JuridischForum.be

Hallo,

ik ben huurder met een huurovereenkomst voor drie jaar sinds 1 november 2014.
Helaas heeft de verhuurder dit contract nooit laten registreren.
Sinds deze zomer is er een bouwvergunning afgeleverd om het huis te slopen voor een nieuwbouw. Hoe lang kan ik nog blijven wonen in het gebouw, hoe lang is de opzeg? Voor korte-duurcontracten zijn er andere regels, ook al zijn ze niet geregistreerd?

Met vriendelijke groet,

Steven

is de woning al verkocht aan een andere persoon sedert het begin van de verhuur?

Huurcontract korte duur kan niet opgezegd worden, ook niet voor sloop. Verhuurder kan de niet verlenging pas geven drie maand voor verstrijken van het contract op 31 oktober 2017.
Geen registratie veranderd niets aan de wetgeving voor huurcontracten korte duur.
Zijn bouwvergunning is twee jaar geldig.

is de woning al verkocht aan een andere persoon sedert het begin van de verhuur?

Nee, ik denk het niet. Er is een bouwvergunning afgeleverd eind juni voor de sloop van het gebouw ifv een nieuwbouwproject. Maar de eigenaar is altijd dezelfde gebleven daarvoor.

Het is zoals Sloeberken schrijft, zelfs een eventuele verkoop intussen zou daar niets aan veranderen.

U staat heel sterk. U kan zich wel laten 'uitkopen' door de eigenaar als u akkoord wil gaan om vroeger te vertrekken (maar dat moet u niet als u dat niet wil). De modaliteiten daarover laat ik aan anderen over.

Bij een verandering van eigenaar (zoals hier het geval is), verandert ook de verhuurder en dan zou dit niet correct zijn? Dan is er wel een opzeg mogelijk vroeger dan het einde van het contract... Klopt dit? De nieuwe eigenaar stelt mij een opzeg voor van drie maanden, tot 1 november.

Bij een verandering van eigenaar (zoals hier het geval is), verandert ook de verhuurder en dan zou dit niet correct zijn? Dan is er wel een opzeg mogelijk vroeger dan het einde van het contract... Klopt dit? De nieuwe eigenaar stelt mij een opzeg voor van drie maanden, tot 1 november.

Nee dat klopt niet, opzeg is nietig.
We zullen er even de huurwet bijhalen dan kan je het eens rustig lezen.

http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf

Neen.
De nieuwe eigenaar neemt het lopende contract gewoon over en vermits het gaat om een contract van beperkte duur dient de termijn van het contract gerespecteerd te worden. Zelfs voor eigen bewoning kan de nieuwe eigenaar u niet opzeggen, geregistreerd of niet.
Laat u niets wijsmaken.

Bent u zeker dat u een contract beperkte duur van 3 jaar hebt, en geen 3-6-9?

Ik lees dit in de huurwet (p.52) over verandering van eigenaar:

"De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed:
Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft (d.w.z. wanneer deze bijvoorbeeld geregistreerd werd) vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning de rechten van de vroegere verhuurder verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Dat betekent dat hij de huurovereenkomst precies op dezelfde wijze zal moeten naleven als de oorspronkelijke verhuurder en hij precies dezelfde rechten en verplichtingen als deze zal hebben. De huurder moet dus niet ‘lijden’ onder deze verandering van eigenaar."

Okee, dat is hier het geval. Maar dit contract werd niet geregistreerd en daarover lees ik dit (p.7):

"Ten opzichte van derden, is de registratie echter belangrijk omdat hij aan de overeenkomst een vaste datum geeft, die het contract tegenstelbaar maakt ten opzichte van derden en namelijk, tegenover de koper van het gehuurde goed. Dit betekent dat, naast de huurder en de verhuurder, niemand het bestaan van de overeenkomst kan ontkennen en deze moet worden nageleefd."

En dus is dit een contract zonder vaste datum, en is er beëindiging mogelijk mits opzeg van drie maanden??

Ik lees dit in de huurwet (p.52) over verandering van eigenaar:

"De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed:
Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft (d.w.z. wanneer deze bijvoorbeeld geregistreerd werd) vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning de rechten van de vroegere verhuurder verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Dat betekent dat hij de huurovereenkomst precies op dezelfde wijze zal moeten naleven als de oorspronkelijke verhuurder en hij precies dezelfde rechten en verplichtingen als deze zal hebben. De huurder moet dus niet ‘lijden’ onder deze verandering van eigenaar."

Okee, dat is hier het geval. Maar dit contract werd niet geregistreerd en daarover lees ik dit (p.7):

"Ten opzichte van derden, is de registratie echter belangrijk omdat hij aan de overeenkomst een vaste datum geeft, die het contract tegenstelbaar maakt ten opzichte van derden en namelijk, tegenover de koper van het gehuurde goed. Dit betekent dat, naast de huurder en de verhuurder, niemand het bestaan van de overeenkomst kan ontkennen en deze moet worden nageleefd."

En dus is dit een contract zonder vaste datum, en is er beëindiging mogelijk mits opzeg van drie maanden??

Niet van toepassing op huurcontracten korte duur max 3 jaar.
Dit zal de nieuwe eigenaar ook wel vernomen hebben van zijn notaris.

Okee, bedankt. Toch nog één vraag: Ik heb van de bouweigenaar een opzegvoorstel gekregen als volgt:

"Bij notariële overeenkomst (van 7 juli 2016) is een opstalovereenkomst gevestigd voor het bouwen van appartementen op hun deel en de aanpalende percelen. De aanplakking van de bouwvergunning zal u wel hebben kunnen vaststellen. Gezien wij hierdoor in de rechten en plichten treden aangaande uw huurovereenkomst hebben wij geconstateerd dat deze overeenkomst niet geregistreerd is en juridisch niet veel waarde heeft. Wij doen bij deze een opzeg van de overeenkomst met een opzegtermijn van 3 maanden en wij geven u de mogelijkheid om een nieuwe woning te zoeken."

Wat houdt een opstalovereenkomst in? Op een andere mail kreeg ik nog de volgende vraag:
"Brengt het vestigen van een opstalrecht de vervreemding van de huidige gebouwen met zich mee, en kan dat dus als een overdracht aanzien worden?"

staat er ergens in die tekst de term "opzegvoorstel"?

Het recht van opstal wordt gedefinieerd als een recht om gebouwen, werken of beplantingen op andermans grond te hebben. De grondeigenaar noemen we in deze bijdrage verder de opstalgever en diegene die het recht van opstal verkrijgt de opstalhouder. Het recht van opstal is een uitzondering op de algemene regel die bepaalt dat alles wat zich op een grond bevindt, vermoed wordt van de eigenaar van de grond te zijn. Dit noemt men het zogenaamde recht van natrekking.

Gezien wij hierdoor in de rechten en plichten treden aangaande uw huurovereenkomst hebben wij geconstateerd dat deze overeenkomst niet geregistreerd is en juridisch niet veel waarde heeft.

Er is geen enkele wetgeving die dit ondersteunt, klopt totaal niet.

De huurwet is van dwingend recht, hun opzeg is nietig. Registratie heeft voor de verhuurder geen enkel voordeel.
Je kan een overeenkomst sluiten met verhuurder dat hij u een fikse schadevergoeding betaald, vb 3 maand huur.

Art. 74. Tussen artikel 5 en 6 van Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek wordt een artikel 5bis ingevoegd, luidend als volgt :
« Art. 5bis. - De verplichting van de registratie van de huurovereenkomst rust op de verhuurder. De kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie zijn volledig ten zijne laste ».

Verhuurder kan nooit gebruikmaken in u geval van niet registratie, daar hij niet aan zijn verplichting heeft voldaan.

Met andere woorden, ik kan een schadevergoeding vragen, maar ik kan als huurder ook eisen om de duur van de huurovereenkomst (tot november 2017) te respecteren. En dus nog in de woning blijven? Het woord "opzegvoorstel" is alleszins nergens terug te vinden in de tekst.

Blijft ook nog deze cryptische zin: "Brengt het vestigen van een opstalrecht de vervreemding van de huidige gebouwen met zich mee, en kan dat dus als een overdracht aanzien worden?"