JuridischForum.be

Ik ben al een tijdje in het forum aan het neuzen en heb al heel wat nuttige info gevonden, maar zit nog met een aantal vragen:

Wij kopen een huis met de bedoeling er zelf in te gaan wonen. Compromis is getekend, akte zal binnen een 6stal weken betekend worden. In dat huis zitten momenteel nog huurders die een huurcontract van korte duur hebben (bepaalde duur) dat loopt tot eind september. De huurders hebben van de huidige eigenaar reeds een opzegbrief gekregen dat het huurcontract een einde neemt in september, éénmaal het huis verkocht aan ons krijgen ze van ons nogmaals dergelijke brief dat we de huur opzeggen met als reden dat we zelf in de woning willen wonen (wat we ook effectief gaan doen).

Toen we de woning zijn gaan bezichtigen vertelde men ons dat de huurders reeds zicht hadden op een andere huurwoning, maar de eigenaar van die andere huurwoning nog een aantal verbouwingswerken moest uitvoeren. Met een beetje geluk konden ze de woning in het zomerverlof al verlaten. Nu hoor ik van de huidige eigenaar dat de huurders reeds verhuisd zijn naar hun nieuwe huurwoning maar dat hun zoon momenteel in de woning woont. Die zoon woonde voorheen samen met zijn ouders in dat huis, is dan verhuisd maar woont daar nu dus terug "omdat hij geen huis meer heeft". De ouders zijn intussen vertrokken naar hun nieuwe huurwoning, maar, laten hun domicilie staan op "ons" huis, hebben daar nog een hoop meubels staan en laten hun zoon daar wonen. De huidige eigenaar raadt mij aan die zoon daar "buiten te werken" omdat "hij het daar niet vertrouwt" (hij is er nogal vaag in")

Ik heb de problematiek voorgelegd aan onze notaris, die dan contact heeft opgenomen met de notaris van de verkoper. De huidige eigenaar (of zijn notaris) beweerde dan weer dat die ouders er wel nog wonen, dus het wordt één soep.

Nu vraag ik mij het volgende af:
* Mag die zoon (+ zijn gezin) daar alleen wonen zonder zijn ouders (de huurders) die feitelijk ergens anders wonen maar wel nog gedomicilieerd zijn in de woning. In het huurcontract staat expliciet dat onderverhuur niet mag.
* Kunnen wij, ook al zijn wij momenteel nog geen eigenaar van de woning (maar wel compromis getekend) momenteel al stappen ondernemen? Bvb. politie laten constateren dat de ouders daar niet meer wonen en domicilie bijgevolg geschrapt kan worden. Of kan men er dan van uitgaan dat er een nieuw huurcontract (mondelinge overeenkomst) met de zoon is gesloten aangezien de huidige eigenaar geen stappen onderneemt om hem bijvoorbeeld uit te zetten?
* Kunnen wij, éénmaal de akte is betekend, de zoon desnoods laten uitzetten?
* Kunnen we van de huidige eigenaar eisen al een aantal stappen te ondernemen? Kunnen we onze notaris voor iets inschakelen?

Alvast bedankt.

Is de zoon daar gedomicilieerd?

Dat weet ik niet, vermoedelijk wel.

Jij stuurt gewoon een aangetekend opzegbrief naar de personen die in de huurovereenkosmt staan.
Voor eigen bewoning zal je een opzegtermijn van 6 maanden moeten aanhouden.
Dat de zoon daar nu nog woont is niet uw probleem, zolang de huur maar wordt betaald. Eens de 6 maanden vooropzeg voorbij, en hij zou er nog verblijven, zal je via de vrederechter een uithuiszetting moeten vragen, + een bezettingsvergoeding, en eventuele andere kosten die je zou gehad hebben.
Je kan echgter steeds eens vriendelijk gaan praten met deze bewoner en polsen naar zijn intenties.

Jij stuurt gewoon een aangetekend opzegbrief naar de personen die in de huurovereenkosmt staan.
Voor eigen bewoning zal je een opzegtermijn van 6 maanden moeten aanhouden.
Dat de zoon daar nu nog woont is niet uw probleem, zolang de huur maar wordt betaald. Eens de 6 maanden vooropzeg voorbij, en hij zou er nog verblijven, zal je via de vrederechter een uithuiszetting moeten vragen, + een bezettingsvergoeding, en eventuele andere kosten die je zou gehad hebben.
Je kan echgter steeds eens vriendelijk gaan praten met deze bewoner en polsen naar zijn intenties.

* De vraagsteller ( vverbeke) is pas eigenaar , wanneer de akte verleden is . Die kan dus ( nog ) géén opzeg geven .
* De huidige eigenaar ( verkoper ) heeft reeds een opzeg gegeven . Contract loopt ten einde september . Nieuwe eigenaar moet geen opzeg geven voor eigen bewoning .

Antwoorden op vragen vverbeke :
* Onderhuur : dat moet eerst bewezen worden . Familieleden mogen onder hetzelfde dak wonen .
* U kunt officieel nog geen stappen ondernemen ( vooraleer de akte verleden is ) , maar eventueel wel informeel de wijkagent verwittigen van de situatie .
( en die kan dan eens controleren of er geen domiciliemisdrijf plaatsgrijpt ).
* Eenmaal de akte verleden , kunt u de zoon laten uitzetten mits u over het origineel huurcontract beschikt + de officiele opzeg die gedaan geweest is .
( zo niet zit u met een "bezetting ten bede " , die de vrederechter moet passeren ) .
* Als u geen schriftelijke overeenkomst hebt met huidige eigenaar , over het al dan niet vrijkomen van de woning , kunt u de eigenaar niet aanspreken ( noch de notaris ) .

Als notaris beweert dat ouders er nog in wonen , baseert hij zich wellicht op het bestaande huurcontract ( die nog tot september loopt ) .
De vraag is hier nog niet gesteld : WIE betaalt de huishuur ?

De ouders betalen nog steeds de huur.

Ik ga voorlopig nog geen stappen ondernemen. We moeten nog eens gaan kijken in het huis met de huidige eigenaar omdat we centrale verwarming willen leggen, ik zal dan het één en ander proberen uit te vissen. Mij maakt het in wezen geen klop uit of de ouders of de zoon daar wonen, zolang de huur wordt betaald, ze het huis eind september verlaten en de boel niet kapotwonen.

Vraag aan kwartierinspecteur wie er ingeschreven staat.
Indien de zoon NIET ingeschreven staat vraag of hij woning onder toezicht wil plaatsen.
Dat wil zeggen dat de gemeente een vermelding maakt in register en dat er steeds een politiecontrole MOET gebeuren bij een nieuwe inschrijving.
Bij niet inschrijving is de zoon een bezetter ten bede en geen reguliere bewoner.

Ik ben eens gaan controleren wie er gedomicilieerd staat op het adres. De ouders staan daar sinds eind februari niet meer gedomicilieerd, enkel de zoon is nog gedomicilieerd op het adres. Is er dan nog sprake van een huurcontract of kunnen we ervan uitgaan dat de ouders dit éénzijdig hebben opgezegd door hun domicilie te verplaatsen en dat de zoon het goed bezet?

Er staat in de compromis dat er geen nieuw huurcontract meer afgesloten mag worden mocht het huurcontract met de ouders voortijdig worden opgezegd. Indien de huidige eigenaar een nieuw huurcontract heeft afgesloten met de zoon, wat voor consequenties heeft dit dan? Zouden wij dan in extremis kunnen zeggen dat de verkoop niet doorgaat omdat de voorwaarden van de compromis zijn geschonden? (al is dat momenteel verre van onze bedoeling) In dat geval, verliezen wij daar dan centen mee? (bepaalde aktekosten van bvb. lening, registratierechten, ...)

In het huurcontract staat het volgende (standaardcontract Vlaams Gewest):
Artikel 14: Keuze van woonplaats
De huurder verklaart keuze van woonplaats te doen in het gebouw voor de hele duur van de huurovereenkomst. Dit geldt verder voor alle gevolgen van het huurcontract, zelfs nadat de huurder hoet goed verlaten heeft, tenzij hij aan de verhuurder een nieuwe woonplaats in België heeft betekend.

** De ouders plegen inbreuk op het huurcontract ( keuze van woonplaats ) ( tenzij huurder dit bekend gemaakt heeft aan verhuurder ) , doch dit heeft geen repercussies , aangezien contract opgezegd is .
( aangetekende brieven dienen WEL naar dit adres verzonden te worden , tijdens de huurperiode , aangezien dit de officiële woonst is voor de verhuurder / nieuwe eigenaar ) . ( tenzij huurder nieuw adres bekend maakt ) .
Dit wil OOK NIET zeggen dat huurders daar geen RECHTEN meer zouden hebben . Hun rechten verlopen op einde contractduur ( zij het dat hun rechten kunnen beperkt zijn door hun verandering van domicilie ) .
** De ouders zijn huurder zo lang het contract loopt , en zij betalen .
** Als zoon geen huurcontract getekend heeft , heeft hij geen recht daar te verblijven , volgens de huurwet . ( wel mogen familieleden onder hetzelfde dak wonen , tenminste zo lang als men daar een titel over heeft ) .
** Dit valt onder "bezetting ter bede " .
"Bij de bezetting ter bede, ook de overeenkomst van precair gebruik genoemd, wordt door de eigenaar aan een bepaalde persoon bij wijze van gunst het recht verleend om tot wederopzegging toe een bepaald onroerend goed te gebruiken in afwachting dat aan dit onroerend goed zijn definitieve bestemming kan worden gegeven. Deze rechtsfiguur werd tijdens de eerste helft van de jaren zeventig van de vorige eeuw door het Hof van Cassatie erkend en uitdrukkelijk aanvaard. Het gaat om een onbenoemde overeenkomst. Zij wordt in België niet wettelijk geregeld, zodat moet worden teruggevallen op de – in omvang beperkte – rechtsleer en de – meer uitvoerige – rechtspraak. De bezetting ter bede kan door zijn soepele duur en beëindigingsmogelijkheden in een aantal gevallen en onder bepaalde voorwaarden een nuttig en bruikbaar alternatief zijn voor een klassieke huurovereenkomst en dit voor de verschillende soorten eigendommen: woningen, handelspanden en landbouweigendommen."

** Aangezien gedomicilieerd zal zoon moeten uitgedreven worden via vrederechter . ( er kan in sommige gevallen een uitstel gegeven worden door rechter , van enkele maanden , niemand wordt stante pede op straat gezet ) . Zolang het huurcontract loopt zou dit eventueel moeilijk kunnen worden .
** Een bezetting is niet noodzakelijk met akkoord ( oude ) eigenaar . ( weinig waarschijnlijk dat hij een bijkomende huurovereenkomst zou opgemaakt hebben ).
** Voorlopig zijn er geen redenen om aan te nemen dat het compromis bezwaard zou worden .
** Indien uw akte verleden wordt , vooraleer huurcontract ten einde , treedt u in de rechten en plichten van verhuurder .

Wat verteld de huidige verhuurder allemaal?
Zorg dat u daar de (juiste) info van hebt. Het kan zijn dat het prima huurders zijn en niets onwelvoeglijk willen doen.

Met de ouders was er geen probleem. Wat betreft de zoon zegt hij "zorg dat je hem daar zo snel mogelijk uitkrijgt".

De ouders hebben bij mijn weten het contract niet opgezegd, ze zijn enkel verhuisd. De huur wordt nog betaald (door ouders of zoon). Als ik het goed begrijp loopt het huurcontract eigenlijk nog, ook al wonen de ouders daar niet meer, maar mag er daar niemand wonen omdat de ouders hun domicilie hebben verplaatst. Die zoon woont daar dus niet met het huurcontract van zijn ouders maar als "bezetter". De ouders kunnen echter verantwoordelijk gesteld worden de huurschade.

In het compromis staat dat indien de huidige eigenaar een nieuw huurcontract met iemand afsluit, de overeenkomst niet meer geldig is en hij ons een schadevergoeding vereist is, OF dat we de verkoop toch laten doorgaan maar eventuele kosten (maar wat zijn die kosten dan?) voor de eigenaar zijn. M.a.w., in principe kunnen we de verkoop afblazen mocht er een nieuw contract met de zoon zijn gesloten.

Kan ik het volgende doen eenmaal de akte betekend is:

* De ouders een aangetekende brief sturen dat bij nazicht bij het rijksregister blijkt dat zij hun domicilie hebben gewijzigd. Hen eraan herinneren dat eventuele familieleden bijgevolg niet in de woning mogen wonen omdat zij niet onder hetzelfde dak wonen gezien hun domilicilie daar niet meer staat, de woning moet m.a.w. met uitzondering van hun huisraad volledig verlaten zijn. Dat eventuele huurschade onstaan tijdens de duur van het contract hen zal worden aangerekend, ook al woonden ze daar op dat moment niet meer. Dat zij het contract elk ogenblik kunnen stopzetten en dat wij bereid zijn eventueel teveel betaalde huurgelden pro rata terug te betalen.
-> Naar hun domicilie adres, het adres van de huurwoning of beide?

* De zoon een aangetekende brief sturen dat hij, gezien hij niet onder hetzelfde dak als zijn ouders woont niet onder het huurcontract van zijn ouders valt en bijgevolg als een bezetter ter bede wordt gezien. Dat wij deze bezetting willen eindigen en hem een bepaalde periode geven om de woning te verlaten (bvb. 1 maand). Dat indien de woning dan niet verlaten is wij verdere gerechtelijke stappen zullen ondernemen.

Gebruik het woord "huur" o.i.d. nooit in uw correspondentie; het zou impliceren dat er een stilzwijgend huurcontract is. Wat betaald wordt noemt u een bezettingsvergoeding.

Met de ouders is er toch wel nog een huurcontract, dus in correspondentie met hen moet ik dit toch wel nog vermelden? Dit gelet op wat hierover in het huurcontract staat (zie hieronder). Of kunnen we ervan uitgaan dat zij dit hebben opgezegd door hun domicilie te veranderen?

Artikel 14: Keuze van woonplaats
De huurder verklaart keuze van woonplaats te doen in het gebouw voor de hele duur van de huurovereenkomst. Dit geldt verder voor alle gevolgen van het huurcontract, zelfs nadat de huurder hoet goed verlaten heeft, tenzij hij aan de verhuurder een nieuwe woonplaats in België heeft betekend.

20 FEBRUARI 1991. - Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder.
Artikel 1. Toepassingsgebied.
§ 1. Deze afdeling is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. (Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd.) <W 2002-12-24/31, art. 377, 003; Inwerkingtreding : 01-01-2003>

Dit is de "nieuwe" huurwet ( daarnaast bestaat ook nog steeds de oude huurwet - gemene huurwet genoemd - die o.a. niet spreekt over hoofdverblijfplaats ).
Art. 1 § 1 heeft voornamelijk repercussies op de manier van opzeggen van een contract . Voor veel andere zaken blijft de gemene huurwet gelden .
Het feit dat de ouders nog steeds gebonden zijn aan hun huurcontract vloeit voort uit de burgerlijke wetten op overeenkomsten . ( overeenkomsten moeten nageleefd worden - een huurcontract van korte duur kan niet opgezegd worden vooraleer de termijn verstreken is - ) .
Dus het feit dat zij hun hoofdverblijfplaats veranderd hebben , doet niets af aan hun contractuele rechten en plichten .
Ook zijn zij nog altijd verantwoordelijk voor het pand ( eventuele huurschade - eventuele uittredende plaatsbeschrijving indien een ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt is ) .

maar mag er daar niemand wonen omdat de ouders hun domicilie hebben verplaatst.

Ik schreef dat familieleden onder hetzelfde dak mogen wonen ( zolang men daar een titel over heeft ) :
De zoon mag daar WEL wonen , tot zolang de TITEL van huurcontract loopt met de ouders .

Wat betreft de zoon zegt hij "zorg dat je hem daar zo snel mogelijk uitkrijgt".

Dat is voorbarig gezegd van "oude" eigenaar . Zolang uw akte niet verleden is , kunt u daar niets aan doen , wegens gebrek aan eigendomstitel .

In het compromis staat dat indien de huidige eigenaar een nieuw huurcontract met iemand afsluit, de overeenkomst niet meer geldig is en hij ons een schadevergoeding vereist is, OF dat we de verkoop toch laten doorgaan maar eventuele kosten (maar wat zijn die kosten dan?) voor de eigenaar zijn.

De huidige eigenaar zal in zijn eigen belang géén nieuw huurcontract afsluiten . Dus zal er ook geen reden zijn om koopcontract af te blazen , noch schadevergoeding te eisen . ( met eventuele kosten wordt o.a. bedoeld alles wat nodig is om het pand "bewonersvrij " te krijgen ) .
Wel zal deze eigenaar het probleem van de "bezetter" gemakshalve doorschuiven naar de nieuwe eigenaar .
Het zal dus aan u zijn om deze "bezetter " ofwel minnelijk , hetzij via vrederechter uit te zetten .
Als , na einde huurcontract , de bezetter toch blijft wonen is een minnelijke oplossing al onwaarschijnlijk , aangezien bezetter dan duidelijk al onwil vertoont om te verhuizen .
U dient er ook rekening mee te houden , dat u geen toegang tot de woning hebt , zolang de bezetter daar woont . Een hoofdverblijfplaats is onschendbaar .

De zoon een aangetekende sturen , vanaf het ogenblik dat u eigenaar bent , en hem er op wijzen dat het pand leeg dient te zijn de laatste dag van het huurcontract .
U vermeldt dat u geen enkele overeenkomst hebt met hem , en dat hij , na datum einde huurcontract afgesloten met zijn ouders ( gegeven opzeg vermelden ) indien hij langer aanwezig blijft , dit aanzien wordt als bezetting ter bede , en u de uitzetting langs gerechtelijke weg zult vorderen .

Ouders kunnen dus zolang zoon er woont ook niet 'ontslagen' worden van hun verplichtingen.
Het is via hun huurcontract dat ze een bezetting ten bede hebben mogelijk gemaakt.
Zij hebben zoon de sleutels gegeven en zijn dus ook medeverantwoordelijk.
Waarborg, schade enz enz zijn volgens mij ook op hun verhaalbaar.