Huuropzeg zonder motief maar toch met motief 3-6-9
Geplaatst: 27 sep 2016 22:41
Een kopbreker: Huuropzeg zonder motief volstaat, maar toch met tegenspreekbaar motief vermeld.
Huurcontract appartement, hoofdverblijfplaats, onbepaalde duur 3-6-9. De 9 jaar voorbij, dus verlenging met periodes van 3 jaar. Heel langdurige huurder. Geen contractuele clausules van enig belang.
Opzeg huur vereist van de verhuurder 6 maanden termijn zonder motivatie.
De tijdige opzeg door verhuurder bevat echter toch een motivatie, nml. renovatie met bijhorende offertes om te komen tot 3 jaar huurwaarde van de werken.
1) Is de opzeg dan nog rechtsgeldig als blijkt dat het motief serieus tegenspreekbaar is (en zou worden tegengesproken)?
2) Is er sprake van rechtsmisbruik als blijkt dat de offertes bij elkaar geraapt werden om toch maar tot een bedrag van meer dan drie jaar huur te komen, bvb schilderwerken die niet nodig zijn, vervangen van badkuip welke nog blinkt als een spiegel, een paar vierkante meter muurtegeltjes vervangen, etc…? Toont de verhuurder met zijn (onnodige) motivatie niet aan dat hij zijn recht tot opzeg niet uitoefent met de nodige omzichtigheid, de nodige goede trouw en geen rekening houdt met de situatie van de huurder (die hier reeds heel lang gevestigd is) en er wenst te blijven, wat zou kunnen wijzen op rechtsmisbruik van het recht op opzegging.
4) Is het mogelijk om deze opzeg te neutraliseren zodanig dat een nieuwe opzeg dient geformuleerd te worden waardoor er automatisch 3 jaar verlenging van de huurovereenkomst ontstaat wegens een te laat gedane nieuwe opzeg zonder motief? (Zuiver ter interesse, wat als een nieuwe opzeg van de verhuurder tijdig wordt gedaan met een andere motief zodanig dat er twee verschillende opzegbrieven zijn?)
5) Doordat het motief werd aangehaald is het motief toch tegenspreekbaar? Als de huurder stilzwijgend blijft, is de opzeg (wat ook een overeenkomst irt. de overeenkomst is) geldig ontbonden als hij op de vervaldag het appartement volgens de norm verlaat, denk ik. Maar wat als de huurder de ontbinding niet aanvaardt vanwege het motief van opzegging? Enkel de rechtbank kan dan de nietigheid van zo een opzeg uitspreken als de huurder besluit de overeenkomst gewoon voort te zetten, namelijk de drie volgende jaren huur te benutten tot een nieuwe opzeg wordt betekend. Gaat de rechter anders “kunnen” beslissen?
6) Hoe kan de huurder het best reageren?
Het gaat hem om een “grootverhuurder” die in gelijkaardige appartementen gelijkaardige renovaties heeft uitgevoerd zonder de huurders opzeg te geven wegens niet nodig bevonden. De onderliggende voedingsbodem voor de verhuurder is in die mate aantoonbaar dat het zijn wens is om op deze wijze (vals en of gemanipuleerd voorwendsel) te komen tot het “buitenwerken” van de huurder. De huurder op zich is geen probleem en volgt zijn contractuele verplichtingen als een “goede huisvader”.
Komt er op neer of de verhuurder in de fout is gegaan door aan een opzeg die geen motief behoeft toch een gedetailleerd motief / redenen toe te voegen, waaruit afgeleid kan worden op basis van de gewone AS van huurder uit het verleden dat er door de verhuurder geen gevolg wordt gegeven aan standaardproblemen waartoe hij verplicht is deze op te lossen.
Of kan de rechter ervan uitgaan dat de opzeg tijdig is en dus geldig, het motief onbelangrijk wegens niet vereist? Kortom, een motief met drogredenen naast zich neerleggen?
Huurcontract appartement, hoofdverblijfplaats, onbepaalde duur 3-6-9. De 9 jaar voorbij, dus verlenging met periodes van 3 jaar. Heel langdurige huurder. Geen contractuele clausules van enig belang.
Opzeg huur vereist van de verhuurder 6 maanden termijn zonder motivatie.
De tijdige opzeg door verhuurder bevat echter toch een motivatie, nml. renovatie met bijhorende offertes om te komen tot 3 jaar huurwaarde van de werken.
1) Is de opzeg dan nog rechtsgeldig als blijkt dat het motief serieus tegenspreekbaar is (en zou worden tegengesproken)?
2) Is er sprake van rechtsmisbruik als blijkt dat de offertes bij elkaar geraapt werden om toch maar tot een bedrag van meer dan drie jaar huur te komen, bvb schilderwerken die niet nodig zijn, vervangen van badkuip welke nog blinkt als een spiegel, een paar vierkante meter muurtegeltjes vervangen, etc…? Toont de verhuurder met zijn (onnodige) motivatie niet aan dat hij zijn recht tot opzeg niet uitoefent met de nodige omzichtigheid, de nodige goede trouw en geen rekening houdt met de situatie van de huurder (die hier reeds heel lang gevestigd is) en er wenst te blijven, wat zou kunnen wijzen op rechtsmisbruik van het recht op opzegging.
4) Is het mogelijk om deze opzeg te neutraliseren zodanig dat een nieuwe opzeg dient geformuleerd te worden waardoor er automatisch 3 jaar verlenging van de huurovereenkomst ontstaat wegens een te laat gedane nieuwe opzeg zonder motief? (Zuiver ter interesse, wat als een nieuwe opzeg van de verhuurder tijdig wordt gedaan met een andere motief zodanig dat er twee verschillende opzegbrieven zijn?)
5) Doordat het motief werd aangehaald is het motief toch tegenspreekbaar? Als de huurder stilzwijgend blijft, is de opzeg (wat ook een overeenkomst irt. de overeenkomst is) geldig ontbonden als hij op de vervaldag het appartement volgens de norm verlaat, denk ik. Maar wat als de huurder de ontbinding niet aanvaardt vanwege het motief van opzegging? Enkel de rechtbank kan dan de nietigheid van zo een opzeg uitspreken als de huurder besluit de overeenkomst gewoon voort te zetten, namelijk de drie volgende jaren huur te benutten tot een nieuwe opzeg wordt betekend. Gaat de rechter anders “kunnen” beslissen?
6) Hoe kan de huurder het best reageren?
Het gaat hem om een “grootverhuurder” die in gelijkaardige appartementen gelijkaardige renovaties heeft uitgevoerd zonder de huurders opzeg te geven wegens niet nodig bevonden. De onderliggende voedingsbodem voor de verhuurder is in die mate aantoonbaar dat het zijn wens is om op deze wijze (vals en of gemanipuleerd voorwendsel) te komen tot het “buitenwerken” van de huurder. De huurder op zich is geen probleem en volgt zijn contractuele verplichtingen als een “goede huisvader”.
Komt er op neer of de verhuurder in de fout is gegaan door aan een opzeg die geen motief behoeft toch een gedetailleerd motief / redenen toe te voegen, waaruit afgeleid kan worden op basis van de gewone AS van huurder uit het verleden dat er door de verhuurder geen gevolg wordt gegeven aan standaardproblemen waartoe hij verplicht is deze op te lossen.
Of kan de rechter ervan uitgaan dat de opzeg tijdig is en dus geldig, het motief onbelangrijk wegens niet vereist? Kortom, een motief met drogredenen naast zich neerleggen?