Huurcontract verbreken

[stijnsc]

Hallo Allen,

Ik ben 1 april 2015 een huurcontract van korte duur (3 jaar aangegaan). Het contract is geregistreerd. Ik wil eruit omdat ik bij mijn vriendin wil wonen, en zou dit direkt (lees: binnen 1 maand willen doen). Volgens mij is dit mogelijk omdat deze regel in het huurcontract is opgenomen:
'...indien de huurovereenkomst verbroken wordt door de huurder binnen de eerste drie jaar, dan dient deze huurder een schadevergoeding van drie maand te betalen aan de verhuurder...'
Ik heb aan de verhuurder gezegd dat ik het contract op 31 januari verbreek, en dan wel die drie maanden boete zal betalen. Nu zegt de verhuurder: 'je moet drie maanden op voorhand opzeggen, te starten vanaf de volgende maand, en die boete erbovenop betalen'. Maar het is toch zo dat ik het contract verbreek, niet opzeg?
Verder in het contract staat ook het volgende: '... in alle gevallen waarin de opzegging ten alle tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.' (hoewel in tegenstrijd met de huurwet). Dus ik mag deze maand nemen als startmaand, mocht het toch blijken dat ik opzeg moet doen?

Alvast bedankt voor de respons

[sloeberken]

in alle gevallen waarin de opzegging ten alle tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.' (hoewel in tegenstrijd met de huurwet). Dus ik mag deze maand nemen als startmaand, mocht het toch blijken dat ik opzeg moet doen?

Opzeg begint steeds op de 1ste van de maand volgend op u opzeg.

Dus ik mag deze maand nemen als startmaand

Klopt niet

Zeg je nu op dat begint deze op 1 januari 2016 tot 31/03/2016

[KJ86]

Je kan best de clausule volledig op het forum plaatsen in plaats van in stukken en brokken. Waarschijnlijk kan je daaruit opmaken dat de opzegging vooraf gaat aan de verbrekingsvergoeding.

[mava105]

Je moet inderdaad eerst opzeggen voor je kunt verbreken. Indien je niet aangetekend opzegt, blijft uw huur doorlopen totdat verhuurder aan VR vraagt om te verbreken. Gedurende die periode blijft je dus huur verschuldigd,( + intresten op achterstallige huur) en daarna nog eens te vermeerderen met de boete van 3 maanden verbrekingsvergoeding

[stijnsc]

Hallo,

Even verder clarificeren mbv de dingen die in de huurovereenkomst staan:

Punt D van de bijzondere voorwaarden ('Huurtermijn'): ‘Indien de huurovereenkomst verbroken wordt door de huurder binnen de eerste drie jaar, dan dient deze huurder een schadevergoeding van drie maand te betalen aan de verhuurder.’
Hierin staat niets over opzegtermijnen.

Verder in het contract: ‘Indien de duur van de huurovereenkomst drie jaar of minder bedraagt, eindigt zij, indien zij door één van de beide partijen minstens drie maanden voor het verstrijken van overeengekomen periode wordt opgezegd.’

Hier gaat het over die opzegtermijn, maar hierin staat toch vermeld dat dit voor het verstrijken van de overeengekomen periode is. 1 April 2015-31 januari 2016 is niet de overeengekomen periode in de huurovereenkomst.

Verder staat er nog: (‘Duur en beëindiging van de huurovereenkomst’): ‘In alle gevallen waarin de opzegging ten allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand tijdens dewelke de opzegging wordt gedaan’.

Volgens mij kan ik het contract toch onmiddellijk beeindigen mits betaling van 3 maand boete? De opzeg geldt toch als je opzegt voor een overeengekomen periode? En indien dit toch van toepassing is, zou de maand toch starten zoals hierboven beschreven (hoewel in tegenspraak met de huurwet)? Of heb ik geen poten om op te staan?

Vr Gr Stijn

[Xenophon]

Het probleem is dat voor de kortdurende contracten in de huurwet principieel GEEN vervroegde opzegmogelijkheid is voorzien. Niet door de huurder, niet door de verhuurder.

Aangezien dit België is tracht men daar dan met allerhande gebricoleer en halfineengeflanste clausules toch iets voor te voorzien. Art. 3, §6 van de huurwet (huur korte duur) voorziet expliciet dat §§2 t.e.m. 5 van hetzelfde artikel NIET van toepassing zijn.

art. 3, §5 bepaalt: 'De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding.
Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.'

Maar dit geldt dus expliciet niet.

De huurwet is van dwingend recht, er kan niet van afgeweken worden. De vraag is echter of conventioneel (art 1134 BW) in de kortlopende contracten een mogelijkheid tot vervroegde beëindiging kan worden voorzien. Noteer dat de wet niet expliciet zegt dat vervroegde beëindiging verboden is onder alle omstandigheden voor kortlopende contracten, enkel dat de bepalingen daaromtrent van Art. 3, §§ 2-5 niet van toepassing zijn.

Voor zover ik weet is daar in de rechtspraak geen duidelijkheid over. Persoonlijk meen ik dat conventionele opzegmodaliteiten niet per definitie onverenigbaar zijn met de wet, maar ik zou niet graag enkel op basis van mijn eigen opinie naar de rechtbank trekken.

Zoals gezegd: die toestand geeft aanleiding tot allerhande gebricoleer. Voor TS: indien er geen andere bepaling is dan hetgeen u neerschreef dan meen ik dat uw opzeg ingaat de eerste van de maand volgend op die waarin u opgezegd heeft maar dat u enkel gehouden bent tot een vergoeding van 3 maand huur maar uiteraard ondertussen niet meer de woning kan bezetten. Maar weet wel dat indien u naar de rechtbank moet trekken, de uitkomst hoogst onzeker is voor zover ik weet.

[scorpioen]

Verder in het contract: ‘Indien de duur van de huurovereenkomst drie jaar of minder bedraagt, eindigt zij, indien zij door één van de beide partijen minstens drie maanden voor het verstrijken van overeengekomen periode wordt opgezegd.’

Dit betekent niet dat u te allen tijde kan opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden.

Bijvoorbeeld: huurovereenkomst begint op 1 januari 2016. Duur drie jaar. Dus einde 31 december 2018.

Dit betekent dan dat de huurovereenkomst een einde neemt op 31 december 2018 op voorwaarde dat ten laatste voor 1 oktober 2018 een opzeg betekend werd.

Maar dit betekent niet dat indien een duur van drie jaar overeengekomen werd u de huurovereenkomst kan beëindigen voor 31 december 2018.

Het probleem is dat veel huurovereenkomsten verschillende bepalingen bevatten die niet van toepassing zijn. Er zijn bepalingen die van toepassing zijn als de huurovereenkomst voor negen jaar wordt afgesloten. Er zijn bepalingen die van toepassing zijn als de huurovereenkomst voor drie jaar van toepassing zijn. Men moet dan de juiste bepaling toepassen. De bepalingen voor huurovereenkomst van negen jaar zijn dan niet van toepassing als de huurovereenkomst voor drie jaar werd afgesloten.

Uit uw uitleg is nog steeds niet op te maken of de huurovereenkomst een beding bevat die de huurder toelaat een vervroegd einde te maken aan de overeenkomst.

Vandaar dat het belangrijk is de bepalingen van de huurovereenkomst duidelijk en letterlijk weer te geven. Best een kopie van de huurovereenkomst ergens op het web zetten waar we die kunnen lezen.

[stijnsc]

Besten,

Super bedankt voor de reacties! Volledig huurcontract is huur terug te vinden op http://issuu.com/stijnsc/docs/huurovereenkomst. Pagina 1 punt D staat het ding van de beeindiging binnen de 3 jaar vermeld..

Alvast bedankt

[bosprocureur]

Besten,

Super bedankt voor de reacties! Volledig huurcontract is huur terug te vinden op http://issuu.com/stijnsc/docs/huurovereenkomst. Pagina 1 punt D staat het ding van de beeindiging binnen de 3 jaar vermeld..

Alvast bedankt

Mooi huurcontract !

Het zou nog mooier zijn, of beter passen op het forum, als u er nog een paar namen en adressen (makelaar, plaatsbeschrijver en zo) zou uit weglaten.

[Xenophon]

Zoals reeds gezegd, het is gebricoleer. In uw plaats zou ik voor een onderhandelde oplossing gaan met de verhuurder.

Mij lijkt het allemaal niet duidelijk wat wordt bedoeld met 'verbreken' door de huurder. Bedoelt men 'beëindigen'? Noteer dat er geen dergelijke mogelijkheid gelaten wordt voor de verhuurder.

Komt daar dan nog de problematiek van een kortlopend contract bij waarvoor in de huurwet NIETS voorzien is qua vervroegde opzegmogelijkheid.

Indien de zaak voor de rechter mocht komen gokt TS m.i. op de afloop, ik meen dat een slecht akkoord beter is dan een onzeker proces.

[scorpioen]

Eigenaardige bepaling in de huurovereenkomst.

Normaal gesproken kan een huurovereenkomst van drie jaar niet vervroegd beëindigd worden. Er bestaat onenigheid in de rechtsleer en de rechtspraak of een clausule in de huurovereenkomst die de huurder toelaat de huurovereenkomst vervroegd te beëindigen geldig is. Mijn indruk is dat het grootste deel van de rechtspraak (dus niet allemaal) oordeelt dat dergelijke clausule geldig is.

Hoe moeten we nu de bepaling 'Indien de huurovereenkomst verbroken wordt door de huurder ...' interpreteren.

Er is een verschil tussen 'ontbinden' en 'verbreken'. Maar vaak worden de termen - ook door advocaten en rechters - verkeerd gebruikt en spreekt men van 'verbreken' als men 'ontbinden' bedoelt. In de overeenkomst wordt in artikel 16 correct gesproken over de 'ontbinding' van de huurovereenkomst. Daarmee wordt dan bedoelt dat de rechter de huurovereenkomst beëindigt ('ontbindt') lastens een partij omdat die partij foutief handelde. De ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder, omwille van een fout van de huurder, wordt behandeld in art. 16.

Hieruit kan men dan afleiden dat onder D. van de huurovereenkomst met 'verbroken wordt' niet bedoeld wordt de 'ontbinding', maar dat - wat juridisch correct is - bedoeld wordt de eenzijdige beëindiging van de overeenkomst door een partij.

Ik zou dit dus interpreteren dat de huurder het recht heeft eenzijdig een einde te maken aan de overeenkomst in de eerste drie jaar, mits betaling van een schadevergoeding van drie maanden. Er wordt niet bepaald dat een opzegtermijn moet in acht genomen worden en ook de wet bepaalt dit niet voor deze situatie, aangezien de wet niets zegt over de mogelijkheid van een eenzijdige vervroegde beëindiging van een huurovereenkomst van drie jaar.

U begrijpt ondertussen dat niets garandeert dat de rechter die zich eventueel over de zaak moet uitspreken deze interpretatie zal volgen ....

[rsca_rsca]

Hoe is het afgelopen?