JuridischForum.be

Besten,

Ik heb nog steeds een probleem met mijn ex huisbaas, het enige nog echt serieus resterende punt is de betaling van het verbruik, specifiek het warmwaterverbruik. Ik nam geen genoegen met enkel het vod papier van Ista en eiste inzage in de echte bewijsstukken van het verbruik. Mijn ex huisbaas heeft nu eindelijk zich min of meer (heeft niet de andere gevraagde documenten vrijgegeven van aankoop stookolie en zo) aan zijn wettelijke verplichting gehouden en het bewijs geleverd van deze kost via een factuur van watermaatschappij TMVW. Hieruit blijkt dat effectief het verbruik in 2012 ongeveer 2800 euro was, tov van 1100 euro in 2011 en 1050 euro in 2010.

Dit is echter over een appartementsgebouw met zes appartementen en het lijkt mij statistisch onwaarschijnlijk dat iedereen plots op één jaar tijd drie maal meer is gaan verbruiken en nog onwaarschijnlijker dat één appartement 18 maal meer is gaan verbruiken. Hoe vecht ik dit aan, als dit aan te vechten valt?

Ik ben van plan TMVW te contacteren voor uitleg en ga ook eens vragen of ik cijfers van de laatste paar jaar kan bekomen voor het koud water van de individuele appartementen, dat iedereen apart betaald. Ik hoop dat TMVW die cijfers wil vrijgeven.

Heeft iemand ook al zoiets meegemaakt? Kan dit aan een lek te wijten zijn, dat dan eerder voor rekening van de verhuurder zou moeten zijn?

De prijs van leidingwater is op 5jaar tijd met 54% gestegen, in sommige gemeenten nog meer om dat zij zich terugtrekken in kosten te betalen en die doorschuiven naar de klant. Als daarbij uw verbruik ook gestegen is krijg je een serieuze boost in uw prijs. Een lekkende kraan bvb kan je verbruik al een boost geven.

De huurder van zijn kant is in de eerste plaats verplicht om de woning goed te onderhouden (gras maaien, schoorsteen vegen …). Daarnaast moet hij zorgen voor de zogenaamde huurherstellingen. Dat zijn de minder grote, vaak voorkomende herstellingen die verbonden zijn aan het gebruik van de woning en die niet te wijten zijn aan overmacht, slijtage of ouderdom. Voorbeelden zijn het vervangen van een schakelaar, een zekering of de dichting van een lekkende kraan.

http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... onderhoud/" onclick="window.open(this.href);return false;

Over de vod van ista kan ik weinig zeggen... hoe wordt je verbruik van warm water gemeten? (individuele meters?)

Edit : ik zie dat het een vervolg is van dit topic : http://www.juridischforum.be/forum/view ... 38&t=47630" onclick="window.open(this.href);return false;

Over de vod van ista kan ik weinig zeggen... hoe wordt je verbruik van warm water gemeten? (individuele meters?)

Dit is mij zelf niet echt duidelijk. Volgens dat ik het versta:

1. Koud water wordt door de individuele appartementen verbruikt, er is een waterteller voor alle 6 individuele appartementen, bus 1-6. Huurders betalen dit individueel aan TMVW.
2. Warm water wordt gemaakt door koud water, gemeten met een waterteller voor bus 0, op te warmen en te verdelen. De verhuurder betaalt TMVW, die dit in zijn jaarlijkse afrekening via Ista doorrekent aan de huurders, de gehanteerde verdeelsleutel lijkt mij dan eenvoudigweg te delen door 6 te zijn. Bijkomend wordt door Ista ook nog eens een kost voor de verwarming van dit water berekend, hoe is mij niet duidelijk.

Op een bepaalde factuur van Ista die niet elk jaar voorkomt (2012 en 2011 wel, geen vermelding voor 2010 en 2009), staat eveneens een intrede "opmeting van warmwatertellers", die blijkbaar zelfs nooit eens werd uitgevoerd aangezien 0 euro werd aangerekend in de beide jaren dat dit vermeld werd, 2012 en 2011. Er werd mij vermeld dat op basis van het koudwaterverbruik, dat Ista dan nog eens de extra kost berekent voor de verwarming van het water. Dit lijkt mij eveneens niet duidelijk hoe dit gebeurt en of dit wel mag, aangezien de huisbaas eveneens zijn stookoliefacturen doorgeeft en deze mogelijks dubbel wordt aangerekend (één maal voor de algemene verwarming, één maal "voor de verwarming van het water").

Het bedrag dat TMVW vermeld komt verder niet overeen met een getal te vinden op de factuur van Ista (+-1000 euro verschil deze keer op ~3000 euro) en de som van alle stookoliefacturen is ook nooit gelijk aan het bedrag vermeld voor de verwarming (maar wel benaderend ~1000 euro op 8000 euro) toen we met een groep huurders eens probeerden de stookoliefacturen na te gaan in 2010. De berekeningswijze van Ista is totaal ondoorzichtig en zij verstoppen zich achter de huisbaas, zij leveren geen gegevens direct aan de huurder. De verhuurder verstopt zich dan weer achter Ista en zegt dat hij hen veel betaalt om alles correct uit te rekenen.

Ista heeft verder drie jaar lang eens hetzelfde bedrag voor het water aangerekend, EXACT 891,70 euro in 2011, 2010, 2009, ~1300 euro in 2008 en nu in 2012 zou het totaal plots rond de 5000 euro liggen. Voor de verwarming klopten hun tellerstanden voor 2012 aan geen kanten, wat ze uiteindelijk ook zelf toegaven. Vandaar de "vod van Ista". Ik ben hen kotsbeu en toen ik een keer naar de huurdersbond ging waren er nog mensen met problemen met Ista. Hoe die erkend geraakt zijn en blijven is mij een raadsel.

Juist eens gebeld naar Ista:

1. Voor het stookolieverbruik hebben zij geen facturen doorgekregen van de huisbaas, deze heeft hen gewoon het bedrag medegedeeld.

Juist eens gebeld naar TMVW:

Het bedrag in 2010 en 2009, rond de 1100 euro, was telkens een schatting. Pas op 9 juni 2011 hebben zij een meterstand doorgekregen van mijn ex huisbaas voor de eerste keer sinds 17 mei 2006, met de gekende gevolgen.

Wat moet ik hiermee aan?

Ikzelf zit bij techem. Techem doet het zo :
(waarde 1 HL warm water = ± 1 HL koud water + prijs van 2 m³ gas of 1,77 l mazout)

Geen idee, hoe ista het doet, maar ik vermoed dat dit ongeveer hetzelfde gaat zijn.

Het grote probleem is hier, hoe word het water opgewarmd appart of door de stookoilie ketel, en door welke meter word dit water geleverd. De verhuurder is verplicht op vraag van de huurder alle nodige afschriften van de verbruik fakturen te geven. Normaal zijn de tellers van Ista tamelijk betrouwbaar, ofwel zijn het verouderde tellers. Zijn er ook gemeenschappelijke onkosten.

Ista stuurt een info blad naar de verhuurder. Die dient hierop zijn stookoliefacturen te vermelden, evenals alle kosten die gemaakt werden voor de CV installatie (kuisen en onderhoud, stroomverbruik) Van dat totale bedrag wordt X % afzonderlijk genomen voor de productie van het warme water. De rest gaat naar de centrale verwarmingen. De 2 afzonderlijke bedragen worden verrekend met het totale opgemeten verbruik via de diverse meters. (tussenmeters water en calorimeters op de radiatoren)
In principe moet jij enkel en alleen maar een "vod" krijgen van Ista, en geen afzonderlijk papier meer van de verhuurder. De aankoop van de stookolie zit al verrekend in dat "vod"
Als jij nog andere papieren i.v.m. warmwater of verwarming krijgt is verhuurder fout bezig.

1. Voor het stookolieverbruik hebben zij geen facturen doorgekregen van de huisbaas, deze heeft hen gewoon het bedrag medegedeeld.

. Pas op 9 juni 2011 hebben zij een meterstand doorgekregen van mijn ex huisbaas voor de eerste keer sinds 9 juni 2006, met de gekende gevolgen.

Huisbaas is duidelijk verkeerd bezig.
De periodes van facturen en afrekening moeten ook een beetje overeenkomen, en ze moeten elkaar opvolgen. het gaat dus niet op een factuur er tussenuit te laten , of het ene jaar te werken met schattingen en dan weer juiste cijfers.
ik zou hiermee naar vrederechter trekken en laat verhuurder hier maar met de juiste cijfers op de proppen komen.
Zou wel ondertussen toch dat deel betalen hetgeen je correct vindt.

Ik krijg dan toch ook wel de indruk dat ista ook verkeerd bezig is. Als ze geen gegevens doorkrijgen, zouden ze ook geen afrekening mogen maken.

Ista stuurt een info blad naar de verhuurder. Die dient hierop zijn stookoliefacturen te vermelden

Bedrag vermelden of facturen zelf doorgeven?

evenals alle kosten die gemaakt werden voor de CV installatie (kuisen en onderhoud, stroomverbruik)

Ik denk wel dat hij dat gedaan heeft, ik heb er geen bewijs van. daarom dat ik inzage vraag in al zijn facturen voor aangerekende kosten.

Van dat totale bedrag wordt X % afzonderlijk genomen voor de productie van het warme water.

Vraag: hoe wordt X berekend? Op basis van de hoeveelheid m³ water verbruikt? Anders is dat ook al verkeerd en moet een groot deel van het bedrag voor verwarming van het water eigenlijk worden overgerekend naar de aangerekende kosten voor de centrale verwarming.

De rest gaat naar de centrale verwarmingen. De 2 afzonderlijke bedragen worden verrekend met het totale opgemeten verbruik via de diverse meters. (tussenmeters water en calorimeters op de radiatoren)

En toch slaagde Ista er in 2013 nog in bij de oude meterstanden niet die van Januari 2012 te gebruiken maar die van Januari 2011. Dit heeft Ista ook uiteindelijk toegegeven aan mij, wegens "fout in hun systeem". Bij één van mijn ex buren was het nog erger, daarbij hadden ze meterstanden van Januari 2010 gebruikt en was het aantal calorimetrische eenheden dus verhoogd met een aantal voor twee jaar. Rare "systeemfout", je zou verwachten dat dan bij iedereen de meterstanden van X jaar voordien werd gebruikt. Die ex buren hadden het niet nagekeken en hebben al betaald. Vandaar VOD van Ista.

In principe moet jij enkel en alleen maar een "vod" krijgen van Ista, en geen afzonderlijk papier meer van de verhuurder.

Ik heb wettelijk het recht om de bewijzen van de kosten in te zien. Dit houdt naar mening wel degelijk in dat ik afzonderlijke papieren van de huisbaas kan eisen, het vod van Ista is op zich geen enkel bewijs. Al zeker niet als Ista zelf toegeeft fouten te maken bij het gebruik van de oude meterstanden, gewoon bedragen klakkeloos overneemt en jarenlang forfaitaire bedragen hanteert voor het water. En ik dacht dat Ista erg was, TMVW lijkt geen haar beter te zijn. Dat er eens een jaar wordt overgeslagen bij de opmeting, tot daaraan toe, maar toch geen VIJF?

Ikzelf zit bij techem. Techem doet het zo :
(waarde 1 HL warm water = ± 1 HL koud water + prijs van 2 m³ gas of 1,77 l mazout)

Geen idee, hoe ista het doet, maar ik vermoed dat dit ongeveer hetzelfde gaat zijn.

Dank, ik zal eens de factuur zelf proberen te herrekenen.

Zou wel ondertussen toch dat deel betalen hetgeen je correct vindt.

Ik denk dat hij eerder aan mij geld te goed heeft. Verder, hoe te herrekenen? Laat ons nog zeggen 1500 extra bijbetalen over vijf jaar = 300 euro per jaar, trek ik dan (1500-300)=1200 euro af van het bedrag van 3000 euro over het gehele gebouw bij de herberekening of trek ik (1500-900) = 600 euro af van het bedrag over het gehele gebouw aangezien ik effectief sinds 2008 meer heb verbruikt (niet de twee jaar 2006-2008) en dus meer moet betalen (laatste lijkt mij eerlijkst).

In bijlage het onkostenbladblad dat verhuurder dient in te vullen en door te sturen naar ISTA
http://cdn.ista.com/fa/media_ista/belgi ... d_ista.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
Indien dat niet door de verhuurder degelijk en op professionele wijze wordt ingevuld, kan IOSTA ook geen degelijke afrekening maken.
De fout ligt dus al van bij aanvang bij uw verhuurder.la

In bijlage het onkostenbladblad dat verhuurder dient in te vullen en door te sturen naar ISTA
http://cdn.ista.com/fa/media_ista/belgi ... d_ista.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
Indien dat niet door de verhuurder degelijk en op professionele wijze wordt ingevuld, kan IOSTA ook geen degelijke afrekening maken.
De fout ligt dus al van bij aanvang bij uw verhuurder.la

Zeer interessant, bedankt.

"Wij zouden u dankbaar zijn dit document in te vullen door de verschillende bedragen toe te voegen betreffende stookkosten en water. In het geval u besluit alleen uw facturen door te sturen, administratieve kosten zullen hiervoor aangerekend worden "

Dit lijkt erop te wijzen dat facturen ook kunnen toegevoegd worden, hoewel nergens expliciet staat vermeld dat dit MOET in het document. Volgens mijn interpretatie van het telefoongesprek met Ista, had hij enkel het totaal ingevuld. Ik zie verder maar 4 lijntjes ( "Aangekocht brandstof (tijdens de periode)" ) om brandstof in te vullen terwijl er in het geval van mijn voormalige blok met 6 appartementen waarschijnlijk meer dan 4 vulmomenten zijn. Verder vermoed ik dat hij nooit de voorraad in de mazouttank aan het begin en einde van de periode geschat heeft noch ingevuld (zie verder).

Wat is verder dit?

Prijs voor het opwarmen v/h water / hl …….…………..…………………………..……. € of totaal prijs …………………………………….……………………………………….. €
Prijs v/h water/ hl ………….………………….…………………………………… € of totaal prijs (koud water + warme water) ………………………………..……..………….€


Dit lijkt door de verhuurder in te vullen? Volgens dat ik verstaan heb van Ista, berekenen ZIJ de kosten voor het verwarmen van het water en de som van "verwarmingskosten" en "verwarming van het water" zou moeten gelijk zijn aan het totaal van "aangekochte brandstof" (mits waarschijnlijk correctie van voorraad aan begin en einde van de periode als ik hun document zo bekijk). Deze som van "verwarmingskosten" en "verwarming van het water" bedraagt in mijn geval over het gebouw 8248,12 euro, aan de telefoon vertelde Ista mij dat hij 8200 euro aan brandstof had aangegeven. Gezien het zeer kleine verschil tussen 8248.12 en 8200, vermoed ik dus dat nooit enige beginvoorraad noch eindvoorraad werd geschat (als hij al niet de moeite doet om jaarlijks verbruik van water aan TMVW door te geven).

best met al de andere huurders samen zaak naar vrederechter brengen in verzoening?

best met al de andere huurders samen zaak naar vrederechter brengen in verzoening?

Een verzoeningspoging voor de vrederechter is verder al gebeurd. Mijn ex huisbaas had mij daarvoor opgeroepen, waarschijnlijk als intimidatiepoging dat hij er effectief een rechtszaak zou van maken. De eerste zitting werd uitgesteld toen ik aan zijn advocaat, die onvoorbereid was, de email van Ista toonde waarin ze hun fout voor de meterstanden toegaven. Mijn ex huisbaas had verder de maandag NA de eerste zitting inzage ten zijne huize beloofd in de facturen voor verbruik. Die maandag stond ik voor zijn deur en deed niemand open. Later beweerde hij ziek te zijn geweest en dat ik toch een lastige was met wie hij altijd miserie en ik weet niet hoeveel schade heeft gehad. Ik was iemand die er een grote rechtszaak van wou maken, maar goed, alles zou nu toch via zijn advocaat gaan. Voor de zekerheid gesprekje over de parlofoon opgenomen met recordertje waarin mijnheer beweerde ziek te zijn geweest terwijl hij per aangetekend schrijven had gesteld "geen problemen" te hebben met inzage. Zijn advocaat had zich daarna waarschijnlijk wat beter voorbereid en de huisbaas ervan overtuigd om de eis van 1000 euro "huurschade" te verlagen naar 150 euro. Er is echter nooit een intredende noch uittredende plaatsbeschrijving gebeurd en ik eiste verder de facturen die aantoonden dat er voor 150 euro schade hersteld zou zijn. Aangezien Ista op zich liet wachten met een gecorrigeerde factuur, moest de tegenpartij de zaak weer uitstellen. Aangezien geen plaatsbeschrijving, noch facturen voor "schade", noch tijdige factuur van Ista, nam tegenpartij uiteindelijk genoegen met nul euro schade en betaling van het resterende bedrag op de nieuwe factuur van Ista, die ongeveer 230 euro lager uitkwam. Ik bleef inzage eisen in de verbruiksdocumenten alvorens te betalen. Tegenpartij heeft nooit gereageerd. Dan uiteindelijk op een nieuwe zitting gekomen bij de vrederechter, ik ben bij mijn standpunt van eerst inzage gebleven. Vrederechter heeft genoteerd dat verzoeningspoging mislukt is.

De advocaat van de tegenpartij was woedend. Voor "maar" 115 euro (dat hij ze dan zelf voorschiet aan zijn cliënt) aan resterend verbruik, het zal ons allebei minstens 2000 euro kosten aan advocaten, mij niet gelaten, ik zal werk hebben. Het zal twee jaar duren en ge zult ongelijk krijgen, het document van Ista alleen volstaat voor de vrederechter, anders gaan er dure experts moeten komen. Volgende week zal anders de deurwaarder al aan uw deur komen staan. Pure poging tot intimidatie.

De volgende week heb ik geen deurwaarder gezien, wel een email met de vraag welke documenten ik dan wel wens in te zien. Ik heb terugbericht ALLE documenten van verbruik: mazoutaankopen, onderhoud cv, electriciteit in de gemeenschappelijke delen, maar vooral water aangezien daar vermoedelijk het grootste verschl in euros op zit. Nu dinsdag kreeg ik een email terug met een scan van zeer slechte kwaliteit met enkel een waterfactuur, ik kon het exacte bedrag zelfs niet eens lezen, was wel 28** euro voor en 3**** euro na BTW. Heb hierna Ista opnieuw gecontacteerd met bijkomende vragen (wat wordt verstaan onder "Totaal koudwater (koud+warm)" en "verwarming van het water") en TMVW gecontacteerd hoe het mogelijk is dat zij in 2010 en 2009 ~1100 euro aanrekenden en nu plots ~3000 voor water voor de gemeenschappelijke teller, wat onmogelijk kan als er zes appartementen zijn om individuele stijgingen uit te middelen. Nu komt de aap uit de mouw en blijkt dat dat schattingen waren en dat er vijf jaar lang geen meterstanden werden doorgegeven. Blijkt dat er waarschijnlijk dus vijf jaar lang ~400 euro meer werd verbruikt dan geschat (~1500 werkelijk ipv ~1100 euro geschat) en moest er dus ~400 * 5 = 2000 euro extra over het gebouw heen worden opgehoest door de huurders, waarvan geen enkel er huurder sinds het jaar 2006 van de eerste meterstand voor 2011.

Een effectieve procedure is waarschijnlijk niet echt mogelijk, de meeste zien er waarschijnlijk tegen op om een rechtszaak te beginnen. Mijn onderburen schuin bv. die veel te veel aangerekend werden voor de verwarming zeggen een minnelijke deal gesloten te hebben met zijn advocaat, die waren blij dat ze de huurwaarborg terug hadden (zonder interest die hij verschuldigd was) en hadden toegezegd om in ruil de rest (discussie over kostenfactuur) te laten rusten. Die beweren geen rechtszaak te kunnen starten, wat ik betwijfel. Ikzelf zie er ook op tegen, hoewel ik waarschijnlijk vrij gemakkelijk zou winnen. Vraag is, hoeveel kost het en hoeveel baat het.