problemen met verhuurder

[chelly]

mijn zus huurde een huis enkele jaren,zij heeft een huis gekocht en is dus verhuisd,ik ben hier blijven wonen(ik ston toen ook ingeschreven op dat adres en op het contract)sinds 11/2010.er is ook geen nieuw contract opgesteld met gevolge dat mijn zus hier ook nog opstaat.

wij betalen elke maand rond de 7de onze huur(mijn loon wordt dan gestort).in het contract staat wel degelijk dat 4dagen voor het einde van de maand,de volgende maand moet betaald worden,maar dit is voor mij onmogelijk.door een financiele tegenslag heb ik in september een maand niet kunnen betalen,maar ik betaal elke maand 150€ meer voor de achterstal.
nu krijg ik vandaag een brief van het vredegerecht dat ik moet voorkomen.zijn eisen zijn: elke maand dat het niet voor het begin van volgende maand op zijn rekening staat eist hij 50€schadevergoeding.

onmiddellijke stopzetting van het contract,en na het vonnis binnen de 48u het pand te verlaten.

de volledige waarborg iets meer dan2800€ door schade van een hond.

2 maanden wederverhuringsvergoeding.

nu zit het dus zo de schade van de hond,is gedaan door de hond van mijn zus.zij is hier uitgegaan en wou niet dat ik met die kosten van herstellingen zit aangezien het haar hond was.zij heeft een 3tal maand geleden een 1700 schade betaald aan de huisbaas(zijn bewijzen van ook van de geleden schade)
maar nu eist hij ook diezelfde schade op ons te verhalen ,dus 2 maal probeert hij de borg op te strijken voor dezelfde schade.
wat kan hij doen,en wat moet ik doen?
ik ben op van de zenuwen voor het gerecht,ik heb een vriendin,en 2 kleine kindjes.ik snap hem niet goed,elke maand betalen wij onze huur,nog nooit achter gestaan enkel die 1ne maand(waar ik mij echt voor schaam),maar ik betaal elke maand een bedrag extra voor de achterstal.meer afbetalen gaat niet omdat dit trouwens een huurbedrag van meer dan 1000€ per maand.
dank bij voorbaat.

[Vandebos]

De verhuurder heeft een kapitale fout gemaakt, door u voor het vredegerecht te dagen als huurder erkent hij dat u het contract heeft overgenomen. Dat is al zeer positief.

Vrederechter de finaciele situatie uitleggen, aangezien u blijft betalen en de achtertal uit eigen beweging inlooptnmag dit geen probleem geven.
Vrederechter verzoeken de contractueel vastgelegde betaaldatum te wijzigen naar de tiende werkdag van de maand aangezien uw loon op de 7de wordt gestort. Wordt normaliter toegekend omdat iederen het gemak van betaling na loon erkent.
Neem contact op met uw zus en vraag de bewijzen van haar betaling van de schade die hij nu nogmaals op u probeert te verhalen. Altijd positief als je de dager in het geding en zijn eisen kan betrappen op een pertinente leugen.

Indien u de huur blijft betalen,bde achterstal contientieus wegwerkt en het pand niet voor eenderde door de blaffer gesloopt werd is de kans dat het huurcontract wordt ontbonden miniem.
Neem bewijzen mee van u betalingen, de storting van uw loon en de betalingen die uw zus verrichte ter reparatie toen zij vertrok uit het pand.

[chelly]

maar kan hij die 50€ per maand interest eisen? en zomaar het contract opzeggen en ons 48u de tijd geven?
vorige maand had hij ook een brief door zijn advocaat laten sturen,met de melding dat hij het zat is dat het niet rond de 26ste op zijn rekening staat,en dat hij het huis gaat verkopen,en dat we elke week vrijdag thuis moeten zijn om de woning te laten bezichtigen,...
het is echt een moeilijke verhuurder hoor,op al die jaren tijd(mijn zus inbegrepen toch al meer dan 5jaar) 1maand achterstal,dat ik nog afbetaal.die dubbele borg betalen,...
er waren gebarsten tegels hier(tegels verkeerd gelegd,heeft dat al 3keer komen repareren door slechte ondergrond),zijn vader was hier om eens te komen kijken hij zei gewoon tegen mij "wat moet ik nu komen zien van hem?hij is toch gewoon te gierig om dat deftig te laten doen,en tis lelijk dat ik het zeg over mijn eigen zoon,maar hou u maar vast want het is echt een geldwolf,en zal het jullie zeker nog moeilijk maken".
en ook eist hij een deskundige ter plaatse te laten komen voor de schade te laten opnemen,het is dus wel zo ik heb eigenlijk het contract van men zus overgenomen,maar er is geen nieuwe plaatsbeschrijving gedaan.dus hoe zit het nu met dat?

[Turaki]

Neen, hij kan niet zomaar 50€ eisen omdat u te laat betaald. Alleen als dit in het contract voorzien is (en dan vermoed ik nog dat een vrederechter hier brandhout van maakt, wegens te veel).

Neen, hij kan niet zomaar het contract opzeggen. Alleen vrederechter kan het contract verbreken (en zal dat waarschijnlijk niet doen, als u Vandebos zijn advies volgt).

Bij verkoop van het huis kan hij eisen dat u aanwezig bent om het huis te bezichtigen, maar wanneer moet in onderling overleg worden bepaalt. Lukt dit niet, is de vrederechter bevoegd om die momenten te bepalen. Hij kan die momenten dus niet opleggen. Als u zelf 2 momenten voorstelt (1 avond in de week, en zaterdagvoor- of namiddag), zal de vrederechter u daar wel in volgen, mocht hij hiervoor een rechtszaak starten. En binnenkomen als u er niet bent mag niet, daartegen kan u klacht neerleggen wegens huisvredebreuk.

Waarom komt hij de schade opnemen? Als dit is voor de uitgaande PB, zal hij moeten wachten tot de rechter het contract verbroken heeft, en dan pas op het einde van de opzegtermijn. Wil hij hiervoor een expert inschakelen, dan moet u deze alleen meebetalen indien opgenomen in het cotnract.
Komt hij de schade vaststellen in het kader van zijn jaarlijks bezoek, of ter voorbereiding van de verkoop? Expert is dan volledig voor hem.

In uw vorige post had hij het over een wederverhuringsvergoeding, maar deze is alleen van toepassing bij opzeg door de huurder.

En ter info: verkoop betekent niet het einde van een huurcontract, koper neemt dit dan over als verhuurder.

[bosprocureur]

..............

In uw vorige post had hij het over een wederverhuringsvergoeding, maar deze is alleen van toepassing bij opzeg door de huurder.

....................

Of bij verbreking door de vrederechter, ten nadele van de huurder. Staat dan wel in het vonnis, daarom allicht dat de verhuurder dit vraagt.

[Kingfisher]

1. Verheug u op het feit dat hij hiervoor een advokaat heeft ingeschakeld, dit grapje gaat hem ongeveer 1.500€ kosten. U kan die rekening laten oplopen door bv een uitstel te vragen, indien op de dag van de zitting de eigenaar met nieuwe argumenten aankomt (alles wat afwijkt van de eerste eisen).

2. Wanneer je naar de zitting gaat, bereid je voor op de zaak enkele dagen ervoor:
- maak een tijdslijn op: op die dag begon de huur, op die datum die brief. Maak een overzichtelijk lijstje
- bekijk elke eis van de eigenaar. Probeer daar een antwoord/oplossing op te geven, uiteraard mits bewijsstukken: verklaring zus, betalingsbewijzen van de achterstallige huur; hoe meer papier, hoe beter. Zorg dat ze in een mapje zitten, geef een nummer aan elk document, maak een lijst met de verklaring van die nummers.
- heb jij eisen?
- Steek alles in een bundel, eerste bladje is een blad met daarop 'conclusies' , jouw naam, adres, datum en handtekening. Dit zal je achterlaten bij de rechter, je krijgt het terug met kopij van het vonnis (schrijf ook op het voorblad waar je graag hebt dat ze het vonnis sturen, het correspondentie-adres)

Voor een rechter verschijnen is inderdaad nogal zenuwslopend, maar een goede voorzitter zal zijn best doen om u aan te horen. Hou er wel rekening mee dat hij/zij tientallen zaken op een voormiddag moet behandelen, dus het moet en zal vooruit gaan.

[chelly]

in de brief staat:de heer... te veroordelen tot het betalen aan verzoeker van 1€ provisioneel ten titel van mogelijke huurschade en tevens een gerechtsdeskundige aan te stellen met de gebruikelijke opdracht om ter plaatse te gaan,de eventuele huurschade vast te stellen,te beschrijven en te ramen en de herstellingskosten te beschrijven en te ramen.

de vrijgave te bevelen ten gunste van verzoeker van de huurwaarborg.

de heer... te veroordeling tot betaling aan verzoeker van een wederverhuringsvergoeding van maand huur.

te zeggen voor recht dat de heer... het gehuurde pand dient te hebben verlaten en ter vrije beschikking te hebben gesteld aan verzoeker,met voorafgaandelijke afgifte van de sleutels,uiterlijk binnen de 48uur na betekening van het tussen te komen vonnis.

te zeggen voor recht dat indien d heer... het gehuurde pand niet ter vrije beschikking zou hebben gesteld aan verzoeker uiterlijk binnen de 48uur na betekening van het tussen te komen vonnis,verzoeker te machtigen de heer... te doen uitdrijven,met hulp van de gewapende arm en de sleutelmaker indien nodig.

de heer... te veroordelen tot het betalen van de kosten,aan de zijde vanverzoeker begroot op het rolrecht t.b.v 40€,het basisbedrag van de rechtsplegingvergoeding ad.1320 en de kosten van het attest van woonst ad 3.75€

het vonnis uitvoerbaar te verklaren bij voorraad,zonder borgstelling,noch kantonnement.

voor mij is dit allemaal chinees,maar dit lijkt me wel allemaal een beetje overdreven.
heeft hij recht op alles wat hij eist?

[Turaki]

Veel van wat hij eist hangt samen met de verbreking door de vrederechter, en ik denk niet dat dit zal gebeuren. En daarnaast zijn zijn eisen overdreven (vertrek binnen de 48 uur), nog niet aan de orde (aanstelling van deskundige terwijl u nog niet moeilijk heeft gedaan over de schade), of niet noodzakelijk (kosten attest van woonst als hij u weet wonen).

Volgens mij, als u tenminste uw huiswerk doet, zoals hierboven door zowel Vandebos als Kingfisher aangeraden, zal hij van een kale reis terugkomen.

[chelly]

de heer... te veroordelen tot het betalen van de kosten,aan de zijde vanverzoeker begroot op het rolrecht t.b.v 40€,het basisbedrag van de rechtsplegingvergoeding ad.1320 en de kosten van het attest van woonst ad 3.75€

maar wat bedoeld hij hiermee? sorry ik ben echt een leek op juridisch vlak.

[Turaki]

Als u de zaak verliest, zijn de kosten van de rechtszaak voor u, plus (een deel van) de kosten van de advocaat van de tegenpartij.

[sloeberken]

Dat zijn de conclusies die de verhuurder aan de rechter voorlegt en dan nog tamelijk slecht geformuleerd, is de vrederechter die beslist wat hij weerhoud maar voor zulke zaken een huurcontract verbreken dat zo zeer uitzonderlijk zijn, Volg de raad van Vandenbos en andere hier.

[freelance]

De verhuurder heeft een kapitale fout gemaakt, door u voor het vredegerecht te dagen als huurder erkent hij dat u het contract heeft overgenomen. Dat is al zeer positief.

ik ston toen ook ingeschreven op dat adres en op het contract)sinds 11/2010.er is ook geen nieuw contract opgesteld met gevolge dat mijn zus hier ook nog opstaat.

Contract is niet overgenomen , loopt gewoon door .TS staat vermeld op het contract .

@ chelly :
Ik vermoed dat u een 3-6-9 contract hebt ?
Het is niet omdat u een brief van het vredegerecht krijgt , dat u zal beschuldigd en veroordeeld worden voor alles wat daar in staat .
Wat er in de brief staat is de versie van de verhuurder , en dat zal BEHANDELD worden op de rechtbank.
Uiteraard kunt u uw eigen versie naar voor brengen , en ook daar houdt de vrederechter wel degelijk rekening mee.

Om uw eigen versie te verdedigen , werden hier reeds verschillende antwoorden gegeven .
U moet voorlopig die brief van het vredegerecht uit uw hoofd zetten , en u toespitsen op wat hier verteld wordt .
Best mogelijk dat u heel wat zaken voorlopig niet snapt , maar daar zal wel verandering in komen na een tijdje .
Als u denkt , het niet aan te kunnen op de rechtbank , kunt u een advocaat aanstellen .

[Franciscus]

Idd wanneer is het contract van uw zus begonnen?
Is het toen geregistreerd ?
Is er toen een plaatsbeschrijving opgesteld waarbij uw zus huurder en verhuurder aanwezig waren al of niet samen met een deskundige?
(kosten plaatsbeschrijving zijn te verdelen tussen huurder en verhuurder)
Waarborg...u spreekt over dubbele waarborg? Heeft zowel u als uw zus betaald? en hoeveel maand en werd deze waarborg op een geblokkeerde rekeing gestort?
Als uw zus betaald heeft voor de schade..... hoe betaald en is er een ontvangstbewijs met beschreven schade voor hond?
Hoe kan schade vastgesteld zijn gezien u er nog altijd woont?
Hoe is de elektrische installatie in het huis enz enz....




Wat de schade betreft jaren geleden in de familie ook zo'n verhuurder gehad.
Duizenden € schade ...vervangen van deuren, vloeren enz enz ) deskundige aangesteld door vrederechter. Resultaat schade aan één deur begroot op €0,5. De gaatjes in de muur opvullen en plafond van de badkamer schilderen..
Verder werd de verhuurder nog een kleedje gepast door de vrederechter. Hij vond dat de vrederechter bevooroordeeld was. Kon als accountant ( dat zij hij toch) de indexaanpassingen nog niet eens correct berekenen.

geef hier ook al de link aan voor de huurwet
U kan lid worden van een huurdersvereniging die kunnen u ook bijstaan.
Ook kan u gebruik maken van een gratis consult via een juridisch infopunt
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;
http://balieantwerpen.be/?action=onderd ... s+bijstand" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.belgium.be/nl/justitie/Organ ... tiehuizen/" onclick="window.open(this.href);return false;