JuridischForum.be

Beste, een jaar en een half geleden verhuurde ik mijn woning in goede staat. Ze leken mij heel sympathiek en zouden alles goed onderhouden. Ze ondertekenden een contract voor 9 jaar. De waarborg hadden ze niet mee bij overhandiging sleutels en heb hier uiteindelijk nog half jaar moeten naar vragen maar is uiteindelijk in orde gekomen (2 maand waarborg). Ze betaalden echter nooit op tijd en ik stuurde talrijke sms'en om te betalen en telefoneerde. Ik bleef vriendelijk en vroeg nooit geen nalatigheidsintresten (staat wel in het contract). Het laatste half jaar werd het buitensporig en vroeg ik ook nalatigheidsintresten. Uiteindelijk was ik het zo beu dat ik zei dat ik via immo zou werken en dat zij contract overnemen omdat ze nooit op tijd betaalden en immokantoor gaf 3 maand huurgarantie. Intussen hebben zij drie maand geleden contract opgezegd (normaal volgt dus een boete maar wij wilden er echt vanaf van deze huurders en zeiden dat we geen boete zouden geven als het immokantoor nieuwe huurders zou vinden). Nu hoor ik echter van immokantoor dat zij 3 maanden niet betaald hebben (immokantoor betaalt ook de derde maand niet uit aan ons aangezien zij huurders niet gekozen hebben, staat wel in contract dat ze 3m huurgarantie geven maar niet zullen opdraaien voor gerechtskosten). Wij zijn echt boos om dit te horen en vragen ons nu af of de sms waarin staat dat verbrekingsvergoeding niet gevraagd zal worden rechtsgeldig is aangezien zij nalaten huur te betalen. Ook blijkt nu dat er schade is aan mijn nieuwe kookplaat (serieuze krassen: staat in plaatsbeschrijving: nieuwe kookplaat BOSCH) die ze niet willen vervangen (zijn gebruiksporen), buitenverlichting werkt niet meer (wrslijk heeft hond dit kapot gebeten, ze zeggen dat het probleem zit onder terras na aanstelling elektricien en dat dit dus niet voor hen is), trap en raam waren mooi geschilderd (serieuze plekken, vraag om te herschilderen maar ze wijzen op het feit dat dit gebruiksporen zijn). In mijn contract staat duidelijk het jaarlijks onderhoud van de schrijnwerken. heb ook foto van de trap hoe deze eruit zag in plaatsbeschrijving. Ook plekken op nieuwe linoleum. Ze willen duidelijk geen schilderwerken doen omdat dit het gevolg is van slijtage terwijl zeker is dat schrijnwerk in goede staat was (ook foto van). Hoe los ik dit het best op? Ik ben altijd toegeeflijk geweest naar hen toe maar kan dit nu niet meer (hebben altijd uitstel gekregen van betaling, verbrekingsvergoeding wou ik laten wegvallen). Kan ik schade recupereren met waarborg denken jullie of kan ik de verbrekingsvergoeding nog krijgen terwijl ik in sms gezegd heb van niet. Ze hebben wel opgezegd bij immokantoor. Alvast dank bij voorbaat! Immokantoor heeft ook al veel aangetekende brieven verstuurd om hen aan te manen om hun huur te betalen. Zijn de gerechtskosten ook voor mij? Heeft dit baat (financieel) om naar gerecht te gaan of zouden jullie toegeven? Alvast dank bij voorbaat. Hopelijk kunnen jullie mij helpen want ik ben ten einde raad. Mvg

Misschien nog wat extra info: woning wordt nu nog gehuurd door hen tot eind deze maand. Vanaf 1 april gaan er nieuwe mensen in. Ik had afgesproken deze week om af te spreken met nieuwe huurders en immo in de woning en zo heb ik de gebreken gezien aan de woning. Immo had verwittigd dat ik zou mee zijn op bezoek. Kunnen zij hierdoor ook moeilijk doen dat ik al de gebreken en zo heb vastgesteld terwijl zij er niet bij waren en foto's getrokken heb. Ik heb wel uitdrukkelijk gevraagd om af te spreken in de woning om de aspecten eens te overlopen maar voor hen was dit onmogelijk om dit in het kort te doen. ze vroegen uitdrukkelijk via sms. Ik heb dit dan via mail gedaan maar wou dit eerst met hen bespreken.
De plaatsbeschrijving is (denk ik) heel uitgebreid met foto's van alles en beschrijving. Die hebben ze ondertekend op elke bladzijde. Huurovereenkomst werd ook geregistreerd. Ook verstopping van toilet heb ik nog vergeten te vermelden. Zij zeggen dat dit ook onze fout is (wij hebben hen nog trachten te helpen met tips hoe ze verstopping konden tegengaan en ze gebruiken dit nu als manier om te zeggen dat wij hiervoor aansprakelijk zijn). Alvast dank! Kan ik waarborg inhouden of niet en verbrekingsvergoeding eisen of zal dit allemaal niet opwegen. Immo vertelde mij ook dat ik zowiezo moet opdraaien voor kosten advocaat (hun advocaat), per dagvaarding is dit rond de 500 euro in de hoop dat ze komen. Klopt dit? Dank!

Foto's die je getrokken hebt zijn niet rechtsgeldig (al kunnen sommige rechters hier wel in meegaan).
Enkel foto's die je maakt op het moment van uittrede, in het bijzijn van de huurders of een bevoegd persoon (vrederechter zelf bijvoorbeeld) zijn geldig.

Als ik je verhaal lees, zou ik sowieso naar het recht stappen.
Je betaalt 40 of 80 euro (naar gelang hetgeen je vraagt), en de zaak wordt opgestart.

Als je de zaak wint, betaal jij hun advocaat niet (hoe dat de immo hierbij komt, geen idee), enkel als je verliest, kun je mogelijks een deel van hun advocaatskosten betalen (rechtsplegingsvergoeding heet dit), en dan moeten zij dit specifiek eisen.
Omgekeerd kun jij ook deze vergoeding eisen van de huurders, als je zelf zou werken via een advocaat.
Let wel: deze vergoeding dekt bijlange niet alle kosten aan een advocaat.

Wat ik nu al zou kunnen zien dat je eist:
Die 3 maanden huur (inclusief rente).
De wederverhuringsvergoeding, als je die nog wilt. Je hebt er immers recht op, en in dit geval begrijp ik het dat je ze toch zou eisen.
Kookplaat: is te zien hoe erg de krassen zijn. Het kan inderdaad voor 90% gewoon gebruikssporen zijn. Dat is iets dat een rechter moet oordelen.
Buitenverlichting: als ze jou niet officieel via een aangetekende brief op de hoogte gesteld hebben, is deze schade ook voor de huurders.
Plekken op linoleum: schoonmaakkosten kun je eisen van hun.
Verstopping toilet: ALTIJD huurder, tenzij deze kan aantonen dat het de fout van de loodgieter was.
Schilderen: er moet al serieus wat gebeuren voordat je dit na een jaar kunt terug eisen. Dit lijkt me niet haalbaar, tenzij het echt totaal niet in orde is (en dan moet je de vrederechter kunnen overtuigen).
Die rolrechten (zie hierboven: 40 of 80 euro) kun je ook terugeisen, en dit word je toegekend als je de zaak wint.

Mijns ziens heeft u dus een sterke zaak...
Maar alleszins eens wachten tot de uittredende plaatsbeschrijving.

Mochten ze niet komen opdagen, zult u noodgedwongen moeten wachten met uw nieuwe huurders erin te steken.
Deze kunnen dan van u ook extra kosten eisen.
Deze kosten kunt u ook terug eisen bij uw zaak naar de huidige huurders.

Hartelijk dank voor jouw reactie! Dit lucht alvast op.
Ik weet dat zij ook naar de huurdersbond gestapt zijn. Voor de uittredende plaatsbeschrijving: hoe pak ik dit het best aan? Ik ben zeker dat zij niet zullen akkoord gaan (wil dit dan zeggen dat woning niet kan worden vrijgegeven aan andere huurders als ze niet akkoord zijn)? Zou ik er een expert laten bijkomen of wat zou je doen? Ook het houtwerk raam is beschadigd van de verhuis.
De huurders wachten nu ook op een brief met opmerkingen op hun opmerkingen (dat zij dus niet akkoord zijn met kookplaat, toilet, elektriciteit, ...) Wat moet ik hen nu laten weten?
Het immokantoor vertelde dat we niet in Amerika leven waar de kosten terugbetaald worden door de verliezende partij. Ik vind dit wel erg om horen dat dit niet klopt. Immokantoor wil natuurlijk ook de huur zien. Ik vermoed dat er veel kans in zit dat wij dit nog zullen mogen betalen aan immokantoor. Kan ik mezelf verdedigen of is dit niet aan te raden (om de kosten wat te drukken maar ik vermoed dat immokantoor dit nooit zal toelaten aangezien zij een eigen advocaat hebben)
Alvast dank bij voorbaat. Doet deugd om eens gesteund te worden in deze kwestie.

Wat is uw exacte relatie met en de rol van dat immokantoor in heel deze zaak? Wie is de verhuurder in de huurovereenkomst: u of de immo?

Ik vermoed dat u in de overeenkomst de verhuurder bent en de opvolging hebt uitbesteed aan de immo maar wat zijn exact hun verplichtingen?

(ik denk persoonlijk niet dat een immokantoor betrekken in lopende overeenkomsten een goede zaak is: ze bieden u meestal een paraplu aan wanneer de zon schijnt en halen deze terug wanneer het regent).

Misschien nog wat extra info: woning wordt nu nog gehuurd door hen tot eind deze maand. Vanaf 1 april gaan er nieuwe mensen in. Ik had afgesproken deze week om af te spreken met nieuwe huurders en immo in de woning en zo heb ik de gebreken gezien aan de woning. Immo had verwittigd dat ik zou mee zijn op bezoek. Kunnen zij hierdoor ook moeilijk doen dat ik al de gebreken en zo heb vastgesteld terwijl zij er niet bij waren en foto's getrokken heb. Ik heb wel uitdrukkelijk gevraagd om af te spreken in de woning om de aspecten eens te overlopen maar voor hen was dit onmogelijk om dit in het kort te doen. ze vroegen uitdrukkelijk via sms. Ik heb dit dan via mail gedaan maar wou dit eerst met hen bespreken.
De plaatsbeschrijving is (denk ik) heel uitgebreid met foto's van alles en beschrijving. Die hebben ze ondertekend op elke bladzijde. Huurovereenkomst werd ook geregistreerd. Ook verstopping van toilet heb ik nog vergeten te vermelden. Zij zeggen dat dit ook onze fout is (wij hebben hen nog trachten te helpen met tips hoe ze verstopping konden tegengaan en ze gebruiken dit nu als manier om te zeggen dat wij hiervoor aansprakelijk zijn). Alvast dank! Kan ik waarborg inhouden of niet en verbrekingsvergoeding eisen of zal dit allemaal niet opwegen. Immo vertelde mij ook dat ik zowiezo moet opdraaien voor kosten advocaat (hun advocaat), per dagvaarding is dit rond de 500 euro in de hoop dat ze komen. Klopt dit? Dank!

Hoe heb je u toegang verschaft tot de woning, ik lees in u eerste tropic zij waren er niet bij.

Het is zo dat ik vanaf begin januari gestart ben met immo kantoor. Ik ben nog altijd de verhuurder (huurovereenkomst is niet gewijzigd voor de huurders enkel het rekeningnummer is immokantoor geworden) maar heb opdracht gegeven aan het immokantoor om de woning te beheren. Zij zorgen voor de opvolging van de huur in plaats van mezelf (aangezien ik elke maand moest bedelen bij de huurders). Ze hebben 2 maanden aan mij uitbetaald maar stoppen nu voor de derde maand terwijl in contract staat dat zij drie maanden blijven uitbetalen.

Ik had een afspraak met immokantoor om de nieuwe huurders te ontmoeten in de woning. Het immokantoor heeft de sleutel gekregen van de buurvrouw (huurders hadden deze daar achtergelaten). De huurders wisten dat ik in de woning de nieuwe huurders zouden ontmoeten maar wisten wel niet dat ik al zou rondkijken of er geen schade was.

Ik had een afspraak met immokantoor om de nieuwe huurders te ontmoeten in de woning. Het immokantoor heeft de sleutel gekregen van de buurvrouw (huurders hadden deze daar achtergelaten). De huurders wisten dat ik in de woning de nieuwe huurders zouden ontmoeten maar wisten wel niet dat ik al zou rondkijken of er geen schade was.

Dat vormt een gevaarlijk situatie, heb je schriftelijk bewijs van de huurder dat dit toegestaan was.

Heb hier geen schriftelijk bewijs van. Mondeling heeft immokantoor gebeld en laten weten dat eigenaar afgesproken heeft met nieuwe huurders. Kan dit problemen vormen?

Heb hier geen schriftelijk bewijs van. Mondeling heeft immokantoor gebeld en laten weten dat eigenaar afgesproken heeft met nieuwe huurders. Kan dit problemen vormen?

Zonder toestemming mag je u geen toegang verschaffen tot iemands zijn woning, dat noemt inbraak.

Zit in dat beheer ook de opvolging van het lopende contract (bijgevolg de plaatsbeschrijving bij uittreden) en de inning van huursommen, wederverhuring en eventueel optreden in rechte begrepen? Indien ja is het uw probleem niet meer en moet de immo maar zorgen dat ze aan hun centen raken. Ze zijn ertoe verplicht -indien overeengekomen- u de huur min hun commissie te betalen. Indien in uw overeenkomst met hen staat dat ze drie maand huurgarantie bieden aan u en dat niet respecteren, dan stelt u hen in gebreke, behalve indien contractueel werd bedongen dat ze u maar 2 maanden garanderen omdat ze zelf de huurders niet hebben geselecteerd. U bent niet verplicht om hun werk voor hen te doen, doe dat dan ook niet en pleeg geen inbreuk op de privacy van uw huurders door foto's te nemen (die overigens niet bruikbaar zullen zijn) zonder toestemming.

Het lijkt me dat u de zaken nodeloos aan het compliceren bent en dat zal zich tegen u keren indien u niet oplet: bepaal wie contractueel voor wat dient in te staan en wijk daar niet van af.

In het huurcontract staat wel dat de verhuurder recht heeft als gevolg van opzegging het goed te laten bezichtigen door kandidaat-huurders. Ik heb hen wel gevraagd om af te spreken samen om eens enkele punten te bespreken maar dit was niet mogelijk op korte termijn wegens nascholing en werk van huurders. Ze vroegen mij dit via mail/sms te sturen. Heb dit dan ook gedaan want eind maart moeten zij eruit en als zij nog alles in orde willen brengen moest dit wel gebeuren.
In contract met immo zit: opvolging lopende contract (over de plaatsbeschrijving bij uittrede wordt niet gesproken: ze hebben al gezegd dat ik dit zal moeten doen), inning huursommen en wederverhuring. Wel staat dat ze geen advocaat en gerechtskosten zullen betalen aangezien de huurders door ons gekozen werden. Er werd geen 2 maanden maar 3 maanden gegarandeerd. Het was zeker de bedoeling niet om zaken te compliceren. Immo vroeg mij om al eens te kijken naar woning of er geen gebreken waren en heb niet stilgestaan bij dit feit.

Als ik u een gouden raad mag geven, ga zo snel mogelijk naar een advocaat voor dit volledig uit de hand loopt.

Ik sluit me aan bij het bovenstaande, u hebt professioneel advies nodig want dit dreigt een lang aanslepend spel zwartepieten te worden. De situatie was veel éénduidiger geweest zonder de immo.