Pagina 1 van 1

verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 06 feb 2013 21:37
door Nigelf
Hallo,
Ik ben Engels en mijn vrouw is Nederlands. Sorry voor dit lange verhaal maar ik denk dat het belangrijk is alles te melden voor de context van ons probleem.

We besloten om te verhuizen van Frankrijk naar België. Op 1 november huurden we een huis met een 3-6-9 contract. In de advertentie stond dat het een ideale plek zou zijn voor dieren zoals schapen, kippen en ganzen, en dat is precies wat we zochten. We namen een aantal meubels en accessoires over (waar we 650 euros voor hebben betaald) van de vorige huurder zoals verlichtingsarmaturen, een inductiekookplaat en keukenkastjes die hingen aan de muren. Bovendien liet hij enkele dingen gratis voor ons achter. Een plaatsbeschrijving werd gemaakt op 10 november door een deskundige/expert geselecteerd door de verhuurder. De verhuurder was niet aanwezig bij de plaatsbeschrijving. Hoewel we de expert op de hoogte hadden gebracht van de verlichtingsarmaturen en het keukenmeubilair die dus aan ons toebehoorde, waren die toch nog in de plaatsbeschrijving vermeld. Als gevolg van deze en andere details konden we het niet eens worden met de verhuurder over een definitieve versie van de plaatsbeschrijving. In bijna alle muren in het huis waren gaten nog zichtbaar de meeste wel dichtgemaakt met plamuur.

Inmiddels hoorden we van de vorige huurder dat de verhuurder hun waarborg niet wilde vrijgeven omdat de huurder had geweigerd om de helft van de makelaarskosten te betalen (de huurder had zijn 9 jarig contract normaal beëindigd en was voor het betalen van de makelaar dus niet verplicht), een zaak die inmiddels door de huurder is voorgelegd bij de vrederechter.

De verhuurder probeerde ons beperkingen op te leggen wat betekende dat we het huis, het tuinhuis en de tuin niet konden gebruiken zoals we wilden, eg ze wilde geen kippen op het gazon. Ze wilde ook de kookplaat laten verwijderen om deze te vervangen door een echt oude kooktoestel: ze stelde voor dat we dan ons geld moesten terugvragen van de vorige huurder. Het is duidelijk dat ze probeerde ons te gebruiken om de vorige huurder te pesten.

Ze verzon telkens maar meer voorwendsels om ons te komen bezoeken, om te komen kijken. Wij voelden dat als een inbreuk op onze privacy. Ze had de gewoonte telkens maar afspraken te maken en was beledigd als we ze weigenden omdat ze niet goed uitkwamen. Een keer stond haar man voor de deur zonder een bevestging van ons dat het OK was te komen (wij hadden die dag niet naar onze mails gekeken).

Op 2 november stuurde ze ons een e-mail waarin ze zei dat alle elektriciteit in orde was en dat de septic tank was schoongemaakt. Op 18 november in de nacht raakte de wasmachineafvoer verstopt met het gevolg dat we water hadden in de bijkeuken, de keuken en de woonkamer. We vroegen de buurman voor hulp/ hij is de neef van de verhuurder. Hij kwam langs en schepte kilo's residu uit de rioolput. Dit was dus de oorzaak van dat het water van de wasmachine niet wilde wegstromen. Tien dagen later gebeurde hetzelfde, dus stelde de neef voor dat we een ontstoppingsveer zouden gebruiken die de vorige huurder voor ons had achtergelaten. We konden de veer niet vinden. De buurman merkte op dat Jos de man van de verhuurder deze waarschijnlijk had meegenomen. Hij zei, hij doet dat soort dingen. Dat is ook een waarschijnlijke verklaring waarom de kruiwagen die voor ons was achtergelaten door de vorige huurder er niet meer was. Het is duidelijk dat ze gelogen had over het legen en reinigen van de sceptic tank.

De verhuurder had ons een 3 maanden huur waarborg laten betalen. Later leerden we dat dat niet is toegestaan ​​volgens de Belgische wetgeving dus stuurden we haar een mail met de vraag om dit recht te zetten. Ze weigerde.

Het was duidelijk dat we in dit huis nooit de rust en de stilte zouden kunnen vinden, die we gehoopt hadden te vinden, dus, zodra we ontdekten dat de verhuurder het contract nog niet had geregistreerd, stuurden we haar op 16 januari een aangetekende brief met de melding dat we het huurcontract op 31 januari zouden beëindigen. We verhuisden terug naar Frankrijk.

We hebben alle verlichtingsarmaturen en de meubels die we hadden gekocht van de vorige huurder meegenomen. Met de makelaar, die ons al had gebeld voor een bezoek van een nieuwe potientiele huurder, hadden we overeengekomen dat we de sleutels bij hen zouden mogen achterlaten. Na onze laatste lading met een gehuurde bestelwagen op 30 januari, brachten we de steutel dus bij hen langs en hoorden wij dat er een plaatsbeschrijving was geregeld voor de volgende dag. Aangezien de bestelwagen de die dag voor 19h00 terug moest zijn in Frankrijk en we daarvoor nog 800 kilometer moesten rijden, was het voor ons dus onmogelijk om bij de PB aanwezig te zijn.

De verhuurder weigert nu onze waarborg vrij te geven. In de keuken hebben we de kastjes weggehaald die we hadden overgenomen van de vorige huurder en er zitten gaten in de muur die dateren van voor onze komst in het huis. Zij wil dat wij het opvullen van deze gaten en ook het schilderwerk van de muur in de keuken, betalen. Veel zaken , zoals gereedschap in het tuinhuis maar ook oud tuinmeubilair voor kinderen zijn achtergebleven van de vorige huurder. Zij wil dat wij betalen voor de verwijdering hiervan/kosten afval ophalen.

Wij willen uiteraard onze hele waarborg terug. Wij vinden niet dat wij aansprakelijk zijn voor gaten in de muur die door anderen gemaakt zijn. Wat kunnen we het beste doen volgens jullie om dit probleem op te lossen?
Wij hebben overwogen om naar de vrederechter te gaan. Wij wonen nu in Frankrijk. Dat betekent dat we terug moeten komen voor als de zaak wordt besproken? Mogen we dan de reiskosten (brandstof/overnachting/snelweg-tols) terugvorderen?

Mvg,
Nigel

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 06 feb 2013 23:05
door Vandebos
Bij een geding voor de vrederechter dient de zaak behandelt te worden voor het vredegerecht van de gemeente waar het pand zich bevindt. U dient dus terug te keren hiervoor.

Heeft u de waarborg cash betaald? of op een geblokkeerde rekening?

Een waarborg van drie maand is in bepaalde omstandigheden nog steeds wettelijk.

Heeft u de correspondentie nog met betrekking tot de betwistingen van de intredende plaatsbeschrijving?

Heeft u nog de bewijzen van wat er allemaal was voorzien in de overname van de vorige huurder?

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 07 feb 2013 00:12
door Nigelf
Waarborg op geblokkeerde rekening in een keer betaald .
Heeft u de correspondentie nog met betrekking tot de betwistingen van de intredende plaatsbeschrijving?
Ja.
Heeft u nog de bewijzen van wat er allemaal was voorzien in de overname van de vorige huurder?
Ja. De verhuurder weet wat wij hebben overgenomen.

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 07 feb 2013 02:41
door freelance
Is er dan uiteindelijk een schriftelijk akkoord gekomen over alle details van die plaatsbeschrijving .
Staat daar iets in over gaten in de keukenmuur/plamuurwerk/schilderwerk ?
Staat er iets in over tuingereedschap of andere zaken in of rond het tuinhuis .

Die plaatsbeschrijving zou wel eens uw zwakke punt kunnen zijn , aangezien u moedwillig bent vertrokken de dag vooraleer de plaatsbeschrijving ging gebeuren bij vertrek.

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 07 feb 2013 14:29
door Nigelf
Is er dan uiteindelijk een schriftelijk akkoord gekomen over alle details van die plaatsbeschrijving.
Neen
Staat daar iets in over gaten in de keukenmuur/plamuurwerk/schilderwerk ?
Ja: Muren:
bepleistering, geschilderd, kleur oranje, veflaag is in goede staat
Opmerking:
de huidige veflaag is weinig dekkend en vertoont verschillende opmerkingen en opgestopte putten alsook vijsopeningen, zichtbaar op foto-overzicht

Staat er iets in over tuingereedschap of andere zaken in of rond het tuinhuis.
De spullen in en rond tuinhuis (en ook het tuinhuis zelf) staan niet specifiek vermeld in de plaatsbeschrijving, maar de spullen in de tuin staan wel op de foto's. De achtergelaten spullen (we weten eigenlijk niet van wie alles was) zijn ook te zien op een video die wij hebben gemaakt de dag dat wij de sleutels hebben ontvangen.
Die plaatsbeschrijving zou wel eens uw zwakke punt kunnen zijn , aangezien u moedwillig bent vertrokken de dag vooraleer de plaatsbeschrijving ging gebeuren bij vertrek.
De plaatsbeschrijving bij uittrede van de woning is gedaan met de verhuurder en haar jurist en volgens ons was er geen onafhankelijk bureau bij betrokken. Maar is dit relevant? Wij zien de logica niet echt. Waarom zou je een plaatsbeschrijving bij uittrede maken terwijl de plaatsbeschrijving bij intrede niet eens definief is. Dan heb je toch geen referentie? Onze vraag is ook eigenlijk meer: kunnen wij aansprakelijk gesteld worden voor gaten in een muur die er al waren toen we in het huis traden?

We hebben toen we de sleutels kregen van de woning alles vastgelegd op video en foto en ook voor ons vertrek uit de woning, net voor we de sleutels wegbrachten, hebben we een video gemaakt.

Wij hebben net een bericht van de bank gehad waar wij de waarborgrekening hebben: "Mvr X is bereid tot een minnelijke schikking ivm de huurwaarborg." WTF zoals wij zeggen in het engels!
Wat is de relevantie van een minnelijke schikking?

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 07 feb 2013 15:18
door freelance
Ik vrees dat u zich bepaalde onrealistische illusies maakt , en onvoldoende beseft dat u in een zwakke positie zit .
Met zwakke positie bedoel ik : U wil een bedrag van 3 maand waarborg terugkrijgen , en dat kan slechts op twee manieren :
a/ mits onderling akkoord met verhuurder ( die al duidelijk niet zomaar zal toegeven )
b/ via een rechtsprocedure , waarbij de uitslag zéér onzeker is . De rechter kan van oordeel zijn dat minstens een gedeelte ( zoniet alles ) de verhuurder toekomt . Dit op basis van het feit dat u geweigerd hebt deel te nemen aan een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op het einde .

Als u schrijft dat verhuurder PB opgemaakt heeft in aanwezigheid van haar jurist , mag u zich eventueel wel verwachten aan een dagvaarding voor de rechtbank ( waar tegenpartij zal vertegenwoordigd zijn door een advocaat .). Bijgevolg is het sterk aan te raden dat u zelf ook een advocaat hebt , ook al zou u zelf een procedure opstarten .

Als u véél geluk hebt , wordt de huurwaarborg vrijgegeven in uw voordeel , maar er is geen enkele element in uw verhaal die dit onomstotelijk ondersteunt .
Nog van de kant van de verhuurder , noch van de huurder zien we hier grove tekortkomingen ; bijgevolg zal het van de wijsheid van de rechter afhangen .

Het feit van op zeer korte tijd een opzeg te geven , wegens niet registratie van contract , is uw wettelijk recht ; maar bezorgt u verder géén bijkomende rechten .
Het registreren is een Fiscale maatregel , die afgezien van de opzegging , geen verdere implicaties heeft op de huurwetgeving .

Wat de tegenpartij betreft : zal het wel degelijk over de plaatsbeschrijving draaien .
Wat NIET voorkomt op de plaatsbeschrijving , is verder van géén tel ( tuinhuis en allerlei spullen ) .
Video's en foto's die u zelf gemaakt hebt , worden niet aanvaard op de rechtbank ( want niet tegensprekelijk opgemaakt ) .
Als er géén ENKELE handtekening van u op de intredende beschrijving staat , dan hebt u een doorslaggevend argument , anders niet .
Als er géén handtekening is , dan bent u NIET aansprakelijk voor gaten in de muur .
er bestaat blijkbaar correspondentie hierover ( e-mail verkeer ) . Wij weten niet wat daar allemaal in staat , en kunnen dit bijgevolg niet beoordelen .

De relevantie van een minnelijke schikking : is dat verhuurder MINSTENS wil praten met u , eventueel een financiële regeling treffen , om dan pas de huurwaarborg vrij te geven .
het is aan u om te beoordelen hoe zwak of hoe sterk u staat .
Als wij van u concrete punten voorgelegd krijgen , kunnen we die ook beoordelen . ( zoals dat van die video's bvb. hierboven aangehaald ) .

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 07 feb 2013 17:10
door Nigelf
Surely our position is stronger than you suggest: the expert's report shows photos of the existing damage to the walls and the cupboards in place. The cupboards were already attached to the walls by the previous tenant, so clearly the holes were made by him. How can the owner claim that we are responsible?
Als er géén ENKELE handtekening van u op de intredende beschrijving staat , dan hebt u een doorslaggevend argument, anders niet .
Als er géén handtekening is , dan bent u NIET aansprakelijk voor gaten in de muur .
er bestaat blijkbaar correspondentie hierover ( e-mail verkeer ) . Wij weten niet wat daar allemaal in staat , en kunnen dit bijgevolg niet beoordelen .
Er is geen handtekening van ons op de intredende plaatsbeschrijving, noch van de verhuurder. Het expertbureau heeft ons een copie gestuurd van het originele rapport, met de vraag onze opmerkingen te sturen. Wij hebben onze opmerkingen gestuurd per aangetekende brief. De verhuurder heeft het zelfde gedaan. Maar het was duidelijk dat ze het niet eens was met een aantal punten: van wie was eigenlijk het tuinhuis en de automatische verlichting buiten en de omheining van de tuin buiten? Het expertbureau probeerde een bijeenkomst te organiseren met ons en de verhuurder op een tijdstiop en een plaats dat voor ons niet acceptabel was, het kon alleen op een zaterdag en alleen bij ons thuis. Hij wist dat dat voor ons niet acceptabel was, we hadden hem op voorhand gemaild dat we accoord gingen met een afspraak op werkdagen en op neutraal terrein. Daarna was de verhuurder op vakantie voor 2 weken. Hij weigerde verder te werken aan het rapport, dus het rapport is nooit afgemaakt en dus nooit ondertekend.
De rechter kan van oordeel zijn dat minstens een gedeelte ( zoniet alles ) de verhuurder toekomt .
Op welke basis kan hij een gedeelte of zelfs alles aan de verhuurder toekennen? Toch zeker alleen op evt schade die we zouden hebben gemaakt maar die er dus niet is? Wij hebben nooit een officiele uitnodiging voor die uittredende plaatsbeschrijving ontvangen. Het is enkel bij toeval omdat de makelaar ons belde voor een bezoek aan het huis dat wij haar hebben gevraagd de sleutel in ontvangst te nemen en toen we de sleutel brachten hoorden we van een geplande plaatsbeschrijving. Overigens begrijp ik dan toch ook dat indien we bij die plaatsbeschrijving aanwezig zouden zijn geweest dat zeker in aanwezigheid zou moeten zijn geweest van onze eigen jurist. Hoe hadden we dat in één dag moeten regelen?

Maar het punt is: hoe kan zij ons aansprakelijk stellen voor gaten in de muur terwijl zij weet dat die niet door ons zijn gemaakt en die er al waren voor onze komst in het huis? In de plaatsbeschrijving staat niets over deze gaten omdat ze verstopt zaten achter de wandmeubels in de keuken. Even los hiervan. Stel dat wij voor de rechter staan, en we vragen aan de verhuurder: Mevrouw, denkt u dat wij die gaten in de muur hebben gemaakt? Dan moet ze wel antwoorden: Nee! Die gaten zijn gemaakt door de vorige huurder voor het opghangen van die kastjes. Dus nog een keer hoe kan zij ons aansprakelijk stellen voor gaten die er al waren?

IMO: she knows that it will cost us about €300 or more in travel expenses and accommodation to attend a hearing. So she is just trying to extort money from us.

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 07 feb 2013 20:35
door freelance
Woninghuurwet - Burgerlijk Wetboek
Art. 3 Duur van de huurovereenkomst.
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5§, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>

ALGEMENE BEPALINGEN BETREFFENDE DE HUUR VAN ONROERENDE GOEDEREN - Burgerlijk Wetboek .
Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.

Dit zijn de twee wetsartikelen die in uw geval een rol spelen .
Dus : Géén geregistreerd contract / Géén plaatsbeschrijving . Daarover valt dan inderdaad niet te redetwisten .
Verhuurder aangetekend in gebreke stellen van beide punten , en op basis van dit , de vrijgave van uw huurwaarborg eisen .
U kunt een datum vooropstellen wanneer dit ten laatste dient te gebeuren , zo niet zal dit langs gerechtelijke weg gevorderd worden.
Gerechtelijke procedure :

Gerechtelijk Wetboek :
Art. 1344septies. <W 2008-06-18/34, art. 2, 096; Inwerkingtreding : 24-07-2008; zie ook art. 4> Dit artikel is van toepassing op elke hoofdvordering ingeleid bij verzoekschrift, bij dagvaarding of bij vrijwillige verschijning betreffende de huur van woningen.
Onverminderd het bepaalde in de artikelen 731, eerste lid, 732 en 733 poogt de rechter de partijen te verzoenen.
Indien de partijen niet tot verzoening komen of in geval van verstek, wordt de procedure ten gronde behandeld. Het vonnis vermeldt dat de partijen niet tot verzoening kwamen

HOOFDSTUK I. _ Minnelijke schikking.

Art. 731. (Onverminderd het bepaalde in de artikelen 1724 tot 1737 kan iedere inleidende hoofdvordering tussen partijen die bekwaam zijn om een dading aan te gaan en betreffende zaken welke voor dading vatbaar zijn,) op verzoek van een partij of met beider instemming vooraf ter minnelijke schikking worden voorgelegd aan de rechter die bevoegd is om in eerste aanleg ervan kennis te nemen. <W 2005-02-21/36, art. 6, 071; Inwerkingtreding : 30-09-2005>
Behoudens in de gevallen bij de wet bepaald, kan de poging tot minnelijke schikking niet verplicht worden gesteld.
Art. 732. Indien een van hen het, zelfs mondeling, verzoekt, worden de partijen bij gewone brief van de griffier opgeroepen om binnen de gewone termijn van dagvaarding te verschijnen op dag en uur door de rechter bepaald.
Art. 733. Van het verschijnen tot minnelijke schikking wordt proces-verbaal opgemaakt. Indien een schikking tot stand komt, worden de bewoordingen ervan opgetekend in het proces-verbaal, waarvan de uitgifte wordt voorzien van het formulier van tenuitvoerlegging.


U kunt zich de "costs of travel and accomodation expenses " besparen door u te laten vertegenwoordigen door een advocaat , waarvoor u rechtsplegingsvergoeding kunt vragen , en zult krijgen bij het winnen van de zaak .

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 07 feb 2013 23:46
door Nigelf
Bedankt voor uw antwoord. Ik vond vooral de uittreksels van de desbetreffende wetgeving nuttig.
MvG,
Nigel

Re: verhuurder wil waarborg niet vrijgeven

Geplaatst: 08 feb 2013 16:57
door Franciscus
Ik zal dan de rest geven :D
Als eerste de brochure woninghuurwet.
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;
Bij de tweede staat wel handelshuur maar geeft de algemene regels en dan die van handelshuur en woninghuurwet.
http://www.handelshuur.be/index.php?opt ... 3&Itemid=2" onclick="window.open(this.href);return false;