JuridischForum.be

Hallo,

Graag had ik advies gekregen bij volgende situatie:

Onze huurder heeft 3 maanden geleden per aangetekend schrijven laten weten dat hij het contract wenste op te zeggen, vermits hij een appartement gekocht had. Volgens het contract is hij 1 maand boete verschuldigd omdat hij de volledige duurtijd van het contract niet heeft nageleefd en dat heeft hij ook bevestigd.
Normaal moet hij tegen 31/07 de woning verlaten, maar de verbouwingen van zijn appartement zijn niet klaar. Hij vroeg daarom of hij langer van de woning gebruik kon maken.
Voor ons is dat geen probleem, want de woning wordt niet opnieuw verhuurd en dus heb ik hem gezegd dat het geen probleem was om nog een maand extra te huren.

Daarop antwoordde hij dat dit ok was voor hem, want dat hij toch nog 2 maanden waarborg had staan en of ik die dus zou willen vrijgeven, dan zou hij dadelijk de extra maand en de boete betalen.
Heb hem dan gezegd dat ik de waarborg pas kon vrijgeven bij het overhandigen van de sleutels, want dat ik anders geen enkele garantie meer had dat hij de woning verzorgd zal achterlaten.
Nu vraagt hij echter weer om dan toch de helft van de waarborg vrij te geven, wat ik niet van plan ben. Ik wil dit pas doen op het moment dat hij de woning effectief verlaat.

Zijn reactie ivm met die waarborg geeft mij echter geen goed gevoel en nu is mijn vraag hoe ik die extra maand best met hem regel, want het eigenlijke contract loopt af op 31/07. Hij wil gewoon het bedrag storten zonder contract.

- Ik veronderstel dat er voor de extra maand toch wel een contract moet opgemaakt worden? Bestaan hiervoor modelcontracten?
- Hoe wordt de extra maand boete geregeld? Als ik hem die pas laat betalen bij het verlaten van de woning na het teruggeven van de waarborg, loop ik dan risico? Het is toch niet zo dat deze boete vervalt omdat hij de woning een maand langer dan 3 jaar betrekt?
- Ik veronderstel dat hij toch ook zijn brandverzekering een maand langer zal moeten aanhouden?

Ik heb begrip voor zijn situatie, maar ik wil wel dat alles eerlijk verloopt en dat ik niet voor verrassingen kom te staan.

Alvast bedankt voor jullie hulp!

Art. 11. Woninghuurwet:
Verlenging wegens buitengewone omstandigheden.
Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken.
Deze verlenging wordt, op straf van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, ondermeer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. Hij stelt de duur ervan, die bepaald moet zijn, vast. De rechter, kan in dit geval, indien hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan, en de vergoeding die bij toepassing van artikel 3, § 4, verschuldigd is, beperken of opheffen.
Slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging kan worden ingediend onder dezelfde voorwaarden.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter deze verlenging toestaan eveneens onder dezelfde voorwaarden.


Indien u alsnog een verlenging toestaat zeker een addendum opstellen bij het contract. (hierover kan er u misschien iemand nadere info verstrekken als je even afwacht.
Hij laat best de brandverzekering ook langer doorlopen (zet dit dan ook in het bijvoegsel).
Waarborg pas vrijgeven nadat u op het effectieve einde het pand heeft geïnspecteerd en eventuele schade hebt kunnen vaststellen. Op een maand tijd kan men nog heel veel afbreken.
Bij de opzeg van een contract van lange duur (9 jaar) is enkel een boete verschuldigd als er wordt opgezegd in het eerste, tweede of derde jaar. Indien de huurder heeft opgezegd tegen het einde van het derde jaar was deze u geen boete verschuldigd. (Ik meen uit uw post af te leiden dat dit het geval is?)
Indien niet, (en dus opzeg die afloopt voor het derde jaar voorbij was) best even de raad van anderen afwachten m.b.t. het al dan niet verschuldigd zijn van de boete voor het geval die extra maand tot gevolg heeft dat de huurder dus na het derde jaar vertrekt.

U stuurt de huurder in kwestie een eenvoudig aangetekend schrijven waarin u hem bevestigt dat hij het pand bij het beëindigen van het huurcontract één maand langer ter bede mag bewonen. U bevestigt hem in hetzelfde schrijven dat de bewoningsvergoeding voor die maand hetzelfde bedrag is als hetgeen hij voordien maandelijks betaalde voor het vervallen van zijn huurcontract.

Aangezien de huurder het uitstel niet minstens een maand voor het vervallen van de opzeg heeft gevraagd is art 11 immers niet van toepassing. Op deze wijze, verblijf ter bede, geeft u hem toch die mogelijkheid zonder te opnieuw te vallen onder de huurwetgeving.

Hartelijk bedankt voor de uitleg!
Mits dit aangetekend schrijven met verblijf te bede, kan ik hem dan ook de maand boete pas laten betalen bij het vereffenen van de waarborg, zonder risico te lopen? Hij verkiest dit omdat anders het bedrag dat hij nu moet betalen vrij hoog is.

Art. 11. Woninghuurwet:

Indien u alsnog een verlenging toestaat zeker een addendum opstellen bij het contract. (hierover kan er u misschien iemand nadere info verstrekken als je even afwacht.
Hij laat best de brandverzekering ook langer doorlopen (zet dit dan ook in het bijvoegsel).
Waarborg pas vrijgeven nadat u op het effectieve einde het pand heeft geïnspecteerd en eventuele schade hebt kunnen vaststellen. Op een maand tijd kan men nog heel veel afbreken.
Bij de opzeg van een contract van lange duur (9 jaar) is enkel een boete verschuldigd als er wordt opgezegd in het eerste, tweede of derde jaar. Indien de huurder heeft opgezegd tegen het einde van het derde jaar was deze u geen boete verschuldigd. (Ik meen uit uw post af te leiden dat dit het geval is?)
Indien niet, (en dus opzeg die afloopt voor het derde jaar voorbij was) best even de raad van anderen afwachten m.b.t. het al dan niet verschuldigd zijn van de boete voor het geval die extra maand tot gevolg heeft dat de huurder dus na het derde jaar vertrekt.

Ok, ik vraag het nog na voor wat de boete betreft. Ik had helemaal niet stilgestaan bij een eventuele boete, maar hij zei het me.
Bedankt voor het advies!

Ik heb even het huurcontract erbij genomen:

ingangsdatum 01/05/2009
vervaldatum 30/04/2018
Dit staat er vermeld qua opzeggingstermijn:
Van zijn kant kan de huurder de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden en met betaling van een vergoeding gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst verstrijkt tijdens het 1ste, het 2de of het 3de jaar.

Hij is dus geen boete verschuldigd, als ik het goed begrijp?

Gezien hij nu reeds in het vierde jaar zit (vanaf 01/05/2012) is hij geen boete verschuldigd.

Ok, bedankt! Hij zal blij zijn dit te horen want hij is ervan overtuigd dat hij een boete moet betalen.