huis onbewoonbaar verklaard

Jo1964han · #1 , 04 mei 2016 10:34

Beste,

ik verhuur al 9 jaar een huis voor telkens een periode van 3 jaar.huurprijs 250 euro zonder indexaanpassing . om de 3 jaar werd er een nieuw contract opgesteld.geen plaatsbeschrijving gedaan.
bij de laatste contractopstelling heb ik de huurders gezegd dat dit de laatste keer was omdat ik het huis wil verkopen.
Na het eerste huurjaar wilden ze me plotseling spreken om te vragen of een nieuw contract toch niet mogelijk was. ze vonden geen ander huis aan 250 euro. het was moeilijk iets te vinden, ze woonden er graag goede buren etc etc;.dit terwijl ze nog 2 jaar de tijd hadden om iets anders te zoeken.
ondertussen had ik vernomen dat je onder budgetcontrole stonden..

een week later krijg ik een telefoontje dat er plots problemen waren met de electricteit.. de volgende dagen sturen ze me een sms met het bericht dat het probleem opgelost is en dat ze de kosten op zich nemen en dat ze nu hopelijk 3 jaar langer mogen blijven.Ik laat hun weten dat mijn besluit vast stond en het huurcontract gewoon stopt na de termijn van 3jaar.

een week later doen ze een aanvraag tot woononderzoek. uit het verslag blijkt dat er geen aarding was, het deksel van de zekeringskast was weg, een een slechte verluchting van de boiler. kortom 65 punten.
in de 9 jaar dat ze er zitten hebben nooit iets laten weten dat er een probleem was. er zijn nooit klachten geweest van dingen die kapot zijn geweest.

ik heb nu gehoord van de buren dat ze hopen dat het huis onbewoonbaar word verklaard om zo in aanmerking te komen voor een ocmw woning .

Kortom het huis wordt onbewoonbaar verklaard door de burgemeester.Het ocmw laat me weten dat ze helemaal niet in aanmerking komen voor een woning ocmw.
dus hun plannetje waarop ze gehoopt haddden is mislukt.ik vraag hun per aangetekende brief een datum wanneer ik met een aanemer mag langskomen om de reparaties te doen. na 14 dagen nog altijd geen antwoord. alle telefoons, mails en aangetekende brieven blijven onbeantwoord. er is totaal geen medewerker van hen.

ondertussen heb ik vernomen dat ze niet meer in het huis wonen. ze hebben alles leegemaakt en weggehaald.wel hebben ze nu een caravan naast het huis gezet waarin ze wonen. .ik heb gezien dat er 4 ruiten in ingegooid .
dus ze hebben de bewoning gestopt zoals gevraagd maar nu wonen ze in een caravan naast het huis.de wijkagent en ocmw zijn daarvan op de hoogte. ze staan op een wachtlijst voor in aanmerking te komen voor een sociale woning. maar dat kan nog een tijdje duren.
ze hebben nog altijd hun domicil op het adres.
hoe krijgen ik deze mensen nu in godsnaam weg.
ik wil de boel zo snel mogelijk verkopen , maar dit is niet mogelijk zolang zij daar nog wonen.
Wat moet ik doen?

.

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

artemis · #2 , 04 mei 2016 10:45

Wanneer precies is het eerste contract van 3 jaar ingegaan?

Uw huurders zitten nu in een 9-jarig contract. Een contract van beperkte duur mag slechts 1x verlengd worden en voor een maximale duur van 3 jaar. Het huurcontract is dus na de eerste 3 jaar automatisch overgegaan in een contract van onbeperkte duur met als aanvangsdatum dat van het eerste contract van beperkte duur.
De contracten van 3 jaar die u nadien hebt laten tekenen zijn onwettig en dus nietig. Bovendien is verkopen geen geldige reden om een huurcontract op te zeggen.

sloeberken · #3 , 04 mei 2016 10:52

Je hebt wel veel fouten gemaakt, huurcontract korte duur van 3 jaar kan je niet verlengen met een nieuw contract van 3 jaar, dat is onwettig.
U huurcontract is in feiten van bij aanvang een 9 jarig contract.
Bij onbewoonbaar verklaring kunnen huurders een schadeverhouding opeisen. Burgemeester bepaalt hoelang ze er nog mogen wonen.
Wat OCMW u verteld is larie, zij zijn wel degelijk verplicht om hun onderdak te verschaffen.

Sanctiemaatregelen

Wie een ongeschikte, onbewoonbare of overbewoonde woning verhuurt, kan volgens de Vlaamse Wooncode gesanctioneerd worden tot het uitvoeren van werken, sloop of herbestemming. Of tot de herhuisvesting van uitgedreven bewoners.
Daarnaast kan de verhuurder en de eventuele onderverhuurder ook gestraft worden met geldboetes die kunnen variëren van 100 euro tot 10.000 euro.

Als ik u was zou ik een advocaat raadplegen. U woning zal heel wat minder opbrengen bij verkoop, na één jaar word je beboet voor leegstand.

Even lezen klik op de link: http://elfri.be/onbewoonbaarverklaring

https://www.wonenvlaanderen.be/woningkw ... erbewoning

Reclame

Jo1964han · #4 , 04 mei 2016 11:32

ze moesten de bewoning stoppen en dat hebben ze ook gedaan. maar ze wonen in een caravan naast het huis; kan dit dan wel?

Jo1964han · #5 , 04 mei 2016 11:43

.het eerste huurcontract is begonnen 1 augustus 2007. dus normaal eindigd huur contract 1 augustus 2016
ik heb op het einde van de eerste 3 jaar een officiele opzeg gedaan.na het beeindigen van het contract heb ik een week later terug een nieuwe huurovereenkomst van 3 jaar gemaakt.
het contract is op een normale manier beeindigd en daarna is gewoon een nieuw contract gemaakt; wat is daar verkeerd aan.

sloeberken · #6 , 04 mei 2016 12:14

.het eerste huurcontract is begonnen 1 augustus 2007. dus normaal eindigd huur contract 1 augustus 2016
ik heb op het einde van de eerste 3 jaar een officiele opzeg gedaan.na het beeindigen van het contract heb ik een week later terug een nieuwe huurovereenkomst van 3 jaar gemaakt.
het contract is op een normale manier beeindigd en daarna is gewoon een nieuw contract gemaakt; wat is daar verkeerd aan.

Het nieuw contract is onwettig, hoeveel maanden opzeg heb je betekend. Een huurcontract hoofdbewoning eindig niet zonder wettelijke opzeg.

Elke vrederechter gaat u huurcontract aanzien als een 9 jarig contract.

.het eerste huurcontract is begonnen 1 augustus 2007. dus normaal eindigd huur contract 1 augustus 2016

Wanneer heb je de opzeg betekend, dit moest gebeuren voor 31/01/2016, met een opzeg van 6 maand, om te eindigen op 31 juli 2016.
Zo niet is u opzeg nietig.

artemis · #7 , 04 mei 2016 12:16

Mag niet.
Lees eens http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf pagina 26 en 27, oranje veld.

Is niet toegelaten:
• met dezelfde huurder opeenvolgende con-
tracten van drie jaar sluiten (3+3...)

mava105 · #8 , 04 mei 2016 12:42

Staat die caravan op uw grond/eigendom? Indien niet, heb je hier niets over te zeggen.
Laat echter dringend hun domiciliering schrappen, want nu hebben ze nog toegang tot de woning en kunnen deze ongestraft helemaal slopen (geen ingaande plaatsbeschrijving)

sloeberken · #9 , 04 mei 2016 12:46

Staat die caravan op uw grond/eigendom? Indien niet, heb je hier niets over te zeggen.
Laat echter dringend hun domiciliering schrappen, want nu hebben ze nog toegang tot de woning en kunnen deze ongestraft helemaal slopen (geen ingaande plaatsbeschrijving)

Huurcontract loopt nog, dus kan dit niet.

Jo1964han · #10 , 04 mei 2016 13:02

nee er is geen huurcontract meer. huis in onbewoonbaarverklaard. dus huurcontract is dus automatisch nietig
de caravan staat inderdaad op mijn grond. in de hof achter het huis dat onbewoonbaar is verklaard.

sloeberken · #11 , 04 mei 2016 14:09

nee er is geen huurcontract meer. huis in onbewoonbaarverklaard. dus huurcontract is dus automatisch nietig
de caravan staat inderdaad op mijn grond. in de hof achter het huis dat onbewoonbaar is verklaard.

Dan moet je alle betaalde huur teruggeven vanaf aanvang huur....!!!!!

Een huurcontract is nooit automatisch nietig, dan zal je eerst naar de vrederechter moeten, leer toch eens begrijpend lezen.

Als het huurcontract nietig verklaart word, dien je alle huurgelden terug te geven, dit kan alleen de vrederechter uitspreken.

Eens goed lezen:

Art. 2. Staat van het gehuurde goed.
(§ 1.) Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. (Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot.); <W 2007-04-25/38, art. 101, 1°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.
(De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.
(De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd.) <W 2007-04-25/38, art. 101, 2°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden nier zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.) <W 1997-04-13/43, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.) <W 2007-04/25/38, art. 101, 3°, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>

Heb u de raad al gegeven, ga bij een advocaat die er kennis van heeft.

http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=38217

Jo1964han · #12 , 04 mei 2016 15:22

Een huurovereenkomst die betrekking heeft op een ongeschikte of onbewoonbare woning is absoluut nietig, wegens strijdigheid met de openbare orde. Het karakter "openbare orde wordt afgeleid niet alleen op basis van de strafbaarstelling maar ook omdat de wetgever, (lees decreetgever) met deze normen het grondrecht op een behoorlijke huisvesting wou uitwerken en grondrechten de openbare orde aanbelangen (Vred. Sint-Truiden 12 april 2001, Huur 2002, 139 en T.Vred. 2003, 86; Vred. Mol 17 september 2002, T.Vred. 2004, 48, noot M. Dambre en Ech.Log. 2004, 161. Zie ook: A. Van Oevelen.

Dus het huurcontract is nietig. daar moet geen vrederechter bij te pas komen.

mava105 · #13 , 04 mei 2016 15:55

Maar de ex-huurder staat nog steeds met zijn caravan op uw grond. Daar kan je hem dan huur voor vragen.
Om hem weg te krijgen zal je via VR moeten.

scorpioen · #14 , 04 mei 2016 16:33

1. Niet alle rechters oordelen dat een huurovereenkomst m.b.t. een woning die niet beantwoordt aan de vereisten van veiligheid en gezondheid van de Vlaamse Wooncode nietig is. Zie Rechtbank Leuven, 19 januari 2011, T.Vred. 2012, afl. 3-4, 187 : de huurovereenkomst is niet nietig.
2. De rechters die de huurovereenkomst nietig verklaren, en de verhuurder veroordelen tot terugbetaling van de ontvangen huurgelden, veroordelen meestal de huurder wel tot betaling van een bezettingsvergoeding.
3. Zelfs als de huurovereenkomst nietig is, blijft de huurovereenkomst bestaan tot op het ogenblik dat deze nietig verklaard wordt door de rechter. Een nietige overeenkomst is niet hetzelfde als een niet bestaande overeenkomst.
4. De meeste rechters oordelen dat de onbewoonbaarverklaring door de burgemeester hoe dan ook betekent dat er een einde gekomen is aan de huurovereenkomst door het juridisch tenietgaan van het voorwerp van de overeenkomst. Vanaf dan is de huurder dus iemand die het goed bezet zonder titel noch recht. De eigenaar kan zich tot de vrederechter wenden en machtiging vragen om tot uitdrijving over te gaan.

sloeberken · #15 , 04 mei 2016 16:42

Is overbodig nog enige uitleg te verschaffen, TS kan de wet beter. Hij betaald liever alle huurgelden terug.

Is tenslotte de huurder die het huurcontract nietig moet laten verklaren, verhuurder gaat bij vrederechter pleiten dat hij een huisjesmelker is?.