Ik huur een nieuwbouwappartement in een 3-jaarcontract. Ik verlaat vroegtijdig (na 2 jaar) het pand eind Augustus.
Mijn huurbaas wil elke muur waarin een gat geboord werd, professioneel laten herschilderen. Het is duidelijk dat hij hiervoor de huurwaarborg zal gebruiken. Dit is in mijn ogen gewone gebruiksschade en hij kan dus onmogelijk eisen dat dit ook herschilderd wordt, laat staan dat het gehele vlak van de muur opnieuw geschilderd wordt. Hij heeft dit ook mondeling bij het ondertekenen van het contract gezegd, maar dit staat niet zwart op wit op het huurcontract.
Het huurcontract voorziet niet in een plaatsbeschrijving bij uittreden. Ik heb reeds een mogelijke expert gecontacteerd die mij vertelde dat gaten in de muren, indien opnieuw opgevuld, inderdaad gewone gebruiksschade is. Welke mogelijkheden heb ik om mijn huurwaarborg terug te krijgen?
-
parasietje
Topic Starter - Berichten: 7
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Het (een) huurcontract dient niets specifieks te vermelden i.v.m. een uittredende PB. De gaten indien mooi opgevuld is gebruiksschade en daarvan kan een verhuurder zelfs geen schadevergoeding voor vragen. Voor een niet terug opgevuld gat rekenen experts doorgaans wel zo'n € 5 per stuk aan. De enige mogelijkheid die u hebt bij weigering om uw borg te recupereren is het VG .Het huurcontract voorziet niet in een plaatsbeschrijving bij uittreden. Ik heb reeds een mogelijke expert gecontacteerd die mij vertelde dat gaten in de muren, indien opnieuw opgevuld, inderdaad gewone gebruiksschade is. Welke mogelijkheden heb ik om mijn huurwaarborg terug te krijgen?
Buiten de politiek correcte krijtlijnen durven denken is per definitie reactionair. Kortom, kritisch nadenken is rechts geworden. Dat is niet echt een compliment voor links" : Mia Doornaert in De Standaard
-
parasietje
Topic Starter - Berichten: 7
Dank u wel voor het antwoord!
Mijn huisbaas is wel bereid om een expert te laten komen. Heeft het oordeel van een expert enige dwingende kracht? Als die expert duidelijk opschrijft dat de opgevulde boorgaten niet gelden als huurschade, kan mijn huisbaas dan op enige manier nog weigeren om de huurwaarborg vrij te geven?
Mijn huisbaas is wel bereid om een expert te laten komen. Heeft het oordeel van een expert enige dwingende kracht? Als die expert duidelijk opschrijft dat de opgevulde boorgaten niet gelden als huurschade, kan mijn huisbaas dan op enige manier nog weigeren om de huurwaarborg vrij te geven?
Hangt ervan af welke expert.Is het oemand die uw huuisbaas heeft aangewezen (mogelijks een kennis van hem) Is hij wel onafhankelijk? In dat geval ook uw eigen expert meebrengen.
Waren de muren geschilderd bij aanvang van het huurkontrakt? Door wie? Door uzelf of de huisbaas?
Zijn er nog restjes verf? Dan kan je de dochtgestopte gaatjes ook even bijschilderen (zeer voorzichtig zodat je nog een niet grotere vlek op de muur maakt)
Waren de muren geschilderd bij aanvang van het huurkontrakt? Door wie? Door uzelf of de huisbaas?
Zijn er nog restjes verf? Dan kan je de dochtgestopte gaatjes ook even bijschilderen (zeer voorzichtig zodat je nog een niet grotere vlek op de muur maakt)
-
parasietje
Topic Starter - Berichten: 7
De muren waren geschilderd bij aanvang (nieuwbouw-appartement). De factuur van de schilder werd bij de plaatsbeschrijving bijgevoegd en bedraagde €670 excl. BTW.
Ik heb er het huurcontract nog eens op nagelezen. Er staat blijkbaar wel dat er een uittredene PB moet gemaakt worden waarbij de kosten voor de expert gelijk verdeeld worden tussen huurder en verhuurder. De huurbaas vergeet voor het gemak deze clausule en wil de expert volledig op mijn kosten.
Het is mogelijk dat de expert onder 1 hoedje speelt met het immokantoor (dat ook de eigenaar van het appartement is). Ik vind immers haar naam nergens op het internet terug. De kostprijs van de plaatsbeschrijving van 45m2 was €480 (waarvan €230 door mij opgehoest). Het is ook raar dat het immokantoor nu een andere expert voorstelt dan degene die de intredende PB maakte.
Ik zal mijn huurbaas dus wijzen op het contract. In plaats van "Als je echt een expert wilt, zal je hem zelf moeten betalen" wordt dit dus "Wij zijn verplicht om een expert te laten komen, en ik stel de volgende onafhankelijke expert voor: XXXXXX". Ik vraag prijsoffertes aan voor het maken van de uittredende PB en ik vraag erbij of zij ook de schade kunnen schatten.
De huisbaas verbiedt mij om de gaatjes te retoucheren. Hij zegt dat dit onder "verfraaiingswerken" valt, en het contract vermeldt dat voor alle verfraaiingswerken toestemming van de huisbaas nodig is. Dat zal hij niet geven, aangezien hij natuurlijk de volledige muur herschilderd wilt. Het kan dat de huisbaas nog restjes verf heeft, maar daar zal ik niet aan kunnen komen; waardoor ik dus 3 nieuwe verfpotten met de juiste kleur zal moeten kopen indien ik wil schilderen.
Ik heb er het huurcontract nog eens op nagelezen. Er staat blijkbaar wel dat er een uittredene PB moet gemaakt worden waarbij de kosten voor de expert gelijk verdeeld worden tussen huurder en verhuurder. De huurbaas vergeet voor het gemak deze clausule en wil de expert volledig op mijn kosten.
Het is mogelijk dat de expert onder 1 hoedje speelt met het immokantoor (dat ook de eigenaar van het appartement is). Ik vind immers haar naam nergens op het internet terug. De kostprijs van de plaatsbeschrijving van 45m2 was €480 (waarvan €230 door mij opgehoest). Het is ook raar dat het immokantoor nu een andere expert voorstelt dan degene die de intredende PB maakte.
Ik zal mijn huurbaas dus wijzen op het contract. In plaats van "Als je echt een expert wilt, zal je hem zelf moeten betalen" wordt dit dus "Wij zijn verplicht om een expert te laten komen, en ik stel de volgende onafhankelijke expert voor: XXXXXX". Ik vraag prijsoffertes aan voor het maken van de uittredende PB en ik vraag erbij of zij ook de schade kunnen schatten.
De huisbaas verbiedt mij om de gaatjes te retoucheren. Hij zegt dat dit onder "verfraaiingswerken" valt, en het contract vermeldt dat voor alle verfraaiingswerken toestemming van de huisbaas nodig is. Dat zal hij niet geven, aangezien hij natuurlijk de volledige muur herschilderd wilt. Het kan dat de huisbaas nog restjes verf heeft, maar daar zal ik niet aan kunnen komen; waardoor ik dus 3 nieuwe verfpotten met de juiste kleur zal moeten kopen indien ik wil schilderen.
480 € voor eeen ingaande PB is dubbel en dik betaald. Ben er maar zeker van dat je ook het aandeel van de verhuurder hebt betaald. Hij kan u niet verbieden om verfraaingwerken uit te voeren. zeker niet als het alleen maar gaat om het opvullen van de nagelgaatjes. Dan kan hij u ook verbieden eventuele huurschade zelf te herstellen.
Als de zaak voor de vrederechter komt zal hij bijna zeker aan het korste eind trekken.
Verhuurder probeert hier een eigenaars onderhoud, (schilderwerken) op zijn huurders af te wentelen.
Als de zaak voor de vrederechter komt zal hij bijna zeker aan het korste eind trekken.
Verhuurder probeert hier een eigenaars onderhoud, (schilderwerken) op zijn huurders af te wentelen.
-
parasietje
Topic Starter - Berichten: 7
Ok, heel erg bedankt voor alle raad.
Voor de volledigheid: dit is dus mijn lijst van TODO's bij deze brave, 'te goeder trouw' huurbaas die mij altijd met de voornaam aanspreekt:
* Factuur van ingaande PB vragen. Ik heb waarschijnlijk onwettig het gedeelte van de verhuurder betaald.
* Eigen expert voorstellen voor uitgaande PB, gedeeld betaald door verhuurder en huurder
* Boorgaten gewoon opvullen
* Mij voorbereiden op een geding bij de vrederechter om de huurwaarborg terug te krijgen, aangezien hij zeker en vast moeilijk zal doen.
* Facturen voor rechtvaardiging van provisie vragen (€50/maand sinds 2 jaar, waarvan nog nooit factuur gezien)
* Klacht neerleggen bij het BIV (immokantoor / verhuurder is erkend lid van het BIV)
Kan ik nog meer doen? Het lijkt mij bizar dat deze man vrolijk de volgende huurder in het zak kan zetten en hij/zij dan weer dezelfde miserie zal moeten doorlopen bij het uittreden...
Voor de volledigheid: dit is dus mijn lijst van TODO's bij deze brave, 'te goeder trouw' huurbaas die mij altijd met de voornaam aanspreekt:
* Factuur van ingaande PB vragen. Ik heb waarschijnlijk onwettig het gedeelte van de verhuurder betaald.
* Eigen expert voorstellen voor uitgaande PB, gedeeld betaald door verhuurder en huurder
* Boorgaten gewoon opvullen
* Mij voorbereiden op een geding bij de vrederechter om de huurwaarborg terug te krijgen, aangezien hij zeker en vast moeilijk zal doen.
* Facturen voor rechtvaardiging van provisie vragen (€50/maand sinds 2 jaar, waarvan nog nooit factuur gezien)
* Klacht neerleggen bij het BIV (immokantoor / verhuurder is erkend lid van het BIV)
Kan ik nog meer doen? Het lijkt mij bizar dat deze man vrolijk de volgende huurder in het zak kan zetten en hij/zij dan weer dezelfde miserie zal moeten doorlopen bij het uittreden...
-
parasietje
Topic Starter - Berichten: 7
Er staat duidelijk in het huurcontract dat het een provisie betreft met afrekening zodra er een factuur bekend is. Aangezien ik de eerste 6 maanden op een bouwwerf zonder syndicus, planten, kuisvrouw of lift heb geleefd, hoop ik wel dat ik hier ook een stuk van terug zal zien.
Ikzelf vraag aan mijn huurders de enorme som van 35 € voor ingaande EN uitgaande PB samen.. De kostprijs van de plaatsbeschrijving van 45m2 was €480 (waarvan €230 door mij opgehoest)..
Deze PB is maar één maal werk van een paar uurtjes. Bij volgende huurders is het telkens maar een kleine aanpassing die hooguit 15 minuten werk in beslag neemt. Je denkt toch niet zeker dat die IMMO's telkens opnieuw een volledige PB gaan opmaken, beginnende van nul.
Ik tel natuurlijk niet mijn eigen tijd, enkel maar de kosten van papier en uitprinten. Mijn PB zijn gewoonlijk tussen de 12 à 15 blz en zijn zeer omstandig. (meestal met 5 à 6 foto's)
Voor immo's is dat een zeer luctratieve bijverdienste. Tel maar eens uit: bvb 10 PB per maand x 480 €= 4.800 € voor hooguit amper 5 uurtjes werk en wat printerkosten.
Dan mag u inderdaad de afrekening opeisen, gestaafd door officiële documenten.Er staat duidelijk in het huurcontract dat het een provisie betreft met afrekening zodra er een factuur bekend is. Aangezien ik de eerste 6 maanden op een bouwwerf zonder syndicus, planten, kuisvrouw of lift heb geleefd, hoop ik wel dat ik hier ook een stuk van terug zal zien.
-
Franciscus
- Berichten: 39741
- Juridisch actief: Nee
U kan zelfs copies vragen maar de officiële documenten MOETEN door u geraadpleegd kunnen worden.
Op deze site kan u met verschillende zoekwoorden eens nakijken wat daar al geschreven is.
Wat huurschade betreft .... als niet beschreven staat welke kleuren kan u zelf nog wat 'herschilderen'
Zelf meegemaakt torenhoge eis van huisbaas. Deskundige werd dus door rechtbank aangesteld. Rechtbank is enigste die als DERDE kan beslissen over de hoegrootheid van de kosten.
Ons resultaat was gaatjes opvullen. Plafond badkamer terug schilderen maar mocht niet in een 'hevige' kleur...is dus donkergrijs geworden.
Gezien behangpapier door huurders was gehangen mochten deze doen wat ze wilde ( dus huisbaas geen verhaal) .... hebben onze verfrol grijze verf dan uitgerold.
Gezien appartement was aangeleverd zonder lichten en zonder zekeringen ook zo vertrokken ....eigenaar stond dus plots in het donker...
Wij hadden zaklampen bij... eigenaar niet....
Was er ook een die dacht dat hij het beter wist ... (boekhouder)
Ook vrederechter kon er niet mee lachen
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;
Op deze site kan u met verschillende zoekwoorden eens nakijken wat daar al geschreven is.
Wat huurschade betreft .... als niet beschreven staat welke kleuren kan u zelf nog wat 'herschilderen'
Zelf meegemaakt torenhoge eis van huisbaas. Deskundige werd dus door rechtbank aangesteld. Rechtbank is enigste die als DERDE kan beslissen over de hoegrootheid van de kosten.
Ons resultaat was gaatjes opvullen. Plafond badkamer terug schilderen maar mocht niet in een 'hevige' kleur...is dus donkergrijs geworden.
Gezien behangpapier door huurders was gehangen mochten deze doen wat ze wilde ( dus huisbaas geen verhaal) .... hebben onze verfrol grijze verf dan uitgerold.
Gezien appartement was aangeleverd zonder lichten en zonder zekeringen ook zo vertrokken ....eigenaar stond dus plots in het donker...
Wij hadden zaklampen bij... eigenaar niet....
Was er ook een die dacht dat hij het beter wist ... (boekhouder)
Ook vrederechter kon er niet mee lachen
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;
-
parasietje
Topic Starter - Berichten: 7
Vandaag bij de huurdersbond geweest. Zij zeggen dat ik best wel de volledige muur herschilder; die kleurverschillen zijn inderdaad te zien en het is beter om daar een klein beetje geld tegenaan te smijten dan om een volledig gevecht te starten ivm waarborg.
Echter, dat hoeft niet a rata van €10/m2. Het kan ook zelf met een 1 laagje verf erover geschilderd worden. Dat zullen we dus doen.
Verder gaven zij ook de volgende geweldige tips:
- Als er grote kosten in een PB komen, moet je die nooit tekenen, ook al word je onder druk gezet. Het doel is om niet de gehele deur te moeten vervangen, maar slechts het stuk dat beschadigd werd. Hetzelfde geld voor vlekken op plankenvloer / parket, krassen in ramen etc.
- Kosten terugvorderen (teveel betaalde PB, afrekening provisie, etc) wacht je best mee totdat je niets meer van de huisbaas nodig hebt. Op die manier blijft alles rustig, vriendelijk en beschaafd. Pas nadat je de waarborg (of een deel van de waarborg) hebt teruggekregen, kan je ook nog de andere middelen uit de kast trekken.
Verder is die huurdersbond ontzettend goed in het gerust stellen van mensen en het redelijk en rationeel behandelen van zaken. Zij duwen zeer goed richting een rationele oplossing die voor beide partijen aanvaardbaar is.
Echter, dat hoeft niet a rata van €10/m2. Het kan ook zelf met een 1 laagje verf erover geschilderd worden. Dat zullen we dus doen.
Verder gaven zij ook de volgende geweldige tips:
- Als er grote kosten in een PB komen, moet je die nooit tekenen, ook al word je onder druk gezet. Het doel is om niet de gehele deur te moeten vervangen, maar slechts het stuk dat beschadigd werd. Hetzelfde geld voor vlekken op plankenvloer / parket, krassen in ramen etc.
- Kosten terugvorderen (teveel betaalde PB, afrekening provisie, etc) wacht je best mee totdat je niets meer van de huisbaas nodig hebt. Op die manier blijft alles rustig, vriendelijk en beschaafd. Pas nadat je de waarborg (of een deel van de waarborg) hebt teruggekregen, kan je ook nog de andere middelen uit de kast trekken.
Verder is die huurdersbond ontzettend goed in het gerust stellen van mensen en het redelijk en rationeel behandelen van zaken. Zij duwen zeer goed richting een rationele oplossing die voor beide partijen aanvaardbaar is.