JuridischForum.be

Vorig jaar begin juli heb ik samen met mijn toenmalige vriend een huis gehuurd. Nu een jaar later, halfweg juli ging het niet meer tussen ons en besloten we een einde te maken aan onze relatie. Geen van ons beiden zag het zitten om in het huis te blijven wonen vanwege de hoge huurprijs (700euro).
We hebben de huisbaas op de hoogte gebrachte,eerst via aangetekende brief en dan is hij op gesprek gekomen. Hij was ermee akkoord dat we zelf een nieuwe huurder zouden zoeken en dat we dan zonder verbrekingsvergoeding zouden vertrekken (zoals ook in ons contract stond). We hadden op die moment 1 maand huurachterstal doordat de baas van mijn ex-vriend failliet was gegaan en hem dus 2 maanden niet had uitbetaald. Hij zei dat we wel zouden zien hoe we dit zouden oplossen, maar toen liet hij uitschijnen dat het niet veel uitmaakte of hij die maand wel of niet kreeg.
We hebben veel kandidaat-huurders gehad en hij heeft er dan iemand uitgekozen (half augustus). Hij heeft dan (zonder dat wij het wisten) beslist dat die mensen er in konden vanaf 1 september. Wij hadden dus maar 2 weken de tijd om alles in orde te brengen en te verhuizen. Gelukkig kon ik snel terecht bij mijn ouders en mijn ex in een leegstaand huis van zijn nieuwe baas.
De 3e week van augustus hebben we dan herstellingswerken uitgevoerd, ook al was de schade niet door ons gemaakt. (nieuwe houten balustrade gezet op het terras (het hout was rot en mijn zoontje was er door gevallen waardoor de balk in 2 was) en nieuwe afkasting aan het raam (die de plaatser van het rolluik stuk had gemaakt). Ook hebben we nieuw behang gekocht voor in de living en de hal + lijm en we hadden dan afgesproken met de nieuwe huurders dat zij zouden behangen. Die week is er ook een ruit gesneuveld aan de voordeur (de deur was toegeslagen met de wind) en de huisbaas had gezegd dat hij de helft van de kosten zou betalen.
waar wij het ook moeilijk mee hadden is, dat hij van 15 augustus tot en met 24 augustus elke dag in dat huis was terwijl wij er niet waren. Hij kwam behang afdoen op de badkamer en daar verven en ook in de living een muur met schimmel oververven. Zijn afval liet hij gewoon liggen voor ons (behang in het bad, verfspullen op onze kasten,...) Hij verwittigde niet eens dat hij kwam, als ik of mijn ex dan thuiskwamen zagen we dat hij geweest was of dat hij nog bezig was. Van privacy was echt geen sprake meer.

20 augustus vraagt de nieuwe huurster een sleutel van het huis, omdat ze al spullen willen verhuizen want ze willen zo snel mogelijk weg uit het andere huis om daar geen huur te moeten betalen. Wij vonden dat dit niet kon, aangezien mijn ex er op dat moment woonde en hij geen wildvreemde in dat huis wou als hij niet thuis was.
De dag erna komt de huisbaas langs en zegt dat hij het slachtoffer is van onze kuren, want als de nieuwe huurders geen sleutel kregen konden ze er niet in op 1 september, maar pas 1 oktober.
24 augustus dan toch de sleutel van de garagepoort gegeven,omdat de huisbaas echt vervelend begon te doen, met de afspraak dat ze hun spullen al in de garage konden zetten. Zaterdag 25 augustus ga ik mijn ex helpen verhuizen (de grote spullen, de bedoeling was dat hij nog een weekje in dat huis ging blijven) en toen we terug kwamen van de eerste rit stond de woonkamer en keuken al propvol met spullen van hen. Opeens komen ze daar aan en zeggen ze dat het zo afgesproken was met de huisbaas en dat ze de nacht gingen doorwerken om alles verhuisd te krijgen. We stonden daar met onze mond vol tanden, want niemand had ons verwittigd.
De verhuis verliep dus niet van een leien dakje omdat we nog spullen uit de keuken en woonkamer en tuin moesten verhuizen terwijl al hun spullen in de weg stonden. We hebben dan tot 's nachts doorgewerkt om alles weg te krijgen zodat hij ginds al kon gaan slapen.

Ik vond dit helemaal niet kunnen en heb dan ook een kwade sms gedaan naar de huisbaas (eerst gebeld maar hij nam niet op). En ik heb dan ineens gevraagd wanneer we konden afspreken voor de rest van de sleutels af te geven en de huurwaarborg. Toen zei hij dat hij eerst die huurachterstal wou en dat we dan pas verder konden praten.
Mijn antwoord was dat ik dan zeker geen volledige maand wou betalen, aangezien de nieuwe huurders er een week eerder in zitten en ons contract liep tot 31 augustus. Zijn antwoord: die week betaal je erbij voor de extra kosten die gemaakt zijn. Maar die extra kosten kan hij niet bewijzen, want er is geen plaatsbeschrijving opgemaakt op het einde, alleen in het begin.
Dus ja, ik zei dat hij dan zijn deel waar hij nog recht op had kon krijgen als we de huurwaarborg gingen halen. Dat was goed voor hem. Vorige maandag gaan we dus samen met hem naar de bank en ik zeg tegen de bankbediende hoe de verdeling moet gebeuren. Hij reageert daarop dat het voor ons is. Wij keken elkaar vragend aan, maar zeiden niks. Alles op mijn rekening gestort, we gaan naar buiten, huisbaas vertrekt ook zonder nog iets te zeggen. Een uur daarna heb ik een bericht op mijn voicemail van hem dat hij die volledige maand huur nog te goed heeft en vandaag een sms dat we aan de huur moeten denken omdat hij anders 2 aangetekende brieven moet sturen en dat dat tijd en energieverspilling is.

Mijn vraag is nu, wat moet of kan ik hiermee doen? Zijn we verplicht die volledige maand huur nog te betalen?
Ik heb een document opgemaakt waar op staat wanneer de nieuwe huurster de sleutels heeft gekregen en vanaf wanneer de woning toegankelijk was voor hun (de 25e dus). Ik wou er op zetten dat ze er van toen al woonden, maar dat wou ze niet tekenen omdat ze geen problemen wou met de huisbaas.
Ik wil dit niet laten escaleren, maar wil wel gerechtigheid.

Sorry voor het hele lange verhaal, maar zo kon ik de situatie schetsen en hopelijk kan ik hier goede raad krijgen.
Groetjes

Oh ja, de helft van die kosten van het ruitje heeft hij dus ook niet gedaan, maar daar staat niets van op papier natuurlijk. (stom van ons)
En begin van dit jaar heeft hij een apparaat laten plaatsen voor die schimmel, voor meer ventilatie. We hadden afgesproken met die firma in de namiddag, als ik thuis was, maar blijkbaar stonden ze in de voormiddag al voor de deur en hadden ze met de huisbaas gebeld. Zijn vrouw is dan tot daar gekomen om die man binnen te laten.
Nu kwam hij 2 weken geleden af met de melding dat er een afstandsbediening bij die machine was en dat hij die nog moest hebben van ons. Maar wij hebben die afstandsbediening nooit gezien, zelfs de handleiding niet, die lag bij hen thuis. Maar hij bleef volhouden dat er wel een afstandsbediening bij was. Dat was ook een voorwaarde voor de waarborg terug te krijgen, dat we een nieuwe afstandsbediening bestelden.
Ik dan maar naar die firma gebeld en eentje besteld. (zelfs die man zei dat er niet altijd standaard een afstandsbediening bij geleverd wordt, maar heb het besteld om problemen te vermijden) Dus nog eens 125euro betaald en dan zit hij nu nog te zagen voor die 'extra kosten'?

Als ik de som maak, kom ik al vrij hoog uit. (afst.bediening, behangpapier, ruitje, balustrade, afkasting,... dat komt samen op ongeveer 450euro)

Die maand huur, als u geen overeenkomst op papier heeft daarover, moet u die nog betalen.

Dat de huisbaas zichzelf zomaar toegang verschafte (hetzij om te komen werken, hetzij om een toestel te laten plaatsen, hetzij om een nieuwe huurder binnen te laten) kan niet. Dit is huisvredebreuk met valse sleutel, en u kan hiervoor klacht indienen. Ik vermoed echter dat het nu te laat is, u woont daar namelijk niet meer. In de toekomst is dit te vermijden door onmiddellijk een nieuw slot te steken (ja, dit mag).
Ook tegen de nieuwe huurders kon u klacht indienen. Het is niet omdat de huisbaas zegt dat het mag, dat ze zomaar in uw woning mogen komen.

Rotte balustrade is slijtage, en dus voor de huisbaas. Schade aan raamkozijn is door de aannemer van de huisbaas, en dus voor de huisbaas (die dit dan kan verhalen op de aannemer). Kapot ruitje is overmacht, en dus voor de huisbaas. Afstandbediening is ook duidelijk voor de huisbaas, tenzij hij kan bewijzen dat u ze heeft kwijtgeraakt.
Volgens mij heeft u zich laten doen doordat de huisbaas dreigde met het niet vrijgeven van de waarborg. Omgekeerd dreigen met vrijgave eisen voor de rechtbank op zijn kosten kan dan al veel helpen.

Behangpapier is moeilijker te beoordelen. Is dit papier dat u heeft opgehangen, of was dit reeds aanwezig? Hoe oud was dit?

Maar moet ik die volledige maand dan betalen? want mijn ex kon er niet meer blijven die laatste week, hoewel ons contract toen nog liep.

Het behangpapier was reeds aanwezig, de huisbaas had vorig jaar behangen. Maar met onze flatscreen op te hangen waren er gaatjes in de muur en het papier moest dus vernieuwd worden van de huisbaa.

U kan proberen die laatste week te laten vallen. Weet wel dat indien hij hier een rechtszaak van zou maken, u niet zeker bent van uw winst.

Hoe dit toch het beste te doen:
Betaal alles behalve die week, en breng uw huisbaas hiervan op de hoogte via AS, waarin u hem meldt dat, hoewel afgesproken was dat de nieuwe huurders pas toegang zouden krijgen op 1 september, hij hen heeft binnengelaten al op (datum). Dat u dit beschouwt als contractbreuk, en u dus geen huur meer verschuldigd bent voor die week, daar u niet meer beschikte over het genot van de woning. Dat u, indien hij meent dat u nog wel het genot had van de woning, hij en de nieuwe huurder met zijn toestemming, huisvredebreuk pleegde met valse sleutel, en u dus genoodzaakt gaat zijn hiervoor klacht in te dienen. Met vriendelijke groeten, en voor de goede orde ook met de gewone post verzonden.

Het behangpapier was reeds aanwezig, de huisbaas had vorig jaar behangen. Maar met onze flatscreen op te hangen waren er gaatjes in de muur en het papier moest dus vernieuwd worden van de huisbaa.

Alleen voor enkele gaatjes moet niet alles opnieuw behangen worden. U moet niet de schade herstellen, enkel de waardederving vergoeden (dus het waardeverlies door de schade). En bij enkele gaatjes is dit echt niet zo groot.

Het behangpapier was reeds aanwezig, de huisbaas had vorig jaar behangen. Maar met onze flatscreen op te hangen waren er gaatjes in de muur en het papier moest dus vernieuwd worden van de huisbaa.

Alleen voor enkele gaatjes moet niet alles opnieuw behangen worden. U moet niet de schade herstellen, enkel de waardederving vergoeden (dus het waardeverlies door de schade). En bij enkele gaatjes is dit echt niet zo groot.

Reken op € 2 per gaatje dan zit u zeker safe.

Ondertussen vanalles gebeurd. De huisbaas heeft de post van mijn ex achtergehouden vanaf 25 augustus. Hij raakte nooit op het postkantoor om zijn adres aan te passen omdat hij elke dag van 7u tot 19u werkt. Half september is het dan toch aangepast. Maar de post die tussenin toegekomen is, heeft hij gewoon bijgehouden. Ex heeft enkele malen gebeld en smsen gestuurd, maar kreeg geen reactie.
Dan heeft ex een sms gestuurd dat we de huur van augustus pas zouden betalen als de post in orde kwam. Ex was ondertussen ook al naar het politiekantoor geweest om aangifte te doen.
2 dagen na die sms kreeg ik dan een aangetekende zending van een accountant die, in opdracht van de huisbaas, de huur vorderde binnen de 8 dagen. De brief is op 18 september toegekomen. 19 september heeft mijn ex 350euro overgeschreven en een mail gestuurd naar de accountant en huisbaas om mee te delen dat hij de helft al had overgeschreven en de andere helft begin oktober zou gestort worden als hij zijn loon gekregen had. Geen reactie op gehad.
Nu kreeg ik gisteren een 2e aangetekend schrijven waarin ze ook nog de huur van september en oktober eisten + een schadevergoeding wegens verbreking van het contract. Zo zou het totaal op 3500euro komen en dan nog administratieve kosten ed. erbij. Dan maar beginnen rondbellen om te vragen wat dit nu te betekenen had. Want sinds 1 september is het huis opnieuw bewoond en de huisbaas heeft dit zelf zo geregeld, dus waarom zouden wij die andere maanden dan nog moeten betalen...
Huisbaas nam telefoon niet op en de accountant moest nog even overleggen met zijn cliënt.

Vandaag dan een sms gekregen van huisbaas dat hij de 350euro ontvangen had en nu wachtte op de andere helft + de kosten die de accountant gemaakt heeft. Als dit betaald wordt voor 1 oktober, laat hij de rest vallen.
Vlak daarna zat er een mailtje in mijn inbox, de kosten voor de accountant zijn 181,50euro. Het is het einde van de maand en mijn halftijds loontje is op. Ik heb kosten gehad aan mijn wagen, heb hier huur te betalen en natuurlijk ook verzekering, gsm, ...

Wat ik eigenlijk wil weten, zijn wij verplicht om de kosten van die accountant te betalen? Is een accountant daar eigenlijk wel bevoegd voor om zich hier mee bezig te houden?
En wat mij ook stoort: alleen ik heb die brieven gekregen, mijn ex heeft er geen 1 ontvangen. Dat kan eigenlijk toch niet, we hadden allebei het contract ondertekend.
Ik weet dat we best alles betalen om zo van die andere kosten af te zijn, maar ik weet echt niet waar we het moeten halen.

Tenzij er een vonnis is, of deze kosten in uw contract staan, zijn deze voor uw huisbaas.
Accountant treedt waarschijnlijk op als incasso, en deze hebben geen macht buiten om betaling verzoeken. Kosten hiervoor zijn dan ook voor de persoon die beroep doet op hun diensten, in dit geval uw huisbaas.

Maar als we dit niet betalen, is de kans natuurlijk groot dat hij de zaak doorgeeft aan een gerechtsdeurwaarder, zo staat er toch in de brief.
Ik dacht dat zo een dingen eerst via de vrederechter komen?

Kan hij die 3500euro eisen? We hadden een contract van 3 jaar en hebben dit in het 2e jaar opgezegd. In het contract stond er een clausule dat we vroegtijdig konden opzeggen zonder vergoeding indien we aan alle contractuele verplichtingen voldoen en een nieuwe huurder vonden.
Die nieuwe huurder hebben we gevonden, oorspronkelijk was het de bedoeling dat die er pas inkwamen op het einde van onze opzeg (die ingegaan is op 1 augustus), maar de huisbaas heeft zonder ons in te lichten, een contract opgemaakt vanaf 1 september. En dan zijn ze er eigenlijk nog een week vroeger ingetrokken waardoor mijn ex onverwacht op 1 dag is moeten verhuizen.

De contractuele verplichtingen zijn we nagekomen, behalve dan dat we de maand augustus nog niet betaald hadden omdat we die laatste week eigenlijk niet wilden betalen, omdat we er toch niet meer woonden.
Nu hebben we uiteindelijk toch de hele maand betaald, weliswaar te laat, maar ze is betaald.
Kunnen ze dan nog een schadevergoeding van 2 maand eisen en ook de huur van september en oktober?

Gerechtsdeurwaarder zonder vonnis is ook maar incasso, dus laat hem dit maar doorgeven. Ook de kosten van de deurwaarder zijn dan voor hem.
Na vonnis (dus vredegerecht) is de situatie anders, dan treedt de deurwaarder op als uitvoerder vonnis, en zijn de kosten hiervan wel voor u.

Maar hoe kan ik dit dan aanpakken? De huisbaas zelf weigert contact, als we bellen neemt hij niet op. En in de laatste mail van de accountant staat ook: dit is mijn laatste schrijven. Tja, bij wie kunnen we dan terecht?
Aan de ene kant wil ik het betalen om van al het gedoe af te zijn, maar aan de andere kant ook niet omdat ik het al niet breed heb en geen onnodige kosten wil doen. (ben alleenstaande mama met 2 kinderen)
Maar ik vrees dat de huisbaas juridische stappen zal ondernemen als het bedrag maandag niet op de rekening staat. En daar heb ik dan ook weer geen zin in.

Advies?

Rest betalen op rekening huisbaas, en AS aan accountant dat u geen contact met hem wenst daar u geen contract met hem heeft.

Heeft u zelf al een AS verzonden aan uw huisbaas?

Nee nog geen aangetekend schrijven verzonden, lag wel klaar, maar toen kreeg ik die brief van de accountant in de bus.
Die huur van augustus, daar ben ik volledig mee akkoord om die te moeten betalen en is ondertussen ook gebeurd.
Ik heb ondertussen nog een sms gehad van de huisbaas dat de kosten van de accountant ook moeten betaald zijn tegen maandag (wij zijn de oorzaak van die kosten zette hij erbij) of dat hij anders de opdracht geeft om verdere stappen te zetten, zoals ik al verwachtte.

Na wat opzoekingswerk over accountants heb ik wel de indruk dat zij niet echt bevoegd zijn om zich met dit soort zaken bezig te houden? Tenzij ik ergens iets over het hoofd zie.
Ik heb een mailtje gestuurd met die vraag naar het iec-iab waar die accountant bij aangesloten is.

Stuur dan onverwijld een AS waarin u hem meldt dat de huur van september en oktober niet verschuldigd is, daar hij zelf voor die periode een contract heeft getekend. Dat als er al sprake kan zijn van contractbreuk, deze door hem gepleegd is door voor het einde van uw opzeg het pand reeds te verhuren. Dat u hem ook geen verbrekingsvergoeding schuldig bent, zoals in het contract staat en bevestigd is tijdens uw gesprek met hem op (datum van gesprek uit uw OP). Dat de kosten van de accountant niet contractueel vastgelegd zijn en deze dus niet ten uwe laste zijn. Dat u bij elke nieuwe contactopname van hem hierover zonder bewijsstukken dat u deze bedragen verschuldigd bent klacht gaat indienen wegens stalking.
Voor de goede orde ook met de gewone post, en met vriendelijke groeten.

Dan wachten tot hij contact opneemt (bellen, sms, brief, aan de deur) en daarna klacht gaan indienen (politie zal niet altijd dit willen doen, eis desnoods een officier te spreken, maar ga niet uit het politiekantoor weg tot u een PVnr heeft wegens belaging).

Als u de volledige huur van augustus heeft betaald, moet u ook niets meer betalen.