Even een korte schets:
Wij verhuren een gebouw met drie appartementen. Op het bovenste appartement woont een man die zich van niets aantrekt. Hij gooit eten door de afvoer, in de douche wast hij zijn kleren met waspoeder, scheert zijn benen en alles de afvoer door. Met als resultaat dat de afvoerbuizen van de douche nu verstopt zitten.
Wij hebben reeds twee maal (op onze kosten) een ontstoppingsdienst laten komen, terwijl eigenlijk in het huurcontract staat dat de leidingen onderhouden ten koste van de huurder is. Maar als goeie huisbaas hebben wij dit dus al twee keer op onze kosten gedaan. Doordat we merken dat de huurder aan alles zijn laars lapt, hebben wij dan ook zijn huurcontract (van 1 jaar) stopgezet, vanaf eind mei.
Nu zijn er opnieuw problemen met de douche, waardoor de huurder gewoon het water laat lopen, en dit ook doorloopt naar de onderbuur, met alle gevolgen van dien...
Wij beginnen er voor te vrezen dat we met deze huurder nog veel problemen gaan krijgen. Dat hij niet zal willen vertrekken eind mei bij het einde van zijn huurcontract, of dat hij het appartement in alles behalve goeie staat zal achterlaten.
Wat kunnen wij hier tegen doen?
Wat zijn onze mogelijkheden? We hebben twee maanden huurwaarborg (via het ocmw), maar de schade die er nu al is, komen wij al helemaal niet mee toe.
Wat als hij eind mei niet weg is? Mogen wij zomaar de sloten vervangen? Naar een vrederechter? Hoe werkt dit allemaal, het is de eerste keer dat wij zo ne charel in ons huis hebben...
Wie kan mij helpen?
-
ostendhome
Topic Starter - Berichten: 16
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Indien de huurder einde mei niet weg is zal u bij het vredegerecht dienen te passeren. U mag onder geen beding zo maar op eigen initiatief de sloten vervangen zonder vonnis.
Ik zou met een dergelijke huurder eerlijk gezegd het einde van het contract niet afwachten en nu reeds een uitzettingsprocedure starten middels een verzoekschrift art 1344bis/ev Ger.W. bij het lokale vredegerecht. Vooral gelet op het feit dat zijn gedrag niet alleen schade veroorzaakt in diens eigen privatieven doch tevens in die van de onderliggende panden.
Ik zou met een dergelijke huurder eerlijk gezegd het einde van het contract niet afwachten en nu reeds een uitzettingsprocedure starten middels een verzoekschrift art 1344bis/ev Ger.W. bij het lokale vredegerecht. Vooral gelet op het feit dat zijn gedrag niet alleen schade veroorzaakt in diens eigen privatieven doch tevens in die van de onderliggende panden.
Om nu reeds een uitzettingsprocedure te starten , zouden er eigenlijk al een paar ingebrekestellingen verzonden moeten geweest zijn ( aangetekend wel te verstaan ) .
Van alle mogelijke schade , kosten en wangedrag dient u wel bewijzen te hebben voor de vrederechter . ( en ingebrekestelling van de huurder ) .
Huuropzeg is 3 maand ( ten laatste eind februari om eind mei buiten te zijn ) .
Ook indien de huurder na eind mei nog zou blijven zitten , dient u voldoende bewijzen te hebben van zijn wangedrag .
Anders zou de vrederechter hem nog wel eens uitstel kunnen verlenen ook ( Indien ocmw-klant ) .
Is er een plaatsbeschrijving opgemaakt ?
Van alle mogelijke schade , kosten en wangedrag dient u wel bewijzen te hebben voor de vrederechter . ( en ingebrekestelling van de huurder ) .
Huuropzeg is 3 maand ( ten laatste eind februari om eind mei buiten te zijn ) .
Ook indien de huurder na eind mei nog zou blijven zitten , dient u voldoende bewijzen te hebben van zijn wangedrag .
Anders zou de vrederechter hem nog wel eens uitstel kunnen verlenen ook ( Indien ocmw-klant ) .
Is er een plaatsbeschrijving opgemaakt ?
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
heeft u wel een sterk dossier?
van kleren wassen in de douche en van "beenhaar" verstopt er geen leiding of is uw huurder een aap?
eten door afvoer?? hoe weet u dat? de afvoerleidingen zijn toch groter dan die gaatjes in uw pompsteen
(even een kritische reactie op uw bericht, om de discussie aan de gang te houden)
van kleren wassen in de douche en van "beenhaar" verstopt er geen leiding of is uw huurder een aap?
eten door afvoer?? hoe weet u dat? de afvoerleidingen zijn toch groter dan die gaatjes in uw pompsteen
(even een kritische reactie op uw bericht, om de discussie aan de gang te houden)
die bedenking maakte ik me ook jef... kleren wassen en benen scheren in de douche, dat mag toch.
Als het nu nog zijn hond was die hij in de douche wast. Maar zelfs dat doen veel mensen.
Maar wat ik helemaal vreemd vind: hoe wéét je dat hij zijn benen in de douche scheert?
Stiekem door het badkamervenstertje gluren?
Verstopte afvoeren..de huurder verzorgt de woning niet zoals het hoort en brengt daardoor schade toe die hij zelf ook niet repareert.
wangedrag en vandalisme zou ik dat niet noemen.
Als het nu nog zijn hond was die hij in de douche wast. Maar zelfs dat doen veel mensen.
Maar wat ik helemaal vreemd vind: hoe wéét je dat hij zijn benen in de douche scheert?
Stiekem door het badkamervenstertje gluren?
Verstopte afvoeren..de huurder verzorgt de woning niet zoals het hoort en brengt daardoor schade toe die hij zelf ook niet repareert.
wangedrag en vandalisme zou ik dat niet noemen.
Wat het wangedrag betreft , moeten we hier natuurlijk afgaan op wat de TS schrijft , en sommige zaken lijken toch vrij duidelijk ( afgezien van wat die persoon precies doet met die afvoeren ) .
Art. 1754. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.
Art. 1756. Het ruimen van putten en van sekreten komt ten laste van de verhuurder, indien niet het tegendeel bedongen is.
Alhoewel het er niet echt duidelijk in staat , is er dacht ik toch een algemene concensus wat betreft het onderhoud door de huurder van alle afvoeren .
Als door het gebrek aan onderhoud ( of eventueel wangebruik van de afvoeren ) bovendien de buren met waterschade komen te zitten , dan lijkt mij het gedrag van de huurder toch duidelijk omschreven .
Dit lijkt mij toch wel duidelijk te vallen onder :
Wij hebben reeds twee maal (op onze kosten) een ontstoppingsdienst laten komen, terwijl eigenlijk in het huurcontract staat dat de leidingen onderhouden ten koste van de huurder is.
Nu zijn er opnieuw problemen met de douche, waardoor de huurder gewoon het water laat lopen, en dit ook doorloopt naar de onderbuur, met alle gevolgen van dien...
Art. 1754. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.
Art. 1756. Het ruimen van putten en van sekreten komt ten laste van de verhuurder, indien niet het tegendeel bedongen is.
Alhoewel het er niet echt duidelijk in staat , is er dacht ik toch een algemene concensus wat betreft het onderhoud door de huurder van alle afvoeren .
Als door het gebrek aan onderhoud ( of eventueel wangebruik van de afvoeren ) bovendien de buren met waterschade komen te zitten , dan lijkt mij het gedrag van de huurder toch duidelijk omschreven .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Er is nog steeds de mogelijkheid dat het niet aan de huurder ligt, maar aan de afvoeren zelf.
Is dit het geval dan zijn deze kosten ook niet voor de huurder, maar voor de verhuurder
Is dit het geval dan zijn deze kosten ook niet voor de huurder, maar voor de verhuurder
Tiziano Romeo
Adviesgever Huurderssyndicaat
onze website is gemakkelijk te vinden via google.
Je vindt ons ook op facebook
Adviesgever Huurderssyndicaat
onze website is gemakkelijk te vinden via google.
Je vindt ons ook op facebook
-
ostendhome
Topic Starter - Berichten: 16
Hoe we dat weten vraagt u? Omdat die huurder ons verschillende keren per week opbeld, dat we naar daar moeten gaan voor een kraan die lekt, voor zijn afvoer die verstopt zit, voor een buur die te veel lawaai maakt... Voor 't minste belt hij... die denkt volgens mij dat WIJ het ocmw zijn....heeft u wel een sterk dossier?
van kleren wassen in de douche en van "beenhaar" verstopt er geen leiding of is uw huurder een aap?
eten door afvoer?? hoe weet u dat? de afvoerleidingen zijn toch groter dan die gaatjes in uw pompsteen
(even een kritische reactie op uw bericht, om de discussie aan de gang te houden)
Ik heb foto's van zijn badkamer waar gewoon de gilette in de douche staat, met het haar allemaal rond het doucheputje. De ontstoppingsdienst heeft pakken aangekoekt waspoeder uit de afvoer van de douche gehaald, ontstoppingsdienst heeft zelf gezien dat hij spaghetti door de lavabo van de keuken giet, als we dat allemaal nog normaal noemen.......
Met waspoeder uw kleren wassen in de douche, daar zit geen druk op het water, dat poeder verdwijnt niet, dat vormt een dikke koek in de leidingen waardoor gans den boel verstopt.
We zijn nu al een paar dagen verder, intussen is de ontstoppingsdienst nogmaals gekomen, uiteindelijk weer op onze kosten, maar dat verrekenen we wel met de waarborg dan. Nu hopen dat alles normaal blijft. Voorlopig houdt de huurder hem koest, nu alleen maar hopen dat hij einde mei effectief wil vertrekken...
-
ostendhome
Topic Starter - Berichten: 16
Nee, stiekem door het badkamervensterstje gluren daar waag ik mij nie aan, jak, wil ik echt niet zien hoordie bedenking maakte ik me ook jef... kleren wassen en benen scheren in de douche, dat mag toch.
Als het nu nog zijn hond was die hij in de douche wast. Maar zelfs dat doen veel mensen.
Maar wat ik helemaal vreemd vind: hoe wéét je dat hij zijn benen in de douche scheert?
Stiekem door het badkamervenstertje gluren?
Verstopte afvoeren..de huurder verzorgt de woning niet zoals het hoort en brengt daardoor schade toe die hij zelf ook niet repareert.
wangedrag en vandalisme zou ik dat niet noemen.
. Maar als je ter plaatse komt en alles ligt daar te velde, weet je rap hoe de vork aan de steel zit.
Wangedrag en vandalisme noemt u het niet... hij laat express de kraan lopen zodat de onderburen water in hun bed hebben... wat is bij u dan de definitie van vandalisme vraag ik me dan af????
Eerst even vertellen wat het wél is: je huurder brengt schade toe aan jouw bezit door onoordeelkundig gebruik, en beheert je goed als een slecht huisvader.
Even definitie opgezocht: Vandalisme is het moedwillig beschadigen of vernietigen van goederen die eigendom zijn van iemand anders. Voor de daders brengt het in materieel opzicht niets op: ze doen kwaad zonder zich rekenschap te geven van de gevolgen. Meestal doen de daders het uit verveling, wraak of gewoon om te spelen;
Vanadalisme is dus het redeloos én bedoeld vernielen. Strikt genomen zou je huurder dan bijvoorbeeld de waterleiding uit de muren rukken en de douchebak onder handen nemen met de cirkelzaag.
Dat is vandalisme.
Je gebruikt best de juiste termen als je klacht gaat neerleggen: want anders kan dààr weer over gediscussieerd worden zonder dat de zaak daadwerkelijk onderzocht wordt; en dat kan je zaak alleen maar vertragen.
Even definitie opgezocht: Vandalisme is het moedwillig beschadigen of vernietigen van goederen die eigendom zijn van iemand anders. Voor de daders brengt het in materieel opzicht niets op: ze doen kwaad zonder zich rekenschap te geven van de gevolgen. Meestal doen de daders het uit verveling, wraak of gewoon om te spelen;
Vanadalisme is dus het redeloos én bedoeld vernielen. Strikt genomen zou je huurder dan bijvoorbeeld de waterleiding uit de muren rukken en de douchebak onder handen nemen met de cirkelzaag.
Dat is vandalisme.
Je gebruikt best de juiste termen als je klacht gaat neerleggen: want anders kan dààr weer over gediscussieerd worden zonder dat de zaak daadwerkelijk onderzocht wordt; en dat kan je zaak alleen maar vertragen.
De wet schrijft zelfs niet voor dat een waarborgSOM verplicht zou zijn , laat staan wat er mee mag gebeuren .
Maar indien er waarborg gesteld wordt is het uiteraard de bedoeling om de verhuurder te beschermen .
Deze mag dus de waarborg aanwenden als verrekening voor achterstallige huurgelden , als voor schade aan het verhuurde goed .
De huurder zelf heeft er géén beschikking op , en kan deze niet aanwenden als betaling van huurgeld . Wel heeft hij recht op intresten .
Art. 1752. De huurder die het huis niet van genoegzaam huisraad voorziet, kan eruit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur.
De voldoende zekerheid is hier geregeld in de nieuwe huurwet , die twee of drie maanden waarborg voorziet , die op een geblokkeerde rekening dienen te komen bij een bankinstelling .
Niets belet evenwel dat de huurder de keuze heeft andere waarborgen te verstrekken . ( cfr. Art. 1752 ) .
Art. 10. Waarborg. <W 2007-04-25/38, art. 103, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
§ 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.
De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen : ofwel een geindividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
Maar indien er waarborg gesteld wordt is het uiteraard de bedoeling om de verhuurder te beschermen .
Deze mag dus de waarborg aanwenden als verrekening voor achterstallige huurgelden , als voor schade aan het verhuurde goed .
De huurder zelf heeft er géén beschikking op , en kan deze niet aanwenden als betaling van huurgeld . Wel heeft hij recht op intresten .
Art. 1752. De huurder die het huis niet van genoegzaam huisraad voorziet, kan eruit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur.
De voldoende zekerheid is hier geregeld in de nieuwe huurwet , die twee of drie maanden waarborg voorziet , die op een geblokkeerde rekening dienen te komen bij een bankinstelling .
Niets belet evenwel dat de huurder de keuze heeft andere waarborgen te verstrekken . ( cfr. Art. 1752 ) .
Art. 10. Waarborg. <W 2007-04-25/38, art. 103, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
§ 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.
De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen : ofwel een geindividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .