JuridischForum.be

Ik ben huurder van een appartement met een geregistreerd contract 3-6-9


En week of zo geleden kreeg ik van de huisbaas een aangetekende zending met als mededeling dat ze het huurcontract beëindig met als reden dat haar neef erin komt, nu daar geen probleem in kan gebeuren.
Ik heb verwarmingsproblemen en de laatste dagen heb ik vastgesteld dat er waterinsijpeling is aan een muur (laaste dagen veel stromweer gehad), toen ik de huisbazin opbelde om haar die problemen te melden, kreeg ik als nieuws dat zij geen eigenaar niet meer is maar een Bvba met aan het hoofd een andere neef. Met die andere neef (die eigenaar is van het gelijksvloer heb ik al in het verleden al woorden gehad ; gebruik oprit) moet ik nu contacteren om nieuwe verwarming te hebben. Ik heb NOOIT een aangetekende zending gehad over het wisselen van eigenaar, zij krijg nog de huur gestort maar voor alle andere problemen moet ik mij wenden tot de nieuwe eigenaar.

Mijn vraag is ; Moet ik niet als huurder de kans hebben om een eerste kans te hebben om het appartement te kopen ??? Kan zij mij een aangetekende zending sturen als zij de eigenaar niet meer is ??? Toen ik het appartement introk heb ik NOOIT een plaatsbeschrijving gedaan en NOOIT huurwaarborg moeten betalen, wat kan er gebeuren ?? Graag had ik ook geweten wat ik kan doen ???

Dank u voor uw hulp

Ik was vergeten erbij te melden dat ik een kleine maand geleden een nieuwe huurcontract kreeg toegezonden door een zeker MATEF BVBA. Ik heb dit nieuw contract nooit ondertekend omdat ik al een contract had bij mijn huisbaas en niet wist dat zij de nieuwe eigenaars waren, ik heb geen aangetekende zending gehad die mij erover inlichte

Niets ondertekenen. De bestaande huurovereenkomst blijft behouden en blijft doorlopen, ook met een nieuwe eigenaar.
Indien nieuwe eignaar yuw wil opzeggen voor eigen gebruik of om zijn neef te laten wonen, mùoet hij een opzeg van 6 maanden geven, en is zijn opzeg duidelijk vbermelde wie er koimt inwonen na de opzeg.
Als huurder heb jij geen voorkooprecht voor de aankoop.
Oude eigenaar kan u aangetekend op de hoogte brengen dat er een nieuwe eigenaar is en zijn gegevens doorgeven.
Indien geen PB noch HWB, kan dit enkel maar in uw voordeel zijn. Men kan u nooit huurschade aanrekenen en later ook geen eindeloze discutie over de teruggave van de HWB

't is maar een vraagje : BVBA xyz is de eigenaar; hoe zit dat met de verwantschap van die bvba met de neef... neef van wie ?

Als ik het goed voorheb, zou u best verhuizen of zelfs zelf uw opzeg geven, en na gepaste tijd controleren of de nieuwe bewoner inderdaad de in de aangetekende bedoelde persoon is, en dan eens de verwantschap nagaan.

Best mogelijk dat het voor u kassa kassa is, de specialisten zullen u wel verder informeren denk ik.

Aan het hoofd van die BVBA heb je twee broers, de ene broer is eigenaar van het gelijksvloer en die andere zou in mijn plaats komen; beide zijn natuurlijk neven van de oude huisbaas, zij heeft mij noot een aangetekend verzonden met de gegevens van de nieuwe eigenaar. Ik heb mij eens geinformeerd (voor zover ik kon) over die BVBA en er schijnt dat het een schaduw firma te zijn maar ik heb geen enkele officiele info erover

Aan het hoofd van die BVBA heb je twee broers, de ene broer is eigenaar van het gelijksvloer en die andere zou in mijn plaats komen; beide zijn natuurlijk neven van de oude huisbaas, zij heeft mij noot een aangetekend verzonden met de gegevens van de nieuwe eigenaar. Ik heb mij eens geinformeerd (voor zover ik kon) over die BVBA en er schijnt dat het een schaduw firma te zijn maar ik heb geen enkele officiele info erover

Die BVBA is een rechtspersoon. De broers in kwestie treden op voor de vennootschap, maar zijzelf zijn geen eigenaar, zelfs geen familie van de eigenaar....

Als de eigenaar de bvba is, is dat een eigenaar zonder familie en kunnen ze geen opzeg geven voor eigen bewoning. wanneeer is u geregistreed huurcontract aangevangen (datum)

Ik heb tot op vandaag geen enkele bevestiging gekregen van mijn oude huurbaas dat de bvba de eigenaar is, de datum op het huurcontract is al een 3 a 4 jaren oud

ik ben een leek en graag had ik geweten wat de procedure is om mijn rechten te halen bij een vrederechter

Als er gebreken zijn aan de woning onmiddelijk de verhuurder dit melden met AS of mail zodat je een bewijs hebt, doe je dit niet dan kan later de ontstane schade op u verhaald worden.
De verhuurder kan steeds opzeggen na verstrijken van elke driejarige periode zonder enige schadevergoeding

http://www.belgium.be/nl/publicaties/pu ... uurwet.jsp" onclick="window.open(this.href);return false;

Even de zaken op een rijtje zetten vooraleer de discussie hier verzandt in een kluwen .
1/ oorspronkelijke eigenaar doet een opzeg met reden van eigen bewoning ( neef)
---Deze opzeg is geldig INDIEN
a/ opzegperiode 6 maand
b/ de persoon die er komt in wonen moet met naam en toenaam vermeld worden in de opzeg , en de familieverwantschap moet duidelijk zijn .( bewijs te leveren door verhuurder ) .

2/ Aangezien huurovereenkomst opgezegd is ( zie voorwaarden onder 1/ ) wordt er een nieuwe overeenkomst opgemaakt , door de nieuwe eigenaar .
--- hierbij weze opgemerkt dat het niet voorzien is in de huurwet , dat verhuurder/koper dit ook bewijst .
--- het lijkt mij de logica zelve dat de nieuwe koper dit dient te bewijzen , maar ik sluit andere meningen niet uit .

Ik denk dat het verkeerd is om het nieuwe huurcontract NIET te tekenen . Aangezien oude huurcontract opgezegd , hebt u momenteel GEEN huurcontract meer ( met dien verstande dat u nog 6 maand kan blijven wonen )
De rode tekst van Mava105 vindt ik dan ook zeer gewaagd .Het is WEL waar dat een nieuwe huurovereenkomst de bestaande voorwaarden van het oude contract moet respecteren .
De bestaande huurovereenkomst blijft NIET behouden , aangezien deze is opgezegd .
Indien u de nieuwe overeenkomst niet tekent , kan de nieuwe verhuurder u daartoe dwingen .
Art. 1 bis
"De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter postaangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst."

Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte).


Het feit dat de nieuwe verhuurder een BVBA is , doet niets af aan haar rechten als verhuurder om een huurovereenkomst te sluiten .Volgens Art. 9 kan de nieuwe verhuurder ( verkrijger ) rechten laten gelden vanaf de datum van verlijden akte .
* Of de BVBA een opzegging kan geven voor "eigen bewoning " is weer een andere zaak . Als rechtspersoon kan ze dit niet ( aangezien BVBA geen familie is , maar een rechts orgaan ).

Nog enkele antwoorden op uw concrete vragen :
1/ voorkooprecht hebt u niet
2/De oorspronkelijke verhuurder kan u een AS sturen ten allen tijde , doch door de huuropzeg zijn haar rechten wel beperkt . ( ook de verantwoordelijkheden m.b.t. herstel verwarming ) .
3/ PB en HWB (ontbreken ) zijn in uw voordeel zoals mava105 zegt .
4/ u hebt nog geen contract met de nieuwe eigenaar , u hebt dus ook nog geen opzeg gekregen van nieuwe eigenaar , noch enig ander schrijven .
Welke concrete rechten zou u willen uitoefenen t.o.v. vrederechter ?
Momenteel zijn er nog weinig of geen redenen om een procedure te rechtvaardigen .

Zoals sloeberken stelt : het zou best zijn indien u de schade ( verwarming , vocht of waterproblemen ) per aangetekend laat weten aan de oorspronkelijke verhuurder . Dit zijn namelijk de plichten van "een goed huisvader " . Meldt gewoon de schade om uzelf in te dekken .
Verhuurder zal hierin geen verantwoordelijkheid meer hebben , maar is best wel op de hoogte .
Huurder zal hierin verder ook niet veel problemen ondervinden , aangezien geen plaatsbeschrijving .

Bron Portaal.be

Geen vaste datum vóór de verkoop of schenking (niet geregistreerd)
Heeft de huurovereenkomst geen vaste datum vóór de verkoop of schenking, dan gelden de volgende regels:

•De huurder is niet beschermd als hij de woning minder dan zes maanden bewoont. De koper kan de huurovereenkomst zonder motief of vergoeding beëindigen.
•Als de huurder de woning minstens zes maanden bewoont, treedt de koper in de rechten van de hoofdverhuurder.
Er geldt wel een zeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomst namelijk beëindigen als hij een opzegging van drie maanden geeft, in plaats van de gebruikelijke zes maanden. De afwijking geldt in de volgende situaties:
De koper wil het goed persoonlijk betrekken
De koper wil belangrijke werken uitvoeren
De koper heeft geen motief, maar betaalt een vergoeding

De koper hoeft het einde van de driejarige periode niet af te wachten om de huur op te zeggen.
De koper moet de opzegging binnen de drie maanden na het verlijden van de akte aan de huurder bekendmaken. Na deze termijn verliest de koper dit voordeel en dient hij het contract zoals de oorspronkelijke verhuurder na te leven.

Wanneer de eigenaar van het gehuurde goed zijn woning wil verkopen of schenken, is de bescherming van de huurder niet altijd gelijk. Bepalend is of het contract vóór de verkoop of schenking een vaste datum had.
.Wat is een vaste datum?
Een authentieke huurovereenkomst – dat wil zeggen: een huurovereenkomst opgesteld door een notaris – heeft altijd een vaste datum. Een gewone geschreven huurovereenkomst, die tot stand is gekomen zonder bemiddeling van een notaris, heeft een vaste datum vanaf:

•de dag van de registratie
•de dag van het overlijden van een van de partijen die het contract ondertekend heeft
•de dag waarop het bestaan van het contract werd vastgelegd bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar (zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder)
Geregistreerde huurcontracten hebben dus altijd een vaste datum en bieden dan ook een betere bescherming. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum.
.Een vaste datum vóór de verkoop of schenking
De nieuwe eigenaar krijgt bij het verlijden van de akte dezelfde rechten en verplichtingen als de vorige verhuurder. Dat betekent dat hij het contract op exact dezelfde wijze zal moeten naleven en dat de huurder geen nadeel zal ondervinden.
.Voorbeeld
Een geregistreerde huurovereenkomst van negen jaar loopt van 1 april 2007 tot 31 maart 2016. In juni 2008 wordt de woning verkocht. De koper neemt dus de plaats in van de verhuurder. Na het verlijden van de akte kan de verhuurder op elk moment de huurovereenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken. Hij moet dan wel een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren. Als hij werken wil uitvoeren of de overeenkomst wil beëindigen door een vergoeding te betalen, moet hij wachten tot 31 maart 2010 het einde van de eerste driejarige periode. Als de opzegging niet gemotiveerd is, zal hij een vergoeding van negen maanden huur moeten betalen.
.

@ sloeberken : een overdosis aan informatie riskeert het tegenovergestelde effect te bereiken .
Lees de allereerste zin in de topic :

"Ik ben huurder van een appartement met een geregistreerd contract 3-6-9 " Er IS dus een vaste datum , want geregistreerd .
Hoeveel maanden heeft koper dan de tijd om een opzeg te doen ?

Extra noodzakelijke info: wanneer is de opzeg gegeven en wanneer is het pand "verkocht"? Want als de vorige verhuurder de opzeg verzendt nadat het pand verkocht is, dan is deze opzeg nietig.