JuridischForum.be

Mijn huisbaas sleept me voor het vredegerecht, hij beweert dat ik al enkele maanden geen huur meer betaal.

Strikt genomen is dat ook zo, maar mijn mening is, dat hij zijn geld gehad heeft...

Om te beginnen weigert hij al een jaar om mijn huurwaarborg op een geblokkeerde rekening te storten. Hij beweert dat hij dat juridisch gezien niet verplicht ben omdat ik er zo mee 'akkoord' gegaan ben. Ik weet dat dit niet klopt en hij het wel op een rekening moet plaasten, maar ja, meneer de huisbaas is 'jurist' en 'zal het wel weten'.

Daarbij komt nog dat blijkt, dat mijn app een hele poos geleden onbewoonbaar verklaard is wegens CO vergiftiging. Wegens een fout van de gemeente is de brief van de politie er vele maanden te laat pas komen hangen. Punt is wel, dat de huisbaas van de onbewoonbaar verklaring w?l op de hoogte was, maar mij verzuimde hierover in te lichten.
Naar mijn mening heeft hij dan ook geen recht op huurgelden van de maanden dat mijn flat onbewoonbaar was...

Heb ik gelijk, of zal ik idd de dupe worden??

Hij heeft gelijk.
Hij is niet verplicht om het op een geblokkeerde rekening te plaatsen, hij moet er gewoon voor zorgen dat u u intresten krijgt.

? 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in ? 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financi?le markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.

Wanneer u niet meer betaalt, dan komt u uw verbintenis niet meer na en kunt u op uw beurt ook niets meer eisen van uw verhuurder.

Bedankt voor de reactie.

Hoe zit het met de huurgelden in de maanden dat mijn flat onbewoonbaar was verklaard, en ik (maar hij wel) hier niet van op de hoogte was?

In de brief van de politie staat dat hij verplicht is het pand te laten ontruimen en desnoods een ander onderkomen voor mij moet vinden, dit heeft hij echter niet gedaan en hij heeft me ook van het hele gebeuren niet op de hoogte gebracht.

Heeft hij recht op de huurgelden van die maanden of kan ik die terug eisen?

Bedankt voor de reactie.

Hoe zit het met de huurgelden in de maanden dat mijn flat onbewoonbaar was verklaard, en ik (maar hij wel) hier niet van op de hoogte was?

Hing er dan geen aanplakking "Onbewoonbaar" ergens uit ? Dacht dat dit steeds diende te gebeuren door de gemeentelijke overheden teneinde deze informatie "kenbaar te maken aan de bevolking". Dit is dan toch wel straf hoor, ik zou h?m voor het vredegerecht dagen en een terugstorting vragen voor de betaalde maanden tijdens deze "onbewoonbare" periode, vermeerderd met een bijkomende morele schadevergoeding. Raadpleeg anders ook eens de huurdersbond uit je streek, misschien 'kennen' ze hem...

Inderdaad, die aanplakking op de voordeur van het egbouw is er gekomen... echter pas begin juli ipv begin maart, toen de uitspraak gevallen is... Dit zou door een fout in de gemeentelijke administratie komen... inmiddels is mijn pand wel weer goedgekeurd (sind sbegin juli dus)

Artikel 1721 B.W.

Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend.
Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.

U kunt dus een tegenvordering instellen bij de vrederechter, waarbij u voor de maanden maart-juni een schadeloosstelling (mindering van de huur of kwijtschelding van de huur) eist omdat het pand niet gevrijwaard was

Dank voor de reacties.

Ik kan hieruit dus concluderen dat de huisbaas zowel als ik in fout zijn.
Ik omdat ik drie maanden huur niet wou betalen ivm de waarborg, en hij omdat hij me niet op de hoogte bracht van de onbewoonbaarverklaring en huurgeld bleef 'opstrijken'.

Ik neem aan dat we er dan zouden moeten kunnen uitkomen, al moet ik er wel aan toevoegen dat meneer de huisbaas idd gekend is in de gemeente... en niet in de positiefste zin... maar toch vaak zijn gelijk haalt

Even aan toevoegen

YoeriS

Hij heeft gelijk.
Hij is niet verplicht om het op een geblokkeerde rekening te plaatsen, hij moet er gewoon voor zorgen dat u u intresten krijgt.

Toch wel zie:

De waarborg moet verplichtend bij een financi?le instelling worden geplaatst, op een geblokkeerde rekening, op naam van de huurder.
Wanneer de verhuurder (die in het bezit is van de waarborg) nalaat dit te doen, dan is hij aan de huurder de gemiddelde marktrente op de waarborgsom verschuldigd.
Wanneer de verhuurder in gebreke blijft, zelfs na een aanmaning van de huurder, dan is hij vanaf deze aanmaning de wettelijke interest (op dit moment 7 %) op het bedrag van de waarborg verschuldigd.

Ik dacht HOOFDSTUK III punt 5 "De waarborg"

Met vriendelijke groeten
Heye Andy

Hartelijk dank nogmaals!

Als dit klopt, dan is de huisbaas helemaal in fout, mag ik aannemen?
Dan vraag ik mij af waarom hij (terwijl hij zelf jurist is en hier van op de hoogte zou moeten zijn?) mij toch voor het vredegerecht 'durft' laten verschijnen?

Ik moet wel bekennen dat ik mijn huisbaas niet eerder via aangetekende brief heb gecontacteerd. E?n keer via de politie, omdat er blijkbaar dringend herstelwerken uitgevoerd moesten worden (dienst huisvesting zou komen) en meneer de huisbaas was zonder mijn toestemming een paar keer mijn flat binnengedrongen om deze werken uit te voeren. Hier ben ik toen melding gaan maken bij de politie. Echter, de huisbaas dreigde er mee het zo te draaien, dat hij me kon aanklagen voor 'opzettelijke verwaarlozing en vandalisme' en dat hij op grond hiervan w?l recht had om zonder toestemming mijn appartement binnen te komen... We hebben het toen op een akkoordje gegooid dat hij in het vervolg toestemming zou vragen om binnen te komen ?n mijn waarborg zou op een geblokkeerde rekening zetten (dit aangetekend te eisen was niet nodig zei hij, en uiteraard heb ik me door zijn praatjes laten vangen) indien ik geen klacht bij de politie zou indienen.

Er is dus nooit een pv voor huisvredebreuk opgesteld, enkel melding van gemaakt...

Hoe langer ik er over nadenk, hoe duidelijker mij wordt dat mijn huisbaas een louche figuur is.

Ik wil er ook nog bijvermelden dat het hele flatgebouw zijn eigendom is, en de waarborg van geen van de andere huurders op een geblokkeerde rekening staat.

Ook was er samen met mijn flat een andere onbewoonbaar verklaard, deze huurster heeft hij ook niet op de hoogte gebracht en zit in hetzelfde schuitje als ik.

?Art.10...Deze waarborg moet bij een financi?le instelling op een ge?ndividualiseerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst; de interest wordt gekapitaliseerd en de verhuurder verkrijgt een voorrecht op het actief van de rekening voor elke schuldvordering voortvloeiend uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen.Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat deze te plaatsen op de wijze bepaald in het tweede lid, is hij de huurder de gemiddelde marktrente op het bedrag van de waarborg verschuldigd vanaf de overhandiging ervan.Deze intrest wordt gekapitaliseerd.Vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder aanmaant de verplichting na te komen die hem bij het tweede lid wordt opgelegd, zijn evenwel de wettelijke* intresten op het bedrag van de waarborg verschuldigd.?(Woninghuurwet 20 februari 1991).

* ?Overeenkomstig artikel 2, ? 1, van de wet van 5 mei 1865 betreffende de lening tegen interest deelt de Algemene Administratie van de Thesaurie van de Federale Overheidsdienst Financi?n de wettelijke interestvoet mee die bepaald wordt volgens de methode uiteengezet in voornoemd artikel 2, ? 1.Voor het jaar 2007, is de wettelijke interestvoet 6 %.(voordien 7%)?(B.S. 17 januari 2007).

?Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat deze te plaatsen...is hij.de huurder...verschuldigd...? verbindt enkel wettelijke gevolgen aan dit nalaten doch HEFT NIET OP ?Deze waarborg MOET bij een financi?le instelling op een ge?ndividualiseerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst?.

?In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege.Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis op te schorten en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen?(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).

?De excipiens moet bewijzen dat de exceptio non adimpleti contractus op rechtmatige wijze wordt ingeroepen?(Cass. 13 januari 1949,Pas. 1949,I,30).

?De feitenrechter appreci?ert soeverein of het niet naleven van de contractuele plichten door een partij dusdanig zwaar is dat de andere partij de exceptie van niet-uitvoering van de overeenkomst mag inroepen?(Cass. 15 juni 1981,Pas. 1981,I,1179, Arr.Cass. 1980-81,1190).

?Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.?(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

'De elementaire vereisten van veiligheid,hygi?ne en bewoonbaarheid zijn beschikkingen van openbare orde.Een woning die daar niet aan voldoet wordt onttrokken aan de handel en kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst(art.6 en 1128 B.W.).Mocht zodanige woning toch verhuurd worden,dan is de overeenkomst NIETIG(art.1131 en 1133 B.W.)'(Vred.Gr?ce-Hollogne 11 juli 2000,Echos log. 2000,123,noot THOLOME,L.).

Indien u de onbewoonbaar verklaarde woning blijft bezetten na kennis gekregen te hebben van haar onbewoonbaarheid dan kan de eigenaar van u daarvoor een ?bezettingsvergoeding? vorderen.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

Ik ben geen jurist, maar ben wel ooit als huurder voor de rechtbank gedaagd in zeer gelijkaardige omstandigheden. Ik vrees dat ik slecht nieuws heb voor je: je hebt niet het recht zomaar de huur niet te betalen. Jij moet ook jouw deel van de overeenkomst nakomen. Enige schade die jij denkt te hebben geleden, moet je vorderen via de geijkte weg: aangetekende ingebrekestelling, indien geen reactie: vredegerecht (is trouwens gratis) enzoverder. Verder geldt ook hier wat in alle gevallen van geschillen geldt: schriftelijke bewijzen. Spijtig maar helaas.

Dit wil niet zeggen dat niet ook jouw huurbaas in fout is, maar men zal dat negen kansen op 10 niet in dezelfde rechtzaak behandelen. Niet jij, maar je huurbaas is de eiser in deze zaak. Jouw zaak tegen hem is iets anders, moet je echt proberen apart te zien.

En dus de huur gewoon niet betalen, zonder enige vorm van communicatie die je achteraf kan bewijzen, is niet slim geweest.