JuridischForum.be

Ik heb de volgende prangende vraag:

Mijn vriend en ik huurden een appartement voor korte duur vanaf 01/12/2012. Door een verhuis naar het buitenland omwille van professionele redenen hebben we het contract verbroken in overleg met onze huisbaas en is onze opzeg ingegaan 01/11/2013. Inmiddels heeft de verhuurder een nieuw contract met een huurder die er 01/12/2013 intrekt. De verhuurder liet me nu weten dat onze huurcontract stilzwijgend verlengd is en dat het contract tot 01/12/2015 duurt en we daarom nu twee maanden verbrekingsvergoeding moeten betalen. We hebben weldegelijk een vermelding van stilwijgende verlenging in ons origineel contract.

Wat ik me afvraag is: is het mogelijk dat onze huisbaas dit vraagt? De stilzwijgende verlenging gaat toch pas in een jaar na bewoning? Wij hebben er geen jaar gewoond in overleg met de huisbaas en hij heeft een nieuwe huurder gevonden voor 01/12/2013. Is het verder wettelijk dat een verlenging van een contract van korte duur slitzwijgend verlengd wordt? Moet dit niet schriftelijk gebeuren?

Alvast bedankt.

Wanneer moest u uw eenjarig contract REGLEMENTAIR opzeggen voor niet verlenging? Was dat een contract van één jaar?

Hier regelgeving:
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Is dit een huurcontract van 1 jaar.

Wat zegt de wet?

§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5.

Ik ga ervan uit dat u een overeenkomst voor één jaar hebt afgesloten.
Er werd geen opzeg gegeven drie maanden voor het einde van de overeenkomst, zodat deze vanaf dat ogenblik geacht wordt een overeenkomst van negen jaar te zijn, die is ingegaan op 1/12/2012. Een aangezien de huurovereenkomst beëindigd wordt uiterlijk op 30 november eindigt de huurovereenkomst in het eerste jaar en moet u een vergoeding betalen gelijk aan drie maanden huur (volgens bepaalde rechtspraak is dit toch een beëindigen in het tweede jaar, en dus twee maanden betalen).

Maar .... er is een andere interpretatie mogelijk.
De eigenaar is ermee akkoord gegaan dat u opzegde met een opzegtermijn van één maand? Alhoewel de bepalingen van de Woninghuurwet van dwingend recht zijn (partijen kunnen er niet van afwijken) belet dit niet dat partijen in onderling akkoord een einde maken aan de overeenkomst en dat de verhuurder akkoord kan gaan met een kortere opzegtermijn, eenmaal deze opzegtermijn gegeven is. Door deze korter opzegtermijn te aanvaarden, heeft de eigenaar aanvaard dat de huurovereenkomst van korte duur toch nog tijdig beëindigd wordt. Er is dus geen sprake van "bij ontstentenis van een tijdig betekende opzeg".. Het betreft een beëindiging van de oorspronkelijke huurovereenkomst van korte duur en dan is geen vergoeding verschuldigd.

Ik durf niet te voorspellen welke interpretatie de rechter zal aanhangen.

In principe is het feit dat de eigenaar een nieuwe huurder heeft, en dus geen huurinkomsten derft, niet relevant. Alhoewel ik al vonnissen gezien heb waarbij vrederechters toch oordelen dat geen vergoeding verschuldigd is omdat de eigenaar geen huurinkomsten gederfd heeft. Ik heb wel de indruk dat deze vonnissen, als er beroep aangetekend worden, door de rechtbank van eerste aanleg hervormd worden.

Heel interessante reactie van scorpioen.
De hamvraag is dus: Kan uw contract van beperkte duur dat per 1/9/2013 overgegaan is in een 3-6-9 (en dat gebeurt automatisch en dus stilzwijgend) nog beëindigd worden tegen 31/11/2013 ondanks het feit dat uw opzeg pas ingegaan is op 1/11/2012, wat 2 maanden te laat is.

Heel interessante reactie van scorpioen.
De hamvraag is dus: Kan uw contract van beperkte duur dat per 1/9/2013 overgegaan is in een 3-6-9

Deze datum begrijp ik niet.
De vraag is, is er een huurcontract met nieuwe huurder, zo ja heeft de verhuurder geen verhuur schade en begrijp ik die reactie van die verhuurder niet daar hij al aanneemd dat het een 3 6 9 contract is.
Ofwel is dit een van korte duur of een van 9 j

Dank jullie voor jullie reacties.

Ik bied nog wat meer informatie: We hebben een 1-jarige verhuurcontract getekend dat ingegaan is 01/12/2012. Er is een nieuwe huurder gevonden die vanaf 01/12/2013 betrekking neemt. We hebben onze huisbaas gecontacteerd begin Oktober 2012, waarbij we onze situatie uitlegden: Ik ben al enige tijd in London voor het werk en mijn partner heeft besloten me te volgen. De opzeg is ingegaan 01/11/2013. Ons contract vermeldt wel een stilzwijgend verlenging (We moesten het er zelf in pen beschrijven bij ondertekening) en een opzegtermijn. Ik dacht dat het stilzwijgende verlengen pas kon ingaan na effectief een jaar en dat die opzegtermijn pas van toepassing was na een stilzwijgende verlenging naar 3-6-9.

Ik heb de huisbaas ondertussen gecontacteerd en hem gevraagd af te zien van de verbrekingsvergoeding aangezien we het pand steeds goed verzorgd hebben en de huur steeds stipt hebben betaald. Verder heb ik meegedeeld dat hij geen verlies heeft geleden bij overgang van de huurders. Ik heb overigens voorgesteld de kost van het immozoekertje te vergoeden.

De volgende reactie kwam door: Normaal ben ik zeer menselijk. U hebt heerhaaldelijk de puntjes op de i gezet, wat natuurlijk uw recht is. Maar dit geeft dan weer dat ik dit ook ben..ook jonge mensen moeten leren. Dus...

Ik heb geen zin om ook maar iets te betalen... Verder wordt het expertiseverslag gedaan door een expert die hij aangewezen heeft. Zowel wij als de inkomende huurder moeten elk 100 EUR betalen voor dit expertiseverslag. De vorige bewoonster heeft na het expertiseverslag 450 euro moeten ophoesten omwille van het herbehangen van een tassomuur en schade aan een keukenkastje (nooit hersteld). Ik ben er niet heel zeker van dat deze expert onpartijdig is...

Dank je.

Eva

In feite is het eenvoudig:

- Uitgenomen 1 vonnis in een vredegerecht wordt een clausule van stilzwijgende verlenging niet aanvaard als zijnde rechtsgeldig volgens de bepaling van art 3 WHW. (geen idee of dit vonnis later in een een hogere rechtbank werd herroepen.)

- Aangezien geen van beide partijen ten minste drie maand voor het verstrijken van de contractueel afgesproken periode een rechtsgeldige kennisgave van niet verlenging heeft gegeven is het contract bij wet overgegaan in een negenjarig contract.

Afgaand op het boven vermelde heeft de verhuurder het recht om een schade vergoeding van twee maand te eisen.

Beste Vandebos,

Dank je voor je bericht.

Indien een stilzwijgende verlenging niet rechtsgeldig is, dan zou ons contract toch nooit verlengd zijn geweest naar een 3 jaren contract? Het contract stipuleert expliciet dat het na 1 jaar de vorm aanneemt van een 3 jaar contract dat eindigt 30/11/2015. Is de transformatie naar 9 jaar dan nog steeds van toepassing?

Dank je.
Eva

Update:

Ik heb de registratiedocumentatie van de huisbaas gekregen. Ons huurcontract werd geregistreerd 01/02/2013. We hebben het getekend ergens mid oktober 2013 (Moet ik vanavond eens dubbelchecken). Het contract is ingegaan 01/12/2012. De registratie is te laat toch he?

Groetjes,
Eva

Als de overeenkomst te laat geregistreerd is, moet ik dan nog 100 EUR betalen voor het expertiseverslag (opgenomen in het contract) en de kachel laten checken?

Groetjes,
Eva

Registratie en PB hebben niets met elkaar gemeen, en zijn 2 afzonderlijke zaken.

Beste Vandebos,

Dank je voor je bericht.

Indien een stilzwijgende verlenging niet rechtsgeldig is, dan zou ons contract toch nooit verlengd zijn geweest naar een 3 jaren contract? Het contract stipuleert expliciet dat het na 1 jaar de vorm aanneemt van een 3 jaar contract dat eindigt 30/11/2015. Is de transformatie naar 9 jaar dan nog steeds van toepassing?

Dank je.
Eva

Einde van de overeenkomst

Noch de huurder, noch de verhuurder kan de overeenkomst voortijdig beëindigen, tenzij zij anders overeengekomen zijn in het contract. Aan het einde van de overeenkomst kan de huurder of verhuurder de overeenkomst wél beëindigen, mits hij een opzeggingstermijn van drie maanden in acht neemt.

In de volgende twee situaties wordt de bestaande huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voortgezet:

Drie maanden voor de vervaldag heeft geen van de partijen het contract opgezegd.
De huurder is na de overeengekomen duur zonder verzet van de verhuurder in de woning blijven wonen.
Het contract wordt dan verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van negen jaar. Deze bepaling is verplichtend en is dus altijd van toepassing, ook al voorziet het contract dat dit niet het geval is.

http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... orte_duur/