JuridischForum.be

Beste forumleden,

Wij verhuren een nieuwbouwappartement (van om en bij de 7 jaar) en hebben de nodige problemen met de vorige huurders van ons appartement.
Het gaat om een geregistreerd 3/6/9 contract dat optijd is opgezegd maar waarbij er amper is schoongemaakt door de huurders bij einde contract. Bij aanvang van het contract is er ook een plaatsbeschrijving opgemaakt waarbij alles in orde was.

Op de laatste dag van het contract werden de sleutels in de late avond aan ons overhandigd, na een kleine inspectie in het appartement (waar er door het weinige licht moeilijk kon beoordeeld worden of het appartement helemaal proper was), hebben wij aan de huurders meegegeven dat we op dat moment geen plaatsbeschrijving konden opmaken door de omstandigheden.
We maakten een nieuwe afspraak samen met de huurders die na enkele dagen zou plaatsvinden.

De volgende dag (de dag na afloop contract) zijn we het appartement door de dag gaan bekijken en hieruit bleek dat het appartement absoluut niet grondig werd schoongemaakt, wij zijn dan begonnen aan de grote schoonmaak waarbij we met 2 personen een kleine 40u (samen) hebben schoongemaakt!
Bij het schoonmaken hebben we de nodige foto's gemaakt van het vuile achtergelaten appartement, gaande van haren in de afvoer tot een keuken waarbij alles! vol hing onder een dikke vetlaag, overal stof op de kasten, het binnenwerk van de ramen was erg vuil, de ramen zelf waren in de laatste weken niet gepoetst, roestplekken in de douche, bankirai terras niet ontmost enz.....
Er werden zelfs uit alle brandmelders 1 batterij genomen, dit omdat deze "een bieptoon gaven omdat de batterijen aan vervanging toe waren" aldus de uitleg...

Enkele dagen later confronteren wij de huurders met de foto's en onze kant van het verhaal,
Wij hadden zelf een plaatsbeschrijving opgemaakt van de staat van het appartement voordat we begonnen te poetsen, hierop stellen wij voor om 500€ van de huurwaarborg in te houden (kosten van de gebruikte schoonmaakproducten 75€, werkuren 425€) De huurders gaan hier niet mee akkoord en weigeren ook om de plaatsbeschrijving te ondertekenen.

Enkele weken nadien krijgen wij een brief van hun advocaat die ons vraagt om de huurwaarborg terug te storten aan de huurders omdat er op het moment van de sleuteloverhandiging geen huurschade vastgesteld werd en er geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving einde huur werd opgesteld.

De zaak is ondertussen al voor de vrederechter gekomen, hierbij hebben wij een geste gedaan om het bedrag te verlagen naar 250€, de huurders hadden eerder 50€ in gedachten... hier zijn wij niet akkoord mee gegaan en dus stevenen we nu af dat deze zaak voor de rechtbank gaat komen.

Wij vragen ons nu af of wij effectief fout gehandeld hebben en wat onze kansen zijn om deze zaak te winnen alsook wat de kosten gaan zijn bij winst / verlies. In ieder geval eisen we de volledige 500€ indien we het laten voorkomen.

De gemaakte foto's van voor het poetsen kan je hier terugvinden:
http://www.filedropper.com/20160311084954178

Alvast bedankt.

Hetgeen dat u heeft meegemaakt, dat is schering en inslag.
Er zijn heel wat mensen (in alle lagen van de bevolking) die elke vorm van elementaire beleefdheid missen.
Het is cru om te zeggen, maar in de toekomst kan je best incasseren wat je kan krijgen en de opkuis doorschuiven naar de nieuwe huurders.
Uw foto's hebben geen vaste datum en zijn niet tegensprekelijk , als de huurder niet wil tekenen moet je in principe een deurwaarder aanstellen om de schade te laten vaststellen.
Met toekomstige huurders kan je contractueel afspreken om de uittredende plaatsbeschrijving te laten maken door een externe expert, dit kan zelf op kosten van de huurder. Je kan het zodanig formuleren dat de plaatsbeschrijving kan gemaakt worden zonder tussenkomst van de huurder als die weigert om mee te werken.

Heb je bewijzen van de gemaakte kosten.

Les voor de volgende huurder: Maak nooit een PB bij onvoldoende zicht, of zorg zelf voor voldoende verlichting.
een PB dient tegensprekelijk te zijn, dus in bijzijn van de huurders. De dag erna alleen terug gaan om nog eens goed te kijken kan niet.

Bewijzen voor de gemaakte kosten, facturen van de aangekochte producten zijn er ja, de werkuren zijn moeilijk aantoonbaar...

We hadden reeds een vermoeden dat het appartement slecht gepoetst ging zijn, daarom dat we de plaatsbeschrijving niet op de laatste dag hebben opgemaakt. (het was ook al donker, 21u, en de meeste lichtpunten waren weg)

Ik snap niet goed hoe we dit in de toekomst kunnen aanpakken dan, zodra de huurders niet akkoord gaan met de plaatsbeschrijving is het nagenoeg onmogelijk dus om eigenhandig te bewijzen dat het appartement vuil werd achtergelaten?

En je kan toch moeilijk je appartement zo afgeven aan de volgende huurders.... wat als we niet schoongemaakt hadden en de volgende huurders kwamen eraan?

Maar als ik het goed begrijp is dit dus een verloren zaak om dit voor te laten komen?
En de enige toekomstige oplossing is dus om de uittredende plaatsbeschrijving op te laten maken door een expert?

Een plaatsbeschrijving maak je best op voor de sleuteloverdracht.

We hadden reeds een vermoeden dat het appartement slecht gepoetst ging zijn, daarom dat we de plaatsbeschrijving niet op de laatste dag hebben opgemaakt. (het was ook al donker, 21u, en de meeste lichtpunten waren weg)

In dat geval had je de huurder duidelijk kunnen maken wat uw verwachtingen waren, opsomming doormailen met zaken die in orde moeten zijn voor de overdracht.

En je kan toch moeilijk je appartement zo afgeven aan de volgende huurders.... wat als we niet schoongemaakt hadden en de volgende huurders kwamen eraan?

Ik doe dat geregeld onder het moto na een verhuis moet je toch alles eens schoonmaken. Huurder zijn over het algemeen gemotiveerd om bij intrede als grondig schoon te maken. De echt gortige dingen zoals WC, dampkap, koelkast en afvoeren kan je inderdaad best zelf schoonmaken.

Ik snap niet goed hoe we dit in de toekomst kunnen aanpakken dan, zodra de huurders niet akkoord gaan met de plaatsbeschrijving is het nagenoeg onmogelijk dus om eigenhandig te bewijzen dat het appartement vuil werd achtergelaten?

Klopt, tenzij dat je een deurwaarder aanstelt om de schade vast te leggen. De kosten moeten dan voorgeschoten worden en achteraf verhaald worden. De huurder onder druk zetten door duidelijk te maken dat hij die kosten moet betalen als de vrederechter hem ongelijk heeft, werkt extra motiverend om tot een schikking te komen.

Of op tegenbericht bij sleuteloverdracht vermelden dat de plaatsbeschrijving op datum X zal plaatsvinden. De meeste digitale foto's hebben voldoende metadata om de geldigheid van de genomen foto's in te roepen. Hetis dan aan de rechtbank om te beslissen deze al of niet toe te laten.

De batterijen van de rookmelders zijn tussen haakjes wel ten laste van de verhuurder en niet de huurder.

Een deurwaarder is doorgaans de enige authentieke bron die dergelijke vaststellingen onbetwistbaar voor het vredegerecht kan brengen.

Batterijtjes van thermostaten, rookmelders en dergelijke, horen die niet bij huurders-onderhoud? Trouwens, hoe kan een verhuurder anders vaststellen dat ze aan vervanging toe zijn (tijdens de verhuurperiode dan) ?

De batterijen van de rookmelders zijn tussen haakjes wel ten laste van de verhuurder en niet de huurder.

Niet akkoord, huurder moet instaan voor onderhoud en kleine herstellingen.
Je kan niet verwachten dat elke pietluttigheid verholpen wordt door de verhuurder onder het mom van slijtage of overmacht.

Je hebt gelijk, verkeerd gelezen. Mijn excuses.