JuridischForum.be

Graag had ik jullie het volgende geval voorgelegd:

Op 1/10/2012 werd een huurovereenkomst voor 1 jaar gesloten met een jong koppel met 3 kinderen. Het is een huurcontract voor een woning, bestemd tot hoofdverblijfplaats. Het huurcontract werd geregistreerd en er is een plaatsbeschrijving opgemaakt. Er werd 2 maand huurwaarborg gestort.
6 maanden later is men ondanks vele beloftes nog steeds niet verhuisd en het totaal gerenoveerde huis heeft meer weg van een kraakpand dan van een woning als hoofdverblijfplaats (matrassen op de grond, kartonnen dozen in de living, overal rommel, duidelijk niet bewoond dus, ik heb hier foto's van...)

Na 6 maand deelt men mij mee dat zij de woning uiteindelijk niet zullen bewonen omdat de afstand tot hun werk en de school vd kinderen het niet toelaten van daar te komen wonen maar dat zij wel het contract zullen uitdoen en iedere maand verder huur betalen.

Ik deel hen mee dat ik de woning zal proberen te verkopen maar vraag hen om het gehuurde goed wel veel beter te onderhouden en ervoor te zorgen dat het er altijd netjes ligt als ik met kandidaat-kopers kom kijken. Van het onderhoud komt niets van in huis en ik mag altijd beginnen opruimen als ik met kopers kom kijken. Ik krijg de woning dan ook niet verkocht.


Op 28/09/2013 twee dagen voor het einde van de huur laat men mij s avonds weten dat zij de volgende dag het resterende materiaal uit het huis zullen verwijderen. Een week later ga ik kijken en moet vaststellen dat het huis leeg is , slechts zeer sumier gekuist , er enkele kleine gebreken zijn , de oprit en de tuin totaal overwoekerd is met onkruid en in de garage nog vuilnis en spullen van hun staan.

Ik vind dit geen manier van huren en ben dan ook niet van plan om (100%) van hun waarborg vrij te geven.

Om een idee te krijgen van de staat van de woning waarin ik deze moest proberen verkocht te krijgen. Link: http://ge.tt/9hEWpRv

Wat kunnen julie mij hierin adviseren?

Bedankt

matrassen op de grond (met duidelijk gebruikte donsdekens) lijkt me net een bewijs van bewoning. Mss geen traditionele bewoning, maar zeker een bewoning. Op de foto's zie je duidelijk dat het er slordig bijligt, maar er is geen wet die stelt dat je de afwas regelmatig moet doen of er geen zaken mogen rondslingeren op de grond (toch niet tot er bvb voor de buren overlast gecreëerd wordt, bvb door rottende karkassen of overwoekerend onkruid die tot bij de buren geraakt).

Om eerlijk te zijn zou ik als potentiële koper over die relatief kleine gebreken kijken als ik een woning koop. Ik zou er wel enkele duizenden euro's af proberen te doen, maar enkel omdat je toch een reden moet vinden om onder de koopprijs te gaan, niet dat me die gebreken zoveel waard zijn (toch niet wat ik op de foto zag).

Ivm de huurwaarborg kan je dus enkel de gebreken die je vaststelt tussen de datum van einde huurovereenkomst en de originele plaatsbeschrijving laten vergoeden. Indien de tuin slecht onderhouden is en er in de originele plaatsbeschrijving over de tuin/oprit iets staat (gazon in goede staat, oprit in kiezelsteen zonder onkruidvorming...), kan u dus daarvoor wat inhouden. Ook voor de kleine gebreken kan u daar iets inhouden, als u deze kan bewijzen. Het opruimen van het vuilnis/spullen kan u ook doorfactureren.

Het is nu echter reeds 17 dagen later, ik hoop dat u vlug stappen onderneemt, gezien de bewijslast qua vaststelling van de schade door hun huurovereenkomst op u valt. Tussen 30 september en 17 oktober zal er nu ook niet zoveel onkruid bijkomen, maar dit is een argument die je wel kan verwachten en voor een oprit mss nog kan gelden in deze vochtige periode.

Heb je ze tussen 1 oktober en 17 oktober al van deze gebreken op de hoogte gesteld?

Het probleem is dat ik geen adres heb. Ze hebben mij enkele dagen geleden een brief geschreven met de vraag tot vrijgave van de waarborg. Echter nergens op de brief staat een adres. Ik kan daarop niet reageren. Ik heb hen uitgenodigd op een uitgaande plaatsbeschrijving maar zij konden niet aanwezig zijn omdat hun auto total loss is. Ik heb dan met de nieuwe huurders een plaatsbeschrijving gemaakt met daarop de gebreken en er duidelijk bij vermeld dat deze werd opgemaakt voor er sprake is van enige intrede.

In het huurcontract staat ook de clausule dat de huur steeds moet betaald worden voor de 5de vd maand zoniet wordt er een forfaitair bedrag van 10% wegens veroorzaakte administratiekost aangerekend. Bij nazicht blijkt dat zij 11X betaald hebben tussen de 6e en de 14e vd maand. Ik ben dan ook van plan hen dit aan te rekenen.

Van de 12 maanden huur hebben zij misschien daar 1maand (verspreid over 12m) verbleven. Dan kan men toch niet spreken van hoofdverblijfplaats ??? Ook hebben zij (in tegenstelling tot het contract) nooit hun officieel adres daar genomen.

Ik denk als U 2250.000 euro investeert in een woning en dat deze dan in deze staat wordt bewoond U toch ook niet gelukkig zou zijn. Er bestaat toch zoiets als de verbintenis van de huurder om een woning degelijk te onderhouden en deze niet als krakers te bewonen.

mvg

als huurder zou ik eerlijk gezegd ook niet graag hebben, dat mijn huisbaas foto's online gaat plaatsen van mijn "rommel". Kzou al niet graag hebben dat hij dat fotografeert...

In normale omstandigheden zou ik dat ook niet doen

Maar een pand 11maanden niet bewonen en in dergelijke staat achter laten is toch geen "normale" huur. Het is dat dat ik wil aanklagen.

Maar ja Bambipower... wij huisbazen zijn natuurlijk rijke kapitalisten en die arme krakende huurders moeten natuurlijk zoveel mogelijk beschermd worden toch... ?

bij mij gaan niet alle foto's open. Degene die ik kan zien, vind ik nog wel meevallen you ain't seen nothing yet
(tzijn ook foto's van voor ze vertrokken)

Ik verhuur ook, dus weet waarover ik spreek.

Persoonlijk vind ik het ook ver gezocht, om interest te gaan vragen omdat iemand 5 dagen te laat zou betaald hebben. You ain't seen nothing yet
Je mag al blij zijn, dat je je geld kreeg.

Schade, opkuis en kapotte spullen moet betaald worden.

U beschikt niet over een uitgaande plaatsbeschrijving op tegenspraak. Ik hoop dat u voorbehoud hebt gemaakt voor huurschade bij het in ontvangst nemen van de sleutels?
Indien de huurder weigert om mee te werken aan een plaatsbeschrijving dient u zich tot de vrederechter te wenden.

Ik heb de huurders uitgenodigd om een uitgaande plaatsbeschrijving te doen omdat de nieuwe huurders hun intrede wouden doen op 10/10/2013 (Vanaf oktober was het aan hen verhuurd). Ik heb moeten vaststellen dat de vorige huurders niet aanwezig waren op de uitgaande plaatsbeschrijving. Ik heb dan deze afwezigheid genoteerd en samen met de nieuwe huurders de staat van de woning en de gebreken genoteerd en door ons allen laten tekenen. De sleutels heb ik dan ook nog niet in mijn bezit.

Wat had ik meer kunnen doen als zij hun kat sturen en ik geen adres heb waar ze verblijven?

Hoe bent u dan binnengekomen? U gaat daar binnen terwijl de huurders daar in principe nog wonen gezien er geen overdracht is van sleutels.......

Waar zijn de huurders ingeschreven?

Wanneer hebt u die foto's genomen?

U had al maar die het nu hen aangetekend in gebreke stellen op hun domicilie adres - doe dat ook met een gewone brief waarbij u naar elkaar verwijst.

Over de rommel ... daar kan u geen punt van maken.

Wel over schade, tuin, niet betaalde huur.

Met het huurcontract kan u een lijst bewoners krijgen van die woning

De huurder moet de zaak met voldoende huisraad stofferen (art.1752 BW) en de zaak als een goede huisvader gebruiken (art 1728 BW)

M.i zijn deze 2 verbintenissen niet nageleefd.

Ik heb altijd een sleutel van mijn panden om indien nodig de nodige vaststellingen en herstellingen te doen. Ik vraag wel altijd toelating om binnen te gaan.
Het bezoekrecht van de verhuurder

U mag die sleutel NIET gebruiken.
Het is huisvredebreuk als u zonder toestemming of bij afwezigheid van de huurders binnengaat. Als de foto's zijn van een ogenblik dat de bewoners er niet waren/ geen toestemming hebt u problemen.
Zo'n 'bezoek' mag eenmaal per jaar.

Een van mijn vrienden leeft minimalistisch .... niet voldoende huisraad???

Ik vrees voor uw redenering u zal ze iets beter en correcter moeten onderbouwen.

Stofferen met huisraad kan niet worden afgedwongen indien er een andere voldoende waarborg is, zoals hier een financiële waarborg. De sleutel mag u inderdaad niet gebruiken tot de teruggave door de huurder, zelfs al is het huurcontract reeds afgelopen. U moet zich dus tot de vrederechter wenden voor zowel vrijgave van de woning met eventuele uitzetting alsook voor de huurschade.

Nogmaals ze hebben daar nooit gewoond en nooit hun domicilie gevestigd (ondanks dat wij dit wel zo in het begin overeengekomen waren).

Had ik van in het begin geweten dat deze woning 11 maanden leeg zou gelaten worden zou ik nooit met deze mensen in zee zijn gegaan.

Want een leegstaande woning is nooit goed voor een huis en zeker niet wanneer er een tuin is van 10are. Nogmaals deze problemen waren te verwachten gezien ze er nooit naar omgekeken hebben

en ik nu zeker 2 a 3000 euro kosten ga mogen doen om die tuin wat deftig te krijgen...

Die kosten van de tuin had je ook kunnen aanrekenen als je een uitgaande plaatsbeschrijving + teruggave sleutels had afgedwongen via de vrederechter.

Maar u komt daar nu binnen 'omdat het te koop staat' en een paar weken na het einde huurcontract 'is het verhuurd'
U wacht niet op de sleutels. U verHUURD gewoon verder.

Ik vrees dat u dus echt wel zwak staat (voor verder te gaan). De foto's die u hebt zijn zo goed als onbruikbaar.

Audax, ik vrees dat je jezelf meer rechten toeëigent dan wettelijk bepaald. Bovendien volg je de correcte wettelijke procedures niet, wat jezelf duur kan komen te staan (je had perfect je rechten kunnen bewaren, maar dan had je iets vlugger en correcter moeten ingrijpen). Je hebt het recht om het adres waar je ex-huurders gedomicilieerd zijn te weten te komen, gezien je een geschil met hen hebt.

De foto's in bezit zijn idd grotendeels onbruikbaar.