JuridischForum.be

Beste, recent kreeg ik een afrekening voor de kosten van verwarming en water. Deze kunnen niet kloppen, na vergelijking met een factuur die ik heb teruggevonden van drie jaar geleden zijn de kosten voor water zogezegd met >500% gestegen, deze voor verwarming met >20% GEDAALD. Dit is voor een blok van 6 appartementen samen (voor water dus alle 6 gebruikers gemiddeld 5 maal meer gaan gebruiken of sommigen nog veel meer dan dat?). Kan ik het bedrag dat ik beweerd wordt verschuldigd te zijn, in een aangetekend schrijven weigeren te betalen alvorens de verhuurder zijn facturen voor stookolie en water voorlegt, gebruik makend van onderstaand artikel?



Art. 1728ter
§ 1.
Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
§ 2.
De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3.
Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

zijn de kosten voor water zogezegd met >500% gestegen,.

Als in één van die appartementen een lekkende WC is kan dit verbruik inderdaad zo stijgen.
Zijn er geen individuele tussenmeters in het gebouw? Hoe wordt het waterverbuik verdeeld?
Verhuurder is verplicht de oorspronkelijke dokumenten ter inzage voor te leggen. Mogelijks zal je moeten betalen voor een kopie.
Niets betalen zou ik niet doen. Je hebt tenslotte toch een jaar land water en verwarming gebruikt, en als de zaak voor een vrederechter komt, sta je zeer zwak.
Betaal bvb 75 of 80 % en laat hem via AS weten dat je het saldo zal betalen na inzage van de originele fakturen.
Verhuurder moet trouwens een duidelijk overzicht geven van de diverse uitgaven en de verdeling ervan.

U kunt perfect weigeren om deze kosten te betalen indien de verhuurder weigert om deze te staven met de nodige bewijsstukken.
Ik zou dit doen aan de hand van de volgende tekst:

Onlangs ontving ik van u een afrekening van de kosten en lasten voor de woning
die/het appartement dat ik van u huur.

Ik wens u erop te wijzen dat artikel 1728ter § 1 van het Burgerlijk wetboek bepaalt
dat de kosten en lasten die de huurder worden aangerekend, aan de werkelijkheid
moeten beantwoorden en dat de deze in een afzonderlijke rekening moeten worden
opgegeven.

Op verzoek van de huurder moeten ze worden gestaafd met de nodige stukken ter
verantwoording.

Ik verzoek u daarom mij de bewijsstukken (fotokopieën) van de voorgelegde
rekeningen willen bezorgen.

Tot zolang zal ik wachten met de betaling van deze rekening, wat uiteraard niet kan
worden beschouwd als een weigering om de kosten te betalen die contractueel en/of
wettelijk te mijnen laste kunnen worden gelegd.

Misschien best om een termijn in het schrijven op tenemen waarin u inzicht wenst in de stukken, eg. ten laatste voor 30/06/2013. Op die wijze geeft u impliciet aan dat u geen bezwaar heeft tegen de betaling op voorwaarde dat u de nodige bewijzen worden geleverd en heeft de eigenaar/syndicus een ultimatum tegen dewelke hij dient te voldoen aan uw verzoekt. Dat is altijd beter wanneer het voor de rechtbank komt.

Als in één van die appartementen een lekkende WC is kan dit verbruik inderdaad zo stijgen.
Zijn er geen individuele tussenmeters in het gebouw? Hoe wordt het waterverbuik verdeeld?

Ik betwijfel dat het verbruik kan stijgen door één appartement. Als elk appartement 1/6 verbruikt en er komt 400% bij, betekent dit dat dit ene appartement 24 maal meer verbruikt. De kosten voor het water zijn verder deze voor het warme water, koud water betalen wij rechtstreeks en gemeterd aan TMWV. Warm water is koud water dat eerst via zijn gemeenschappelijke boiler passeert, dit koud water is wat hij normaal aanrekent (de recentste factuur is ondoorgrondelijk). Het waterverbruik werd in de recentste factuur gedeeld door 6 (is ooit nog anders geweest via een vrij arbitraire verdeelsleutel denk ik) en nog eens correct gecorrigeerd met het aantal dagen dat ik daar verbleven heb in 2012. Er zijn geen individuele meters voor warm water, althans dit wordt beweerd.

Niets betalen zou ik niet doen. Je hebt tenslotte toch een jaar land water en verwarming gebruikt, en als de zaak voor een vrederechter komt, sta je zeer zwak.

Dit heb ik al nog gehoord. Ik heb echter het contractueel geëiste voorschot van 400 euro reeds betaald, resteerd 377 euro. Ik kan een bewijs voorleggen (onderlinge opmeting meterstanden verwarming tussen mij en nieuwe bewoner, gehandtekend document) dat aantoont dat ik 349 euro minder heb verbruikt voor de verwarming dan beweerd, als ik de kosten van het water conservatief door twee deel komt daar nog minstens 100 euro bij en moet ik normaal gezien geld van hem terug krijgen. Verwarming en water waren verder niet voor één jaar lang maar van 21/01/2012 tot 31/05/2012. Ik heb ondertussen ook al al die tijd moeten wachten op mijn huurwaarborg omdat ik de recentste afrekening nog niet heb betaald (wat niet kon aangezien Ista pas in 2013 opmeet voor 2012 en dan pas alles uitrekent). Volgens de huurdersbond kan dit achterhouden van de huurwaarborg tot de huurder aan alle verplichtingen heeft voldaan, volgens sommigen op dit forum niet. Ik weet het niet.

Betaal bvb 75 of 80 % en laat hem via AS weten dat je het saldo zal betalen na inzage van de originele fakturen.
Verhuurder moet trouwens een duidelijk overzicht geven van de diverse uitgaven en de verdeling ervan.

Ik heb hem al via aangetekend schrijven, vandaag verstuurd, laten weten dat ik hem zijn factuur zal betalen als hij de bewijzen kan voorleggen dat die correct is. Ik heb steeds alle huurgelden, voorschotten en kosten correct betaald, ook al was er vroeger reeds gefoefel dat niet kon bewezen worden. Nu is de factuur toch wel al te gortig verkeerd en is dit (naar mijn mening) makkelijk bewijsbaar.

U kunt perfect weigeren om deze kosten te betalen indien de verhuurder weigert om deze te staven met de nodige bewijsstukken.
Ik zou dit doen aan de hand van de volgende tekst:

Dank u voor uw reactie. Ik had dit reeds gedaan vandaag in een aangetekend schrijven, aangezien de zaak vrij dringend lijkt. De verhuurder eist betaling voor 1 juni, daarna dreigt hij de zaak door te sturen naar een advocatenkantoor "met bijkomende kosten ten uwen laste natuurlijk". In zijn aangetekend schrijven ontbreekt enige vermelding van "in gebreke stellen", is dit iets waard/van belang?

Misschien best om een termijn in het schrijven op tenemen waarin u inzicht wenst in de stukken, eg. ten laatste voor 30/06/2013. Op die wijze geeft u impliciet aan dat u geen bezwaar heeft tegen de betaling op voorwaarde dat u de nodige bewijzen worden geleverd en heeft de eigenaar/syndicus een ultimatum tegen dewelke hij dient te voldoen aan uw verzoekt. Dat is altijd beter wanneer het voor de rechtbank komt.

Dank u voor uw reactie. Ik had twee weken geëist voor de voorlegging van documenten na ontvangen van mijn schrijven in mijn aangetekend schrijven, misschien verkeerdelijk dus. De man eist zijn geld tegen 1 juni; zijn aangetekend schrijven werd echter gisteren pas ontvangen (was vorige vrijdag gaan werken toen postbode langskwam).

Dank u voor uw reactie verder.

Twee weken is ok. tot eind juni was slechts een voorbeeld. Het belangrijkste is dat steeds dat je een niet mis te verstaan definitieve datum gebruikt. Maak daarom steeds duidelijk of het gaat om kalenderdagen of werkdagen, en vanaf wanneer deze datum begint te lopen. Maak ook de wijze waarop je antwoord wenst duidelijk kenbaar. (bv "Bij gebrek aan schriftelijk antwoord op de gestelde vragen binnen de 14 kalenderdagen na kennisname van dit schrijven...")

Beschouw je tegenpartij steeds als een rat in een doolhof, hoe minder doorgangen je openlaat hoe zekerder het is dat men je begrijpt en hoe eenvoudiger het is om, mocht het nodig blijken, voor de vrederechter aan te tonen dat je correct je best hebt gedaan om deze zaak zonder zijn hulp in het reine te trekken doch dat het de tegenpartij is die weigert mee te werken.

Ter informatie: ik heb op 19 april een email gestuurd naar Ista. Vandaag 24 mei kreeg ik in cc (directe bestemmeling = huisbaas) volgende email, spellingsfouten inclusief:

============================================

Geachte,

Betreft: gebouw 016321 – ************ – 9810 NAZAETH-EKE

Wij contacteren u in verband met de afrekening voor bovenvermeld gebouw.

Na controle van het dossier stellen wij vast dat er wegens een informatica probleem geen rekening werd gehouden met de opnames van 2012 in de afrekening 2013.

Inderdaad, wij hebben u de afrekening 2011-2012 doorgestuurd. Echter werden de gegevens na deze verwijderd uit onze database, het berekent verbruik is dus voor 2 jaar (start index = 2011 t.e.m. index 2013).

Mogen wij u een verbeterd afrekening opstellen voor periode 2012 – 2013?

Wij wachten op u antwoord,
Met vriendelijke groeten,

M./Dhr. **********
Customer care
ista Belgium · Square Marie Curie 50 · 1070 Anderlecht · http://www.ista.be" onclick="window.open(this.href);return false;
Tel +32 2 523 40 60 · Fax +32 2 523 35 32 · info@ista.be

============================================

Ik vind het wel straf dat ze vragen of ze een verbeterde afrekening MOGEN opstellen. Is Ista wettelijk eigenlijk wel geaccrediteerd als ze zulke duidelijke fouten kunnen maken? Kan ik hen verder via de huisbaas de facturen van de vorige jaren (tot hoeveel jaar terug) opvragen om die ook nog eens na te zien? Ik ben zelf bij het verhuizen vermoedelijk een aantal oude afrekeningen kwijtgespeeld.

Verder nog de vraag: indien ik in de facturen voor stookolie opmerk dat er binnen een korte periode meer wordt geleverd dan in de tank kan, wat dan? Is dit voldoende bewijs om weigeren te betalen tot hij kan bewijzen hoe en of dit kan? Het bedrag voor het water is verder nog steeds absurd hoog, de correctie zal enkel zijn voor de verwarming en zal mij iets gunstiger (maar nog steeds te hoog) uitvallen.

Beste,

Ik heb een nieuwe aangetekende brief in de bus gekregen, met vanboven de datum 27 mei. Inhoud:

1. De huisbaas stelt dat ik nog steeds 377.08 euro te voldoen heb van de incorrecte factuur.
2. Hij stelt de huurschade vast op 1000 euro die ik zogezegd niet betwist zou hebben.
3. De zaak zal vanaf 15 juni worden doorgegeven aan een advocatenkantoor.
4. Ik kan de facturen bij hem thuis inzien.

Kan ik dit zelf oplossen voor de vrederechter of zou ik best een advocaat inschakelen? Wat betreft:

1. Ik kan makkelijk bewijzen via de email van Ista dat die factuur vals is. De huisbaas weet dit sinds 24 mei via email en ik heb het hem ook telefonisch vermeld. Indien hij dit stuk zou voorleggen voor de rechtbank, kan ik hem laten vervolgen voor valsheid in geschriften? Of voor poging tot oplichting? Moet ik dit bij de politie doen? Kan ik hem zelf hiervoor gaan vervolgen (waarschijnlijk niet, te technisch, iemand een goede advocaat in het Gentse)?

2. Er is nog ingaande noch uitgaande plaatsbeschrijving. Ik heb de schade betwist via aangetekend schrijven. Ontvangstbewijs van aangetekend schrijven is verloren gegaan alsmede copie van inhoud (werd electronisch bewaard op laptop die gestolen werd).

3. In een eerder schrijven had hij "zijn geld" geëist tegen 1/06/2013, de brief heeft als datum 27/05/2013. Hij respecteert zijn eigen termijn dus niet.

4. Kan ik kopieën eisen? Mag hij mij verbieden foto's van de facturen te maken / notities te nemen in zijn huis? Kan ik in plaats kopieên eisen van Ista voor hun berekening?

Verder ter informatie: ik heb nog steeds geen correcte factuur ontvangen. Het is echt een geslepen vos dit type.