onbewoonbaar verklaarde woning: huurachterstand

[MarkiZN]

Mijn voormalige verhuurder heeft mij voor het vredegerecht gedaagd wegens huurachterstand.

effe de feiten op een rijtje:

Het huurcontract dateert van 03/07/2006, is geregistreerd en is ondertekend door de vorige eigenaar van het gebouw. Aanvankelijk contract van 6 maanden dat stilzwijgend verlengd is tot 9-jarig contract.
In september 2008 koopt de huidige eigenaar (eiser ) het gebouw en heeft alle bewoners te kennen dat ze het gebouw binnen afzienbare tijd willen renoveren, begin 2010
In april 2009 krijgt iedereen zijn opzeg wegens verbouwingen aan meerdere wooneenheden: deze opzeg is mijn inziens reglementair. Op 31/10/2009 moet iedereen dus het pand verlaten.
Op 31/10/2011 zijn de verbouwingswerken nog niet beëindigd dus zou ik recht hebben op 18 maanden huishuur als schadevergoeding. Anderzijds heb ik onlangs vastgesteld dat het gebouw door de wooninspectie op 07/04/2009 onbewoonbaar is verklaard (heb het dossier opgevraagd via openbaarheid van bestuur en heb op deze manier het omstandig verslag van de inspectie gekregen die een annex is aan het Proces verbaal maar het proces verbaal kan ik alleen maar krijgen met toestemming van de Procureur des Konings).
Ik las ergens dat als een pand onbewoonbaar wordt verklaard dat het huurcontract nietig is en het huurgeld moet teruggestort worden.

wat kan ik nu pleiten:
- vermindering van huur (op de achterstallige maanden ) wegens ernstige gebreken aan het gebouw (heb ik laten vast stellen door gerechtsdeurwaarder, is in de pers gekomen en heeft de verhuurder in de pers en in zijn schrijven aan de bewoners ook toegegeven) en betaling van schadevergoeding wegens niet beëindigen van de werken binnen de 24 maand.
- of is mijn huurcontract ongeldig door dat verslag van de wooninspectie en hoef ik niks meer te betalen vanaf inspectie tot einde contract, recupereer ik een deel van het huurgeld dat ik wel betaald heb en tot wanneer dan? die 18 maanden huur als schadevergoeding kan ik dan niet meer opeisen veronderstel ik.

De reden waarom ik huurachterstand heb, is de slechte toestand van het gebouw (zeker in 2009) en dat ik van plan was mijn waarborg aan te wenden als onderhandelingsmarge, ik verwachte ook moeilijkheden om die terug te krijgen daar het gebouw 3 keer van eigenaar is veranderd terwijl ik er woonde en niemand wist of die waarborgen nu wel of niet doorgestort geweest zijn (stond wel op een geblokkeerde rekening maar was niet duidelijk wie die moest vrijgeven). De eigenaar had ook een schrijven gedaan waaruit ik dacht op te maken dat men geen tegenopzeg moest geven en gewoon kon vertrekken.
Ik ben dus vertrokken zonder tegenopzeg maar nu gaan ze er vanuit dat ik tot het einde gebleven ben. Ik heb verschillende keren laten weten dat ik bereid was tot een minnelijke schikking maar daar is nooit gevolg aan gegeven.

[freelance]

Mijn voormalige verhuurder heeft mij voor het vredegerecht gedaagd wegens huurachterstand .

Laten we beginnen bij het begin :

In april 2009 krijgt u een gereglementeerde opzeg , die eindigt op 31/10/2009 .
Hierbij maakt de eigenaar dus een einde aan het contract ( einde op 31/10 ) .

Ik ben dus vertrokken zonder tegenopzeg maar nu gaan ze er vanuit dat ik tot het einde gebleven ben

[i]De Huurwet : Art. 3 : duur van de huurovereenkomst .
( opsomming paragrafen 1 tot 5 )
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
[/i]
Door te vertrekken vooraleer het contract ten einde was , en door het niet opgeven van een tegenopzeg , gaat men er van uit dat u huur schuldig bent tot 31/10/2009 .
U had dus wel degelijk huurachterstanden .

Dat het gebouw op 07/04/2009 onbewoonbaar verklaard is , doet niets af aan de contractuele verplichtingen tussen huurder en verhuurder .
Wel kan de huurder op basis van de onbewoonbaarheidsverklaring ( op het ogenblik dat het contract nog loopt ) aan de vrederechter vragen ofwel :
A/ Uitvoering van de nodige werken te eisen . ( wat in deze al gecounterd is door de opzeg van de verhuurder ) ofwel :
B/ Ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding .

Art. 2 staat van het verhuurde goed :
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.) <W 1997-04-13/43, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Dit alles is NIET gebeurd .( mogelijkheden A en B ) Hierbij hebt u dus verzaakt aan uw rechten .

Blijft over : de overschrijdingsdatum van de werkzaamheden :
Art. 3
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.

Volgens de wetgeving ( en in praktijk ) heeft de verhuurder de mogelijkheid het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden , waarom de termijn van 24 maand overschreden is .

U kunt daar best een goede advocaat opzetten , want het verloop van de zaak zou wel eens anders kunnen uitdraaien dan hetgene op voorhand bedacht wordt .

[Tope]

Freelance schrijft: 'U kunt daar best een goede advocaat opzetten, want het verloop van de zaak zou wel eens anders kunnen uitdraaien dan wat op voorhand bedacht wordt' en daarin kan ik hem alvast bijtreden.

Op basis van het feit dat je als huurder op verschillende punten in gebreke gebleven bent, zit het risico er inderdaad in dat jouw tegeneis onontvankelijk verklaard wordt en dat jij veroordeeld wordt tot de betaling van de achterstallige huurschulden, alle gerechtskosten en bovendien misschien nog een schadevergoeding aan de verhuurder.

Laat ons alles nog eens op een rijtje zetten:

1. 'De reden waarom ik huurachterstand heb, is de slechte toestand van het gebouw (zeker in 2009)': Heb jij de verhuurder op enig moment schriftelijk op de hoogte gebracht hebt van mankementen aan jouw woonst?

2. Bij een geregistreerd contract kan een huurder niet zomaar vertrekken, zonder een tegenopzeg te geven.

3. 'Ik van plan was mijn waarborg aan te wenden als onderhandelingsmarge': de huurwaarborg mag - zonder toelating van de vrederechter - nooit gebruikt worden om achterstallige huur mee te betalen.

4. De eigenaar heeft al in 2008 te kennen gegeven dat hij het gebouw begin 2010 wilde renoveren, lang voordat de onbewoonbaarheid een feit werd.

5. 'Ik las ergens dat als een pand onbewoonbaar wordt verklaard dat het huurcontract nietig is en het huurgeld moet teruggestort worden, maar jouw contract nam een einde op 31/10/2009 en je kwam je contractuele verplichtingen niet na.

(zie freelance) 'Dat het gebouw op 07/04/2009 onbewoonbaar verklaard is, doet niets af aan de contractuele verplichtingen tussen huurder en verhuurder .
Wel kan de huurder op basis van de onbewoonbaarheidsverklaring ( op het ogenblik dat het contract nog loopt ) aan de vrederechter vragen ofwel:
A/ Uitvoering van de nodige werken te eisen . ( wat in deze al gecounterd is door de opzeg van de verhuurder ) ofwel:
B/ Ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.

6. 'Ik heb verschillende keren laten weten dat ik bereid was tot een minnelijke schikking maar daar is nooit gevolg aan gegeven.': Heb je daar schriftelijke bewijzen van?

7. ‘Op 31/10/2011 zijn de verbouwingswerken nog niet beëindigd dus zou ik recht hebben op 18 maanden huishuur als schadevergoeding.’ Hoe weet jij dat de verbouwingswerken nog niet beëindigd zijn? Of heb die info van horen zeggen?

Op basis van al het voorgaande zou ik in jouw plaats nog eens 2 keer nadenken voordat ik rechtszaak tegen de verhuurder begon.
Ga alvast je licht opsteken bij de Huurdersbond om vooraf aan de weet te komen hoeveel kans jij maakt om deze zaak te winnen.

[Xastheron]

2. Bij een geregistreerd contract kan een huurder niet zomaar vertrekken, zonder een tegenopzeg te geven.

Deze informatie is foutief, zie hieronder voor de correcte uiteenzetting ivm opzeg en tegenopzeg in dit geval:
Wanneer de verhuurder de huurder opzegt omwille van een wettige reden met de wettige opzegtermijn, dan dient de huurder te vertrekken aan het einde van deze opzegtermijn (of toch minstens tot die datum huur te betalen).
De huurder kan wel de opzegtermijn inkorten door een tegenopzeg te geven, waarin hij stelt op welke datum hij het pand verlaat en de sleutels wil overhandigen (+ uittredende plaatsbeschrijving indien intredende opgesteld is).

Aan de TS kan ik alleen aanraden om zo neutraal mogelijk te blijven bij het vredegerecht, geen verwijzingen of stellingen te gebruiken genre "het is mijn recht". Zorg ervoor dat u overkomt alsof u zoveel mogelijk ter goeder trouw handelde, en dat u zich verkeerd geïnformeerd hebt. Meldt ook dat u bereid bent om de huurachterstanden te betalen en haal uw pogingen tot minnelijke schikking aan. In het beste geval zal u de huurachterstanden tot datum onbewoonbaarverklaring van het pand moeten betalen, in het slechtste komt er nog gerechtelijke interest en een schadevergoeding bij. Rechtsplegingsvergoeding en dergelijke meer mag u zich ook aan verwachten.

[Vandebos]

Woninghuurwet art. 3§3 en 3§5

§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Opzeg was rechtmatig én huurder had de mogelijkheid om wettelijk een tegenopzeg van één maand te geven zonder afstand van haar rechten nemen. Freelance heeft gelijk.

[MarkiZN]

Ik weet wel dat ik mijn tegenopzeg had moeten doen en dat ik dat niet gedaan heb, komt door een gebrekkige communicatie van de verhuurder daarover die ik verkeerd geïnterpreteerd heb. In een verslag van een bewoners vergadering stond" als de verhuurder wil opzeggen, moet hij alleen de lopende maand huur nog betalen" . De woordvoerder van de verhuurder heeft ook nog es in de pers gezegd dat ze zich bijzonder soepel zouden opstellen wat de huuropzeg betrof . Ik weet dat ik hier in de fout gegaan ben maar heb dat pas beseft toen in 2011 een schrijven kwam van de advocaat waarop ik geantwoord heb dat ik wel een minnelijke schikking wou treffen maar dat het bedrag dat ze vroegen niet klopte en dat ik gezien de slechte toestand van het gebouw wel een huurvermindering wou. In 2012 heb ik mijn aanbod nog es hernieuwd maar dat is onbeantwoord gebleven. Er is in de periode 2008-2009 uitgebreid gecommuniceerd over de tekortkomingen van het gebouw maar uiteindelijk zijn de bewoners naar de pers moeten trekken om iets gedaan te krijgen en zelfs daarna waren de problemen nog niet opgelost. Ook de verhuurder heeft meermaals schriftelijk erkend dat er grote problemen waren. Ik had ook goede reden om voor mijn waarborg te vrezen want ook daar wist niemand of die wel of niet was overgedragen bij de verkoop (tot 2x toe), ook daar heb ik schriftelijk bewijs van. Ik weet dat ik huurgeld zal verschuldigd zijn tot einde contract ( hoewel nog een maand langer wordt gevraagd) maar ik wel pleiten dat het volledige huurgeld vragen voor een woonst waarvan de verhuurder zelf erkent dat er heel veel gebreken zijn (problemen met verwarming, warm water , elektriciteit, riolering) toch ook niet correct is en dus een huurvermindering vragen voor de maanden die mij nog aangerekend worden. Nu ik toch moet verschijnen en allicht toch opdraai voor de rechtsplegingsvergoeding kan ik evengoed die 18 maanden schadevergoeding vragen. Ik heb aan de tegenpartij gevraagd mij de documenten te bezorgen die bewijzen dat de werken conform de voorwaarden in de huurwet zijn uitgevoerd maar die willen ze mij niet overhandigen

[scorpioen]

De onbewoonbaarverklaring van de woning is wel een belangrijk element.

In de rechtspraak worden verschillende standpunten ingenomen maar u kan toch het volgende pleiten bij de vrederechter
- door de onbewoonbaarverklaring is het voorwerp van de overeenkomst juridisch teniet gegaan; de woning mag niet verder verhuurd worden; dit heeft de ontbinding van rechtswege van de huurovereenkomst tot gevolg op datum van de onbewoonbaarverklaring;
- aan de onbewoonbaarverklaring is vermoedelijk een onderzoek van Wonen Vlaanderen voorafgegaan. Hieruit kan blijken dat de gebreken aan de woning er van bij de aanvang van de huur waren. De Vlaamse Wooncode verbiedt het verhuren van een woning die niet beantwoordt aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode, en dit wordt bestraft met correctionele straffen. Volgens bepaalde rechtspraak heeft dit de nietigheid van de huurovereenkomst tot gevolg en met de huurder dan een bezettingsvergoeding betalen (voor de tijd dat hij het goed bezet), waarbij rekening gehouden wordt met de staat van het goed. Andere rechtspraak stelt dan weer dan de verhuurder geen rechtmatig belang heeft om huur te vorderen voor een woning die niet mag verhuurd worden.

[Vandebos]

En aangezien bezetting per dag wordt gerekend ipv per maand zoals klassieke huur ...

[j.demoor]

‘De nietigverklaring van een overeenkomst houdt in dat de partijen,zo mogelijk,in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd. De nietigheid van een woninghuurovereenkomst staat er niet aan in de weg dat de verhuurder die tot de restitutie van de huurgelden is gehouden,op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak aanspraak kan maken op een vergoeding voor de bezetting van het verhuurde goed,ook wanneer die nietigheid het gevolg is van een overtreding van de in de Vlaamse Wooncode neergelegde woonkwaliteitsnormen die de openbare orde raken‘(Cass. C.10.0707.N,10 mei 2012,R.W.2012-13,985-990,Noot VAN OEVELEN,A.,Gevolgen van de nietigverklaring van een woninghuurovereenkomst wegens niet-naleving van de gewestelijke woonkwaliteitsnormen).

‘In april 2009 krijgt iedereen zijn opzeg wegens verbouwingen aan meerdere wooneenheden...Op 31/10/2009 moet iedereen dus het pand verlaten...Anderzijds heb ik onlangs vastgesteld dat het gebouw door de wooninspectie op 07/04/2009 onbewoonbaar is verklaard’

Ik ga ervan uit dat de burgemeester die woning ten slotte onbewoonbaar verklaarde waardoor uw huur nietig is vanaf haar ontstaan. Vermits u tot die onbewoonbaarverklaring het huis bewoonde zonder de verhuurder in gebreke te stellen wegens onbewoonbaarheid is het zeer waarschijnlijk dat de rechter aan de verhuurder een bezettingsvergoeding zal toekennen die gelijk is aan de door u teruggevorderde huur.

[freelance]

De onbewoonbaarverklaring van de woning is wel een belangrijk element.

‘De nietigverklaring van een overeenkomst houdt in dat de partijen,zo mogelijk,in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd. De nietigheid van een woninghuurovereenkomst staat er niet aan in de weg dat de verhuurder die tot de restitutie van de huurgelden is gehouden,op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak aanspraak kan maken op een vergoeding voor de bezetting van het verhuurde goed,ook wanneer die nietigheid het gevolg is van een overtreding van de in de Vlaamse Wooncode neergelegde woonkwaliteitsnormen die de openbare orde raken‘(Cass. C.10.0707.N,10 mei 2012,R.W.2012-13,985-990,Noot VAN OEVELEN,A.,Gevolgen van de nietigverklaring van een woninghuurovereenkomst wegens niet-naleving van de gewestelijke woonkwaliteitsnormen).

Geen nietigverklaring huurovereenkomst
"Eisers werpen op dat de huurwoning niet voldeed aan de woningkwaliteitsnormen zoals voorzien in de Vlaamse Wooncode en de huurovereenkomst derhalve absoluut nietig zou zijn .
De Vlaamse Wooncode voorziet echter geen burgerlijke sanctie .
Bijgevolg geven de door eisers opgeworpen gebreken geen aanleiding tot nietigheid van rechtswege.
Door in de artikelen 18,19 en 20 §1 van de Vlaamse Wooncode slechts te voorzien , enerzijds , in strafrechtelijke sancties en , anderzijds , in maatregelen zoals de verplichting tot uitvoering van renovatie- , verbeterings- of aanpassingswerken en de verplichting tot slopen van de woning , regelt het decreet enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de overheid .
Daaruit kan niet worden afgeleid dat het verbintenissenrecht of de huurwetgeving met betrekking tot de hoofdverblijfplaats - zelfs impliciet - zouden zijn gewijzigd door de Vlaamse decreetgever .

Weliswaar zal het aan de verwijzende rechter staan te oordelen of de niet-naleving van de in geding zijnde bepaling vervatte kwaliteitseisen van dien aard is dat ze hetzij de nietigheid van de huurovereenkomst meebrengt , hetzij de geldigheid van de instemming van de huurder aantast , hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt , of nog als grondslag dient om de verhuurder ertoe te veroordelen aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode te voldoen . Het gaat dan echter om een toepassing van de regels van het verbintenissen recht en van de huurwetgeving met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en niet om een toepassing van het decreet . "

Grondwettelijk Hof Nr. 47/2009 11 maart 2009 ( prejudiciële vraag ) BS 29 april 2009 ( uittreksel ) 34377

De Vrederechter behoudt bijgevolg nog steeds de vrije appreciatie

[freelance]

Het is niet omdat een wetgeving of decreet iets bepaald , en interfereert in een andere wetgeving , dat de ene zou prevaleren op de andere .
De Wooncode is een Vlaams Decreet , en de huurwetgeving is een Nationale Wetgeving .
De bepalingen in het decreet zijn niet overgenomen in de huurwet .

Daarbovenop dient de huurder nog te bewijzen dat er ten tijde van het lopende huurcontract reeds een onbewoonbaarheid uitgesproken werd.
Alsook door het voortijdig vertrekken uit het huurpand zonder een wettelijke tegenopzeg te geven , bewijst de huurder hiermee ten overvloede van géén rechten te laten gelden m.b.t. enige schadevergoeding .
Indien de onbewoonbaarheid klaar en duidelijk kan bewezen worden , kan de rechter de eis van tegenpartij mogelijks afwijzen , maar zeker is dit niet .
Ik ben het standpunt van de TS niet ongenegen , maar feit is dat het verdedigen van een dergelijke zaak zonder advocaat vrijwel hopeloos is .
Zelfs met advocaat kan de zaak naar alle kanten rollen , gezien de verschillende jurisprudentie die daarover bestaat .