Dan vallen deze contracten onder het gemene huurrecht en zijn de opzegbedingen van de WHW niet van toepassing.
U kan zich dan baseren op volgende artikels uit het Burgerlijk Wetboek:
Art. 1728. De huurder is tot twee hoofdverplichtingen gehouden :
1° Het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader, en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang van de omstandigheden vermoed wordt;
2° De huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen.
Art. 1741. Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed, en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder.
Art. 1758. De huur van een gemeubileerd appartement wordt geacht te zijn aangegaan bij het jaar, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per jaar;
Bij de maand, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per maand;
Bij de dag, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per dag.
Art. 1760. In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.
Aangezien de huurder art 1728 1° BW niet respecteert, zich niet houdt aan de bepalingen uit het gemeenschappelijk reglement (waarvan u als verhuurder de bewijzen hebt, aangereikt door de politie) kan u als verhuurder Art 1741 BW inroepen om vroegtijdig het huurcontract te verbreken. Aangezien nergens een opzeg termijn vastligt kan u naar analogie met art 1758 BW de termijn van 1 maand opzeg geven. (een maand opzeg die begint op de eerste van de maand volgend op de opzeg..)
Indien het kot bemeubeld is door uw bedrijf (stoelen, tafel, kasten, bed, gordijnen) kan u gewoon van art 1758 gebruik maken voor een opzeg.
Persoonlijk zou ik nu onmiddellijk drie stappen ondernemen:
- de onruststokers aangetekend en per gewone post een schrijven zenden (tevens aan de ouders aangetekend) waarin u hen meedeelt dat er diverse klachten van medebewoners en de politie tegen hen onder uw aandacht zijn gebracht, waarin u hen herinnert dat ze bij het aangaan van het contract een reglement hebben geaccepteerd en dat van hen verwacht wordt dat ze dit respecteren, waarin u hen specifiek de klachten opnoemt (geluidsoverlast tijdens nachtelijke uren, gebruik van verboden middelen, geluidsoverlast tijdens de blokperiode, achterlaten van huisvuil en rommel in de gemeenschappelijke delen, ...), waarin u hen verwittigt dat dit de laatste en enige verwittiging is vooraleer er tot opzeg en uitzetting wordt overgegaan, dat de kosten voor het opzeggen van de overeenkomst van hun waarborg zullen afgehouden worden. Tot slot hen meedelen gelet op de meldingen dat u of een vertegenwoordiger zich op dag X om uur Y bij hen aan de deur zal aanmelden om het gehuurde goed te controleren naar onderhoud.
- Uw inwendig reglement dusdanig aanpassen dat er wel sancties in worden opgenomen. Gebruik voor de sancties een escalerend systeem beginnend bij mondelinge waarschuwing bij de eerste flagrante overtreding, tot een aangetekend schrijven en vervolgens het verbreken van het contract. Neem voor bijzondere situaties zoals vernielingen, gebruik verboden middelen, systematisch verstoren blokperiode onmiddellijk ernstige sancties.
- het standaard contract aan te passen in die zin dat er opzegmogelijkheden en termijnen in gespecificeerd worden. (dat voorkomt nadien discussies en is perfect mogelijk aangezien het gemene huurrecht er, uitgezonderd voor gemeubileerde panden, geen voorziet.
Vooral bij studenten dien je kort op de bal te spelen in dergelijke situaties omdat anders binnen de kortste keren het gebouw bekend staat als een fuifkot, je geen degelijke studenten meer kan aantrekken en de miserie met school, politie en uiteindelijk gemeente pas echt zal beginnen.