Nieuwbouw appartement huren

[Segaertj]

llow iedereen,

aangezien mijn vriendin en ik voor de eerste keer een serieuze stap gaan zetten richting eigen woonst had ik enkele grote vragen hieromtrent.
Op dit moment wonen we in een appartement met een maandelijkse huurprijs van 470€ en hebben we echt een droom van een huisbaas.

De plaats waar we naartoe gaan is een nieuwbouw appartement (eigenlijk gerenoveerd maar het is echt als nieuw) en de verhuurders zijn een stuk stroever dan onze huidige huurbaas.
Alles staat in de ruwbouw met hier en daar nog plakwerk aan schakelaars dat moet opgestopt worden + het plafond staat nog in het bruin met hier en daar witte lagen verf (geen idee welk materiaal dit is).

Concrete huurprijs voor dit alles is 680€ + 30€ syndic kosten.
Alles moet dus geschilderd worden en de verhuurders stellen voor om 250€ tussen te komen in de kosten voor verf.
Tot slot wensen ze ook nog een plaatsbeschrijving te laten opstellen door, ik vermoed, een deskundige en dit zou ons 200€ kosten.

De vragen die ik hierbij heb:

1) Na even onderhandelen zijn ze bereid om de plaatsbeschrijving zelf te betalen terwijl ik vind dat ze iets meer mogen tussenkomen in de verf.
Met 250€ schilder je misschien de living maar daar stopt het ook.
Na wat opzoekwerk hier kwam ik tot de vaststelling dat ze totaal niet verplicht zijn om tussen te komen in de verf dusja, not much can be done there.
Mijn tegenvoorstel is dat ze voor niks hoeven tussen te komen in de verf en mijn vriendin en ik zouden alle kosten voor de verf dragen.
In ruil daarvoor, hun appartement wordt tenslotte volledig geschilderd en opgedaan, zouden we vragen om de maand april geen huur te hoeven betalen, daar we in die maand het appartement volledig in orde zouden zetten. Er is echt nog veel werk in.
Vraag: Is dit redelijk van ons/hen? Hoe zouden we zo een overeenkomst kunnen opnemen in het contract?

2) De plaatsbeschrijving zal, volgens mij, heel gedetailleerd opgesteld worden aangezien ze hier echt op aandringen.
Ik stel me dan vragen bij het moment dat we daar zouden vertrekken owv. de werken die we er gaan in doen voor we erin trekken.
Als wij alles schilderen (alle ruimtes en plafonds), hoe zit dit dan met de uittredende plaatsbeschrijving?
Sowieso als we daar 3-5-7-...j gaan in wonen gaat die verf op bepaalde plaatsen wel eens een veeg krijgen e.d.
Net als het feit dat we gordijnen gaan moeten hangen (er zijn geen rolluiken) en er dus gaten gaan geboord worden hiervoor, gaten voor de verlichting,...
Kunnen er daar problemen ontstaan wat betreft waarborg terugkrijgen omdat het appartement geschilderd is MAAR er hier en daar "schade" is aan de verf wegens dagelijks gebruik?
En wat met die gaten die ontstaan door het hangen van verlichting, gordijnen,...?

3) Tot slot: waar moeten we echt op letten bij het opstellen van het contract? Alle aandachtspunten zijn welkom

Ik weet dat het mijn eerste post is op het forum en ik veel vraag, maar ik hoop op een paar goeie antwoorden zodoende een goeie beslissing te kunnen maken binnenkort!
Alvast bedankt!

[mava105]

Je kan perfect aan de verhuurder vragen (hij moet natuurlijk akkoord zijn) om één of meer maanden geen huur te betalen ter compensatie van de schilderwerken. Onrechtstreeks heeft de verhuurder dan toch die schilderwerken betaald.
Laat in ieder geval de PB opmaken VOOR aanvang van de schilderwerken. In de pB kan dan wel vermeld worden dat de schilderwerken door de huurders zullen worden uitgevoerd met als compensatie X maanden huur korting.
Als verhuurder zou ik steeds eerst de werken laten uitvoeren, en dan pas de huurkorting toepassen. Wel alles eerst goed en duidelijk op papier vermelden. Heb ooit huurders geweten die wegenverf, gestolen/gekregen bij zijn werkgever, gebruikt had om zijn living te schilderen.
Gaten voor gordijnen, kaders, verlichting enz.. kunnen naderhand perfekt met wat plamuur of plaaster gedicht worden. Als je wat verf overhebt, kan je altijd wat herstellen. Noteer anders merk en nummer van de gebruikte verf. Kan je later altijd gaan bijkomen voor de herstellingen.
Na maximaal 9 jaar zijn de schilderwerken toch totaal afgeschreven, en is het aan de verhuurder om opnieuw te schilderen, of terug via een aantal maanden gratis huur de werken te laten uitvoeren door de huurders.

[Segaertj]

En hoe zit het met de schilderwerken als je na 3-4j weggaat en er geen opzettelijke schade is?
Hier en daar kan wel eens een vlek op de muur ontstaan door tegen te lopen e.d. natuurlijk?

[freelance]

Gelijkaardige situatie :
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 51&t=45500" onclick="window.open(this.href);return false;

Uitkijken met een renovatie waar nog van alles niet in orde is .
Hoe zullen al deze onafgewerkte zaken opgenomen worden in een plaatsbeschrijving ?
Als u denkt van allerlei kleinigheden zelf te kunnen oplossen ( + dat u een bekwame schilder bent ) , is het ook mogelijk om op voorhand een PB ( plaatsbeschrijf ) op te maken , mits een clausule dat PB definitief wordt na oplevering door u ,van alle nog uit te voeren werkzaamheden ( uit te voeren binnen x- aantal weken ) .

Afhankelijk van de grootte van het apptm. is een vergoeding van minstens één maand een minimum ( zeker indien u verf zelf dient te betalen ) .
Maak een schatting van de verf die u nodig zou hebben ( mogelijks 2 lagen ) + aantal uur aan minimum 15 €/u ( als DHZ ) . + tijd nodig om verf in te kopen + tijd om alles op te ruimen enz...
Ook rekening houden dat u al een korting van 200 € PB krijgt .
Alhoewel deze korting maar een theoretische geste is van verhuurder .
Een plaatsbeschrijving door een expert kost zeker geld , maar is niet verplicht . Dus als verhuurder ZELF de PB doet , kost hen dat niets , tenzij wat tijd .
U dient natuurlijk het apptm. als goed huisvader te beheren . Onopzettelijke schade kan ook aangerekend worden . ( echt storende vlekken op de muren zijn not done , zeker voor een verhuurder die nogal nauw kijkt ) . Gewone verkleuringen vallen onder slijtage , ook na 3 jaar . Alles zal ook afhangen van de kwaliteit verf .

Verhuurder is in theorie niet verplicht tussen te komen in kosten verven .
In dit geval wordt het apptm. opgeleverd in " onafgewerkte staat " met de vermelding dat u zelf instaat voor het verven .
In PB opnemen : "onafgewerkte staat " met zo veel mogelijk details . + opnemen dat u zelf zult verven ( en hier hoe minder details hoe beter voor u later ) .
Dus verhuurder heeft er alle belang bij om tussen te komen . ( u gebruikt dit in de onderhandeling ) .

[Segaertj]

Bedankt voor de antwoorden alvast.
Hoe motiveer je dan die vergoeding van minstens één maand?

Ik heb zo het gevoel dat de verhuurders volgens hen al genoeg toegegeven hebben maar het appartement staat al 100 dagen te huur, zonder succes.
De PB van 200€ zijn ze bereid zelf te doen, maar 2 maanden huur nog eens gaan vragen lijkt mij niet te gaan werken.

Enig advies over hoe dit te motiveren?
De verhuring en onderhandelingen lopen via een Immokantoor, misschien is dit ook handig om weten.

[freelance]

Verhuring Immo : dan doet Immo waarschijnlijk zelf de PB .
Is in veel gevallen "slechts " een bediende die een documentje opstelt ( of standaarddocument aanpast ) . Kunnen eventueel een overeenkomst hebben met eigenaar dat deze daarvoor niets moet betalen , en de 200 € is dan normaal voor immo . ( in uw geval zal dan mogelijks eigenaar immo betalen ? ) . Moeilijk te achterhalen zoiets .
In elk geval kunt u verplicht worden bij te dragen in deze kosten . ( dus weinig manoevreerruimte hier ) .Zou dit dan ook laten vallen , en u focussen op huurvermindering .

Zoals gezegd : u maakt een berekening van benodigde verf ( goede kwaliteit ) + arbeid .
Een klusjesman verdient al gauw 15 € / u . 100 u werk ( 2 personen = elk 50 uur ) = 1500 € ( afhankelijk grootte apptm ) . + kosten verf en benodigheden .
U zit al vlug aan TWEE maand huur i.p.v. één maand .
U kunt ook een professionele schilder vragen om een offerte op te maken ( dan hebt u een perfecte prijs , die de eigenaar zou moeten betalen , als u het niet doet , en wat hij dus kan besparen . ) .

Zelf niet te vlug toegeven . Apptm. al 100 dagen te huur op een krappe huurmarkt wil al iets zeggen .
Immo kantoor niet de goede manier om te onderhandelen . Beter eigenaar rechtstreeks . Immo moet voor onderhandelingen mogelijks telkens overleggen met eigenaar .
Afhankelijk van uw motieven :
U hebt momenteel een " droom van een huisbaas " ( ze bestaan , maar zijn vrij zeldzaam ) , en een lage huurprijs .
Als u verhuist naar iets dat duurder is , mag u de lat dan ook hoger leggen .

[Segaertj]

Stel dan dats we akkoord gaan met de huurprijs en de kosten van de PB.

Wat als ze al moeilijk doen over 1 maand huur, laat staan 2 maand... Het gewoon voor bekeken houden?
Veel meer argumenten kun je moeilijk aanleveren + toegeven om toch het apptm niet te mislopen is ook zo cru toch?

[Franciscus]

Zijn de nodige attesten getoond en gekend?
http://www.vlaanderen.be/servlet/Satell ... Processing" onclick="window.open(this.href);return false;
http://economie.fgov.be/nl/consument/En ... allations/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.notaris.be/faq/index.php?w=5" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wone ... nstallatie" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wone ... okolietank" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.wonenvlaanderen.be/uploads/d ... 76a51e.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
en ook
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;
en zeker...
hier ook eens kijken :
http://www.juridischforum.be/forum/viewforum.php?f=87" onclick="window.open(this.href);return false;

[HSLimburg]

De kosten van de intredende plaatsbeschrijving mogen enkel aangerekend worden als dit niet door huurder en verhuurder gedaan worden onderling, maar opgesteld door een derde partij (meestal immo)
Deze kosten mogen dan slechts voor de helft aangerekend worden aan de huurder. De derde partij moet dan ook een factuur kunnen voorleggen waarin duidelijk is dat dezelfde kost als de huurder wordt aangerekend voor de plaatsbeschrijving, ook aan de verhuurder wordt aangerekend. Kunnen zij dit niet, dan bent u niet verplicht deze kosten te betalen of kunt u deze kosten terug eisen.

[Segaertj]

Heel vriendelijk bedankt voor de antwoorden iedereen.

Ik had het voorstel gedaan om 1 maand huur te laten vallen ter compensatie van de verf- en materiaalkosten en het werk en het antwoord was kort en krachtig:
"Wij gaan niet akkoord met de voorwaarden en wensen jullie niet als huurders."

Alle moeite ten spijt dus...