omdat deze volgens haar automatisch werd overgenomen bij de akte van de verkoop. Er wordt niet gezegd dat deze in de notariële akte werd opgenomen...

De nieuwe eigenaar heeft blijkbaar ook juridisch advies ingewonnen, en stuurde het antwoord van dat advies door. Veel van wat er in dit antwoord staat is onwaar. (en dat zeg ik niet omdat het over mijn kind gaat hoor!)

Er hebben nooit 4 personen gewoond (in het weekend bleef er het vriendje slapen) , er werd 1 afscheidsfeestje gegeven in december, er is een gasboete geweest omdat de vuilzak een avond tevoren al buitengezet werd, de huisbaas was er van op de hoogte dat er een hondje was en heeft nooit protest aangetekend (had hij ook kunnen doen bij de bezoeken die hij met potentiële kopers deed), er werd een deur van de badkamer geforceerd omdat het slot niet goed werkte en er iemand opgesloten zat doordat het slot blokkeerde (werd doorgegeven aan de oude eigenaar) de parket vertoont gebruikssporen maar dat werd opgemerkt bij het opstellen van de plaatsbeschrijving (die mijn dochter nooit kreeg), de nieuwe eigenaar kocht het appartement in oktober immers in de staat waarin het zich bevond, er ontbreekt enkel een sleutel van een fietskot, de andere sleutels werden afgegeven, er is niemand meer in het appartement geweest na 31/12, het appartement stond al van 1 december al leeg want beide meisjes huurden al vanaf één december ergens ander een appartement, enkele nog de grote meubelen werden half december nog verhuisd,....).

Het is dus haar woord en dat van de oude eigenaar tegen dat van onze dochter. De oude eigenaar zei toen ik eindelijk telefonisch contact had dat hij geen weet had van een verwarming die stuk was, maar in haar antwoord wordt nu wel gesproken over de 'herstelling'... Mijn echtgenoot en ik hebben het appartement gezien bij aanvang en er gepoetst en geschilderd. Er had een gezin met 4 kinderen gewoond die uiteraard ook hun gebruikssporen achterlieten... De nieuwe eigenaar schrijft dat ze bewijzen heeft, maar naast het 'van horen zeggen' of een ontbrekende plaatsbeschrijving blijft het dus een over en weer discussie...

Dit stuurde ze door;
"Volgende elementen wil ik graag onder uw aandacht brengen:

in artikel 11 van het aangegane huurcontract staat: “Het is de huurder verboden het goed gedeeltelijk onder te verhuren zonder de voorafgaande en uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. “ Deze toestemming is nooit gevraagd aan de eigenaar én er hebben in plaats van 2 steeds 4 mensen gewoond, wat uiteraard meer slijtage en schade met zich meebrengt.
art. 19 stipuleert: “Er mogen geen huisdieren worden gehouden in het pand, zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder.” Een toestemming werd hier nooit gevraagd maar er liepen wél een hond én een kat rond. Telkens mevr D in het appartement op bezoek was (in gezelschap van de makelaar of de vorige eigenaar) lagen er hondenuitwerpselen gewoon binnen op de vloer (parket!). Ook het terras lag vol ermee en . . . dat werd door de huursters zonder meer gewoon op het dak van de buren gegooid.
Bijgevolg: de staat van de parket is slecht! De staat was bij intrekken van huursters in goede staat, dit werd uitdrukkelijk zo bevestigd door de vorige eigenaar én is ook duidelijk te bewijzen: op de plek waar een kast heeft gestaan is het parket mooi én onbeschadigd, de rest zit onder diepe krassen en grauwe vlekken. Bij de vlekken is een groot deel duidelijk te wijten aan plassen én uitwerpselen van de dieren. Daarom zal mevr D het parket noodgedwongen moeten laten renoveren door een gespecialiseerde firma alvorens het appartement te kunnen betrekken.
art. 8 en art. 9 van het huurcontract stipuleren: “De huurder verbindt zich ertoe het pand goed te onderhouden” en “. . de huurder zal ook andere herstellingen laten uitvoeren, voor zover zij veroorzaakt werden door zijn eigen fout of door de fout van een persoon, dier of zaak voor dewelke hij moet instaan.“ Het is in dit geval dus zonder meer duidelijk dat de huursters feitelijk de volledige parketrenovatie voor hun rekening zouden dienen te nemen.
zo eveneens in art. 12: “De huurder dient jaarlijks op zijn kosten de ketel van zijn CV en de schoorstenen te doen reinigen. Het onderhoud en de reparatie van de CV is steeds ten laste van de huurder.” In dit geval heeft de vorige eigenaar in de loop van het jaar een herstelling op zich genomen. Maar een herstelling is niet gelijk aan een onderhoud én het onderhoud is toen niet gebeurd. Er werd dus ook geen attest afgeleverd. Bovendien zegt art. 12 dat alle reinigingen (dakgoot, aalput . .) ook dienen te gebeuren bij het verlaten van het pand. De vraag naar een vergoeding voor het onderhoud van de CV is o.i. dus méér dan terecht.
Bij overdracht van de sleutels van het verhuurde pand aan de nieuwe eigenaar is het normaal dat ALLE sleutels worden overhandigd. Mevr D heeft géén sleutels van de fietsenstalling, géén sleutels van de brievenbus, en niet àlle sleutels van de toegang naar het appartement. Blijkbaar hebben huursters een dergelijke sleutel achtergehouden wat werd bewezen door het feit dat huurster mevr A D nog is binnengekomen in het appartement nà 31/1, datum van de overhandiging van de sleutels. Dit is niet alleen volstrekt laakbaar maar ook een duidelijk geval van huisvredebreuk én zélfs strafbaar. Mevr D heeft dus méér dan gelijk om te eisen dat het slot van de hoofdtoegang wordt vervangen op de kosten van de huursters, dit om verder “binnenbreken” van de voornoemde huursters te vermijden in de toekomst.
De nieuwe onderbuurman sprak met mevr D en hij bleek héél opgelucht dat huursters mevr H en mevr AD waren vertrokken. Hij vertelde ook dat ze de laatste maand quasi non-stop feestjes hadden gehouden. Dit was uiteraard wél hun goed recht; mààr er werd door beide huursters totaal géén rekening gehouden met buren én omwonenden. Zo lag de gang er bijvoorbeeld in die periode verloederd bij. Hij had zelfs de politie moeten contacteren omdat het vele vuil gewoon telkens op de stoep werd gegooid. Onweerlegbaar bewijs hiervan is dat huursters voor deze feiten een GAS-boete hebben mogen ontvangen.
De deur van de badkamer in het appartement werd ingebeukt (!?) en dit zonder énige plausibele uitleg van huursters of zelfs ook maar de minste verontschuldigingen daaromtrent van hunnentwege. Dit blijkt àlweer een duidelijk voorbeeld van respectloos én onverantwoord gedrag van huursters.
. . . . .
Uit deze (beperkte) opsomming van feiten blijkt duidelijk dat beide huursters MH en AD een totaal gebrek aan bekommernis vertoonden voor het door hun gehuurde pand en een gedrag vertoonden dat totaal onverantwoord is.

Om verdere conflicten, frustratie en rompslomp te vermijden heeft mevr D voorgesteld om zich tevreden te stellen met het bedrag van €600, als schadevergoeding, in te houden op de huurwaarborg.

Indien huursters zich daar niet kunnen in vinden zullen wij alle bewijsstukken (foto’s van de schade in het appartement, prijsopgave van de parketwerken) verzamelen en u van woord dienen voor de vrederechter. In dit geval zullen wij echter vragen voor de inhouding van het volledige bedrag van €1.100; een vraag die ons inziens méér dan volledig te verantwoorden is door de gestaafde feiten.