JuridischForum.be

probleem dus!
een bejaard koppel huurt 19jaar geleden een heel bescheiden kleine woning voor toen 12OOObf per maand. De eigenaar woont naast het huurhuis. Een huurwaarborgcontract wordt opgesteld en ondertekent door de huurder, de eigenaar en diens broer(waarom deze laatste weet ik niet). Er wordt geen huurovereenkomst opgesteld en de verhuurder zegt dat de huurders er mogen wonen zolang ze willen voor 12000bf ofte nu 300euro. Iedereen leeft in de beste verstandhouding. Broer van eigenaar overlijdt jaren geleden. Eigenaar werd verleden jaar plots opgenomen in psychiatrische instelling na hoogoplopend dispuut met zijn wispelturige en niet onbesproken zoon. De zoon kwam hierna een hogere huur eisen (met dreiging van verkoop) aangezien pa niet meer wilsbekwaam was. De huurders stemden toe en betaalden vanaf dan 400euro. Zij hebben vanaf dag 1 hun huur correct betaald,eerst cash en de laatste jaren per overschrijving. Maar er is dus behalve de huurwaarborg, geen huurovereenkomst op papier gezet. Twee maanden geleden komt de verhuurder in de psychiatrische kliniek te overlijden. Eergisteren komt de zoon dan melden dat de woning verkocht wordt. Het huurderskoppel is 85j oud en de man ligt met palliatieve zorgen te bed. Zijn vrouw is heel slecht te been. Zien jullie de situatie?
Hebben zij enig recht om hun oude dag in hun huurhuisje te slijten?

Hebben zij enig recht om hun oude dag in hun huurhuisje te slijten?

Absoluut , maar er moet dringend wat aan gedaan worden .
1/ Huurwaarborgcontract : is geschreven ? Staat er een datum op ? Wat is met de som gedaan ?
Indien een datum , dan is dit minstens een begin van bewijs dat overeenkomst dateert van toen .
2/ De erfgenaam treedt in de rechten en plichten van de oorspronkelijke eigenaar . Mag huurprijs niet éénzijdig verhogen . ( tenzij index - onder voorwaarden )
3/ Woning verkopen is zeker geen wettelijke reden om huur op te zeggen .
4/ We nemen aan dat de woning hoofdverblijfplaats is ( domicilie ) .

Burgerlijk Wetboek - woninghuur :
Art. 1bis. <Ingevoegd bij W 2007-04-26/64, art. 2; Inwerkingtreding : 15-06-2007> Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder moet een geschrift worden opgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden : de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur.
De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter postaangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.
Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in.
Onverminderd het tweede en derde lid blijven de voor de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing vallen van deze afdeling.

Indien de woning effectief zou verkocht worden , is het ten stelligste aan te raden de vrederechter in te schakelen , en dit zo vlug mogelijk .
Teneinde een bewijs van huurcontract te hebben , die dan kan geregistreerd worden .
Wanneer dit alles kan gebeuren voor de woning verkocht is , maken deze mensen grote kans om daar nog een langere tijd te kunnen wonen .
Bij een huuropzeg ( door oude of nieuwe eigenaar ) kunnen buitengewone omstandigheden ingeroepen worden bij de vrederechter om de huur te verlengen . ( palliatieve zorgen ) .
Deze bejaarde mensen kunnen zich laten vertegenwoordigen op de rechtbank door een familielid of iemand anders , met een volmacht .
Uiteraard ook door een advocaat .
Bij gebrek aan schriftelijk huurcontract en registratie kan een nieuwe eigenaar op vrij korte tijd opzeggen .
Snel handelen aan te raden dus .

dag, het huurwaarborgcontract is geschreven, ondertekend door beide partijen, dateert van de eerste huurdag 19j geleden en er staat ongeveer 1250eur op een bankrekening geblokkeerd hiervoor.
Huurders zijn er vanaf de eerste dag gedomicilieerd.
Vrederechter dus.....

Dan is het huurwaarborgcontract al een voldoende bewijs om aan te tonen dat er vanaf die dag een huurovereenkomst was .
Deze datum moet ingeschreven worden in een geschreven huurovereenkomst .
Het belang van deze datum kan zijn , dat in sommige gevallen van opzeg , deze opzeg alleen maar kan na een driejarige periode . ( waarvoor bewijs begindatum dan nodig is ) .
Gedomicilieerd wil zeggen : hoofdbewoning , en dan is de huurwet integraal van toepassing .
Vrederechter : best met advocaat , gezien eigenaar wellicht niet akkoord zal gaan .
Registratie : moet normaal door de verhuurder gebeuren , maar kan ook door de huurder gedaan worden .

Mondelinge overeenkomst ???? enkel bewijs van huurwaarborg??????

Excuses voor de verkeerde post. had "huurcontract" gelezen...

U zal effectief bij vrederechter dienen te passeren.

wat kan u in de bundel aan stukken voorzien:

- waarborgcontract,
- bewijs van woonst met datum van inschrijving op adres,
- overzicht van de maandelijkse huurbetalingen, voor deze die middels overschrijving gebeurden bij de bank in kwestie een overzicht opvragen (is niet gratis maar vormt noodzakelijk bewijs)
- eventuele briefwisseling tussen huurders en vader/zoon, liefst briefwisseling waarbij de vader of zoon woorden zoals "huur, contract, verhoging huur" en dergelijke gebruikt.

- Voorzie een standaard huurcontract dat kan ingevuld worden. (zie link in onderschrift)

Indien u deze zaken reeds op een overzichtelijke wijze verzamelt en dan meeneemt naar een advocaat is 75% van diens werk reeds verricht. Dat beperkt de kosten alweer.

bedankt aan allen voor de info!