JuridischForum.be

Situatieschets:
Ik en mijn vriendin (die beiden al werken en dus zelf geen studenten meer zijn) hebben sinds 8 maanden zeer veel geluidslast (schreeuwen, zeer luide muziek, zeer luide bass, etc. ...) van onze onderburen (zij wonen sinds 8 maanden onder ons). Onze onderburen zijn beide 18 jaar en studenten, het is de eerste maal dat onze huisbaas aan studenten verhuurt en wij hadden eerlijk gezegd niet verwacht dat dit ging gebeuren. Daarnaast hadden wij niet vastgesteld, toen wij de woonst bekeken alvorens het huurcontract te tekenen, dat het plafond en de vloer zeer slecht en goedkoop geïsoleerd waren (met als gevolg dat je zelfs je onderburen kan horen praten).

Ik heb het probleem eerder aangehaald bij de huurbaas. Hij heeft een brief naar de studenten hun ouders geschreven en naar hun ouders getelefoneerd om hun gedrag aan te kaarten.

Het probleem kwam enkel erger en ik heb zelfs eenmaal de moed verloren en de politie gebeld. De politie heeft hen gewaarschuwd. Daarna heb ik niet meer de politie gebeld (ik vind het niet echt aangenaam om telkens de politie te moeten bellen...), ook al was er wekelijks wel geluidsoverlast. Er zijn dus nog geen PV's opgesteld als bewijsmiddel.

Vorige week was de druppel die de emmer deed overlopen. 's Nachts tierde één van de studenten net onder onze kamer om 2 uur 's nachts naar boven (net waar wij dus slapen), gewoon om ons te pesten en wakker te maken... Ik heb de volgende dag toen de huisbaas langskwam de studente hier mee geconfronteerd terwijl de huisbaas erbij was. Zij heeft het toegegeven, maar zei dat het een vriendin was van haar. Ik maakte duidelijk dat zij voor haar vriendin verantwoordelijk was en ik maakte duidelijk dat de maat vol was. Ik wil verhuizen, het is geen ontspannend leven meer om op deze manier te moeten wonen.
Ik heb hierover 1 op 1 gediscussieerd met mijn huisbaas. Er is een boeteclausule van 3 maanden boete indien vroegtijdige beëindiging van het huurcontract. Mijn argumenten om de boete op zijn minst tot 1 maand te verminderen in een mondelinge onderhandeling waren:
- Ik had nooit verwacht dat mijn huurbaas aan studenten zou verhuren. Zeker niet aan studenten van 18 jaar die nog weinig gevoel voor verantwoordelijkheid hebben.
- Wij hebben al twee jaar zorgvuldig gehuurd en correct betaald, ik heb vriendelijk gevraagd om het contract met één jaar in te perken tot een moment dat voor hem ook past om snel andere huurders te vinden.
- Ik heb voorgesteld om zelf andere huurders te zoeken, in de hoop dat hij de hoge boete van 3 maanden laat vallen of inperkt.
Antwoord was op alles negatief! De huisbaas eist een boete van 3 maanden naast de opzeg van 3 maanden en zegt dat wij het huurcontract maar moeten respecteren.

- type van het huurcontract: bepaalde duur van 3 jaar (van 1/09/2011 tot 31/08/2014; in het contract staat vermeld dat indien ik niet drie maanden alvorens de einddatum opzeg, het contract een 3-6-9 wordt vanaf de eerder vermelde einddatum)

- ingangsdatum contract: 1/09/2011

- werd het contract geregistreerd: Dit heb ik nog niet nagevraagd, ik vraag me af of het van nut is om het te controleren. Ik herinner wel dat de huurder in het begin zei dat hij dit ging doen.

- heeft er reeds uitvoerige communicatie plaatsgevonden met de tegenpartij en wat was daarvan het resultaat: -> zie situatieschets

Ik zou graag weten of ik ergens een voet heb om op te staan om geen of minder boete te moeten betalen? Ik vrees ervoor eerlijk gezegd, omdat ik snap dat een contract een contract is. Toch vind ik dat er ergens bedrog is, gezien wij moeilijk konden zien/weten dat de isolatie in het plafond en de vloer ondermaats waren. Daarnaast vind ik het niet kunnen dat hij zomaar aan studenten verhuurd en wij op de gebakken peren mogen zitten. Andere mensen in het gebouw zijn wel schappelijk en werken allemaal.

Nog een opmerking ivm het contract:
Bij het tekenen van het contract was ik 23 jaar, mijn vriendin 21 jaar. Wij waren dus redelijk "onervaren" in huurcontracten. Toen wij het contract ondertekenden vroeg ik aan de huisbaas wat de gevolgen waren indien wij vroeger vertrokken (dit stond niet in het contract). Hij vertelde ons een boete van 3 maand. Ik vroeg of dit wettelijk bepaald was, gezien dit niet in het contract stond. Hij zei ons van wel. Ik geloofde hem niet 100% en vroeg om het onderaan het getypte contract erbij te schrijven. Dit heeft hij dan ook gedaan. De clausule dat hij erbij geschreven heeft, luidt als volgt:
"en cas de départ anticipé avant le 31/8/14 une indemnité de 3 mois de loyer sera payé au bailleur avant cela un préavis de 3 mois sera notifié avant la date de départ"
Daarnaast vraag ik mij af of deze clausule geldig is. Omdat ik nu door heb dat een contract van bepaalde duur normaal onmogelijk eenzijdig opgezegd kan worden. De clausule is niet een extra maal getekend, maar wel erbij geschreven onderaan het contract.

Het huurcontract betreft een woonst in Brussel. Ik en mijn vriendin zijn beide Nederlandstalig en Vlaming (nog altijd gedomicilieerd in West-Vlaanderen). Het contract is opgesteld in het Frans. Kan dit het contract ongeldig verklaren?

In het contract staat vermeld honden, katten of konijnen niet geaccepteerd worden in het gehuurde goed. Ik geef het er maar bij als feit, want vraag me af of dit wel wettelijk is.

De huurwaarborg van 2 maanden huur incl. maandelijkse asten heb ik overgeschreven, maar staat niet op een geblokkeerde rekening.

Alvast bedankt voor jullie hulp! Ik weet dat de wet de wet is, maar zoek momenteel achter iets dat ons kan helpen om geen of minder boete te betalen. Wij zijn jonge mensen en de boete is nogal een hoog bedrag. We willen echt weg omdat het onleefbaar geworden is voor ons.

Even lezen:
http://www.rbdh-bbrow.be/spip.php?article706" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.woneninbrussel.be/huren/huurwet.asp" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.elfri.be/wijziging-huurwet" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.ifacservice.be/assets/js/ckf ... russel.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
Even GOOGLE leren gebruiken kan al een stap in de goede ichting zijn.

Politie elke keer vaststellingen laten doen.
Politie heeft al gewaarschuwd ( is hopelijk geregistreerd bij politie) U kan hiervan het meldingsnummer opvragen.
Zorg dat u dat hebt dan kan politie nu bij vaststelling PV opstellen. Politie kan de onderburen ook eens uitnodigen om hen de levieten te lezen.
Vermoedelijk zijn dat GAS Pv's.
Volgende stap bij muziek die elektronisch versterkt wordt kan er ook een geluidsmeting gebeuren met een dbA meter.
Dan loopt de rekening snel op (wel niet logaritmisch )) met als laatste tussenkomst politie de inbeslagname van de installatie.
En de verbeurdverklaring door de rechter.

Huisbaas kan (en mag) niet meer doen dan dit aan de huurders te melden. Op zich heeft hij verder geen zaken met wat de bewoners doen, buiten de schade die zij eventueel aanrichten. Hij heeft dus geen enkele band met het probleem, en kan bijgevolg ook niet verplicht worden om de boete te laten vallen.

De clausule die u heeft laten bijzetten is perfect rechtsgeldig, temeer daar een contract van 3 jaar of korter normaal niet kan opgezegd worden voor het einde. Hij heeft u dus een gunst gedaan door dit erop te zetten, want zo kan u vertrekken wanneer u wil, ipv het contract verplicht uit te doen.

Als u iets eraan wil doen, volg de raad van Franciscus: elke keer de politie bellen en laten vaststellen (en zorgen dat u het meldingsnr of PVnr krijgt).

“Art.1725.De verhuurder is niet verplicht de huurder te vrijwaren voor de stoornis die derden hem door feitelijkheden toebrengen in zijn genot, zonder dat zij overigens beweren enig recht op het verhuurde goed te hebben; onverminderd het recht van de huurder om hen in eigen naam te vervolgen.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘Ik en mijn vriendin...hebben sinds 8 maanden zeer veel geluidslast (schreeuwen, zeer luide muziek, zeer luide bass, etc. ...) van onze onderburen’

Die onderburen zijn ‘derden’ in de zin van voornoemd art.1725.

“Art.544.Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.”(B.W.).
‘Geeft slechts recht op compensatie door de nabuur indien,zelfs zonder onrechtmatige daad,diens stoornissen de gewone overtreffen en het vereiste evenwicht verbreken‘(Cass. 13 december 1985,R.W. 1986-87,278-279).

Vergelijk : 24 FEBRUARI 1977. - Koninklijk besluit houdende vaststelling van geluidsnormen voor muziek in openbare en private inrichtingen.

Onderzoek of uw gemeente al dan niet administratieve sancties oplegt voor geluidsoverlast , met toepassing van art.119bis Nieuwe Gemeentewet 24 juni 1988.