JuridischForum.be

Hallo
Mijn vriendin en ik starten net een zaak en sloten vorige maand een 3-6-9 huurcontract af voor een fantastische ruimte met 2 bovenverdiepingen. Dit was het pand dat we wilden hebben. Bij het ondertekenen van het huurcontract bij de notaris bleek er echter een addertje onder het gras te zitten. In het HANDELSHUURCONTRACT (maar ook onze beider namen staan erin...) staat dat 40% van het pand voor privédoeleinden is. Dit levert natuurlijk belastingvoordeel op voor de verhuurder, maar nadeel voor ons. De verhuurster wilde van geen wijken weten. Volgens de advocaat (van de verhuurder, tja), konden we de huur nog steeds volledig inbrengen in onze bedrijfsboekhouding en zou er bij een eventuele controle ter plaatse, wanneer zou blijken dat er geen privéruimtes zijn, verhaal gehaald worden bij de verhuurder en dus niet bij ons. (Enfin, ten langen leste hebben we getekend en we zijn volop bezig in het pand.)

Onze boekhouder ziet dat natuurlijk anders. Zij zegt dat wanneer we de huur volledig inbrengen en in het huurcontract staat dat er slechts 60% bedrijfsgebruik is, dat quasi meteen zal worden ontdekt.
Nog enkele interessante details: de 2 bovenverdiepingen hebben: geen centrale verwarming, badkamer, keuken, etc, en zijn in triestige staat. De verhuurder beweert dat de huursom eigenlijk enkel de handelsruimte dekt, en dat we de rest erbij krijgen (waarmee die zichzelf natuurlijk helemaal tegenspreekt, maar maak dat de fiscus wijs...).

Weet je, voor ons is het zelfs bespreekbaar om de huur van het pand met zeg maar 150 euro te verhogen om maar tot een overeenstemming te komen. Door bijvoorbeeld de ruimtes boven en eventueel nog een deel van ons eigen huis te verhuren aan de firma, komen we wellicht toch niet aan de volledige huursom om die dan te kunnen inbrengen. Maar voorlopig betalen we dus wel 40% van de huur uit onze eigen zak voor een onbewoonbaar pand - dat we trouwens sowieso enkel voor handelsdoeleinden willen gebruiken, voor alle duidelijkheid. Reken maar dat ik de verhuurder hierover aanspreek, maar wat denken jullie? Hoe dit pragmatisch oplossen? ... zucht.
Bedankt
W.

Misschien aan uw gemeente een woningonderzoek aanvragen en de bovenverdiepingen onbewoonbaar laten verklaren.

IS de ruimte boven de winkel wel (kadastraal) ingeschreven als woonruimte?
Let wel ingeschreven worden kan wel ( gezien puur administratieve regel)
Er wonen zal meestal een inbreuk op een aantal andere wetgevingen zijn.
Laat staan of de ruimte zal voldoen aan het Vlaamse woondecreet.

Dat onbewoonbaar laten verklaren klinkt wat drastisch (en riskant?). Kadaster moet ik eens checken. Maar Franciscus, wat voor inbreuken bedoel je precies?

. Maar Franciscus, wat voor inbreuken bedoel je precies?

Je hebt ze zelf al deels genoemd: geen badkamer, geen keuken, geen verwarming, mogelijks ook nog afgekeurde elektrische installatie, schimmel, vocht, enz...

“Artikel 7, WIB 92 (aj. 2012)
§ 1. Inkomsten van onroerende goederen zijn:...
2° voor verhuurde onroerende goederen:
a) voor in België gelegen goederen verhuurd aan een natuurlijke persoon die ze noch geheel, noch gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid:
- het kadastraal inkomen wanneer het ongebouwde onroerende goederen, of materieel en outillage die van nature of door hun bestemming onroerend zijn, betreft;
- het kadastraal inkomen verhoogd met 40 pct wanneer het andere goederen betreft;
b) het kadastraal inkomen, wanneer die goederen in België zijn gelegen, overeenkomstig de pachtwetgeving zijn verhuurd en door de huurder voor land- of tuinbouw worden gebruikt;
b)bis het kadastraal inkomen verhoogd met 40 pct wanneer het gaat om gebouwde onroerende goederen verhuurd aan een rechtspersoon die geen vennootschap is, met het oog op het ter beschikking stellen ervan:
- aan een natuurlijke personen om uitsluitend als woning te worden gebruikt;
- aan meerdere natuurlijke personen die ze uitsluitend gezamenlijk als woning gebruiken.
c) het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen dat niet lager mag zijn dan het kadastraal inkomen, wanneer het andere in België gelegen ongebouwde onroerende goederen of materieel en outillage die van nature of door hun bestemming onroerend zijn, betreft, of het kadastraal inkomen verhoogd met 40 pct wanneer het andere in België gelegen gebouwde onroerende goederen betreft;
d) het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen wanneer het in het buitenland gelegen onroerende goederen betreft;...”(10 april 2012 Wetboek Inkomstenbelastingen).

‘In het HANDELSHUURCONTRACT ...staat dat 40% van het pand voor privédoeleinden is.’

Het HELE handelshuurcontract valt onder toepassing van voornoemd art.7,§1,2°,c) = ‘het kadastraal inkomen verhoogd met 40 pct wanneer het andere in België gelegen gebouwde onroerende goederen betreft‘.

“Art.1165.Overeenkomsten brengen alleen gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen; zij brengen aan derden geen nadeel toe en strekken hun slechts tot voordeel in het geval voorzien bij artikel 1121“(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘voor een onbewoonbaar pand - dat we trouwens sowieso enkel voor handelsdoeleinden willen gebruiken‘

Tegenover de fiscus,die een derde is,bent u niet gebonden door de bedingen van uw huurovereenkomst.

Art. 7, § 1, 2° c moet als volgt gelezen worden:

Inkomsten van onroerende goederen zijn voor verhuurde onroerende goederen het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen
maar dit bedrag mag niet lager zijn dan:
- het kadastraal inkomen, wanneer het andere in België gelegen ongebouwde onroerende goederen
- het kadastraal inkomen verhoogd met 40 pct wanneer het andere in België gelegen gebouwde onroerende goederen betreft.

De verhuurder wordt bij verhuring aan een natuurlijk persoon die de woning geheel of gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt belast op de huurprijs. Belastbaar is de huurprijs verminderd met 40 percent (art. 13)

Wanneer de woning gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden en gedeeltelijk voor privé-doeleinden verhuurd wordt geldt art. 8:
Ingeval een in België gelegen onroerend goed aan een natuurlijke persoon is verhuurd en de huurprijs en de huurvoordelen in een geregistreerde huurovereenkomst afzonderlijk zijn vastgesteld voor het gedeelte dat voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid en het gedeelte dat voor andere doeleinden wordt gebruikt, worden de inkomsten van ieder gedeelte afzonderlijk bepaald ingevolge artikel 7, § 1, 2°, a of c, naar het geval.

De fiscus zal maar 60 % van de kosten als beroepskosten aanvaarden.