JuridischForum.be

Beste,

we hebben volgend probleem met huurders: man, vrouw en dochter wonen bij mekaar in ons huis, en gaan uit elkaar - vader vertrekt zaterdag, dochter volgende week; moeder blijft achter en vertrekt eind februari. Dat hebben we vandaag te horen gekregen... Na anderhalf jaar consequent te laat huur betalen (elke maand is betaald, maar altijd enkele weken te laat), willen ze nu opzeggen en op 28 februari zouden ze weg zijn. De huur van deze en volgende maand willen (kunnen ?) ze niet betalen, en denken ze met de huurwaarborg te gaan dekken (waarmee ze net niet toekomen, wegens het ondertussen geindexeerde huurbedrag). Echter, we kunnen van buitenaf zien dat er een barst in een ruit is - god weet wat we binnen allemaal aan schade gaan aantreffen.
Toen we vroegen hoe ze die kapotte ruit dachten te vergoeden, zeiden ze laconiek dat ze geen geld hadden...

We weten - als nieuwbakken verhuurders - niet best wat onze rechten zijn en hoe die uit te oefenen, of hoe we dit best aanpakken... moeten we naar het vredegerecht ? hebben we daar een advocaat voor nodig ? Op welke manier komen we hier met zo weinig mogelijk verlies/schade en ruzie uit ? De huurders schamen zich duidelijk niet om rekenigen onbetaald te laten, te liegen enz... we verwachten ons ook aan een aantal gebreken die op het eerste zicht verborgen gaan blijven...
Waar moeten we verder op letten (electriciteits- en waterleveranciers ?) aub ?

alvast bedankt voor alle goede raad...

/Walter

Wat is type van contract: Korte duur of 3-6-9?
Wie heeft contract getekend man, vrouw, dochter of alle twee/drie?
Hoofdelijke aansprakelijkheid
Huur van een woning als hoofdverblijfplaats?
Ingaande plaatsbeschrijving opgesteld?
Contract geregistreerd?
Hoe opzeg gegeven en door wie?


lees deze brochure al eens
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;

Is er een huurwaarborg betaald.

Hallo Franciscus,

hierbij antwoorden op je vragen :

1) Wat is type van contract: Korte duur of 3-6-9?
contract is 3-6-9; ze wonen er sinds oktober 2011. Als ik me niet vergis, moeten ze 3 maand op voorhand opzeggen (wat ze dus niet doen), en huur blijven betalen tot er een nieuwe huurder is gevonden ?

2) Wie heeft contract getekend man, vrouw, dochter of alle twee/drie?
man & vrouw hebben getekend, de dochter niet (echter de nutsvoorzieningen staan op naam van de dochter hebben we gemerkt)

3) Hoofdelijke aansprakelijkheid
ik neem aan beide ouders ?

4) Huur van een woning als hoofdverblijfplaats?
ja

5) Ingaande plaatsbeschrijving opgesteld?
ja

6) Contract geregistreerd?
ja

7) Hoe opzeg gegeven en door wie?
op dit moment mondeling, maar moeder zou een aangetekende brief hebben klaarliggen om op te sturen dus die verwachten we nog


Wat ik me nog afvroeg: als ze besluiten om er stilletjes onderuit te muizen, wat doen we dan ? We hebben dan geen nieuw adres, of ander contactmogelijkheid ; mogen we dan wel de woning betreden om te kijken hoe de dingen erbij staan of liggen ?

alvast bedankt voor je hulp en advies !
/Walter

Hallo Sloeberken,

er is inderdaad 2 maanden huurwaarborg betaald - staat nog op de geblokkeerde rekening. Hoe gaan we daar best mee ? Dit zou inderdaad (bijna) deze en volgende maand's huur kunnen dekken, maar kan dat zo aangewend worden ? We verwachten ons ook aan schade (barst in ruit is wat we van buiten kunnen zien)...
Moeten we alvast die waarborg laten vrijgeven en op onze rekening laten overmaken ?

bedankt voor je advies
/Walter

contract is 3-6-9; ze wonen er sinds oktober 2011. Als ik me niet vergis, moeten ze 3 maand op voorhand opzeggen (wat ze dus niet doen), en huur blijven betalen tot er een nieuwe huurder is gevonden ?

Ze moeten 3 maanden opzeg geven, en DAARNAAST nog 2 maand huur als schadevergoeding, ongeacht of er nieuwe huurders zijn of niet.

Burgerlijk Wetboek - Huurwet - Art. 3
§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.

Huuropzeg door huurder : 3 maand , te beginnen de maand volgend op officiële opzegging .( hier dus te beginnen vanaf februari , indien opzeg in januari ) .
Eérste driejarige periode loopt nog tot oktober 2014 . Is 3 ( drie ) maand vergoeding . ( nieuwe huurders geen belang hier ) .
Maakt dat u nog 6 maand tegoed hebt .

Wat u dient te doen is dringend , huurders aangetekend in gebreke stellen voor het niet betalen van huishuur ( beide echtgenoten een aparte brief ) + per gewone post , en in beide brieven ( aangetekend en gewoon ) verwijzen naar mekaar . U verwacht van de achterstallige huur aangezuiverd te willen zien tegen datum x ( zo vlug mogelijk ) , zo niet zult u zich genoodzaakt zien dit langs gerechtelijke weg in te vorderen.
U kunt tevens vermelden dat de huurwetgeving voorziet dat een opzeg en vergoeding : zie boven ....( ook wettekst mag geciteerd worden ) .

Alleen op basis van vermoedens , en gesprekken met de huurders i.v.m. hun intenties kunt u niet naar de vrederechter .
U kunt regelmatig controleren bij dienst bevolking of er een aanvraag tot domicilieverandering ingediend is door de man . Op die manier kunt u een nieuw adres te weten komen .
Wanneer domicilieverandering aangevraagd kunt u een bewijs vragen , en samen met de bewijzen van huurachterstand ( en AS ) een procedure verzoening opstarten bij vrederechter .
Uiteraard kunt u dit ook , wanneer huurders een schriftelijke opzeg zouden geven . ( wat ze vermoedelijk NIET zullen doen ) .

Wanneer geen opzeg gegeven , en geen domicilie veranderingen zal het wel wat moeilijker worden .
Zolang de vrouw er woont , kunt u weinig doen ( uitgezonderd opnieuw een aangetekend schrijven voor ingebrekestelling huurgeld ) .
Zelfs al is iedereen vertrokken , dan nog BLIJFT het contract verderlopen .
U kunt wijkagent vaststellingen laten doen dat huurders daar effectief niet meer wonen .
Indien daar een bewijs van : procedure vrederechter om huurcontract te laten ontbinden , achterstallige huurgelden en vergoeding opeisen + eventueel schadevergoeding voor schade interieur .
Wat u zeker NIET mag doen : het pand zelf betreden ( wordt aanzien als inbraak ) , tot na een beslissing vrederechter .
Vrederechter zal een deskundige aanstellen om plaatsbeschrijving te doen .
Zonder handtekening van huurder kunt u de waarborg niet vrij krijgen ( en mag u dit ook niet doen ) . Kan alleen door beslissing vrederechter .

Huuropzeg door huurder : 3 maand , te beginnen de maand volgend op officiële opzegging .( hier dus te beginnen vanaf februari , indien opzeg in januari ) .
Eérste driejarige periode loopt nog tot oktober 2014 . Is 3 ( drie ) maand vergoeding . ( nieuwe huurders geen belang hier ) .
Maakt dat u nog 6 maand tegoed hebt .

1e jaar 1e driejarige periode: 1/10/11 tot 31/9/12
2e jaar 1e driejarige periode: 1/10/12 tot 31/9/13

Huurder bevindt zich in 2e jaar, bijgevolg (uit het door u gequote artikel van de huurwet) 2 maanden wederverhuringsvergoeding schuldig. Huurder dient februari, maart en april nog gewoon huur te betalen en daarna een boete te betalen gelijk aan 2 maand huur (hiervoor kan de huurder de waarborg gebruiken nadat deze is vrijgegeven).

Totaal bedrag verschuldigd is dus 5 maand huur na betaling huur januari.

Excuseer : Xastheron heeft gelijk .

Zolang zij huren mag u daar NIET binnen.
Als u dat zou doen vb om te zorgen dat er geen extra schade wordt aangericht... verwarming wordt afgezet vb.
Dan nog zou ik dat doen via vrederechter .
Tenzij overmacht maar dan zou ik een deurwaarder meenemen.

Bedankt samen voor het advies !

Niet gehinderd door enige ervaring in deze materie, nog een paar vraagjes als ik mag :

- de huurders zeggen simpelweg: gebruik de huurwaarborg om de huur van de komende 2 maande te dekken (ze willen daar dan waarschijnlijk wel tekenen denk ik); als we hen erop wijzen dat dit niet zal volstaan, antwoorden ze : 'we hebben verder geen geld'...
Ook als we via vrederechter een uitspraak afdwingen, dan hebben die mensen nog steeds geen geld: hoe gaan we dit ooit recupereren ?

- indien schade - al dan niet verborgen: volstaat het dan om foto's te nemen of moet dit op een of andere manier officieel laten vaststellen ? Dat gaat pas kunnen na het beeindigen van het huurcontract - wanneer ze al weg zijn dus - als ik het goed begrijp ?

- een procedure bij het vredegerecht, hoe gaat dat in zijn werk ? Heb je daar een advocaat voor nodig ?
We hebben eerder een keer gebeld naar het vredegerecht om uitleg te vragen, en daar waren ze allesbehalve toeschietelijk toen - om niet te zeggen verschrikkelijk on beleefd en onbehulpzaam. Is er ergens een site of een document dat aangeeft wat de regels ter zake zijn, wat de kosten zijn, waar je op moet letten, etc... in dit soort procedure ?

alweer bedankt !
/Walter

Daarom bestaan er advocaten...

Normaal heeft de griffie wel een soort formulier inzake huur waarop kan aangekruist worden wat achterstal en problemen zijn.

Onder de rubriek vastgoed recht ....deze waar uw vraag staat

eens
http://www.juridischforum.be/forum/viewforum.php?f=87" onclick="window.open(this.href);return false;

opzoeken ..... daar staan al een aantal elementen duidelijk uitgelegd.

http://www.juridischforum.be/forum/view ... 87&t=32554" onclick="window.open(this.href);return false;

Wat de plichten van huurders en verhuurders betreft , is hier het voornaamste wel gezegd denk ik .
Hoe ga je daar praktisch mee om ?
* Een huurwaarborg is in principe bedoeld om huurschade te dekken . In praktijk natuurlijk ook om achterstallige huren aan te zuiveren .
* Als huurders zeggen geen geld te hebben , dan is het best mogelijk dat ze niet liegen . Komt tegenwoordig veel voor . Jobverlies , andere malheuren .....
*Als ze echt geen geld hebben , dan recupereert u inderdaad niets , en zal het u nog geld kosten bovenop .
*Schade vaststellen kan op volgende manieren :
a/ plaatsbeschrijving samen met huurder ( indien schade , huurder tekent af voor schade en gaat akkoord dat dit afgetrokken wordt van de huurwaarborg .
b/ Aanstelling deskundige door de rechtbank ( kosten in principe voor huurder , maar in praktijk kunt u er voor opdraaien , kost vlug een paar 100 € ) .
c/ vaststellingen door een gerechtsdeurwaarder , en op uw kosten .
* foto's kunnen een begin van bewijs zijn , maar kunnen ook betwist worden .

* Procedure vredegerecht middels een verzoekschrift Art. 1344 bis genaamd ( terug te vinden in de link bovenaan ) .
U vraagt dit verzoekschrift op de griffie , en men zal u dit geven . Daarna vult u dit in en geeft het af.
Griffie is niet altijd geneigd veel uitleg te geven telefonisch ( is tenslotte geen telefonische ombudsdienst ) . Men moet ter plaatse gaan .( en huurcontract meenemen ) .
De procedure is zo goed als kosteloos ( hooguit 40 € ) . Een advocaat hebt u in eerste instantie niet nodig .
Wanneer de zaken overduidelijk zijn ( met voldoende bewijzen ) wordt de huurder onmiddelijk in het ongelijk gesteld , en hebt u verder geen advocaat meer nodig .
* Als u denkt dat er iets te recupereren valt , moet u zelf het vonnis "betekenen " aan de huurder . Dit gebeurt door een gerechtsdeurwaarder , die verder alle mogelijke middelen kan gebruiken om het vonnis te laten uitvoeren . Kosten zijn voor de huurder . Maar u dient alles wel voor te schieten . Zonder betalen doet de deurwaarder niets.
* De rechter geeft een bevel voor het vrijmaken van de waarborg ten uwe gunste .

Conclusie :
* Ofwel geeft de huurder een officiële opzeg , en aanvaardt u de sleutels .
Op dit moment ( en met die opzeg in de hand ) bent u gerechtigd het pand binnen te gaan .
Maar daardoor geeft u al uw verweermiddelen uit de hand , en kunt u nauwelijks nog procederen .
Het voordeel is dat u onmiddelijk over het pand beschikt , en terug kunt verhuren .
Het nadeel is dat u ook niet aan de huurwaarborg kunt ( zonder handtekening huurder of vonnis rechtbank ) .
U kunt ook nog weigeren de sleutels in ontvangst te nemen ( zelfs indien ze per aangetekende brief zouden verstuurd worden ) .
In dit geval schakelt u een gerechtsdeurwaarder en slotenmaker in , om binnen te komen en plaatsbeschrijving te laten opmaken door deurwaarder. ( zeker niet met eigen sleutel ) .

* Ofwel volgt u de gerechtelijke procedure .

Bedankt samen !

ondertussen hebben de huurders een aangetekende brief gestuurd (ontvangen op 28 januari) waarin ze aangeven op 1 maart het huis te verlaten, en dat we de huurwaarborg moeten gebruiken om de huur van januari en februari te betalen... Ze hebben op de bank ondertussen ook de huurwaarborg vrijgegeven en laten storten op onze rekening.
We gaan aangetekend antwoorden - naar beide huurders afzonderlijk, daar er 1 al het huis heeft verlaten - en aangeven wat de wettelijke bepalingen zijn, alsmede dat we het huis terug wensen te vinden in de staat waarin zij het betrokken hebben.

Echter, als ik freelance' conclusie lees: zodra ze ons op 1 maart de sleutels zouden komen in de brievenbus steken (of persoonlijk overhandigen), zijn we wettelijk machteloos ? Betekent de sleutels aanvaarden - ook al zou dat op de normale einddatum van de verhuring (eind april) zijn - dat we de schadevergoeding niet meer kunnen opeisen ?

Als ze zouden toestemmen om samen het huis te doorlopen op zoek naar eventuele schade, moeten we dan daar mee wachten tot ze het pand verlaten hebben of mag dat al eerder (met het risico dat ze daarna nog schade toebrengen) ?

Een van de huurders is ook vertrokken ondertussen, maar ik ben redelijk zeker dat zijn officieel adres niet veranderd is (het heeft bijna een jaar geduurd voor ze hun adres verplaatst hebben naar het huis dat ze nu van ons huren): een aangetekende brief zal dan ook niet opgehaald worden op de post. Hoe lossen we dat op ?

nogmaals bedankt voor jullie advies !
/Walter