JuridischForum.be

De feiten:

Op datum van 19 maart 2016 heb ik een huurcontract ondertekend (voor 1 jaar), met domicilie.

De te betrekken woning betreft een gemeubelde studio.

De verhuurder had na ondertekening v/h contract geweigerd om verder af te spreken voor de opmaak van een (gedetailleerde) plaatsbeschrijving - "daar hou ik mij niet mee bezig".

De verantwoordelijkheid voor het opstellen van dergelijk document had hij uiteindelijk volkomen aan mij overgelaten ("als jij het wil doen, ok - maar ik hou er mij niet mee bezig - en als je het doet dan ok wil ik het gerust ondertekenen").

Hoewel ik - als huurder - had aangegeven dat de plaatsbeschrijving erg belangrijk is om discussies te voorkomen in geval v. schade (voor beide partijen) en ook wettelijk verplicht is, bleef hij toch aandringen dat hij het zelf niet wou doen (en dus ook niet had voorgesteld om beroep te doen op een daarvoor professioneel bevoegde persoon).

Had hij dit voorgesteld, dan was ik akkoord gegaan met een betaling van 50% van de kostprijs voor het opstellen van dergelijk document door een zgn. expert (op voorwaarde dat de kostprijs hiervan redelijk zou blijven natuurlijk).

Aangezien ik het financieel niet bepaald breed heb (en hij blijkbaar ook niet zit te wachten op de extra kosten), ben ik ingegaan op het voorstel van de verhuurder om een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken (en hiertoe beschouw ik mezelf voldoende toe in staat, dus daar ligt het probleem niet).

Ik had gevraagd of ik een beschrijving mocht opmaken (met foto's). Hierop had hij positief geantwoord - maar... geen vaste datum nog tijdstip afgesproken om deze (mondelinge overeenkomst) door te laten gaan.

Dusss... heb ik voor afloop v/h gesprek (na ondertekening v/h huurcontract, ter plekke), aan de verhuurder gezegd dat ik hem op de hoogte zou houden v/h verdere verloop m.b.t. opmaak v/d plaatsbeschrijving - dit vond hij goed.

Aangezien de verhuurder niet beschikt over een mailadres, maar wel een telefoonnr. + adres, heb ik ervoor geopteerd om een aangetekende brief te verzenden (naar zijn adres) om hem op de hoogte te brengen van mijn verzoek om een datum & tijdstip af te spreken voor de plaatsbeschrijving, samen met een opsommingslijst van de nodige attesten en informatie m.b.t. de aanwezige toestellen (dit met de bedoeling om de beschrijving zo gedetailleerd mogelijk te kunnen opstellen).

De opsommingslijst was redelijk opgemaakt, daarin vroeg ik om documenten voor te leggen waar de huurder sowieso recht op inzage heeft (m.b.t. informatieplicht), zoals; een energieprestatiecertificaat, de onderhoudsattesten v/d gasinstallatie/elektrische installatie en de elektrische verwarming, een plattegrond (om mankementen op te kunnen aankruisen & aan te duiden in geval van geconstateerde schade tijdens de opmaak - in tegenspraak), bouwjaar v/h gebouw, een conformiteitsattest en basisinformatie m.b.t. de aanwezige toestellen (modelnr/type/datum v aankoop of op z'n minst een indicatie v/d ouderdom) - voor zover dit mogelijk was.

De verhuurder was hier kennelijk niet mee gediend (dit heb ik vandaag jammer genoeg vernomen via telefonisch gesprek). Het bij elkaar verzamelen van bovenstaande documenten zorgde volgens hem voor "miserie", en dat hij zoiets nooit had meegemaakt - en "je huurt een studio, en dat is het".

Ik heb hem rustig proberen uit te leggen, dat hij als verhuurder bovenstaande documenten sowieso vanuit een wettelijk standpunt moet kunnen voorleggen, dus dat ik deze informatie niet opvroeg met de bedoeling om hem het leven zuur te maken.

Als verhuurder is hij sowieso gebonden aan de zogenaamde informatieplicht... maar hij was dus absoluut niet gediend met bovenstaand verzoek/argument... hoewel hij de procedure volledig aan mij had overgelaten (en zelf ook vrij was om iemand aan te stellen om deze uitvoerige taak op zich te nemen nochtans!).

Hij was ook zelf vrij om een datum & tijdstip te kiezen (dit al rekening houdende met zijn tijdsschema aangezien de verhuurder werkt, en ik daar begrip voor heb).

Maar begrip naar mij toe heeft hij kennelijk niet, want ik heb de indruk dat hij liever verkiest dat alles verloopt volgens zijn voorwaarden & visie (ongeacht wat de wet voorschrijft).

Helaas... werkt het zo niet. Dus wil ik nu graag stappen ondernemen om de vroegtijdige beëindiging v/h huurcontract (op zijn verzoek) te weigeren, door dit aan te kaarten bij de lokale vrederechter.

Ik heb inmiddels een brief opgesteld (gericht aan de vrederechter), maar moet hem nog versturen.

Wie kan mij verder adviseren?

Alvast bedankt!

(extra informatie kan bekomen worden via privébericht, indien nodig)









- type huurcontract?;
schriftelijk, 1 jaar

- ingangsdatum contract?:
1 mei 2016

- werd het contract geregistreerd?:
geen idee (de verhuurder heeft wel 3 exemplaren opgemaakt in bijzijn van de huurder = mijzelf, in de veronderstelling dat het 3de exemplaar bedoeld was voor registratie)

- heeft er reeds uitvoerige communicatie plaatsgevonden met de tegenpartij en wat was daarvan het resultaat?:
mondelinge communicatie (op de dag van ondertekening v/h huurcontract, communicatie per telefoon, communicatie per aangetekende brief)

Waarom o waarom drong u als huurder aan op een plaatsbeschrijving waarvan de AFwezigheid u geen enkel mogelijk nadeel kon opleveren?

Zonder plaatsbeschrijving wordt de woning geacht te zijn teruggegeven in dezelfde staat als waarin u ze hebt ontvangen. U kan de zaak onderwerpen aan de vrederechter maar 1 cruciale vraag: wanneer is de overeenkomst ingegaan? (dus niet datum van ondertekening maar datum van start overeenkomst).

Indien de overeenkomst getekend was maar nog niet ingegaan en er staat geen bepaling in het contract over verbreking tussen ondertekening en start van de overeenkomst, weet dan dat u niet sterk staat en minstens concrete schade zal moeten kunnen aantonen.

Uw verhuurder is overigens helemaal niet verplicht om u plattegronden e.d. te bezorgen, een EPC moet aanwezig zijn, that's it. Indien u op alle slakken zout wil leggen dient u eerst het zoutvat te weten staan.

De reden waarom ik daarop aangedrongen heb ik heel simpel:

Omdat het wettelijk verplicht is. En waarom is een plaatsbeschrijving wettelijk verplicht? Dit is heel vanzelfsprekend: om discussies te voorkomen i.v.m. mogelijke schade (en dan financieel te moeten opdraaien op een later tijdstip voor zaken waar ik zelf niet verantwoordelijk voor was).

Ik heb nooit gezegd of zelfs beweerd dat meneer verplicht was om mij plattegronden (e.d.) te bezorgen - ik heb ernaar gevraagd, om de informatie te kunnen verwerken in de plaatsbeschrijving.

Voor zover ik weet bestaat er wel zoiets als informatieplicht t.o.v. de huurder (en al zeker als ik zelf insta voor de opmaak v/d plaatsbeschrijving). Dit is niet meer dan redelijk om zoiets te vragen - als verhuurder hoort hij sowieso in orde te zijn op dit vlak.

Hij moet bepaalde attesten in principe kunnen voorleggen (bvb. onderhoudsattesten) als ik daar aanspraak op doe. Voorleggen is iets heel anders dan geven of bezorgen. Er dient genuanceerd te worden - een huurder heeft het recht om geïnformeerd te zijn.

Dit is niet meer dan normaal als de huurder zelf instaat voor onderhoud.

Als hij de informatie betreffende de opsommingslijst niet kon (of liever niet wou) voorleggen om bepaalde redenen, dan had ik daar gerust rekening mee gehouden (zo redelijk ben ik wel). Maar er was niet eens sprake van een dialoog.

Hij hoefde het enkel te zeggen (en dan had ik het zo gelaten).

En Xenophon, als ik via de wettelijke route probeer te handelen om (mijzelf) beter te beschermen, dan is dit mijn keuze, daar hoef je absoluut niet arrogant over te doen. Daar heb ik niet om gevraagd. Als je niet akkoord gaat met mijn aanpak, dan ok mij best.

Daar dient de wet immers voor.

u schud vanalles uit uw mouw. Het is niet wettelijk verplicht om een plaatsbeschrijving, comformiteitsattest of onderhoudsattesten te bezorgen (voorleggen).
Het speelt zelfs in uw voordeel, als er geen plaatsbeschrijving is.

Dat uw huisbaas daar al in toegeeft, en u nu gaat blijven aandringen op extra werk voor hem, kan ik mij zijn ergernis wel voorstellen.
Het enigste u recht op hebt, is een epc. U zal aan het epc nu nog weinig hebben.... of je studio nu een score haalt van 100 of 1000 zal u weinig hulp geven. Uw contract is afgesloten, no way back. Aan een epc heb je alleen iets voor je gaat huren.

- type huurcontract?;
schriftelijk, 1 jaar

- ingangsdatum contract?:
1 mei 2016

- werd het contract geregistreerd?:
geen idee (de verhuurder heeft wel 3 exemplaren opgemaakt in bijzijn van de huurder = mijzelf, in de veronderstelling dat het 3de exemplaar bedoeld was voor registratie)

- heeft er reeds uitvoerige communicatie plaatsgevonden met de tegenpartij en wat was daarvan het resultaat?:
mondelinge communicatie (op de dag van ondertekening v/h huurcontract, communicatie per telefoon, communicatie per aangetekende brief)

hij (de huisbaas) kan het contract ook niet vroegtijdig verbreken...
contract is contract.

Hij heeft ook 3 maanden de tijd om het contract te laten registreren.

Ik heb wel de indruk dat u een redelijk slechte start maakt.

Er zijn ook huurders die het puntje op de i willen, maar overdrijf er toch niet mee.

Beste mensen,

Lees goed:

Ik heb nooit beweerd dat de verhuurder verplicht is om een plaatsbeschrijving voor te leggen. Hij is niet verplicht om zelf één op te maken (heb ik ook nooit gezegd). Hij mag van mijn part een expert aanstellen, of samen in tegenspraak (met mezelf) een gedetailleerde plaatsbeschrijving opmaken.

Tevens, ben ik niet degene die het contract wil verbreken (hij wil het verbreken) - dit had ik niet gespecifieerd (en zie ik nu pas).

Ik heb hem gevraagd om een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken (na ondertekening v/h huurcontract). Dit wou hij niet. Ok, mij best. Maar dan graag via een expert (of door mezelf dan, mits toestemming, en in zijn aanwezigheid of in aanwezigheid van een vertegenwoordiger v/d verhuurder, aangezien dit in tegenspraak moet gebeuren).

Hij heeft de verantwoordelijk voor de opmaak dan in mijn schoenen geschoven (wat ik op zich niet erg vind, op voorwaarde dat ik de nodige informatie kan bekomen om zo'n gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken).

Daar wringt het schoentje voor meneer de verhuurder.

En het EPC is voor mij louter informatief bedoeld (als de EPC bvb. te hoog is, dan kan ik als huurder eventueel de nodige stappen ondernemen om die EPC-score te verbeteren, of op z'n minst de nodige besparende stappen ondernemen).

hij (de huisbaas) kan het contract ook niet vroegtijdig verbreken...
contract is contract.

Hij heeft ook 3 maanden de tijd om het contract te laten registreren.

Ik heb wel de indruk dat u een redelijk slechte start maakt.

- kan altijd verbeteren , een beetje spanning tussen verhuurder en huurder is nog geen reden om op te geven

Voila. Dit is de soort informatie/bevestiging die ik zoek.

Bedankt

Welke informatie had je dan nodig voor een plaatsbeschrijving, een plaatsbeschrijving is toch een beschrijving van de toestand van het pand.
Het EPC moet aanwezig zijn vanaf het moment dat de wooneenheid te huur wordt aangeboden.
Registratie is verplicht binnen de 2 maand na ondertekening contract, maar hier staat geen sanctie tegenover.

Gedetailleerde plaatsbeschrijving van een pand bedoeld als hoofdverblijfplaats:

Omschrijving van de toestand v/h te betrekken pand (zowel aan de buitenkant - bvb. gevel, ramen, deuren), alsook de binnenkant, met inbegrip van alle aanwezige toestellen (die eigendom zijn v/d verhuurder) + vermelding van alle ruimtes (bvb. inkom, living, badkamer, berging, tuin, etc., ... ) inclusief vermelding van staat v/d muur- en vloerbekleding.

En bij voorkeur een vermelding m.b.t. ouderdom v/h pand (om eventuele verborgen gebreken beter te kunnen inschatten).

Alsook een vermelding van de staat van de gas- en elektriciteitsinstallatie (dit kan eigenlijk enkel bevestigd worden a.d.h.v. een onderhoudsattest), en de aanwezige verwarmingsinstallatie (in dit geval, betreft het elektrische verwarming).

Dus vooral bovengenoemde attesten waren voor mij van belang, aangezien ik als huurder moet instaan voor het onderhoud - de rest van de zaken vermeld in de opsommingslijst was louter optioneel (en vnl. bedoeld om meer inzicht te kunnen bekomen i.v.m. de kwaliteit v/h pand).

Zelfs een mondelinge indicatie van de laatste onderhoudsbeurten was voor mij al goed geweest, maar kennelijk was dit te veel gevraagd voor meneer de verhuurder.

Bedankt voor de reacties. Het topic mag gesloten worden!

Dan zou er al een expert de plaatsbeschrijving moeten opmaken in dit geval.

u schud vanalles uit uw mouw. Het is niet wettelijk verplicht om een plaatsbeschrijving, comformiteitsattest of onderhoudsattesten te bezorgen (voorleggen).

Plaatsbeschrijving voor aanvang huur (art. 1730 en art. 1731)
1.1. Art.1730 Burgerlijk Wetboek

§ 1. Elke partij kan eisen dat, op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.

letterlijk 'bezorgen" dus niet. Maar wel opgemaakt worden.

Langs de andere kant is het nog geen 1 mei (verre van) en komt de manier van communicatie zoals de OP hier schrijft wel nogal sterk opdringerig.

De plaatsbeschrijving kan geëist worden maar het niet toevoegen ervan leidt tot geen enkele sanctie of gevolg buiten de toepassing van het wettelijk vermoeden uit artikel 1731:

Art. 1731. § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

M.a.w.: het is eerder in het voordeel van de huurder om er geen te laten opstellen.

Voorts zuigt TS zaken uit zijn duim (plannen, technische certificaten etc) terwijl hij aan het schrijven is. Veel geluk met dat contract en welcome to the world zou ik zeggen want een lastig karakter, weinig geld en weinig kennis van de wet is een onzalige combinatie.