JuridischForum.be

Reeds enkele maanden trachten wij de verbruikskosten van onze huurder te innen, maar enige vorm van communicatie lijkt niet mogelijk.

Korte schets:

Betreft een appartement met 3 wooneenheden en dit met gemeenschappelijk ww/verwarming/elec in gemeenschappelijke delen.

contract is van type 3/6/9 opgemaakt op 1/10/2011
Duidelijk aangegeven in contract dat de huurder een provisie dient te betalen en dat er vervolgens een afrekening komt.

Bijkomend en niet onbelangrijk:
Er is een licht vochtprobleem in het gebouw.
De periode dat wij zelf in het appartement woonden konden we lichte schimmelvorming vaststellen op de buitenmuur in de slaapkamer en rond de ramen (dubbele beglazing ong. 40j oud) in het volledige appartement. Dmv regelmatig reinigen en voldoende verluchten hebben wij dit steeds tot een minimum ervaren.

De huurder laat echter weten dat het vochtprobleem heel erg is en toonde dit middels foto's ook aan. HIJ EIST dat we nieuwe ramen plaatsen om het probleem op te lossen, maar wij hebben reeds laten weten dat we een expert wensen aan te stellen om de juiste oorzaak te bepalen teneinde dit ev. via de blokpolis te verhalen op de verzekering (isolatie buitenmuren/koude bruggen rondom de ramen) en raadden hem aan om voldoende te verluchten en te reinigen. De huurder blijft bij zijn EIS en weigert vervolgens de verbruikskosten te betalen.

Welke stappen kunnen wij ondernemen om hem alsnog tot betaling te dwingen?
Kan hij dit zo maar weigeren?
is deze houding van hem een reden om het contract te kunnen ontbinden, al dan niet via vrederechter?

T.

Een gebouw van 40 jaar oud heeft nu eenmaal zijn beperkingen. In die tijd was er nauwelijks sprake van isolatie.
Je mag al van geluk spreken dat er al dubbele beglazing aanwezig is.
Uit welk materiaal zijn de ramen zelf (hout, alu, pvc)
Huurder kan geen nieuwe ramen eisen als deze niet versleten, en/of rot zijn. Hoij kan ook geen superisolerende beglazing eisen.
Indien er werkelijk een koudebrug aanwezig is, kan je dat alleen maar oplossen door een bijkomende isolatie aan de binnenzijde van de buitemuren aan te brengen. Hiervoor zijn verschilleden systemen op de markt. (bvb thermogyp)
Huurder mag de betaling van de kosten niet opschorten, gezien hij zichzelf geen recht mag toeeigenen.Vrederechter zien het niet graag dat iemand zich iets toeeigend, waarvoor zij alleen bevoegd zijn.
Schrijf hem aangetekend aan, en geef hem nog 10 dagen om te betalen. Na die termijn stap je naar de vrederechter.
Probeer ondertussen een oplossing te vinden voor die koudebrug.
ik vrees dat de blokpolis hier niet zal kuujen gebruikt worden voor het uitvoeren van isolatie. Het gebouw werd oorspronkelijk zo gezet, omdat men toen niet beter wist.

De huurder kan niet weigeren om die kosten te betalen, maar kan wel minder huur betalen ter compensatie voor de ongemakken. Dus dat komt op hetzelfde neer. De huurder moet u daar dan wel aangetekend van op de hoogte brengen (dat hij dus een bepaald bedrag minder betaalt omdat er een onopgelost probleem is) ... dit bedrag moet redelijk zijn en bij discussie achteraf (bij vrederechter) kan de vrederechter alsnog oordelen dat het gekozen bedrag te hoog was. Indien de huurder u niet aangetekend laat weten dat hij om die reden minder betaalt, heeft die geen poot om op te staan.

Ik zou inderdaad zelf een aangetekend schrijven sturen met daarin uw intenties om een expert te laten aanstellen en het probleem te laten oplossen. Maan nogmaals aan om het verbruik te betalen.

U kunt naar de vrederechter trekken na onsuccesvolle ingebrekestelling, maar dan loopt u uiteraard het risico dat daar het vochtprobleem ter sprake komt.

Lenny

bedankt beiden voor de adviezen.

We hebben reeds in maart de huurder een aangetekend schrijven gezonden, echter zonder resultaat.
We hebben hem toen de kans gegeven om binnen een termijn van 15 dagen de som over te maken.
Alsook hebben we toen meegegeven dat we een expert gingen aanspreken over het vochtprobleem.

Op zich hebben we geen probleem dat het vochtprobleem bij de vrederechter ter sprake komt, daar we over bewijs beschikken waaruit blijkt dat hij onvoldoende verlucht en er alleen op uit is om de zaak erger te laten uitschijnen dan ze werkelijk is.
Zelf hebben we jaren het appartement bewoont en mits deftig verluchten en bij het reinigen van de ramen ook het kleine beetje vocht/schimmel weg te poetsen was dit probleem zo goed als onbestaande/onder controle.
Foto's die hij als bewijs heeft, en ook in ons bezit zijn, tonen aan dat verluchting haast onbestaande is waardoor de zaak allen erger aan het worden is.

enfin, we bereiden ons voor om via het vredegerecht alsnog de som te kunnen opeisen, daar we zeker zijn dat zijn manier van handelen verkeerd is.

T.

Best eerst in verzoening en daarna dagvaarden ten gronde.

idd, eerst trachten we nog via verzoening iets te bereiken, al denk ik dat het verloren moeite zal zijn.

Alleen al om zo te bewijzen dat u als verhuurder alles maar dan ook alles hebt gedaan dat redelijk was.

‘De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt‘(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226)
‘Bij een wederkerig contract behoort de exceptio van niet uitvoering tot de natuur van het contract‘(Cass. 26 mei 1989,Bull.Cass. 1989,1020).
‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden OPSCHORTEN,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).
‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).
Zie ook: http://www.elfri.be/exceptio-non-adimpl ... ractus.Wat" onclick="window.open(this.href);return false; geldt voor de huurgelden geldt ook voor de verbruikskosten.

‘HIJ EIST dat we nieuwe ramen plaatsen om het probleem op te lossen’

Maan uw huurder vooraf aan zijn achterstallige schulden onverwijld te betalen. Toon hem daarin aan dat het plaatsen van nieuwe ramen niet vereist is om het vochtprobleem op te lossen.

Geeft hij geen afdoende en tijdig gevolg aan uw ingebrekestelling,daag hem dan voor de vrederechter.
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van de bepalingen omtrent de pacht kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Gerechtelijk Wetboek).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. Dit verzoekschrift ondertekenen,neerleggen en de verdere procedure afwerken kan in PRINCIPE zonder advocaat.