index aanpassing huur, gebreken woning en waarborgsom

[joyce-024]

hallo allemaal...

ik heb vandaag op de site een account aangemaakt omdat ik eens info wilde over mijn situatie. las soms eens mee, en heb gezocht naar een overeenkomende topic maar heb er geen gevonden. 't is een best lang bericht dus neem er gerust een kop koffie bij . nou, ik zal eens terzake komen...

ik heb het gevoel dat ik flink belazerd wordt door mijn huisbaas. ten eerste:

ik krijg gister een brief van mijn huisbaas met de boodschap dat de huur verhoogd wordt vanwege de index. ik zal eens het belangrijkste deel v/d brief citeren :

"gezien nog geen indexaanpassing gebeurde, zal de huurprijs voor de woning gelegen (...) vanaf 01-04-2013 opgetrokken worden naar 680 euro. Gelieve dan ook dit bedrag te storten vanaf 01-04-2013 op het gewone rekeningnummer."

dit is de eerste keer dat er een indexaanpassing op de huurprijs plaatsvindt sinds ik hier woon.. maar normaal gezien mag de huurprijs toch enkel geïndexeerd worden vanaf de verjaardagsdatum van het contract? bij mij zou dit dan pas oktober 2013 moeten zijn, aangezien het contract op 1/10/2010 inging. ben ik ergens mis misschien? of is hij ons gewoon voor de gek aan het houden? de huisbaas heeft ook (bijna) geen werken verricht aan het huis sinds ik hier woon, dus daaraan zou die huurverhoging niet kunnen liggen. moet ik hem hierop aanspreken en weigeren met de huurverhoging akkoord te gaan?

ten tweede heeft het huis grote gebreken:

1) verwarming op één v/d slaapkamers doet het sinds november 2012 niet, zou nog gerepareerd worden maar nooit meer iets van gekomen (ondanks het herhaaldelijk gevraagd te hebben). dus dochter heeft het deze hele winter moeten doen met een kleine elektrische verwarming. verwarmingen hebben het trouwens vaker gewoon allemaal niet gedaan, we hebben periodes van 2/3 maanden gehad waarop de verwarmingen het niet deden.
2) woning is verschrikkelijk slecht geïsoleerd, waardoor ik belachelijk hoge gasrekeningen heb (ik spreek over bijna 200 euro per maand voor maar 5 radiatoren waarvan eentje het dus sinds november 2012 het niet meer doet!)
3)erg vochtige en beschimmelde muren (op de gang, langs de trap, in de woonkamer, badkamer, keuken...)


ook heeft zich in 2011 een brand voorgedaan in de opbergruimte (waar de boiler en geiser (aardgas) zich bevinden) vanwege een kortsluiting van de boiler. hiervoor heb ik nooit een vergoeding gehad omdat ik nog geen brandverzekering had (ondanks dat we een groot risico hebben gelopen en er ook spullen van ons zijn verbrand). wel hebben we natuurlijk inmiddels al een nieuwe boiler...

ten derde hebben we bij het sluiten van het contract de waarborg niet op de bank laten zetten. ik was toen nog niet goed op de hoogte vd belgische wet, aangezien ik van nederland afkomstig ben. nu bouw ik dus geen intrest op de huurwaarborg. natuurlijk ook deels mijn eigen fout, maar dit is van zijn kant wel een strafbaar feit, nee...?

moet ik maar eens de stoute schoenen aantrekken en hem voor de rechter slepen, of maak ik een grote kans om de rechtszaak te verliezen? ik heb het gevoel dat hij mij probeert te belazeren, aangezien ik 'maar' een alleenstaande moeder ben die zogezegd onderaan de 'maatschappelijke ladder' staat...

Hoop dat er iemand is die mij een beetje kan helpen, al is het maar iets kleins

dankjewel!

[Xastheron]

1) Als u de oorspronkelijke huurprijs meegeeft, kan men uitrekenen wat de maximale huurprijs nu zou mogen zijn. Indexatie mag vanaf de eerste verjaaringsdatum van het contract en mag tot x tijd terug gaan in de tijd. In principe mag de verhuurder het verschil tussen geïndexeerde en oorspronkelijke huurprijs ook vorderen (bijstorten bij volgende betaling huur). Indexering staat los van enige opfraaiwerken.

2) aangaande de problemen:
- Hoe hebt u de problemen met de verwaring gemeld? Hebt u hier enig bewijs van? Want indien het tot een zaak bij het vredegerecht komt, zal u moeten aantonen dat u de eigenaar op de problemen gewezen hebt.
- Slechte isolatie is geen gebrek, maar sinds januari 2009 is het verplicht een EPC mee te leveren bij het huurcontract (moet het op voorhand al kunnen inkijken). Hierdoor had je in principe al moeten weten hoe goed/slecht de woning geisoleerd is.
- Over vochtproblematiek zal ik geen uitspraken doen, gezien ik de situatie ter plaatse niet ken.

3) aangaande brandverzekering: normaal gezien bent u verplicht (contractueel) om een brandverzekering af te sluiten voor de huurwoning. Kijk dit na.

[Franciscus]

En de startdatum van uw contract.

[Xastheron]

En de startdatum van uw contract.

01/10/2010, zie OP van de TS.

[joyce-024]

Stom van mij, originele huurprijs is 650 euro en datum van tekenen van contract is 4/9/2010. Ik heb nooit een EPC van de eigenaar ontvangen. Moet ik hier nog om vragen? Ik ben van plan om aan het eind van de contractduur te vertrekken uit de woning, september 2013, dus heel lang zal ik hier niet meer blijven.

Trouwens, bij mij is het zo dat de waarborgsom niet op een geblokkeerde rekening is gezet. Hoe kan ik op het einde van mijn huurovereenkomst de rente berekenen waar ik recht op zou moeten hebben? Ik las ergens dat ik de gemiddelde marktrente moet nemen maar die kan ik nergens vinden.

[Xastheron]

Korte berekening: 680/650 = 1,0462 afgerond. Prijsstijging van 4,62%
Indien indexering jaarlijks toegepast, en de index even "verondersteld" wordt 2,5% te zijn, dan had de indexverhoging over 2 jaar 1,025*1,025 of 1,050625 wat dus een prijsstijging van 5,06% is.

Gezien de verhuurder niet vraagt om terug te gaan in de tijd, zou ik hier geen punt van maken. Dit zal de relatie (verder?) verzuren tussen u en de verhuurder.

Het EPC certificaat is bij wet verplicht, u kan dit "eisen". Vraag is of dit u nu nog iets oplevert.

Als ik in uw positie was, zou ik de verhuurder een aangetekend schrijven sturen met de volgende elementen in:
1) De melding dat u niet wenst het contract te laten verder lopen na de einddatum en u hem bij deze (zeer) tijdig laat weten dat u eind september zal verhuizen. Stel ook voor dat u op de volgende dagen tijdens de week op de volgende uren bereid bent om het huis te laten bezichtigen (2 dagen, een avond in de week en een halve dag in het weekend bvb). Indien er een intredende plaatsbeschrijving is gebeurd, vraag hem dan ook om dag X (zo kort mogelijk tegen het einde van het contract, bvb 30/09) vrij te houden in zijn kalender voor een uittredende plaatsbeschrijving (tip: zet dit ook in uw eigen kalender en vraag ruim op tijd verlof aan indien nodig).
2) U somt de "problemen" op, samen met datum van melding (bvb "de niet-functionerende radiator waarvoor ik u op datum x, y en z voor belde, mailde...). Leg uit welke er nog opgelost moeten worden en dat het in zijn voordeel is dit te laten uitvoeren voordat hij de woning weer te huur plaatst. Vraag hem wanneer hij iemand kan langssturen voor de reparatie en of hij u hiervoor minstens 3 dagen op voorhand wil op de hoogte stellen zodat u die persoon binnen kan laten.
3) Meld dat conform de huurwetgeving de waarborg onderhevig is aan de gemiddelde marktrente (wandel eens binnen bij een lokaal filiaal en vraag hen of ze het voor u kunnen uitrekenen? Of gegevens meegeven waarmee u het kan uitrekenen) en dat de waarborg op datum van 30/09/2013 een totale waarde van X euro zal bedragen.
4) Geef hem ook het advies dat, conform de huurwetgeving, bij het huurcontract een EPC dient gevoegd te worden. Dat hij deze, met ook op de wederverhuring, best in orde kan brengen (geldigheid van een EPC is lang genoeg dat als hij het nu laat uitvoeren, hij het nog voor de volgende huurders kan gebruiken).

Stuur deze brief ook per gewone post, en verwijs in de ene naar de andere en vice versa.

[j.demoor]

“...De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan...:basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst...Het nieuwe indexcijfer is het (gezondheids)indexcijfer...van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer...van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.“(art.1728bis Burgerlijk Wetboek).

Basishuurprijs = 485,00 euro
Het nieuwe indexcijfer=gezondheidsindex september 2012 = 119,52(basis 2004)
Het aanvangsindexcijfer=gezondheidsindex januari 2011 = 114,38(basis 2004)
De geïndexeerde huur vanaf 01 oktober 2012=€ 485,00x 119,52/114,38 = 509,98 euro.
De indexcijfers vindt u op:
http://economie.fgov.be/nl/modules/publ ... f_1994.jsp" onclick="window.open(this.href);return false;
Wijzig zelf Basishuurprijs en aanvangsindexcijfer.
“Art.6...Deze aanpassing...werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek”(20 februari 1991 Woninghuurwet).

“Art.15..§ 1. Onverminderd de toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, kan de burgemeester, op eigen initiatief of op verzoek, een woning die niet beantwoordt aan de in artikel 5 bedoelde normen bij besluit ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, op voorwaarde dat de gewestelijk ambtenaar de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring heeft geadviseerd en na de eigenaar en de bewoner te hebben gehoord. De burgemeester neemt in dat geval alle maatregelen die hij noodzakelijk acht ter uitvoering van het besluit...Het verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, kan worden ingediend door...of elkeen die blijk geeft van een belang...”(15 JULI 1997. - Decreet houdende de Vlaamse Wooncode).

U kan dus voornoemd verzoek schriftelijk richten aan de burgemeester,met kopie van alle voorgaande correspondentie.