JuridischForum.be

Eerst even de situatie schetsen.

Ik ben één van de mede-eigenaars van een café. Wij (de BVBA waar ik inzit) huren dit café + het appartement erboven van Inbev, Inbev op zijn beurt van S.S.
De BVBA betaalt de volledige huur (+ - 1650 euro), ik betaal 650 euro aan de BVBA voor de huurt van het appartement.

Toen we het pand pas hadden merkten we dat zowat alle ramen geen isolatierubbers meer hadden. Ook was er een deur / raam (dus 1 groot raam waar je door kunt wandelen) dat niet meer sloot en bij de minste windstoot open vloog. We gaven dit door aan Inbev die het op zijn beurt doorgaf aan S.S. Deze laatste liet 3 maanden (!) op zich wachten voor hij de goedkeuring gaf voor nieuwe rubbers. De werkmannen die die rubbers kwamen hangen zeiden dat alle ramen zo goed als versleten waren en dat groot raam onherstelbaar was en vervangen moest worden.

Ik heb dit doorgegeven aan Inbev, die het weer doorgaf aan S.S. Ondertussen kreeg ik ook door dat 1 raam water lekte en dat ik bij een ander raam mijn vingers zowat tot buiten kon steken. Vier (!) maanden later kwam S.S. persoonlijk langs. Ik liet hem de mankementen zien en hij zei: we zullen dat onder ons oplossen, repareer dat raam maar (waar mijn vingers doorkunnen) en hang wat draaislotjes op dat groot raam, ik kom rond februari wel langs en dan betaal ik u terug.
Ondertussen heb ik geprobeerd maar het is onmogelijk om die slotjes op dat raam te hangen, het materiaal leent zich er totaal niet toe.

Op zaterdag 19 januari om 22u merkte ik plots dat het heel koud werd in het café en dat de verwarming geen warmte meer gaf. Ik ging de boiler checken en zag dat deze een foutmelding gaf (de 3de keer op een jaar tijd). Ik heb direct iemand gebeld en Inbev op de hoogte gebracht. Woensdag kwam de mechanieker die, na 2 uur proberen, mij kon zeggen dat deze boiler onherstelbaar was. Inbev werd weer direct op de hoogte gebracht en de dag erna kwam al iemand anders uit naam van Inbev om te controleren of de boiler echt stuk was. Wat bevestigd werd.
Nu moest Inbev vragen voor een bestek, moest dit gemaakt worden, terug naar Inbev, .... u kent het wel. Nu heb ik gisteren bericht gekregen dat het bestek + aangetekende brief naar de advocaat van S.S. werd gestuurd (waarom de advocaat: geen idee).

Zowel in het café als in mijn appartement is er op dit moment geen verwarming en geen warm water. Met dit weer is dat bijna onleefbaar. In het café hebben we nog een waterkoker en kan de airco warm blazen maar onze klanten klagen effectief dat het te koud is (wat ook zeer merkbaar is aan onze weekopbrengst, we verliezen dus effectief geld hierdoor). Stoken met elektriciteit kost ook nog eens extra geld.
Boven in het appartement is het bijna niet te doen, zeker vorige week toen het 's nachts aan het vriezen was. Ik kan mij ook niet douchen, dweilen, mijn afwas doen, ...

Nu mijn vraag: kan ik hier iets aan doen? Alles blijft constant aanslepen (niet alleen de boiler), alles wordt steeds maar half half opgelost en onze opbrengst van het café daalt duidelijk. Ik vrees er ook voor dat deze situatie nog lang kan aanslepen.
Zij wij bijvoorbeeld in ons recht om geen huur te betalen tot alles in orde is?

Handelshuur dus .
Zie deze topic
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 38&t=44800" onclick="window.open(this.href);return false;
het laatste antwoord van moderator Vandebos.

Is er iets mis met uw eerste zin ?
" Ik ben één van de mede-eigenaars van een café " U zal toch niet bedoelen mede-eigenaar van het gebouw ?

Zeker niet stoppen met betalen van de huur. Dat zou I.... de gelegenheid geven voor de rechtbank een verbreking vanb de handelshuur in te roepen. I.... zelf blijft de huur wel aan de eigenaar betalen. In deze is I.... hoofdhuurder.
Blijkbaar doen zij hun werk wel goed, gezien telkenmale de eigenaar SS wordt verwittigd en/of aangeschreven.
Uw enige mogelijkheid is, indien eigenaar weigert werken te doen, is naar de rechtbank te trekken, en daar de uitvoering van de werken te eisen, en eventueel een minwaarde voor de huur voor de periode dat er problemen waren.
Wat zegt uw huurovereenkomst over het onderhoud van de ramen, CV installatie? In nogal wat handelshuren staan nl zware onderhoudsverplichtingen, die jullie waarschijnlijk hebben ondertekend.
Was het een nieuwe handelshuurovereenkomst of een overname? Mogelijks heeft de vorige huurder die CV installatie zelf geplaatst / laten plaatsen, en zijn dus de verdere onderhoudsverplichtingen tenzijne last, en dus ook voor de overmemers.

Stel uw VERHUURDER aangetekend in gebreke met samenvatting van de reeds gevoerde correspondentie. Deel hem daarin mee dat u bij niet nakomen binnen een redelijke termijn de betaling van de huur PROPORTIONEEL opschort tot eraan voldaan is,met toepassing van de niet-uitvoeringsexceptie

‘De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt‘(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226)
‘Bij een wederkerig contract behoort de exceptio van niet uitvoering tot de natuur van het contract‘(Cass. 26 mei 1989,Bull.Cass. 1989,1020).
‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden OPSCHORTEN,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

Zie ook : http://www.elfri.be/exceptio-non-adimpleti-contractus" onclick="window.open(this.href);return false;.