Zoals u zal kunnen uitmaken van mijn vorige topics zat ik de afgelopen 3 jaar met een probleem huurder opgescheept. Deze vertrekt nu, dus eigenlijk zou ik moeten juichen, maar de opzeg gebeurt natuurlijk niet zonder problemen.
Huurcontract werd ondertekent april 2011 met ingang op 1 juli 2011. Contract was 3-6-9 en werd geregistreerd.
Vandaag, 30 mei ontvang ik een AS waarin staat dat de huurder wil opzeggen met ingang van 1 juni en afloop op 31 augustus.Verdere briefwisseling dient te gebeuren via de raadsheer van de huurder.
Ik versta dat deze opzeg natuurlijk niet is zoals bepaald bij de Belgische huurwetgeving.
Bijkomend is dat ze ook de kosten betwisten, indexaanpassingen naast zich neerleggen, enz.
Graag hoor ik uw suggesties aangaande mijn opties zijn en welke weg ik zou bewandelen.
-
Jan Verbeem
Topic Starter - Berichten: 105
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Wat is er volgens u niet reglementair aan de opzeg?
Wat betreft kosten kan u een overzicht geven van de kosten die ze betwisten (aard kosten. bedragen zijn niet nodig.)
Wat betreft indexeringen... deze formules zijn bij wet vastgelegd wanneer heeft u brieven ter indexering verzonden. welke coëfficienten?
Wat betreft kosten kan u een overzicht geven van de kosten die ze betwisten (aard kosten. bedragen zijn niet nodig.)
Wat betreft indexeringen... deze formules zijn bij wet vastgelegd wanneer heeft u brieven ter indexering verzonden. welke coëfficienten?
-
Jan Verbeem
Topic Starter - Berichten: 105
Aangezien ik in het buitenland woon heb ik het schrijven nog niet in mijn bezit.
Wat ik kon opmaken uit het telefoongesprek met mijn gevolmachtigde is dat ze de gemeenschappelijke kosten beperken tot het persoonlijke water verbruik. Onderhoud en electriciteits verbruik van de gemeenschappelijke delen leggen ze gewoon naast zich neer.
Ook doen ze alsof hun neus bloed aangaande de index aanpassingen. Deze werden berekend via de formule die beschikbaar is op de site van het ministerie.
http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/ ... alculator/" onclick="window.open(this.href);return false;
Een eerste indexatie werd per AS betekend op 20 maart 2013, met ingang op 1 april 2013 en met 3 maanden terugwerkende kracht.
Een tweede indexatie werd betekend per AS begin juli 2013 met ingang op 1 juli.
Mag ik er aan toevoegen dat gedurende de 3 jaar dat de huurder in het pand verbleef, nooit een AS in ontvangst is genomen.
Elk AS werd tevens per gewone post verstuurd, alsook per AS naar het huurderssyndicaat dat de rechten van de huurder verdedigde.
Ik heb de huurwetgeving intussen ingekeken en het blijkt dat een huurder op elk ogenblik een opzeg kan doen. Ik was van het idee dat dit diende te gebeuren 3 maanden voor de 3 jaarlijkse vervaldag. Mijn fout.
Wat ik kon opmaken uit het telefoongesprek met mijn gevolmachtigde is dat ze de gemeenschappelijke kosten beperken tot het persoonlijke water verbruik. Onderhoud en electriciteits verbruik van de gemeenschappelijke delen leggen ze gewoon naast zich neer.
Ook doen ze alsof hun neus bloed aangaande de index aanpassingen. Deze werden berekend via de formule die beschikbaar is op de site van het ministerie.
http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/ ... alculator/" onclick="window.open(this.href);return false;
Een eerste indexatie werd per AS betekend op 20 maart 2013, met ingang op 1 april 2013 en met 3 maanden terugwerkende kracht.
Een tweede indexatie werd betekend per AS begin juli 2013 met ingang op 1 juli.
Mag ik er aan toevoegen dat gedurende de 3 jaar dat de huurder in het pand verbleef, nooit een AS in ontvangst is genomen.
Elk AS werd tevens per gewone post verstuurd, alsook per AS naar het huurderssyndicaat dat de rechten van de huurder verdedigde.
Ik heb de huurwetgeving intussen ingekeken en het blijkt dat een huurder op elk ogenblik een opzeg kan doen. Ik was van het idee dat dit diende te gebeuren 3 maanden voor de 3 jaarlijkse vervaldag. Mijn fout.
-
Jan Verbeem
Topic Starter - Berichten: 105
Burgerlijk Wetboek
Art. 2273
De rechtsvordering van de verhuurders tot betaling van het bedrag dat volgt uit de
aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud verjaart door verloop
van een jaar.
Inderdaad, dus voor de 1 juli 2013 index aanpassing heb ik nog een maand de tijd om een vordering in te stellen.
Pikant detail, op 31 maart 2014 heeft de huurder een bedrag gestort met de mededeling index aanpassing januari - maart 2013.
Dit bedrag was ook op de Eurocent na nauwkeurig het tekort dat er was voor de index aanpassing van 1 januari 2013 tot 30 juni 2013.
-
Jan Verbeem
Topic Starter - Berichten: 105
Het huurcontract ging in vanaf 1 juli 2011.
De opzeg gaat in vanaf 1 juni 2014, welk is net geen 3 jaar, betekent dit dat ik recht heb op 1 maand schadevergoeding ?
Aangezien de huurder gedurende de 3 jaar nooit een AS in ontvangst heeft genomen, en ook nooit toegang heeft gegeven tot de jaarlijkse inspectie, verwacht ik ook niet dat het recht op bezoek met huurder kandidaten zal nageleefd worden.
Kan ik daar een schadevergoeding voor eisen en toegekend krijgen, of is dat verloren moeite.
De opzeg gaat in vanaf 1 juni 2014, welk is net geen 3 jaar, betekent dit dat ik recht heb op 1 maand schadevergoeding ?
Aangezien de huurder gedurende de 3 jaar nooit een AS in ontvangst heeft genomen, en ook nooit toegang heeft gegeven tot de jaarlijkse inspectie, verwacht ik ook niet dat het recht op bezoek met huurder kandidaten zal nageleefd worden.
Kan ik daar een schadevergoeding voor eisen en toegekend krijgen, of is dat verloren moeite.
Het is niet de datum van opzeg die telt, maar de datum van vertrek. Dus meer dan 3 jaar en dus geen schadevergoeding.De opzeg gaat in vanaf 1 juni 2014, welk is net geen 3 jaar, betekent dit dat ik recht heb op 1 maand schadevergoeding ?
.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Je kan dit afdwingen via vredegerecht, en een dwangsom laten opleggen.
Aangezien de huurder gedurende de 3 jaar nooit een AS in ontvangst heeft genomen, en ook nooit toegang heeft gegeven tot de jaarlijkse inspectie, verwacht ik ook niet dat het recht op bezoek met huurder kandidaten zal nageleefd worden.
Kan ik daar een schadevergoeding voor eisen en toegekend krijgen, of is dat verloren moeite.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
Jan Verbeem
Topic Starter - Berichten: 105
De opzeg is 3 maanden, op het ogenblik dat de eerste kandidaat huurder opdaagt zal waarschijnlijk reeds een maand verstreken zijn, we zijn dan juli. Een vordering bij het vredegerecht tijdens de maanden juli en augustus zal misschien meer dan een maand duren voor er zitting datum word vastgelegd.Je kan dit afdwingen via vredegerecht, en een dwangsom laten opleggen.
Aangezien de huurder gedurende de 3 jaar nooit een AS in ontvangst heeft genomen, en ook nooit toegang heeft gegeven tot de jaarlijkse inspectie, verwacht ik ook niet dat het recht op bezoek met huurder kandidaten zal nageleefd worden.
Kan ik daar een schadevergoeding voor eisen en toegekend krijgen, of is dat verloren moeite.
Als je dan ook nog de kosten van de advocaat in acht neemt, is het dan nog de moeite waard ?
Zo is het ook dat de huurder 150 Euro aan gemeenschappelijke kosten betwist, welke hij bij het vredegerecht 100% voor veroordeeld word, maar voor 150 Euro kan ik geen advocaat vinden
Dus zal ik die 150 Euro ook maar vergeten .De huurwet is in mijn opinie zo geschreven dat een huurder alle rechten heeft en een verhuurder geen.
U kan deze punten perfect voor het vredegerecht brengen zonder advocaat. De kosten die u aanhaalt behoren altijd tot de verantwoordelijkheid van de huurder.
Wat betreft de indexering zie ik een pijnpunt, normaliter kan u slechts indexeren op de verjaardag van de overeenkomst u deed dit echter tweemaal in één jaar tijd.
Wat betreft de indexering zie ik een pijnpunt, normaliter kan u slechts indexeren op de verjaardag van de overeenkomst u deed dit echter tweemaal in één jaar tijd.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Dat mag je zo niet zien, je kan perfect zonder advocaat u rechten opeisen via vrederechter zonder advocaat. Trouwens de verliezende partij moet een deel van u advocaat betalen via de RPV als u daar een dag verlof zou moeten voor nemen.De huurwet is in mijn opinie zo geschreven dat een huurder alle rechten heeft en een verhuurder geen.
Is wel dat u de indexatie niet juist toepast wat een zwak punt is in u zaak.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
Jan Verbeem
Topic Starter - Berichten: 105
Ik heb ondertussen een kopij van het schrijven in min bezit, dus ik kan nu meer precies zijn over de details.
De huurindexering word niet betwist. Trouwens de reden dat ik 2 maal in 1 jaar indexeerde was dat ik op 1 juli 2012 geen indexering had toegepast. Ik mocht deze dus alsnog op 1 april 2013 doorvoeren, doch slechts met 3 maanden terugwerkende kracht. Ik had dan ook het recht om op 1 juli 2013 weer te indexeren.
Wat betreft de gemeenschappelijke kosten weigert de huurder het onderhoud van de trappenhal te betalen aangezien zij zogezegd geen toegang had tot die delen. De woning in kwestie heeft een persoonlijke ingang waardoor de huurder niet in de trappenhal hoeft te zijn. De electricteits en water meter staan echter wel in de trappenhal. Vooreerst claimde de huurder dat ze geen sleutel van die deur hadden hoewel die deur nooit gesloten is, en vermelde dit zelfs samen met een hoop andere klachten in een report aan Wonen-Vlaanderen. Wonen-Vlaanderen deed een onderzoek en adviseerde de klachten als ongegrond.
Ik had ondertussen ook reeds een kopij van een sleutel georganiseerd, maar aangezien dit een speciale sleutel met ingebouwde chip is, vroeg de syndicus om een waarborg van 50 Euro. De huurder is 2 maal per AS gevraagd om de sleutel op te halen, maar heeft hierop nooit gereageerd. Telkens wanneer de syndicus zich aanbood met de sleutel werd er niet thuis gegeven. U zal zich herinneren van mijn vorige onderwerpen dat de huurder duidelijk mentale problemen heeft.
Ik woon aan de andere kant van de wereld, het dus niet van zomaar effe langs te komen om zelf de vrederechter te bezoeken. Ik ben wel degelijk afhankelijk op een advocaat om mijn zaak te verdedigen.Indien ik zeker zou zijn dat de kosten het tekort niet overtreffen ga ik natuurlijk over tot vordering, maar ik vermoed dat dit een loze hoop is.
Ik veronderstel dat het ook niet mogelijk zal zijn om de ganse procedure schriftelijk af te handelen.
In de brief van de huurder word bepaald dat de inspectie en overhandiging van de sleutel op 1 september zal gebeuren. Zou dit niet 31 augustus moeten zijn ?
- Welke zaken moet ik op letten bij de overdracht om geen verdere problemen te hebben. Ik denk hierbij vooral aan de electriciteit, kabel tv en telefoon voorziening die in naam van de huurder zijn. Hoe kan ik verzekeren dat ik niet opgescheept blijf met achterstallige rekeningen en dat een nieuwe huurder geen problemen heeft om een aansluiting te bekomen.
- Ik zal vertegenwoordigd zijn door mijn ouders, welke een schriftelijke volmacht hebben, maar deze hebben natuurlijk geen volmacht op de huurwaarborg rekening. Hoe word dit best afgehandeld ?
De huurindexering word niet betwist. Trouwens de reden dat ik 2 maal in 1 jaar indexeerde was dat ik op 1 juli 2012 geen indexering had toegepast. Ik mocht deze dus alsnog op 1 april 2013 doorvoeren, doch slechts met 3 maanden terugwerkende kracht. Ik had dan ook het recht om op 1 juli 2013 weer te indexeren.
Wat betreft de gemeenschappelijke kosten weigert de huurder het onderhoud van de trappenhal te betalen aangezien zij zogezegd geen toegang had tot die delen. De woning in kwestie heeft een persoonlijke ingang waardoor de huurder niet in de trappenhal hoeft te zijn. De electricteits en water meter staan echter wel in de trappenhal. Vooreerst claimde de huurder dat ze geen sleutel van die deur hadden hoewel die deur nooit gesloten is, en vermelde dit zelfs samen met een hoop andere klachten in een report aan Wonen-Vlaanderen. Wonen-Vlaanderen deed een onderzoek en adviseerde de klachten als ongegrond.
Ik had ondertussen ook reeds een kopij van een sleutel georganiseerd, maar aangezien dit een speciale sleutel met ingebouwde chip is, vroeg de syndicus om een waarborg van 50 Euro. De huurder is 2 maal per AS gevraagd om de sleutel op te halen, maar heeft hierop nooit gereageerd. Telkens wanneer de syndicus zich aanbood met de sleutel werd er niet thuis gegeven. U zal zich herinneren van mijn vorige onderwerpen dat de huurder duidelijk mentale problemen heeft.
Ik woon aan de andere kant van de wereld, het dus niet van zomaar effe langs te komen om zelf de vrederechter te bezoeken. Ik ben wel degelijk afhankelijk op een advocaat om mijn zaak te verdedigen.Indien ik zeker zou zijn dat de kosten het tekort niet overtreffen ga ik natuurlijk over tot vordering, maar ik vermoed dat dit een loze hoop is.
Ik veronderstel dat het ook niet mogelijk zal zijn om de ganse procedure schriftelijk af te handelen.
In de brief van de huurder word bepaald dat de inspectie en overhandiging van de sleutel op 1 september zal gebeuren. Zou dit niet 31 augustus moeten zijn ?
- Welke zaken moet ik op letten bij de overdracht om geen verdere problemen te hebben. Ik denk hierbij vooral aan de electriciteit, kabel tv en telefoon voorziening die in naam van de huurder zijn. Hoe kan ik verzekeren dat ik niet opgescheept blijf met achterstallige rekeningen en dat een nieuwe huurder geen problemen heeft om een aansluiting te bekomen.
- Ik zal vertegenwoordigd zijn door mijn ouders, welke een schriftelijke volmacht hebben, maar deze hebben natuurlijk geen volmacht op de huurwaarborg rekening. Hoe word dit best afgehandeld ?
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Hang af welke maand van de indexcijfer die u in maart 2013 hebt genomen deze mag enkel van de maand van de verjaring contract met drie maand terug werkende kracht.
Dit indexcijfer moet van juni 2012 zijn. Is dit niet het geval dan kan huurder het teveel betaalde terug vorderen.
Dit indexcijfer moet van juni 2012 zijn. Is dit niet het geval dan kan huurder het teveel betaalde terug vorderen.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
Jan Verbeem
Topic Starter - Berichten: 105
Het indexcijfer is correct, en van mijn vorige post zal u ook merken dat er geen discussie is hieromtrent.
De huurder schrijft duidelijk in zijn brief dat hij niet genoodzaakt is om te betalen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen aangezien hij " volgens zijn zeggen " geen toegang had tot deze locaties.
Mijn vraag spitst zich nu meer toe op welke zaken ik aandachtig moet op zijn bij de overdracht.
In de brief van de huurder word bepaald dat de inspectie en overhandiging van de sleutel op 1 september zal gebeuren. Zou dit niet 31 augustus moeten zijn ?
- Welke zaken moet ik op letten bij de overdracht om geen verdere problemen te hebben. Ik denk hierbij vooral aan de electriciteit, kabel tv en telefoon voorziening die in naam van de huurder zijn. Hoe kan ik verzekeren dat ik niet opgescheept blijf met achterstallige rekeningen en dat een nieuwe huurder geen problemen heeft om een aansluiting te bekomen.
- Ik zal vertegenwoordigd zijn door mijn ouders, welke een schriftelijke volmacht hebben, maar deze hebben natuurlijk geen volmacht op de huurwaarborg rekening. Hoe word dit best afgehandeld ?
Alsook of mijn vordering tot de 150 Euro aan gemeenschappelijke kosten waarop ik zonder meer recht heb kan geïnd worden zonder dat ikzelf aanwezig ben in Belgie en zonder dat de kosten het tegoed overtreffen.
De huurder schrijft duidelijk in zijn brief dat hij niet genoodzaakt is om te betalen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen aangezien hij " volgens zijn zeggen " geen toegang had tot deze locaties.
Mijn vraag spitst zich nu meer toe op welke zaken ik aandachtig moet op zijn bij de overdracht.
In de brief van de huurder word bepaald dat de inspectie en overhandiging van de sleutel op 1 september zal gebeuren. Zou dit niet 31 augustus moeten zijn ?
- Welke zaken moet ik op letten bij de overdracht om geen verdere problemen te hebben. Ik denk hierbij vooral aan de electriciteit, kabel tv en telefoon voorziening die in naam van de huurder zijn. Hoe kan ik verzekeren dat ik niet opgescheept blijf met achterstallige rekeningen en dat een nieuwe huurder geen problemen heeft om een aansluiting te bekomen.
- Ik zal vertegenwoordigd zijn door mijn ouders, welke een schriftelijke volmacht hebben, maar deze hebben natuurlijk geen volmacht op de huurwaarborg rekening. Hoe word dit best afgehandeld ?
Alsook of mijn vordering tot de 150 Euro aan gemeenschappelijke kosten waarop ik zonder meer recht heb kan geïnd worden zonder dat ikzelf aanwezig ben in Belgie en zonder dat de kosten het tegoed overtreffen.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Huurcontract eindigt op 31/08/2014 om 23.59, voor deze moeten de sleutels afgegeven worden, maar aangezien dit een zondag is. Maak alvast een zeer grondige plaatsbeschrijving op, liefst met foto's erbij.
Als er huurschade is moet huurder die vergoeden eventueel met waarborg. Gemeenschappelijk kosten als dit in contract vermeld is, moeten eveneens betaald worden.
Overdracht nutsvoorzieningen is huurder verantwoordelijk. Waar nu geen discussie over is, kan nog altijd komen.
Als er huurschade is moet huurder die vergoeden eventueel met waarborg. Gemeenschappelijk kosten als dit in contract vermeld is, moeten eveneens betaald worden.
Overdracht nutsvoorzieningen is huurder verantwoordelijk. Waar nu geen discussie over is, kan nog altijd komen.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.