JuridischForum.be

Hierbij mijn vraag betreffende het annuleren van een huurcontract:

Er werd een contract afgesloten om een studio voor 1 jaar te huren.
Bij het ondertekenen van het contract werd cash een waarborg betaald.
Hiervan werd een schriftelijk bewijs opgesteld.
Dit gebeurde enkele maanden voor het begin van de huurperiode.

Enkele weken hierna werd het contract wegens omstandigheden mondeling geannuleerd door de huurder.
De verhuurder had hiervoor begrip en was akkoord het contract te verbreken en de waarborg terug te betalen.
De verhuurder vond snel nieuwe huurders, ruim voor de start van de huurperiode.
Geen probleem dus voor de verhuurder gezien de studio niet leeg kwam te staan.

De verhuurder betaalt de waarborg van het geannuleerde contract echter niet terug.
Kan de huurder deze waarborg wel terug eisen gezien hij het contract heeft verbroken?

Het contract werd enkel mondeling verbroken.
De oorspronkelijke huurder heeft dus nog zijn schriftelijk contract met bewijs van betaling van de waarborg.
Je zou dus ook kunnen stellen dat er twee huurcontracten bestaan voor het zelfde pand en voor dezelfde periode.

Dit is een mes dat langs bijde zijden snijd, 1 er is een geschreven en ondertekend huurcontract, 2 er is geen bewijs van verbreking, 3 de verhuurder verhuurd de studio aan derden, was dit een studio voor hoofdverblijfplaats. 4 verhuurder mag geen waarborg cach eisen.

“De overhandiging van een huurwaarborg is geen wezenlijk bestanddeel van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst komt tot stand door een loutere wilsovereenstemming van de huurder en verhuurder nopens de essentiële bepalingen, met name het verhuurde goed, de prijs en de duur. Inontvangstneming van een huurvoorschot tegen afgifte van een kwitantie geldt als buitengerechtelijke bekentenis van het bestaan van een mondelinge huurovereenkomst.”
Zie: Vred. Halle 19 januari 2005, Huur 2005, 144.

Bedankt voor de reactie!

De studio was geen hoofdverblijfplaats. Dit was volgens het contract ook niet toegelaten.

Door de mondelinge overeenkomst tot annuleren van het contract, werd dan ook geen huurgeld betaald door de huurder.
Gezien het gebrek aan bewijs van deze overeengekomen verbreking zou dit dus, wat betreft de "puur schriftelijke kant", betekenen dat het contract verbroken is door de huurder wegens het niet betalen van de huur?

betekenen dat het contract verbroken is door de huurder wegens het niet betalen van de huur?

Een huurovereenkomst wordt NIET verbroken door eenvoudigweg geen huur meer te betalen. Dat zou wat te simpel zijn. Wettelijk is der huur verschuldigd totdat er een wettelijke verbreking is van de overeenkomst, en dit door een schriftelijke en aangetekende opzeg, of door een vonnis van de vrederechter.
Theoretisch zou de verhuurder de nog niet betaald huur kunnen opeisen tot de dag van de wettelijke verbreking.

Als ik u was zou ik zo snel mogelijk deze zaak in der minne of desnoods via de vrederechter oplossen.

De verhuurder werd reeds verschillende malen gecontacteerd waarbij er steeds een nieuw excuus wordt gegeven en er beloofd wordt dat de waarborg op korte termijn zal terugbetaald worden.
Maar dit blijft dus bij beloftes.

Is het dan wel een goed idee naar de vrederechter te stappen?
Zullen de kosten hiervoor niet hoger oplopen dan het bedrag van de waarborg?
Hoe sterk sta ik als huurder met enkel deze mondelinge overeenkomst tot annulering van het contract?
En als ik het bovenstaande lees zou de verhuurder plots nog de huur kunnen opeisen gezien het gebrek aan schriftelijke verbreking.
Of telt het feit dat er een nieuw contract werd opgesteld met nieuwe huurders als een bewijs van deze mondelinge overeenkomst?

Het nieuw huurcontract dat inging voor het uwe begon is een sterk bewijs dat de verhuurder akkoord ging, ook de verhuurder heeft geen bewijs en is in feite de verhuurder dat het huurcontract verbreekt door het opnieuw te verhuren voor jij er kon intrekken, denk als dit met goede argumenten voor de vrederechter komt ik niet zou uitsluiten dat de verhuurder in nauwe schoentjes zou komen.
Misschien dan vandebos of iemand anders u beter kan zal uitleggen wat je best doet. Dit voor de vrederechter brengen is niet zo kostelijk max 50€

Max. €50, daar verschiet ik van! Ik dacht dat dit echt veel meer zou kosten. Maar dit is wellicht zonder advocaat dan?
Misschien de verhuurder eens contacteren om te melden dat er gerechtelijke stappen zullen ondernomen worden in de hoop alsnog een doorbraak te forceren?
Of zou het beter zijn om meteen naar de vrederechter te stappen?

Je kan ook een verzoening vragen bij de vrederechter dat is gratis maar natuurlijk als de verhuurder niet akkoord gaat kan de vrederechter hem niet verplichten.

Misschien dan vandebos of iemand anders u beter kan zal uitleggen wat je best doet.

Hoe kan ik die het best contacteren? per rechtstreeks bericht?
of waar kan ik hiervoor nog terecht?

Ja met een prive bericht PB.

‘De studio was geen hoofdverblijfplaats. Dit was volgens het contract ook niet toegelaten’ houdt in dat het een gemeenrechtelijke huur betreft(art.1713-1762bis Burgerlijk Wetboek=B.W.).
“Art.1737.Indien de huur bij geschrift is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging is vereist.”(B.W.).

‘De verhuurder had hiervoor begrip en was akkoord het contract te verbreken’ + ‘Je zou dus ook kunnen stellen dat er twee huurcontracten bestaan voor het zelfde pand en voor dezelfde periode’

Dit houdt in dat uw huur verbroken werd en u de waarborg desnoods gerechtelijk kan terugvorderen. Zie echter wat daarover in uw overeenkomst staat.
“Art.732.Indien een van hen het(=oproeping in minnelijke schikking),zelfs mondeling verzoekt,worden de partijen bij gewone brief van de griffier opgeroepen om...te verschijnen op dag en uur door de rechter bepaald."(Gerechtelijk Wetboek=Ger.W.).
Komt geen minnelijke schikking tot stand,daag de verhuurder dan voor dezelfde vrederechter.
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van de bepalingen omtrent de pacht kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. Dit verzoekschrift ondertekenen,neerleggen en de verdere procedure afwerken kan in PRINCIPE zonder advocaat.

‘De verhuurder had hiervoor begrip en was akkoord het contract te verbreken’ + ‘Je zou dus ook kunnen stellen dat er twee huurcontracten bestaan voor het zelfde pand en voor dezelfde periode’

Dit houdt in dat uw huur verbroken werd en u de waarborg desnoods gerechtelijk kan terugvorderen. Zie echter wat daarover in uw overeenkomst staat.

Dit bewijst dus effectief dat het contract met onderlinge overeenkomst werd verbroken?

Of betekend dit een verbreking door de huurder gezien dit de vragende partij is?

In het contract staat namelijk ook nog iets in de zin van "indien de huurder voor het einde van de huurperiode het contract beëindigd, zullen de overige maanden huur worden gevorderd". (Ik kijk dit nog eens na hoe dit effectief wordt geformuleerd.)
Kan er beslist worden dat voor de volledige periode van het contract huur betaald moet worden?

Het contract werd in onderling overleg op initiatief van de huurder verbroken. Aangezien het hier gaat om huur onder het gemene huurstelsel zijn er wettelijk geen opzegmogelijkheden geregeld; hetgeen huurder en verhuurder toelaat contractueel of bij de opzeg zelf in onderlinge overeenstemming, afspraken te maken.

Indien in het contract staat dat de verhuurder bij vervroegde verbreking kan eisen dat de resterende maanden betaald worden is dit een rechtsgeldige clausule naar analogie met de Woninghuurwet aangaande een contract van bepaalde duur.

Dat de verhuurder geen schade heeft geleden klopt niet echt; deze dient een nieuwe huurder te zoeken, afspraken, rondleidingen, nieuw huurcontract, nieuwe plaatsbeschrijving, regelen huurwaarborg, registratie contract zijn geen stappen die automatisch en vanzelf gebeuren zonder ook maar enige inspanning, tijd en geld. Een compensatie is dan ook op zijn minst op zijn plaats. Naar analogie met de WHW zou een dergelijke opzeg in een negenjarig kader in het eerste jaar u zes maanden huur kosten, namelijk drie maand opzeg en drie maand schadevergoeding (waarbij u dan wel drie maand het pand kan gebruiken), bij onmiddellijke ontruiming en herverhuur zouden de drie maand schadevergoeding sowieso overeind blijven.

In uw specifieke geval zijn er een aantal problemen:

- er is geen schriftelijke opzeg.
- er is geen onderling schriftelijk akkoord mbt tot de verbreking van het contract.

daartegenover staat wel dat het pand ondertussen herverhuurd is, hetgeen impliciet een contractverbreking aanvaard door beide partijen bevestigt.

Bij een eventueel geding bevind u zich echter in een zwakke positie:

- door het ontbreken van een schriftelijke verbrekingsovereenkomst kan de verhuurder zonder probleem beweren dat de overeenkomst was hij als schadevergoeding de waarborg mocht behouden. Dit is een woord tegen woord situatie waar het gewoonterecht de positie van de verhuurder alleen maar in zal bijtreden.
- aan de andere kant kan de verhuurder gewoon stellen dat hij pas de waarborg zal vrijgeven op het ogenblik dat u zich van uw contractueel verplichte taak zal kwijten, namelijk het betalen van de resterende maanden huur zoals in het contract werd opgenomen.

Het totale gebrek aan een schriftelijke overeenkomst mbt tot het verbreken van het huurcontract geeft de verhuurder carte blanche in wijze waarop hij uw claim zal benaderen.

Realistisch zie ik het gebeuren dat op een goede dag de vrederechter oordeelt dat u met het verliezen van de waarborg de verhuurder voldoende heeft vergoed voor zijn ongemakken, op een kwade dag dat de verbrekingsvergoeding wordt opgetrokken tot drie maanden of dat u veroordeeld wordt tot het effectief betalen van de resterende maanden.

Laat het een dure les zijn dat huurcontracten pas afgesloten mogen worden na ernstig overwegen van alle factoren, niet in het minst de inhoud van het contract en de opzeggingsclausules zelf en dat je bij een verbreking in onderling overleg er steeds voor dient te zorgen dat de gemaakte afspraken schriftelijk op papier worden gezet en ondertekend door alle partijen.