Einde huurcontract wegens eigen bewoning van de verhuurder

[Tope]

Situatie:
De verhuurder geeft zijn huurder een opzeg van 6 maanden voor eigen bewoning.
Wil hij geen schadevergoeding aan de huurder betalen, dan moet hij zich gedurende 2 jaar in het pand domiciliëren.
Vervalt deze domiciliëringsverplichting als de huurder een tegenopzeg geeft?

[scorpioen]

Cassatie vond van wel.

Maar het Grondwettelijk Hof oordeelde, Arrest nr. 189/2009 van 26 november 2009
- In die zin geïnterpreteerd dat, wanneer de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging bepaald in artikel 3, § 5, derde lid, de verhuurder wordt vrijgesteld van zijn verplichting om het motief van de opzegging te realiseren onder de voorwaarden bepaald in paragraaf 2, schendt artikel 3, § 2, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, vóór de wijziging ervan bij de wet van 27 december 2006, de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet.

Dus neen.

[Tope]

Er is dus geen enkele manier om aan die domiciliëringsverplichting te ontsnappen?

[Vandebos]

Nope. De verhuurder kan proberen overmacht aan te halen maar dan zal hij/zij een verdomd goede reden moeten hebben.

[Tope]

Een huurcontract kan wel onmiddellijk beëindigd worden door middel van een schriftelijke overkomst tussen huurder en verhuurder, niet?

[Vandebos]

Dat kan altijd in onderlinge overeenstemming. Dergelijke overeenkomst zetten beide partijen echter best in ieder hun belang uitgebreid op papier... Bij betwisting kan de vrederechter immers bijzonder venijnig uit de hoek komen mocht hij de ene of andere persoon van opzettelijk ontwijken van de woninghuurwet verdenken.

[Tope]

Is de verhuurder bij woninghuur vergoeding verschuldigd wegens niet-uitvoering van het motief op grond waarvan hij heeft opgezegd, als de huurder zelf de overeenkomst tegen een vroeger tijdstip heeft opgezegd?

Art. 3, § 2, vierde lid, van de Woninghuurwet bepaalt dat, indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de termijn en de voorwaarden bepaald in het voorgaande lid, het verhuurde goed niet persoonlijk en werkelijk betrekt noch op dezelfde wijze laat betrekken door zijn in deze wet vermelde naaste familieleden, de huurder recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huurprijs. De huurder heeft enkel recht op deze schadevergoeding indien ook voldaan is aan het vereiste dat de huurovereenkomst is beëindigd door opzegging ervan door de verhuurder. Wanneer de huurder zelf de huurovereenkomst beëindigt vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn gegeven door de verhuurder, eindigt de huurovereenkomst door de opzegging gegeven door de huurder en niet door een verkorting van de termijn van opzegging gegeven door de verhuurder. Door de door hem zelf gegeven opzegging voldoet de huurder niet meer aan de toepassingsvoorwaarden van art. 3, § 2, vierde lid, van de Woninghuurwet om schadevergoeding te verkrijgen.

Uit: http://www.elfri.be/opzegging-van-het-h ... jk-gebruik" onclick="window.open(this.href);return false;

Klopt het dan niet wat hierboven staat? Graag jullie commentaar.

[Vandebos]

Indien de verhuurder opzegt voor eigen bewoning en binnen de drie jaar wordt er iemand anders gedomicilieerd of het pand wordt zichtbaar te huur gesteld of bewoond door een onbekende dient de huurder dit te laten vaststellen door een gerechtsdeurwaarder en vervolgens op basis van het hierboven vermelde artikel 3§2 met de vaststellingen van de gerechtsdeurwaarder de verhuurder te laten veroordelen tot de boete van 18 maanden huur.

§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
(De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Het artikel van Elfri is in dit geval achterhaald door de uitspraak van het Grondwettelijk Hof.

Wat ik me persoonlijk afvraag is of men zich voor de hoogte van boete dient te baseren op de huurprijs in het contract of de laatst betaalde huurprijs? Deze kunnen immers, zelfs indien men rekening houdt met de wettelijke indexering, significant verschillen.

EDIT: art 3§2 bijgevoegd en antwoord vervolledigd.

[scorpioen]

Klopt het dan niet wat hierboven staat? Graag jullie commentaar.

Herlees mijn antwoord.

Je citeert uit een arrest van het Hof van Cassatie. Dit is achterhaald sinds het arrest van het Grondwettelijk Hof.