Plaatsbeschrijving vorige huurder rechtsgeldig?

[StephanieDM]

Op 31/10 verliet ik mijn huurwoning en gaf ik de sleutels aan de nieuwe huurster in het bijzijn van de zoon van de huisbaas. Hij inspecteerde vluchtig het huis.
2 weken later ontving ik een e-mail van de huisbaas met de mededeling dat er op mijn kosten een nieuwe lavabo en toilet zal geplaatst moeten worden. De lavabo vertoonde een oppervlakkige barst toen ik de woning betrok, en die is er met de jaren niet op verbeterd, maar in tegenstelling tot wat hij beweerde lekte hij niet. En het toilet zou onherstelbaar beschadigd zijn door kalkaanslag (het functioneerde nog prima, maar er was bruine kalkafzetting onder het waterniveau in de pot).
Ik stelde hem voor het toilet nog een goede poetsbeurt te geven, maar voor die lavabo wil ik niet opdraaien.

Er is nooit een plaatsbeschrijving opgesteld, dus stuurde ik de huisbaas een aangetekend schrijven waarin ik hem vraag de waarborg vrij te geven (geblokkeerde rekening) beroepend op artikel 1731 uit het Burgerlijk Wetboek (Overeenkomstig art. 1731 van het Burgerlijk Wetboek wordt vermoed dat ik de woning in dezelfde staat heb ontvangen als deze waarin die zich bevond op het einde van de huurovereenkomst. U dient hiervan het tegenbewijs te leveren en beweringen volstaan uiteraard niet.)

Vandaag kreeg ik antwoord van hem dat hij een intredende en uittredende plaatsbeschrijving heeft van de huurder voor mij.
Telt dit als tegenbewijs?
Ik heb geen plaatsbeschrijving ondertekend, dus wat mij betreft is er geen plaatsbeschrijving of toch niet?

Graag advies, alvast bedankt.

[giserke]

Een plaatsbeschrijving van vorige huurders telt niet.
Een plaatsbeschrijving is net als een huurcontract tussen verhuurder en huurder, en moet door beide partijen aan het begin van het huurcontract worden goedgekeurd.
Verhuurder zal dus moeten bewijzen dat de schade door U komt.

[Vandebos]

Ik zou niet dusdanig kort door de bocht gaan aangezien art 1731§1 BW duidelijk vermeldt:

Art. 1731. <W 29-12-1983, art. 5> § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

Indien er tussen beide verhuringen geen substantiële tijdspanne is verstreken kan de verhuurder de uittredende plaatsbeschrijving als bewijs aanhalen. Indien in deze plaatsbeschrijving echter de barst in kwestie reeds beschreven staat kan TS met recht sleet én overmacht aanhalen. Sleet vanwege het versneld aftakelen van de lavabo door een bestaand gebrek en overmacht aangezien de verhuurder heeft nagelaten zich van zijn taak als goede eigenaar ven het pand te kwijten en de nodige vervanging, waarvoor hij verantwoordelijk is te plegen.

Wat betreft het toilet ... indien het met een kuisbeurt is op te lossen had TS misschien beter regelmatiger zijn pot gekuist in plaats van er nu mee geconfronteerd te worden. Kalk bouwt zich niet dermate in één maand tijd op...

Concreet:

Aangetekend de kosten betwisten middels artikel 1754 en 1755BW en het dwingend karakter ervan dat in de sectie nuttige documenten wordt uitgelegd. De verhuurder vriendelijk verzoeken de waarborgsom vrij te geven binnen de tien kalenderdagen na kennisname schrijven. De verhuurder verwittigen dat bij gebrek aan vrijgave dit schrijven geldt als enige en definitieve ingebrekestelling en u verplicht zal zijn om middels een verzoekschrift aan het lokale vredegerecht de vrederechter te verzoeken een expert aan te stellen op kosten van de verliezende partij om de wettelijke waardederving, rekening houdend met de ouderdom van het bewuste materiaal, te schatten.

U sluit uw schrijven af met : "enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd."

Met vriendelijke groeten uiteraard.